一 重要提示

　1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

　1.2 公司简介

　■

　■

　二 主要财务数据和股东情况

　2.1 公司主要财务数据

　单位：元 币种：人民币

　■

　2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

　单位: 股

　■

　2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　■

　三 管理层讨论与分析

　董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

　2014年，房地产市场进入调整期，各地商品住宅库存量高企，成交量下滑、价格下跌、房地产投资增速放缓、房屋开工面积下降，但也应看到积极信号，房贷政策由紧趋松，中央实行“分类指导，双向调控”，地方政府因地制宜采取了放松限购、支持合理需求的措施。四季度少数指标复苏，如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。面对市场形势变化和复杂的市场环境，公司董事会冷静分析，积极应对，加强市场研判，审慎决策，指导经营班子及时调整开发节奏和销售策略，保持了公司良好的经营秩序。报告期内，全年实现利润总额343,090,633.92元、净利润79,651,637.41元（不含少数股东权益），实现净资产收益率5.69%。

　???

　房地产储备情况如下表所示： （单位：万平方米)

　■

　（注：土地面积指土地使用证面积；房产面积指房屋建筑面积。上述储备情况均为未拿到销售许可证的情况。）

　房地产出租情况如下表所示：

　■

　（注：年租金收入是指平摊至每年的合同金额）

　房地产销售情况如下表所示：

　■

　（注：楼面面积是指房屋建筑面积；在建的楼面面积、可供出售楼面面积是指期末数。）

　财务融资情况:

　2014年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过京能集团委贷和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为23亿元，其中京能集团委贷融资余额3亿元，信托融资余额20亿元。2014年度，公司房地产业务信托贷款和京能集团委贷利息资本化金额为7928.45万元；加权平均融资成本年化利率为8.43%，京能集团委贷年化利率为6.51%，信托融资年化利率为9%；最高项目融资年利率9%。

　重大资产减值计提项目情况及原因：报告期内，本公司未发生此情况。

　公司2015年度新开工计划：公司计划新开工面积不低于14万平方米。

　(一) 主营业务分析

　1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

　单位:元 币种:人民币

　■

　2 主要销售客户的情况

　本年度公司销售前五名客户销售金额合计7122.48万元，占同期销售收入的3.76%。

　3 成本

　(1) 成本分析表

　单位：元

　■

　(2) 主要供应商情况

　本年度公司前五名供应商采收金额合计9420.90万元，占本期采购总额的45.87%。

　4 费用

　■

　5 现金流

　■

　6 发展战略和经营计划进展说明

　期内，公司按照发展战略稳步推进具体工作，较好的完成了董事会制定的年度经营计划。详细内容见"董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析"。

　(二) 行业、产品或地区经营情况分析

　1、 主营业务分行业、分产品情况

　单位:元 币种:人民币

　■

　2、 主营业务分地区情况

　单位：元 币种：人民币

　■

　主营业务分地区情况的说明

　宁夏银川地区本年度符合收入确认条件的房屋与去年相比增加较多；内蒙古呼和浩特地区项目已处于收尾阶段，可结转收入减少较大。

　(三) 资产、负债情况分析

　1 资产负债情况分析表

　单位：元

　■

　2公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明

　本公司年初持有光大银行股票3,388,000股，初始投资成本3,600,000.00元，采用公允价值进行后续计量，期初光大银行股票市值2.66元/股，当期出售300,000股，出售时市值4.88元/股，年末剩余3,088,000股，期末市值4.88元/股，期末每股增加2.22元。

　(四)核心竞争力分析

　京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管理模式，形成了稳定专业的房地产开发团队。在管理创新方面，公司大力推进组织管控和管理提升，大力推进管理流程优化，建立了适合京能置业实际的流程制度和管理体系，公司专业化管理水平和对二级企业的管控能力不断提升。在项目开发方面，公司开发区域已扩展至呼市、银川、天津和大连。

　(五)投资状况分析

　1、对外股权投资总体分析

　期内，公司未发生对外股权投资情况。

　(1)持有其他上市公司股权情况

　单位：元

　■

　(2)买卖其他上市公司股份的情况

　■

　2、集资金使用情况

　(1)募集资金总体使用情况

　□适用√不适用

　(2)募集资金承诺项目情况

　□适用 √不适用

　(3)募集资金变更项目情况

　□适用 √不适用

　3、主要子公司、参股公司分析

　■

　4、非募集资金项目情况

　□适用 √不适用

　董事会关于公司未来发展的讨论与分析

　(一)行业竞争格局和发展趋势

　2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，房地产政策更关注民生保障和制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年，两会提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。中央对房地产稳消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。我们认为，房地产的刚性需求是长期的，长远来看，以市场为主导的房地产行业将拥有市场化的发展空间、外部环境以及制度性保障，有利于促进房地产市场平稳健康运行。

　(二)公司发展战略

　根据公司十二五规划的发展定位，公司以房地产开发为核心，以住宅开发为基础，以上市公司为平台，通过资本运作和外部合作，扩大开发规模，提高运营和盈利能力。同时加大土地资源储备，适当增加持有物业比例，增强京能置业盈利的稳定性。

　(三)经营计划

　1、经营指标：实现营业收入12亿元。

　2、业务指标：实现开复工面积24万平方米。

　3、项目拓展：加强重点区域市场及行业研究，做好信息收集、可研分析等基础工作，力争实现新项目储备。

　4、项目运营：加强产品策划和营销管理，提高库存产品去化速度；加强对项目重点工作的管理，推进项目开发建设。

　(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

　在新的一年里，公司将通过自有资金和多种融资方式以满足公司房地产项目开发资金的需要。

　(五)可能面对的风险

　1、经济政策风险：国家将实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。通过调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，构建房地产市场调控长效机制。营业税改增值税、房地产税等税收政策的变化，短期内或将对房地产企业产生一定影响。公司将密切关注宏观经济及房地产政策变化，研判对房地产市场的影响，适时调整开发节奏，以应对给公司带来的影响。

　2、成本风险：在项目开发过程中，建材价格的波动、劳动力价格上涨等因素都会在一定程度上影响到项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。公司将严格执行成本控制制度，依靠已建立的供应商体系，在较大范围内选择质优价廉材料设备，建立与施工企业之间的战略合作关系，提高开发产品的市场定位和项目策划水平。

　四涉及财务报告的相关事项

　4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。

　根据财政部 2014 年修订的《企业会计准则第2 号-长期股权投资》等企业会计准则，公司定于2014年7月1日起执行新修订的《企业会计准则》，并对期初及同期会计数据进行追溯调整。具体情况及对本公司影响如下： 根据《企业会计准则第2号-长期股权投资》准则，将具有控制、重大影响的权益性投资及具有共同控制的合营企业权益性投资在“长期股权投资”中核算；不具有控制、共同控制或重大影响，且不能按市场报价、公允价值等可靠计量的权益性投资按照金融工具进行核算，并按要求进行了追溯调整。此次调整对归属于母公司股东权益影响为零，只是将年初不具有控制、共同控制或重大影响100,000.00元长期股权投资重分类调整到可供出售金融资产。本次执行新修订的《企业会计准则》和财务信息调整是公司根据财政部相关文件要求进行的合理调整，执行新修订的《企业会计准则》能够更加客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果，决策程序符合有关法律法规和《公司章程》等规定，不存在损害公司及股东利益的情形。同意公司执行新修订的《企业会计准则》和调整财务报表相关信息。

　4.2与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

　本公司2014年度纳入合并范围的子公司共9户，

　■

　本公司本年度合并范围与上年度相比未发生变化。

　4.3 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出

　说明。

　无证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2015---005号

　京能置业股份有限公司

　第七届董事会第四次会议决议公告

　本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

　京能置业股份有限公司(以下简称“公司或本公司”)第七届董事会第四次会议于2015年4月16日上午8：30分，在北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦十二层西侧公司会议室召开，本次会议应到董事7人，实到董事7人。公司监事及高级管理人员列席了本次会议。会议由董事长徐京付先生主持，经与会董事认真审议，形成以下决议：

　一、通过了公司总经理2014年度工作报告；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　二、通过了公司独立董事2014年度工作报告；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　此议案尚须提交股东大会审议。

　三、通过了公司董事会2014年度工作报告；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　此议案尚须提交股东大会审议。

　四、通过了公司2014年度财务决算报告；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　此议案尚须提交股东大会审议。

　五、通过了公司2014年度利润分配及公积金转增股本议案；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　根据公司实际经营情况及2015年业务发展计划，公司拟进行现金利润分配，以公司总股本45,288万股为基数，向全体股东每10股派现0.20元（含税），共计派发现金9,057,600元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司2014年度不进行公积金转增股本。

　鉴于公司对于房地产项目后续开发资金的需求较大，公司剩余未分配利润将用以保障公司项目的开发进度。董事会认为公司制定的2014年度利润分配及公积金转增股本议案，有利于公司长远和可持续发展，符合广大股东利益。

　独立董事认为公司2014年度利润分配预案符合《公司章程》有关利润分配政策和现金分红政策的规定，符合广大投资者特别是中小投资者利益，有利于公司的持续、稳定、健康发展。

　此议案尚须提交股东大会审议。

　六、通过了公司2014年度报告及摘要；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　此议案尚须提交股东大会审议。

　七、通过了公司2015年经营计划；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　八、通过了公司董事会审计委员会2014年度履职情况报告；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　九、通过了公司2014年度内部控制评价报告；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　十、通过了公司关于聘请2015年度审计机构的议案；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　同意继续聘请瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）担任本公司?2015年度的财务审计机构，审计费用50万元人民币；同时聘请瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）负责公司2015年度的内部控制审计工作，内控审计费用22万元人民币。

　此议案尚须提交股东大会审议。

　十一、通过了公司关于调整委贷利率的议案；

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　经公司于2014年1月2日召开第七届董事会第十二次临时会议审议，形成以下决议“同意京能置业与宁夏京能房地产开发有限公司签订委托贷款合同，额度为4亿元人民币；同意京能置业与天津海航东海岸发展有限公司签订委托贷款合同，额度为8亿元人民币；同意京能置业与大连京能阳光房地产开发有限公司签订委托贷款合同，额度为6.4亿元人民币。上述贷款期限3年（可以提前还款），年利率10%。京能置业委托浦发银行和平里支行发放”。

　现同意将上述委托贷款的年利率由10%变更为年利率9%。将之前发放的年利率为10%的委贷变更为9%（自2015年1月1日起调整），新发放的委贷年利率均按9%执行。

　十二、通过了公司关于召开2014年度股东大会的通知。

　表决结果：7票同意、0票反对、0票弃权

　特此公告。

　京能置业股份有限公司

　董 事 会

　2015年4月18日

　证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2015－006号

　京能置业股份有限公司

　第六届监事会第十次会议决议公告

　2015年4月16日，京能置业股份有限公司第六届监事会在北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦十二层西侧公司会议室，召开了第十次会议。会议应到监事3名，实到监事3名。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》有关规定。经与会监事认真审议，一致通过了以下决议：

　一、审议通过了公司2014年监事会工作报告；

　1、监事会对公司依法运作情况的独立意见

　本年度监事会成员分别列席了各次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。监事会认为，本年度公司各项决策程序合法，未发现公司董事及经营管理人员执行公司职务时有违反法律法规、公司章程、损害公司及股东利益的行为。

　2、监事会对检查公司财务情况的独立意见

　本年度监事会检查了公司业务和财务情况，审核了公司的季度、半年度、年度财务报告及其它文件。监事会认为，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果；瑞华会计师事务所有限公司为本公司年度财务报告出具的审计意见是客观的。

　3、监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

　公司2007年非公开发行股票募集的资金，全部按照股东大会及证监会批准的用途使用，没有擅自改变募集资金用途的情况。

　4、监事会对公司关联交易情况的独立意见

　报告期内，公司的关联交易，遵循了平等、自愿、等价、有偿的原则，定价依据充分、合理，没有损害公司和股东的利益。

　二、审议通过了公司2014年度财务决算报告；

　三、审议通过了公司2014年度利润分配及公积金转增股本议案；

　四、审议通过了公司2014年度报告及摘要；

　公司本年度报告的编制和审议程序符合法律法规、公司章程和公司内部管理制度的各项规定；内容和格式符合中国证监会和证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实地反映出公司当期的经营成果和财务状况等事项；在提出本意见前，未发现参与报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。

　五、审议通过了公司2014年度内部控制评价报告；

　公司结合实际情况建立了较为完善的内部控制管理体系，评价报告能够全面、如实、准确地反映公司内部控制建立和实施的情况。

　六、审议通过了公司2015年经营计划。

　特此公告。

　京能置业股份有限公司监事会

　2015年4月18日

　证券代码：600791 证券简称：京能置业 公告编号：2015-007

　京能置业股份有限公司

　关于召开2014年度股东大会的通知

　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　重要内容提示：

　●股东大会召开日期：2015年5月15日

　●本次股东大会采用的网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统

　一、召开会议的基本情况

　(一)股东大会类型和届次

　2014年度股东大会

　(二)股东大会召集人：董事会

　(三)投票方式：本次股东大会所采用的表决方式是现场投票和网络投票相结合的方式

　(四)现场会议召开的日期、时间和地点

　召开的日期时间：2015年5月15日 14点00 分

　召开地点：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧公司会议室

　(五)网络投票的系统、起止日期和投票时间。

　网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统

　网络投票起止时间：自2015年5月15日

　至2015年5月15日

　采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股东大会召开当日的交易时间段，即9:15-9:25,9:30-11:30，13:00-15:00；通过互联网投票平台的投票时间为股东大会召开当日的9:15-15:00。

　(六)融资融券、转融通、约定购回业务账户和沪股通投资者的投票程序

　涉及融资融券、转融通业务、约定购回业务相关账户以及沪股通投资者的投票，应按照《上海证券交易所上市公司股东大会网络投票实施细则》等有关规定执行。

　二、会议审议事项

　本次股东大会审议议案及投票股东类型

　■

　1、各议案已披露的时间和披露媒体

　上述议案已经公司第七届董事会第四次会议、公司第六届监事会第十次会议审议通过，相关公告刊登于2015年4月18日的《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。

　2、特别决议议案：0

　3、对中小投资者单独计票的议案：1-7

　4、涉及关联股东回避表决的议案：0

　三、股东大会投票注意事项

　(一)本公司股东通过上海证券交易所股东大会网络投票系统行使表决权的，既可以登陆交易系统投票平台（通过指定交易的证券公司交易终端）进行投票，也可以登陆互联网投票平台（网址：vote.sseinfo.com）进行投票。首次登陆互联网投票平台进行投票的，投资者需要完成股东身份认证。具体操作请见互联网投票平台网站说明。

　(二)股东通过上海证券交易所股东大会网络投票系统行使表决权，如果其拥有多个股东账户，可以使用持有公司股票的任一股东账户参加网络投票。投票后，视为其全部股东账户下的相同类别普通股或相同品种优先股均已分别投出同一意见的表决票。

　(三)同一表决权通过现场、本所网络投票平台或其他方式重复进行表决的，以第一次投票结果为准。

　(四)股东对所有议案均表决完毕才能提交。

　四、会议出席对象

　(一)股权登记日收市后在中国登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的公司股东有权出席股东大会（具体情况详见下表），并可以以书面形式委托代理人出席会议和参加表决。该代理人不必是公司股东。

　■

　(二)公司董事、监事和高级管理人员。

　(三)公司聘请的律师。

　(四)其他人员

　五、会议登记方法

　（一）登记方式：法人股股东代表持公司营业执照复印件（加盖公章）、股东帐户卡、法定代表人授权委托书和出席人身份证办理登记手续；个人股东持本人身份证、股东帐户卡，受托代理人持本人身份证、授权委托书、委托人股票帐户办理登记手续。异地股东可以用信函或传真方式登记。

　选择网络投票的股东，可以通过上海证券交易所交易系统直接参与股东大会投票。

　（二）登记时间：2015年5月12日,上午9:00—11:30分，下午1:00—4:30分

　（三）登记地点：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧

　六、其他事项

　（一）会议联系方式

　1、北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧

　2、联系电话：010-62690930

　3、联系人：朱兆梅 王凤华

　4、传真：010-62698299

　5、邮政编码：100080

　（二）参加本次会议的股东及股东代理人往返交通、食宿及其它有关费用自理。

　（三）网络投票系统异常情况的处理方式：网络投票期间，如网络投票系统遇突发重大事件的影响，则本次股东大会的进程按当日通知进行。

　特此公告。

　京能置业股份有限公司董事会

　2015年4月18日

　附件1：授权委托书

　报备文件

　提议召开本次股东大会的董事会决议

　附件1：授权委托书

　授权委托书

　京能置业股份有限公司：

　兹委托 先生（女士）代表本单位（或本人）出席2015年5月15日召开的贵公司2014年度股东大会，并代为行使表决权。

　委托人持普通股数：　　　　

　委托人股东帐户号：??

　■

　委托人签名（盖章）： 　　　　受托人签名：

　委托人身份证号： 　　　　　受托人身份证号：

　委托日期：　年 月 日

　备注：

　委托人应在委托书中“同意”、“反对”或“弃权”意向中选择一个并打“√”，对于委托人在本授权委托书中未作具体指示的，受托人有权按自己的意愿进行表决。

　证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2015---008号

　京能置业股份有限公司

　关于召开2014年度业绩说明会的通知

　京能置业股份有限公司（以下简称“公司”）董事会及全体董事保证公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对公告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　重要内容提示：

　1.会议召开时间：2015年5月7日（星期四）上午9:30-11:30

　2.会议召开地点：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧公司会议室

　3.会议召开方式：现场

　一、说明会主题

　公司于2015年4月18日公告了《2014年年度报告》和《2014年度利润分配及公积金转增股本的议案》（详情请见上海证券交易所网站www.sse.com.cn及2015年4月18日的《中国证券报》、《上海证券报》）。为便于广大投资者更全面深入地了解公司经营业绩和利润分配等具体情况，公司决定以现场方式召开2014年度业绩说明会。

　二、说明会召开的时间、地点

　会议召开时间：2015年5月7日上午9:30-11:30

　会议召开地点：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧公司会议室

　三、公司参加说明会的人员

　总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员。

　四、投资者参加方式

　1、投资者可在 2015年5月5日9:00-17:00时通过传真方式，向公司提出所关注的问题，公司将在说明会上选择投资者普遍关注的问题进行回答。

　2、投资者可在 2015年5月7日上午9:30-11:30分至公司会议室直接参与本次说明会。

　五、联系人及咨询办法

　联系电话：010-62690930

　传真：010-62698299

　联系人：朱兆梅 王凤华

　特此公告。

　京能置业股份有限公司

　董事会

　2015年4月18日