其纳入合并财务报表范围。

　（三）公司最近三年及一期主要财务指标

　■

　上述指标中除母公司资产负债率的指标外，其他均依据合并报表口径计算。各指标的具体计算公式如下：

　1、流动比率＝流动资产/流动负债

　2、速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债

　3、资产负债率＝总负债/总资产

　4、销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入

　5、销售净利率=净利润/营业收入

　6、应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额

　7、存货周转率＝营业成本/存货平均余额

　如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

　（四）管理层简明财务分析

　1、合并报表口径分析

　（1）资产分析

　最近三年及一期末，公司主要资产的构成情况如下：

　单位：万元

　■

　报告期内，公司的总资产规模持续快速增长。2011年末、2012年末、2013年末及2014年9月末，公司总资产分别为3,530,786.26万元、4,645,959.98万元、5,857,925.13万元及6,553,301.35万元。公司资产规模稳步增长，主要原因是报告期内公司不断扩大经营规模，对原有项目持续投入并不断新增土地储备，使得存货数额持续增长。

　从资产构成来看，公司的资产主要为货币资金、存货、长期股权投资，合计占公司总资产的80%以上。在公司的资产结构中，流动资产占比较高；在公司的流动资产中，占比较高的分别是存货和货币资金。截至2014年9月末，公司存货占总资产比重为59.80%，货币资金占总资产的比例为14.44%。

　公司适时调整开发节奏和销售策略，坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化和市场营销力度，取得良好的销售业绩，同时为保证项目开发进度及新增土地储备的需要，公司适当加大了债务融资，因此报告期内公司的货币资金总体呈增长趋势。

　报告期内，公司房地产开发与销售业务均保持了较快的增长速度，公司在全国近30个城市开展以住宅为主的房地产开发业务。开发的房地产项目及土地储备逐年增加，致使报告期内存货持续快速增长。

　报告期内，公司坚持以地产为主业，适当辅之以金融、资源等投资的发展战略。在金融、资源及其他领域，公司抓住了较多的高效投资机会，培育和发展金融、资源等新的业务，并逐步形成与地产业务之间的良性互动，因此报告期内公司长期股权投资不断增长。

　（2）负债分析

　最近三年及一期末，公司主要负债的构成情况如下：

　单位：万元

　■

　报告期内公司业务快速增长，负债规模跟随总资产持续扩大。2011年末、2012年末、2013年末及2014年9月末，公司负债总额分别为2,395,632.64万元、3,254,648.36万元、4,441,322.12万元及5,124,158.67万元。公司合并资产负债率维持在67%至78%之间，扣除预收款项后的资产负债率在60%-65%之间。

　公司各报告期末的流动负债占总负债的比例分别为59.13%、68.05%、60.85%及63.23%，公司的负债结构主要以流动负债为主，其中预收账款、短期借款和一年内到期的非流动负债等占比较大，符合房地产开发的行业特点。

　报告期内，公司不断拓宽融资渠道，通过短期银行借款、长期银行借款、信托融资等多元化融资渠道支撑业务的高速增长，因此短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款及其他非流动负债总体上呈增长趋势。

　报告期内，公司适时调整开发节奏和销售策略，坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化和市场营销力度，取得良好的销售业绩，预收账款逐年增长。

　（3）偿债能力分析

　最近几年，公司采取积极的经营策略，充分利用财务杠杆扩展业务，因此导致公司的流动比率与速动比率有所下降，资产负债率（合并）有所上升。最近三年及一期末，公司的流动比率分别为1.95、1.72、1.80及1.70，速动比率分别为0.52、0.64、0.60及0.49，公司合并资产负债率分别为67.85%、70.05%、75.82%及78.19%。

　公司始终按期偿还有关债务，与银行等金融机构建立了长期合作关系，具备良好的资信水平，各大金融机构授予公司较高的信用额度。公司2011-2013年经营活动产生的现金流入持续大幅增长，良好的经营业绩充分保障公司的偿债能力。

　（4）盈利能力分析

　报告期内，公司主营业务包括房地产开发和销售、海涂开发、商业贸易、酒店服务。其它业务主要包括房屋租赁和物业管理业务等，报告期内对公司营业收入的影响较小。

　最近三年及一期，公司利润表主要项目见下表：

　单位：万元

　■

　1）营业收入、营业毛利

　最近三年及一期，公司的营业收入分别为668,829.85万元、990,865.54万元、920,904.04万元及410,463.86万元。2012年由于平阳县利得海涂围垦开发有限公司围垦土地收储实现收入443,039.38万元，使营业收入有较大幅度的增加；2013年以及2014年1-9月由于海涂开发收入较少，总体营业收入相应下降。

　最近三年及一期，公司主营业务收入构成情况如下：

　单位：万元

　■

　公司最近三年及一期的主营业务收入主要由房地产、商业贸易、海涂开发业务三部分组成，其中商业贸易业务占主营业务收入比重达约50%，但由于该业务毛利率较低，因此对公司营业毛利影响有限。公司的核心业务为房地产与海涂开发，最近三年及一期，房地产与海涂开发对公司毛利的贡献占比约90%左右。2013年以来受制于成本的上升及二三线城市房价涨幅降缓等原因，公司毛利率有所降低。

　2）期间费用

　最近三年及一期，公司期间费用情况如下：

　单位：万元

　■

　公司销售费用、管理费用随着经营规模的扩大而不断增长。公司不断开拓融资渠道，通过新增银行借款、发行公司债券、信托融资等融资方式筹措资金用于项目开发，因此财务费用逐年增长。

　（5）现金流量分析

　最近三年及一期，公司现金流量表主要项目见下表：

　单位：万元

　■

　报告期内为实现做强、做大房地产主业，公司在全国范围内同时开发多个房地产项目，每年投入项目开发的现金支出较多；另外，公司为保持可持续发展，择机进行土地储备，亦导致经营活动现金流出较大；从行业特点来看，房地产项目开发从取得土地到最终实现交付所需时间较长，导致了公司经营活动净现金流量随着项目开发和销售呈现一定的波动。

　2011年至2013年，公司投资活动产生的现金流量净额均为负数，主要原因是公司充分利用房地产和金融行业的调整时期，适度进行股权投资。2014年1-9月公司投资活动产生的现金流量净额为正数，主要是因为2014年1-9月公司无重大股权投资支出，并通过处置大智慧剩余股权产生了56,708.16万元的现金流入。

　最近三年及一期，为满足房地产开发项目的开发资金需求，公司拓宽了融资渠道，加大了银行贷款与信托融资的规模，因此取得借款产生的现金流入不断增长，导致筹资活动产生的现金流量净额为正数。

　2、母公司报表口径分析

　（1）资产分析

　最近三年及一期末，母公司主要资产的构成情况如下：

　单位：万元

　■

　报告期内，母公司的总资产规模持续快速增长。2011年末、2012年末、2013年末及2014年9月末，母公司总资产分别为1,571,877.80万元、1,691,980.58万元、2,158,674.71万元及2,283,343.78万元。母公司的资产主要由货币资金、其他应收款和长期股权投资构成，报告期内母公司不断扩大经营规模和投资规模，并扩大对子公司融资支持力度，使得其他应收款和长期股权投资不断增长，带动总资产持续增长。

　（2）负债分析

　最近三年及一期末，母公司主要负债的构成情况如下：

　单位：万元

　■

　报告期内母公司负债规模跟随业务规模及投资规模的扩大而持续扩大。2011年末、2012年末、2013年末及2014年9月末，母公司负债总额分别为787,512.53万元、833,767.66万元、1,269,406.43万元及1,355,046.95万元。母公司负债主要由短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券和其他非流动负债构成，报告期内，母公司不断拓宽融资渠道以支撑母公司及子公司业务的高速增长，因此负债总额持续增长。

　（3）偿债能力分析

　最近三年及一期末，母公司主要偿债能力指标如下：

　■

　报告期内，母公司流动比率和速动比率不断增长，短期偿债能力有所提升。母公司不断拓宽融资渠道以支撑母公司及子公司业务的增长，资产负债率有所上升，但良好的银企关系和母公司充足的经营活动现金流入将为母公司的偿债能力提供可靠保障。

　（4）盈利能力分析

　最近三年及一期，母公司利润表主要情况如下：

　单位：万元

　■

　2011年、2012年、2013年及2014年1-9月，母公司营业收入分别为185,642.08万元、198,903.33万元、240,827.44万元及130,141.85万元，营业利润分别为82,084.50万元、39,927.87万元、87,653.27万元及73,348.58万元，净利润分别为81,971.87万元、45,581.41万元、88,716.01万元及73,359.94万元。2011-2013年母公司营业收入稳定增长，2012年母公司所投资企业产生的投资收益减少，因此该年营业利润及净利润较上年末下降。

　（5）现金流量分析

　最近三年及一期，母公司现金流量表主要项目如下：

　单位：万元

　■

　2011年、2012年、2013年及2014年1-9月，母公司经营活动产生的产生的现金流量净额分别为727.33万元、7,551.75万元、38,052.15万元和18,034.48万元，现金及现金等价物净增加额分别为-51,078.86万元、47,202.61万元、100,321.82万元和10,884.29万元。总体来看，母公司经营活动产生的现金流状况较好，母公司获取现金的能力在稳步增强。

　3、未来业务目标

　历经多年经营，公司已成长为一家跨地区经营、具有较强规模和品牌优势、成长性良好的全国性房地产开发企业。公司将始终以房地产为核心并积极配置大量城镇化建设项目，适当辅之于金融、资源等高效投资的发展战略，针对不断变化的内外部环境，适当调整经营模式，促进公司市场价值、资产规模、盈利能力持续提升。

　公司将继续坚持普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争销售收入有较大幅度增长。公司将努力把握资本市场和行业发展带来的机遇，继续坚定不移地坚持做大做强地产业务，注重提升企业的专业能力，及时准确地分析政策，有效降低各种不利因素的影响，确保公司稳定健康发展。

　在金融领域，公司将积极整合金融资源，逐步将所投资控股的金融企业整合到互联网金融平台，以分享互联网金融的成长空间。

　4、盈利能力的可持续性

　近年来，公司房地产开发业务受房地产调控及供需关系变化等因素的影响，毛利率有所下降，公司将从以下几方面保障并提升盈利能力：

　（1）快速抓住市场机会，及时调整产品结构，实现预期收入。

　加强对客户需求的分析，从产品面积、功能等方面，不断优化产品结构，紧跟市场需求加大面向刚需的中小户型产品的投放，保持较合理的开发节奏。针对大户型产品进行深度客户挖掘，开展个性化营销，以提高大户型产品的去化速度。

　（2）进一步完善营销管理体系，优化营销激励制度。

　加强对营销人员培训，落实全员营销政策等方面入手，以打造专业化的销售团队，提高营销效率。根据市场形势把握营销策略，通过细分客户类型，深入研究客户特点，创新营销渠道，启用代理销售、电商等新型合作渠道，探索通过自销与代理相结合的销售模式。

　（3）加强资金统筹，平衡项目融资，合理控制融资成本。

　公司将加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提高公司资金的使用效率。在确保公司具备充足的运营资金的同时，通过优化借款期限及其结构，将资金综合成本控制在合理水平以内。

　（4）以完善公司内控体系为重点，进一步提升公司治理和精细化管理水平

　公司将进一步打造并完善与现阶段发展规模相适应的集团化管控模式，完善内部机构职能，提高管理效益。借鉴同行业的先进管理经验和方法，建立健全公司对项目管理、成本控制、审批程序等内部工作制度，达到职能监管、过程控制、规避风险的目的，促进公司规范、高效发展。

　（5）积极整合金融资源，平滑地产业绩波动

　公司将继续积极整合银行、券商等金融板块，通过网络、资源、业务、客户、产品在互联网金融平台上的共享，提升金融板块的整体收益，有效平滑地产板块的业绩波动，提高公司经营业绩的抗风险能力，稳定并提升公司的盈利能力。

　四、本次债券发行的募集资金用途

　扣除发行费用后，本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还公司银行贷款并调整债务结构、补充流动资金中的一种或多种。具体用途提请股东大会授权董事会根据公司财务状况与资金需求情况，在上述范围内确定。

　本次发行有利于公司降低融资成本，优化债务结构，保障公司持续、健康发展。

　五、其他重要事项

　公司属于房地产行业，按照中国人民银行的有关规定必须为商品房承购人提供抵押贷款担保。截止2014年9月30日，本公司及控股子公司向银行提供商品房按揭贷款担保的金额为45.01亿元。

　截至2014年9月30日，本公司及控股子公司为关联方担保余额为6.52亿元，为非关联方担保余额为7.73亿元。

　截至2014年9月30日，本公司及控股子公司无重大未决诉讼或仲裁事项。

　特此公告。

　新湖中宝股份有限公司董事会

　二〇一五年一月二十三日