□本报记者 张敏

　各项房地产数据走低凸显一个事实：房地产市场进入大调整阶段。库存不断攀高决定这种源自市场自发的调整恐非短期行为。在此背景下，楼市调控出发点应着眼长远，而非习惯性地看重短期利益。国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时指出：“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。”分析人士认为，“长期刚需”应成楼市调控新基调。

　2014年全国房地产投资增速、拿地面积、销售情况、房企资金到位增速等指标全面滑落。其中，拿地、资金增速为负。相比之下，商品房库存连续33个月维持上涨，库存规模比两年多以前近乎翻番。受此影响，国房景气指数降至历史低位。在我国房地产发展史上，这种“惨淡”局面还是首次出现。进入岁末年初的业绩披露季，不少房企销售情况完成不佳，上市房企估值降至低位。因此，近期悲观情绪蔓延，悲观言论不断出现。

　诚然，经过多年投资高速增长，房地产市场已告别供不应求的时代，转而进入整体供大于求新阶段。这种变化必然给市场带来阵痛，但房地产业果真就此一蹶不振了吗？

　需求规模的大小是衡量一个行业发展的重要因素，房地产业发展与经济、人口、城市化进程密切相关，因此更应以长远眼光看待需求潜力和延续性。在这个维度上，房地产业远未到悲观时刻。

　第一，城镇化进程将引致巨大需求。数据显示，2014年我国城镇化率为54.77%，距发达国家尚有明显差距。在推进城镇化过程中，房地产业将成为长期受益者。

　第二，改善型愿望释放潜力较大。尽管我国城镇人均住房面积比前几年有明显改善，但前几年房地产业粗放式发展决定了住房质量还有相当大的改善空间。相当一部分城镇居民仅满足了基本居住需求，仍有改善居住舒适度和居住环境的愿望。其中，大规模推进的棚户区改造正是承接这部分需求的重要渠道。

　不难看出，来自上述两个方面的“长期刚需”将是推动房地产业发展的重要动力。在政策层面，引导“长期刚需”释放，应成为新的调控思路。

　首先，整合并减免税费。尽管从去年下半年以来，不少城市出台松绑楼市调控政策文件，但政策层面总基调仍然从紧。其中，二手房交易营业税免征年限较长、二手房交易个税税率过高，都成为抑制交易的门槛。从释放需求角度看，可对上述税种进行适度减免。抑或加快推出房地产税，对其进行合理化整合。

　其次，尽快完善长效机制。长效机制出台，需加快不动产统一登记、完善个人住房信息系统联网等，这将为信贷和税收调控提供完整的数据基础和操作依据，实现真正市场化调控，避免行政之手进行短视干预。一线城市“限购令”等行政化手段虽暂无退出必要，但需进行合理化调整，如允许外地户籍人士购买二套房等，从而促进合理需求释放。

　最后，推进土地和户籍等制度改革。只有同步协调推进土地和户籍制度改革，以及其他相关配套制度改革，城镇化进程才能真正顺利推进。这些改革可促进人口有序流动，对于释放中长期购房需求大有裨益。