□本报记者 赵静扬

　中国人民银行、住建部、财政部等多部委于30日发布多个房地产相关政策，住房贷款利率、购房首付、二手房出售营业税等多方面做出调整。机构和专家分析指出，一系列新政显示经济下行和就业压力仍然较大情况下，中央希望借此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，但地产成交能否复苏继而投资和新开工有所恢复仍有待观察。如效果不理想，不排除后续政策从“正常化”向“宽松”过渡的空间。

　二套房首付降低唤醒购房刚需

　中国人民银行、住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》明确，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　亚豪机构分析，降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三、四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。

　招商证券表示，最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，希望借此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。

　民生证券研究认为，本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。推断中央必将继续加大稳增长力度，地产政策还可能进一步松动。按照支持合理住房需求，下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，但北京上海放开限购的可能性较低。

　二手房营业税“五转二”鼓励成交

　《财政部 税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。根据财政部和国家税务总局2011年颁布的政策，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，个人将购买不足5年的住房对外销售，不必区分普通住宅和非普通住宅，均应全额征收营业税。

　易居房地产研究院研究员严跃进表示，财政部此次对营业税全额征收的免征期，由过去的5年转变为2年，这使得住房销售市场得以活跃。使得很多改善性购房者的需求得到积极释放，体现了住房市场金融财税政策的优化，对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。

　中金公司分析认为，央行等部委文件是房地产政策向正常化回归进程的延续，如果效果不理想，后续仍可能从“正常化”向“宽松”过渡的空间。在经济下行压力加大的背景下，释放正常的住房需求以使得增长稳定在合适的区间，是必要的做法，这对稳增长有利，对市场也是利好。

　国家统计局2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月相比，70个大中城市中价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个；与去年同月相比，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。

　中金公司指出，后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后，地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复，成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏，将对经济增长企稳复苏做出正面贡献，这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。