人的控股股东。首开集团概况如下：

　公司名称：北京首都开发控股（集团）有限公司

　法定代表人：刘希模

　设立日期：2005年11月22日

　注册资本：133,000万元

　注册地址：北京市西城区三里河三区52号楼

　经营范围：许可经营项目：房地产开发；销售自行开发后的商品房。以下项目限分支机构经营：住宿、餐饮。一般经营项目：企业管理、投资及投资管理；出租办公用房；出租商业用房；经济信息咨询；技术开发；技术服务；销售建筑材料、木材、金属材料、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、工艺美术品、家具、机械电气设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机及软硬件、日用品；劳务服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口。

　首开集团系由北京城市开发集团有限责任公司、天鸿集团合并组建成立的国有独资公司，以商品房开发、工程代建业务、持有型物业和物业管理为主营业务的北京市市属国有大型企业集团。2009年3月31日，北京市国资委将首开集团划转至北京市国资委组建的全民所有制企业北京国有资本经营管理中心。

　截至2014年12月31日，首开集团经审计的资产总额为1,172.70亿元，其中流动资产1,050.08亿元；负债总额为980.17亿元；所有者权益合计192.53亿元，其中归属于母公司的所有者权益合计115.47亿元。2014年度，首开集团实现营业收入234.24亿元，营业利润38.18亿元，净利润28.64亿元，归属母公司的净利润18.16亿元。

　截至2015年3月31日，首开集团持有的发行人股份不存在被质押或被司法冻结的情形。

　（二）发行人实际控制人情况介绍

　截至2015年3月31日，发行人的实际控制人为北京市国资委。

　（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系

　截至2015年3月31日，发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系如下图所示。

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　图3-2 发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系图

　二、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

　（一）董事、监事、高级管理人员基本情况

　发行人董事、监事、高级管理人员基本情况如下表所示：

　表3-6 发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

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　（二）董事、监事、高级管理人员简历

　1、董事

　潘利群，董事长

　男，汉族，1963年9月出生，中共党员，研究生学历。2005年2月至2010年4月，先后任北京城建集团有限责任公司副总经理、北京市经济管理职业学院院长、北京市国资委党校校长。2010年4月至2010年8月任首开集团党委副书记、董事、总经理，2010年8月起任首开集团党委副书记、副董事长、总经理。2010年8月起，任公司董事，2012年10月起，兼任公司党委书记。2015年4月7日起，担任公司董事长。

　杨文侃，董事、总经理

　男，回族，1957年10月出生，中共党员，研究生学历，高级会计师。2005年至2008年2月，任首开集团总会计师。2006年11月至2008年2月，担任首开集团副总经理。2008年2月起，任公司董事、副总经理、财务总监。2010年9月起，不再兼任公司财务总监。2012年8月-11月，代行公司总经理职责。2012年11月至今，任公司总经理。2014年3月至今，兼任首开集团董事。

　王 明，董事

　男，汉族，1955年1月出生，中共党员，大专学历，助理工程师。2005年10月至2008年4月，任首开集团副总经理。2008年2月至2010年8月，任公司副总经理。2010年8月起，任首开集团副总经理。2008年2月起任公司董事。

　潘 文，董事

　男，汉族，1963年4月出生，中共党员，工商管理硕士，高级工程师。2006年1月至2008年3月，任首开集团总经理助理，2008年3月至2011年9月，任公司副总经理。2011年9月起，任首开集团副总经理。

　阮庆革，董事

　男，汉族，1969年10月出生，中共党员，研究生学历，高级经济师。2006年4月起，任首开集团资产管理部经理。2008年3月起，任首开集团副总经济师兼资产管理部经理。2011年9月起，任首开集团总经济师。2012年11月起任公司董事。

　孙茂竹，独立董事

　男，汉族，1959年2月出生，中共党员，研究生学历，注册会计师。中国人民大学商学院财务与金融系教授，博士生导师，中国会计学会管理会计专业委员会委员。曾任中国人民大学会计系党总支副书记和系副主任、中国人民大学商学院党委副书记。

　刘守豹，独立董事

　男，汉族，1967年1月出生，中共党员，经济法硕士，民商法博士。1996年12月起任北京普华律师事务所主任。

　王德勇，独立董事

　男，汉族，1974年11月出生，中共党员，研究生学历，长江商学院EMBA。2004年7月至2008年12月任中信证券股份有限公司研究部董事、房地产行业首席分析师。2010年起，任北京东方兴业投资有限公司董事长。

　梁积江，独立董事

　男，汉族，1964年8月出生，中共党员，管理科学与工程博士。2003年至2004年，任中央民族大学经管系副教授；2004年起，任中央民族大学经管学院教授、副院长。

　2、监事

　胡仕林，监事会主席

　男，汉族，1956年7月出生，中共党员，研究生学历，高级政工师。2005年10月至今任首开集团党委常委、纪委书记。2008年2月起，兼任公司党委副书记，纪委书记，监事会主席。

　秘 勇，监事

　男，汉族，1970年9月出生，中共党员，研究生学历，高级会计师。2009年3月至2010年4月，任北京市国有企业监事会主席助理（挂职）。2010年4月至2010年6月，负责北京城建集团有限责任公司财务专项工作。2010年6月至今，任首都集团财务总监。2010年8月至今任公司监事。

　杨 昕，监事

　男，汉族，1966年4月出生，中共党员，第一学历大学本科，在职研究生学历，经济师。2002年10月至2010年6月，任财政部驻北京市财政监察专员办事处主任科员、副处长、正处级副处长。2010年6月至今任北京市国有企业监事会专职监事。

　刘文龙，职工监事

　男，汉族，1958年7月出生，中共党员，大学本科学历，政工师。2008年3月至今任公司党群工作部副部长。2008年6月至今任公司职工监事。

　郭士友，职工监事

　男，汉族，1956年12月出生，中共党员，大学本科学历，助理经济师。2008年3月起任公司监事室负责人。2011年11月起任公司纪检监察部部长。2010年8月至今任公司职工监事。

　3、其他高级管理人员

　杨文侃，董事、总经理

　具体见本节“（二）董事、监事、高级管理人员简历”中“1、董事”。

　潘刚升，副总经理

　男，汉族，1960年10月出生，中共党员，硕士研究生学历，国际注册商业房地产投资师。曾任北京天鸿集团公司副总经理，首开集团副总经理，现任公司副总经理。

　赵龙节，副总经理

　男，汉族，1970年9月出生，中共党员，经济学博士学位，高级经济师。曾任北京天鸿集团公司人力资源部经理，首开集团人力资源部经理，现任公司副总经理。

　刘 安，副总经理

　男，汉族，1965年11月出生，中共党员，研究生学历，高级工程师。曾任北京首开亿信置业股份有限公司党总支书记、董事长、总经理。现任公司副总经理。

　田 萌，副总经理

　女，汉族，1968年9月出生，中共党员，大学本科学历，高级工程师。1968年9月出生，中共党员，大学本科学历，高级工程师。曾任公司成本合约部经理、项目管理部经理、同信分公司总经理。现任公司副总经理。

　胡瑞深，总工程师

　男，汉族，1965年3月出生，中共党员，研究生学历，硕士学位，教授级高级工程师。曾任北京天鸿集团公司总工程师，首开集团总工程师，现任公司总工程师。

　王宏伟，总经济师

　男，汉族，1966年11月出生，中共党员，博士研究生学历，博士学位，教授级高级工程师，高级经济师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总经理、总建筑师，首开集团总规划师，现任公司总经济师。

　邢宝华，财务总监

　男，汉族，1964年11月出生，中共党员，博士研究生学历，高级会计师。曾任天鸿宝业公司财务总监、渤海分公司财务总监。现任公司财务总监。

　王 怡，董事会秘书

　男，汉族，1967年2月出生，工商管理硕士，高级经济师。曾任北京天鸿集团公司计划财务部经理，首开集团投行业务部经理，现任公司董事会秘书。

　（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况

　截至2015年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员兼职情况如下：

　1、在股东单位任职情况

　截至2015年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况如下表所示：

　表3-7 发行人董事、监事、高级管理人员在股东单位兼职情况

　■

　2、在其他单位任职情况

　截至2015年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况如下表所示：

　表3-8 发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位兼职情况

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　（四）董事、监事、高级管理人员薪酬情况

　发行人董事、监事、高级管理人员2014年在公司领取薪酬的情况如下表所示：

　表3-9 发行人董事、监事、高级管理人员2014年在公司领取薪酬的情况

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　注1：刘希模已于2015年4月辞去公司董事长职务，由潘利群担任公司董事长。

　注2：王爱明已于2014年12月辞去公司董事职务。

　（五）董事、监事、高级管理人员持有公司股票及债券情况

　截至2015年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员持有公司股票情况如下表所示：

　表3-10 发行人董事、监事、高级管理人员持有公司股票情况

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　截至2015年3月31日，发行人其他董事、监事、高级管理人员均未直接持有公司股票。

　截至2015年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员所持有的公司股票不存在质押或冻结的情况。

　发行人董事、监事、高级管理人员离职后半年内，不得转让其所持有的公司股票，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股票总数的25%。

　截至2015年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员均未直接持有本公司债券。

　六、发行人主营业务基本情况

　发行人以房地产开发销售为主营业务，目前主要集中于北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等十余个城市。

　（一）房地产行业概况

　1、发展概况

　房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。但是，由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经济形势影响显著。2002-2013年，全国房地产开发投资完成额从7,790.92亿元提高到86,013.38亿元，年均增长率为24.53%；同期，全国商品房竣工面积从32,522.81万平方米增加至2013年的101,434.99万平方米，年均增长率为12.05%；全国商品房销售面积从24,969.27万平方米上升至130,550.59万平方米，年均增长率为17.99%。

　2000年以来我国房地产行业发展概况如下：

　（1）2000年至2007年

　国家统计局的数据显示，2000-2007年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度。2004年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过30%。经过2005年短暂回落后，2006年投资增速又恢复到较高水平。以房地产开发投资完成金额为例，2006年为19,382亿元，同比增长21.80%，2007年为25,280亿元，同比增长30.20%。

　期间，在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，2000-2007年，全国商品房销售面积从16,984.16万平方米增加至77,354.72万平方米，年均增长率达24.18%；商品房销售金额从3,572.00亿元上升至29,889.12亿元，年均增长率达35.46%。

　我国房地产的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

　（2）2008年

　2008年由于受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济增速放缓加之2007年出台的房地产调控政策效果逐步显现，房地产市场观望情绪持续加重，进而导致当年商品房销售面积和销售金额双双回落。2008年全国商品销售面积为65,969.83万平方米，同比下降14.72%；商品房销售金额为25,068.18亿元，同比回落16.13%。

　受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响，房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度，房地产开发投资增速出现回落。2008年，全国房地产开发投资完成额为31,203.20亿元，同比增长23.39%，较上年同期回落6.81个百分点。

　2008年底，为了刺激内需，稳定经济增长，改善民生，我国政府出台了多项信贷、消费政策，旨在维护房地产市场稳定，支持房地产行业平稳调整。在相关具体政策的拉动下，2009年中国房地产市场整体呈现快速复苏态势，市场需求有所释放，超过同期的开发投资规模增速。随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。

　（3）2009年

　2008年下半年开始，随着国家宏观调控的首要任务由“防过热、防通胀”转向“保增长、控通胀”并更多向保增长倾斜，国家对房地产业的主要政策导向亦发生了明显转变，主要是以发挥房地产扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要支柱产业作用，鼓励普通商品住房消费，促进房地产市场健康稳定发展为指导方针和基本原则。随着2008年密集出台的稳定房地产市场政策在2009年逐步得到落实，特别是贷款利率下降和按揭贷款优惠措施的推广，使得购房成本得到明显控制，商品房销售面积和销售金额在2009年均出现大幅回升。2009年，全国商品房销售面积达到94,755.00万平方米，同比大幅增长43.63%；商品房销售金额达到44,355.17亿元，同比增长76.94%。

　2009年12月9日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。

　（4）2010年至今

　2010年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中。2010-2012年，我国商品房销售面积增速逐步回落，同比增速由2010年的10.56%下降至2012年的1.77%；同期商品房销售金额增速也由2010年的18.86%回落至2012年的10.01%。同期全国房地产开发投资增速保持高位运行，但是随着调控政策持续深入，投资增速逐步放缓。2010-2012年，房地产开发完成投资额同比增速分别为33.16%、28.05%和16.19%。

　2013年，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时，有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可能落实的措施大大稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下，2013年全国房地产市场整体呈现回升势头，各项主要指标增速均出现回升，其中商品房销售面积出现强劲反弹。2013年，全国商品房销售面积为130,550.59万平方米，同比增加17.29%；商品房销售金额为81,428.28亿元，同比上升26.33%。随着国民经济的快速增长，城市化进程的加快，土地供应刚性加强，未来房地产业仍将在国民经济中占据重要地位，并保持平稳增长的景气度。但房地产业也受到政府调控的直接影响，因此政府调控力度的大小一定程度上也决定着房地产行业的未来。

　2014年以来，我国宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升，房地产销售面积和销售金额均出现同比回落。2014年度，全国商品房销售面积为120,648.54万平方米，同比回落7.58%；商品房销售金额为76,292.41亿元，同比回落6.31%。2014年4月开始，除一线城市外，实施限购的城市逐步开始放松或取消限购。2014年9月，人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定；2014年11月和2015年3月，人民银行分两次公告降低贷款基准利率，将5-30年公积金贷款利率由4.50%调整至4.00%。2015年3月，人民银行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房首付比例降至40%；对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付降至20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付降至30%。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放。

　2、行业政策

　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

　（1）土地供应方式

　表3-11 近年来土地供应方式政策出台情况

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　（2）土地供应总量和结构

　表3-12 近年来土地供应总量和结构政策出台情况

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　（3）土地供应成本

　表3-13 近年来土地供应成本政策出台情况

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　（4）住宅价格和供给结构

　表3-14 近年来住宅价格和供给结构政策出台情况

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　（5）房地产信贷

　表3-15 近年来房地产信贷政策出台情况

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　（6）房地产税费

　表3-16 近年来房地产税费政策出台情况

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　3、发展趋势

　持续向好的经济形势、快速的城市化进程以及人口红利是支持中国房地产行业发展的重要动力。目前来看，上述根本因素没有发生改变，因而我国房地产行业的中长期前景依然向好。但经过多年的高速发展，并在宏观调控政策的推动下，我国房地产行业正处于结构性转变的关键时期。

　（1）宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，房地产发展长期向好

　改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展。2007-2012年，我国GDP年增速均超过8%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在6.4%以上。尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但在国家的大力扶持下，国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期发展创造了良好的经济环境。

　此外，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当人均GDP在600-800美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均GDP进入1,300-8,000美元时，房地产行业进入稳定快速增长期。2012年我国人均GDP约为6,076美元，房地产行业已步入稳定快速增长期。

　（2）持续快速的城市化进程及城镇居民居住水平的不断改善有利于继续推动房地产的发展

　人口的大规模向城市迁移是房地产市场需求的重要支撑。截至2012年末我国城市化率水平为52.07%，与发达国家平均70%-80%的水平依然存在较大差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%-70%期间是加速城市化的时期。按照“十二五”规划纲要，到2015年我国城市化水平将提高到54.90%；到2020年，我国城市化率水平将达到59.90%左右。假设“十二五”期间年新增城镇的人均居住使用面积为0.8平米；人口年自然增长率为0.45%，“十二五”期间每年新增的商品化住宅需求为13.8亿平方米。而2011-2013年，我国年均住宅销售面积为10.4亿平方米，供需矛盾依然存在。

　（3）行业集中度进一步提高

　我国房地产行业经过多年的高速发展后，目前正处于结构性转变的时期，行业内并购重组正在宏观调控下加速，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及调控政策的推动，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。

　随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额，行业的集中度也将逐步提高。

　（4）房地产行业利润率呈现下降趋势

　近年来国家对房地产行业出台了一系列的宏观调控政策，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时部分三、四线城市出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。另一方面，作为房地产基本生产资料的土地价格持续上升，建材及人工费用亦呈上升趋势，房地产企业开发成本压力不断显现。在上述因素综合作用下，房地产行业利润率将呈现下降趋势。

　（5）调控政策支持合理性住房需求

　中央政府进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年3月，全国两会召开，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，在“以人为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。2014年5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。

　房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。在中央提出“双向调控”的背景下，各地调控频繁出现政策微调，2014年6月4日建设部再次重申了“双向调控、分类指导”的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。总体来看，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。

　（二）公司的业务经营情况

　1、公司的经营范围

　公司的经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁；建筑工程咨询；室内外装饰装潢；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务。

　公司的主营业务为房地产开发与经营以及酒店物业经营等。

　2、公司的开发资质及业务流程

　公司为建设部批准的一级房地产开发企业（资质证书编号：建开企[2001]011号），承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。

　公司全资子公司城开集团持有建设部颁发的《房地产开发企业资质证书》（建开企[2001]165号），资质等级为一级。

　城开集团子公司北京城市开发股份有限公司主营房地产开发，持有建设部颁发《房地产开发企业资质证书》（建开[2002]347号），资质等级为一级。

　房地产开发流程较为复杂，涉及政府部门和合作单位较多，要求开发商有较强的项目管理和协调能力，公司房地产开发简要流程如下图所示：

　图3-3 发行人房地产开发简要流程图

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　3、公司的市场定位和客户基础

　（1）区域定位

　发行人将继续巩固北京根据地，立足现已进入的苏州、扬州、福州、厦门、太原等京外各城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展，实现从区域性公司向全国性公司的战略跨越。

　（2）产品定位

　多年以来，发行人积累了丰富的开发经验和品牌优势，专注于满足刚性需求的商品住宅的开发，适量开发经济适用房、低密度生态住宅等，同时辅以少量持有型物业。

　（3）消费群体定位

　发行人住宅产品主要为满足刚性需求的商品住宅，其面向的主要目标客户是中等收入阶层，包括政府部门公务员、企事业单位的工作人员、私营企业经营者和自由职业者等。

　4、公司的经营情况

　（1）主营业务收入分业务类别构成情况

　最近三年，发行人主营业务收入分业务类别构成情况如下表所示：

　表3-17 最近三年发行人主营业务收入分业务类别构成情况

　单位：万元

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　（2）主营业务收入分地区构成情况

　最近三年，发行人主营业务收入分地区构成情况如下表所示：

　表3-18 最近三年发行人主营业务收入分地区构成情况

　单位：万元

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　（3）房地产开发经营情况

　最近三年及一期，发行人房地产开发经营情况如下表所示：

　表3-19 最近三年及一期发行人房地产开发经营情况

　单位：万平方米、亿元

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　注：销售面积含车库销售面积。

　近年来尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策总体趋紧，但是发行人秉承“现金为王、销售为先、效率为本”的经营原则，严格实施“促销售、广合作、慎扩张、控风险”的经营方针，保证了公司持续健康发展。在销售方面，发行人通过实施积极灵活的定价策略，优化项目营销推广策略，合理安排销售节奏，并有针对性地推出适合刚需人群的产品和户型，实现销售面积快速增长。最近三年及一期，发行人签约销售面积分别为135万平方米、141万平方米、154万平方米和23万平方米；分别实现签约销售金额178亿元、186亿元、206亿元和36亿元。同时，发行人采取了多种手段，优化和控制开发成本，提高运作水平。在工程建设方面，发行人不断加大成本控制力度，完善工程招标采购和材料设备集中采购，加强工程质量管理。在计划执行方面，加强组织领导，落实经营责任制，同时严格执行绩效考核指标。最近三年及一期末，发行人房地产开发项目在施面积分别为796万平方米、846万平方米、908万平方米和707万平方米，总体保持了温和、稳定的增长态势，为公司持续发展提供了有力支撑。

　在巩固北京地区房地产业务的同时，发行人持续深耕拓展京外地区项目，京外项目销售面积持续快速增长，有力地支持了公司的业务发展。此外，截至2014年12月31日发行人京外地区在建、拟建项目的规划建筑面积（扣除竣工面积）已达到1,241万平方米，占到总量的75.27%，预计未来北京以外地区将逐渐成为公司收入和利润的重要来源。最近三年及一期，发行人房地产业务分地区经营情况如下表所示：

　表3-20 最近三年及一期发行人房地产业务分地区经营情况

　单位：万平方米、亿元

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　同时，发行人秉承“责任地产”理念，保持了较大的保障性住房建设力度。最近三年及一期，发行人保障性住房项目经营情况如下表所示：

　表3-21 最近三年及一期发行人保障性住房项目经营情况

　单位：万平方米、亿元

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　最近三年及一期末，发行人保障性住房项目在施面积分别为68万平方米、37万平方米、77万平方米和52万平方米。由于发行人开发的大兴康庄限价房项目整体竣工，2013年保障性住房项目在施面积出现大幅回落。最近三年及一期，发行人保障性住房项目签约销售面积分别为4万平方米、12万平方米、30万平方米和2万平方米，签约销售金额分别为2亿元、9亿元、22亿元和6亿元。2013年小屯限价商品房项目实现销售，推动发行人当年保障性住房项目签约销售面积和销售金额同比出现大幅增加。目前，发行人保障房规划建筑面积超约98万平方米，其中京内保障房项目或配建保障房面积约84万平方米。

　此外，发行人高度重视自身品牌声誉的提升。2012年，发行人获评2012沪深房地产上市公司“综合实力TOP 10”第七名、“财富创造能力TOP 10”第六名；取得2012年度投资者保护指数主板第四名，位列房地产开发经营类第一，成为入选前五名的唯一一家房地产公司。2013年，发行人被评为2013沪深房地产上市公司“综合实力TOP 10”第六名、“财务稳健性TOP 10”第九名；在《理财周报》“中国上市公司最佳董事会评选”中获评“2013中国主板上市公司最佳董事会20强”；在南方全媒体集群主办的“2013年最具价值上市公司评选”活动中获评“最具投资者关系大奖”。2014年，发行人获评2014沪深房地产上市公司“综合实力TOP 10”第十名、“财务稳健性TOP 10”第九名；并荣登“2013年度中国房地产卓越100榜”、“2013年度中国房地产卓越100榜北京区域榜”和“2013年度中国房地产卓越100榜福州区域榜”榜单前列。

　（4）公司主要房地产开发项目情况

　截至2015年3月31日，发行人拥有控制权的在建及拟建项目共计41个，其中在建项目32个，拟建项目9个。

　A、在建项目

　截至2015年3月31日，发行人主要在建项目基本情况如下表所示：

　表3-22 截至2015年3月31日发行人主要在建项目基本情况

　单位：万平方米

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　B、拟建项目

　截至2015年3月31日，发行人主要拟建项目基本情况如下表所示：

　表3-23 截至2015年3月31日发行人主要拟建项目基本情况

　单位：万平方米

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　（5）酒店物业经营情况

　近年来，发行人不断投资并持有优质的投资型物业，以获取稳定增长的租金回报。目前，发行人持有的投资型物业主要集中于北京，物业类型包括公寓、酒店、写字楼等，其中酒店物业5个，商业性物业46个。截至2015年3月31日，发行人合计持有物业面积39.14万平方米，其中酒店10.63万平方米、办公楼10.86万平方米、街区商业7.22万平方米。

　酒店出租方面，发行人的酒店分布在北京、深圳、苏州、三亚等地，合计可出租面积10.63万平方米，以四星级酒店为主。公司自有酒店物业经营情况较好，日客房出租率平均约为60%，酒店经营收入逐年增长。商业性物业出租方面，发行人商业性物业整体出租率在83%左右，全部集中在北京地区，主要出租给事业单位和大型连锁企业。总体来看，发行人商业物业客户稳定性较好，租约以3-10年的中长期租约为主。

　（三）公司在行业中的竞争优势

　1、丰富的京内开发经验和较高的区域行业地位

　发行人是北京市属最大的住宅地产公司，相比北京地区其他房地产开发企业中具有较为明显的竞争优势。在北京市属经营房地产业务的上市国有企业中，发行人在房地产开发领域在处于龙头地位。

　同时，发行人控股股东首开集团前身城开集团和天鸿集团均为北京市国有大型房地产开发企业，在北京市场具有近30年的房地产开发经验，累计开发面积超过4,000万平方米，擅长开发超大型住宅社区，包括规模超百万平方米的方庄小区、回龙观文化居住区和望京新城等。此外，首开集团参与了大运村、奥运村和国家体育馆等一批国家重点项目开发建设。在这个过程中，首开集团不仅树立了良好的品牌形象，同时也与政府部门、金融机构建立了良好的合作关系。

　2、较强的项目获取能力

　依托国资背景和多年来的良好信誉，特别是发行人在北京地区深耕多年，取得了一些地段位置较佳、具有一定规模、价格比较低廉的优质项目资源。截至2015年3月31日，发行人在北京地区拥有控制权在建、拟建项目数量达到17个，总建筑面积达到412.55万平方米。

　此外，近年来发行人本着“合作共赢”的经营理念，有选择性地与全国性大型房地产开发企业进行合作开发。这样一方面提升了公司的项目获取与运作能力；另一方面也减少了恶性竞争，降低了发行人的拿地成本，同时也减轻了相应的资金支付压力，使得公司相关项目具有更低的成本优势和更高的盈利空间。截至2015年3月31日，发行人与保利房地产（集团）股份有限公司、万科企业股份有限公司等领先的房地产开发企业合作开发项目13个，总建筑面积达到266.19万平方米。

　3、区域布局优势

　目前，发行人已完成了对北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等十余座城市的战略布局，区域布局较为合理，有效规避了部分结构性过剩、去化速度缓慢的地区，为公司未来持续发展提供了良好的基础。

　4、土地储备优势

　近年来，发行人土地储备规模均保持了增长的态势，现已成为北京地区土地储备面积最多的房地产开发企业之一。此外，得益于较强的项目获取能力，发行人土地取得成本相对较低。未来，发行人将在加大北京地区土地获取力度的同时，将有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展，推进全国布局。

　5、融资渠道优势

　发行人在市场上拥有良好信誉，多年来与国内主要银行建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，融资渠道畅通。

　6、品牌优势

　发行人“责任地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的社会认知度和美誉度。此外，发行人连续多年入选沪深房地产上市公司“综合实力TOP10”、“财务稳健性TOP10”，得到了投资者的普遍认可。

　第四节 财务会计信息

　一、最近三年及一期财务报表

　致同会计师对公司2012年度财务报表出具了“致同审字（2013）第110ZA0154号”的标准无保留意见的审计报告。

　致同会计师对公司2013年度财务报表出具了“致同审字（2014）第110ZA0066号”的标准无保留意见的审计报告。

　致同会计师对公司2014年度财务报表出具了“致同审字（2015）第110ZA0689号”的标准无保留意见的审计报告。

　公司2015年1-3月合并及母公司财务报表未经审计。

　（一）最近三年及一期合并财务报表

　表4-1 发行人最近三年及一期合并资产负债表

　单位：元

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