□本报记者 姚轩杰

　自11月21日央行宣布降息以来，A股市场房地产板块迎来“牛市”行情。分析人士指出，未来5年内，房地产行业“马太效应”将更加明显，龙头房企的竞争优势会更大，业绩仍具备进一步提升空间。同时，向细分领域转型深耕的房企，或有望成为行业“黑马”，值得投资者关注。

　明年下半年楼市料企稳回升

　今年以来，房地产市场持续下行，多家房企业绩出现下滑趋势。但9月份以来，随着地方政府放开限购、央行发布房贷新政以及11月降息等利好不断，房地产市场出现成交量放大局面，特别是一二线城市表现明显。

　截至12月11日，已公布11月销售业绩的上市企业有21家，其中，恒大、绿城两房企已经提前完成年度任务，万科、富力、融创、越秀四房企完成率超过九成，剩余15家公司的完成率低于90%。相对而言，全国性大型房企或者区域龙头房企完成年度销售目标情况较好。

　关于明年楼市走势，万科管理层曾在三季度业绩说明会上表示，明年市场有望回归“健康”状态。恒大、融创等公司高管也在公开场合表示，市场的信心正在恢复，明年政策层面会有进一步宽松，房地产的销售会回升，当然市场分化仍在持续。

　海通证券房地产分析师涂力磊分析称，从供给角度看，一线龙头开发商从2014年二季度开始紧缩土地投资，一直持续到年底。考虑到目前开发商资金回笼明显大于土地投资，市场供需将重新回归平衡。由于开发商去库存周期到补库存周期大致为12-16个月，预计行业在2015年下半年将开始进入供需平衡阶段，部分优质开发商届时将进入补库存周期。也就是说，2015年下半年房地产行业将出现明显企稳回升。

　“马太效应”促龙头业绩增长

　从房地产板块近两周的行情走势来看，万科、保利等龙头房企涨幅明显强于中小房企。海通证券研报指出，随着房地产白银时代到来，市场环境变得更为复杂，中小房企被淘汰的概率不断增加，行业“马太效应”更加明显。

　从上述完成年度销售目标的房企特点可以看出，超大型房企和区域性龙头的市场话语权越来越大。“类似万科、恒大等超大型房企，得益于巨大的规模、广泛而合理的布局以及强大的销售网络和随行就市的定价策略，抓住了广大的刚需，使他们逆市实现持续增长。”北京一家上市房企中层人士认为，只要市场环境不出现大幅逆转，大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模，加上央行“不对称降息”后，商业银行会更重视资产质量，信贷资源更倾向于财务状况良好的大型房企，房地产行业的市场集中度将保持加速提高的势头。

　Wind数据显示，我国前四大上市住宅开发商（招商地产、保利地产、万科、金地集团）销售面积占比从2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。涂力磊据此预测，按年均升幅0.33％计算，未来5年我国四家龙头上市住宅开发商销售市占率升幅将达到1.67％，到2020年我国四家上市龙头住宅开发商销售市占率将达到4.93％。这也意味着招保万金四家公司的业绩仍具备进一步提升空间。

　相比国外成熟市场，我国上市地产公司的估值仍相对较低。成熟市场地产公司估值较稳定，如美国龙头住宅开发商帕尔迪，大部分时间股价PE估值在12.5倍左右波动。而我国龙头住宅开发商的估值波动幅度较大，如万科2014年三季度末的PE估值跌至6.69倍，已经远低于美国龙头住宅开发商估值水平。

　细分领域或藏“黑马”

　在大部分三四线城市房屋过剩、我国人口结构发生变化、城镇化发展有新内涵的大背景下，房地产转型是一个持续的过程。对于未来，哪些房企会抓住机会成功转型，是包括投资者在内市场参与者关心的问题。

　未来十年，随着80后、90后甚至00后这些互联网“原住民”成为购房主力，房地产公司如何跟上他们的思维为他们服务，成为一个重要的行业课题。对此，万科进行了诸多尝试，比如和百度、链家、搜房合作推出新业务。万科总裁郁亮提出，万科转型的方向是做城市配套服务商。目前，万科进入了社区商业地产、养老地产，未来还可能进入物流、电商领域。

　华夏幸福近年来大力推进其产业地产模式，在北京、上海等城市周边开发了多个产业新城，其房产销售加招商服务收入连续多年大幅增长，在销售规模上已经进入全国前十行列。

　而中小房企中弘地产完全放弃了开发业务，转型为旅游地产商，在北京、海南、云南等地开发旅游地产。

　海通证券认为，未来房地产行业会分化出很多细分领域，比如商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、房地产代理服务商等，每个领域都可能出现“黑马”。目前，A股房地产公司中，房地产代理服务领域的世联行、产业地产领域的华夏幸福、旅游地产领域的华侨城、涉足养老的天宸股份等公司，都已成为其细分市场的龙头或者先行者，未来的发展机会值得关注。