1、重要提示

　本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

　公司董事长孙亚宁、财务总监兼会计机构负责人梁德强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

　公司简介

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　2、主要财务数据和股东变化

　（1）主要财务数据

　公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

　□ 是 √ 否

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　（2）前10名普通股股东持股情况表

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　（3）前10名优先股股东持股情况表

　□ 适用 √ 不适用

　公司报告期无优先股股东持股情况。

　（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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　3、管理层讨论与分析

　1.报告期内公司经营情况回顾

　2014年，受宏观经济和地产行业的影响，公司经营面临着毛利下降，库存压力增大，竞争压力加大等问题和考验。面对这些问题和考验，公司一方面在股权融资、经营业绩、项目建设方面大力开展工作，一方面依据公司发展战略的需要，在做好房地产开发主业的同时，不断挖掘区域资源，拓展新的盈利增长点。报告期，围绕提升经济效益和运营效率，适应形势变化，抢抓机遇，在股市持续低迷的情况下，顺利完成了非公开发行股票申请、审批和发行工作，融资资金14.12亿元，对公司的行业地位、资金实力、股份的流动性和公司声誉都有显著提升，为公司持续快速发展提供了资金保障；采取有效措施，积极推进在建项目的开发进度，提升项目管理水平；加快销售速度，加大回款力度；加强内部管理和风险控制，提升管控能力，规范管控体系，强化管理创新，促进各业务管理质量、效率不同程度的提升，切实提高运营能力，实现公司持续稳步发展。同时公司将充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势，有力推动前沿产业技术、先进开发理念的落地及商业化应用，进一步提升利润空间，实现快速增长。

　报告期内，公司实现营业收入为157,959.75万元，比上年同期增加70,741.08万元，增长81.11%，其中：实现商品房销售收入为152,012.98万元，比上年同期增加69,520.17万元，增长84.27%；物业出租收入为4,883.29万元，比上年同期增加1,348.69万元，增长38.16%。报告期内，公司扩展销售思路，加大营销力度，所开发项目销售情况良好，部分商品房满足收入确认条件，主营业务收入较上年同期增加。

　报告期内，公司实现营业利润为34,701.20万元，比上年同期增加16,259.34万元，增长88.17%。营业利润增加主要是子公司部分商品房满足收入确认条件，营业收入增加，营业利润也相应增加。

　报告期内，公司实现的利润总额为35,633.61万元，比上年同期增加13,339.13万元，增长59.83%。报告期内实现净利润为26,516.21万元，比上年同期增加9,790.42万元，增长58.53%。

　报告期末，公司总资产为513,294.76万元，比年初减少15,840.24万元，减少2.99%。报告期末，流动资产余额为420,936.77万元，占全部资产的82.01%，比年初减少12,096.65万元，减少2.79%，其中货币资金为150,394.49万元，比年初增加52,912.62万元，增长54.28%，主要原因是完成定向增发13.94亿元；报告期末，非流动资产为92,357.98万元，占全部资产的17.99%，比年初减少3,743.59万元，减少3.9%，其中投资性房地产为70,445.50万元，比年初增加23,965.10万元，增长51.56%，固定资产为12,230.17万元，比年初减少26,188.20万元，减少68.17%，主要是公司金海岸C04项目对外出租，从固定资产转入投资性房地产。

　报告期末，公司负债总额为88,082.17万元，比年初减少180,552.93万元，减少67.21%，资产负债率为17.16%。报告期末，流动负债余额为87,996.20万元，比年初减少160,638.90万元，减少64.61%，其中应付账款为33,264.68万元，比年初减少8,742.43万元，下降20.81%，预收款项为44,068.57万元，比年初减少53,136.05万元，减少54.66%，主要原因是金海岸项目部分预售款转主营收入；应交税费为-3,577.17万元，比年初增加2,237.44万元，增长38.48%，主要是由于结转售房收入增加，相应结转税金及附加增加。报告期末，非流动负债余额为85.96万元，比年初减少19,914.04万元，减少99.57%，主要是偿还2亿元贷款。

　报告期内，公司销售费用为3,235.61万元，比上年同期增加581.06万元，增长21.89%，主要是加大销售力度，广告宣传费增加所致。管理费用为4,259.40万元，比上年同期增加256.09万元，增长6.40%，主要是聘请中介机构费用增加所致。财务费用为-2,491.71万元，比上年同期减少2,145.42万元，下降619.53%，主要原因是银行利息收入增加。

　报告期内，公司现金及现金等价物余额为150,394.49万元，比上年同期增加52,912.62万元，增长54.28%，其中经营活动产生的现金流量净额为34,828.79万元，比上年同期增加11,682.25万元，主要是经营支出减少。投资活动产生的现金流量净额为-99,155.80万元，比上年同期大幅减少是因为偿还了天津天保控股有限公司10.56亿元所致。筹资活动产生的现金流量净额为117,239.63万元，比上年同期增加99,757.15万元，增长570.61%，主要是完成定向增发13.94亿元及偿还贷款2亿元所致。

　2.公司发展战略和经营计划

　公司将立足空港经济区，在做好房地产开发主业的同时，不断挖掘区域资源，以资本运营手段整合区域优质资源，以市场化方式参与区域开发建设，拓展新的业务领域，寻找新的盈利增长点。充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势，有力推动前沿产业技术、先进开发理念的落地及商业化应用，打造以投资管理和实业经营为主的两大核心竞争力，进一步提升利润空间，促进公司快速增长，实现股东价值的最大化。

　3.可能面对的风险

　（1）政策性风险

　2014年政府坚持稳中求进工作总基调，稳增长、调结构、促改革统筹施策精准发力，调控方式不断创新，不动产登记，保障房建设，棚户区改造等长效机制的建立使房地产行业调控成为常态化，政策面的变化在相当程度上决定了房地产行业的发展，也使公司经营所面临的不确定性因素增加，对公司的土地购置、项目开发建设、销售、资金回笼等方面产生影响。

　主要措施：转变管理理念，改进管理手段，从注重事中和事后管理转向注重事前计划管理，逐步形成监督、检查、考评、服务的管理体系。提高设计管理水平，坚持以市场为导向，以客户为中心，建立产品市场调研反馈体系。积极探索新的营销模式，创新营销招法，打造高效的营销队伍，加强营销方案执行管控，建立市场评估反馈纠偏机制。着重于提升企业的管理效率、经营质量和专业能力，塑造公司的综合竞争力。

　（2）行业风险

　随着国家对房地产行业调控长效机制的延续，产业政策、土地政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等调控机制从不同方面影响着房地产开发的各个层面，和所有成熟产品一样，房地产市场将面临越来越激烈的市场竞争，行业价格波动及供需关系变化将给公司的经营带来较大压力。

　主要措施：面对复杂的市场环境，公司将做好战略规划、投融资规划，提高控制风险的能力。高度重视产品市场定位，做好产品的优化调整，把握项目的开发节奏。加快销售速度，增强去化能力，加快销售回款。着力打造适应市场需要的团队。研究商业模式、财务模式，提高资金使用效率，确保利润稳步增长。

　（3）经营风险

　①资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。

　主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。

　②资金管理风险：销售难度增加导致资金链风险加大，同时银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。

　主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，公司一方面通过加大融资管理、拓宽融资渠道等方式获取资本市场融资；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，推行收支两条线，提高资金使用效率；同时，在公司内部盘活存量资产，提高资产运营效率和效益。

　③收入波动风险：房地产项目开发周期长，收入确认具有特殊性，随着行业竞争加剧，在毛利不断降低的大趋势下，要维持收入利润的稳步增长，将主要依靠规模放大来支撑，由于房地产项目开发周期性和市场的多变性，产生项目开发完毕，新项目销售没有及时跟进，将给企业带来收入波动的风险。

　主要措施：整合公司现有各类营销资源，盘点营销资源价值，建立集团化的高效营销管理体系，增强去库存能力，加快销售回款。同时结合自身和区域实际，积极参与区域开发建设，不断挖掘区域资源，寻找新的盈利增长点。

　4.面对行业的政策、市场、经营环境，公司将采取以下措施积极应对

　（1）搭建经营管理新平台，实现管理专业化和标准化。通过搭建行政管理、人力资源管理、资本运作管理、投融资管理、集团财务管理、招商管理、安全管理、信息化管理八大管理新平台，实现打造精准、高效的行政管理中心；建立新型的能上能下，能进能出的用人机制，不断发挥绩效考核激励约束作用；不断探索资本运作策略，实现股权效益最大化；形成分析决策、实施、经营和后评价一体化的投融资管理体系，规范投融资行为，防范投融资风险；形成以预算管理、资金管理、税务管理、会计预算管理、报表管理为核心的集团财务管理体系；完善招商管理体系，加大项目对外招商推介力度；建立事前、事中和事后的安全管理体系；搭建信息化管理平台，充分利用信息化技术，实现管理专业化和标准化。

　（2）提高项目管理水平，规范产品定位和产品设计管理，建立产品市场调研反馈体系；整合现有各类营销资源，重新修订产品定价评估方法，建立集团化的高效营销管理体系；按照新型物业公司要求，转变管理模式和组织，积极拓宽服务业态、服务范围，利用物业自身资源，拓展增值服务业务，创造新的盈利增长点。

　（3）借助区域优质资源，拓展新的业务渠道。创新发展思路，加大区域优质资源信息收集和项目的研究，整合区域优质资源，参与区域项目开发，拓展新的业务领域和盈利增长点，实现公司与区域的协同发展。

　（4）充分发挥公司投融资功能，通过战略性投资布局潜力业务，发展产业平台扩大公司规模，同时结合资产管理和金融、类金融业务，滚动支撑公司再投融资能力。

　（5）利用资本市场的力量，充分发挥资本的杠杆作用，实现低成本扩张，实现从资本市场分层次、多元化融资，满足公司发展的资金需求。

　（6）在重点关注运营能力提升的同时，加快销售速度，加大回款力度，增强去化能力，积极利用内外部资源，开拓新的销售途径，加大营销推广，为公司发展提供稳定现金流。

　4、涉及财务报告的相关事项

　（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

　√ 适用 □ 不适用

　2014年，财政部新颁布或修订了《企业会计准则第2号—长期股权投资》等一系列会计准则，本公司在编制2014年度财务报表时，执行了相关会计准则，并按照有关的衔接规定进行了处理。

　（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

　□ 适用 √ 不适用

　公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

　（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

　√ 适用 □ 不适用

　报告期，因股权转让完成，天津市天材房地产开发有限公司不再纳入公司合并报表范围。

　（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

　□ 适用 √ 不适用

　董事长：孙亚宁

　天津天保基建股份有限公司

　董 事 会

　二○一五年三月十二日