（一）做好房地产市场预期引导

　我国房地产当前发展已经进入新常态，除了房地产市场的几大主体——房地产企业、金融机构和购房者，还有一个重要主体就是地方政府，都必须要进行房地产市场预期的合理引导。一方面，我国的房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制，但房地产市场需求还有巨大的市场潜力；另一方面随着长效机制逐步建立，房地产市场将主要靠市场机制来调节，房地产市场的波动会缩小。房地产市场应该是一个与其他产业一样的正常盈利行业，而不是一个暴利行业。因此，对待房地产市场既不必过分悲观，也不要再将房地产市场作为投机场所。地方政府应该主要转移到依赖有竞争优势的产业发展，而不是盯着房地产土地转让金。

　（二）做好区域房地产市场细分需求研究

　我国房地产市场发展到今天，已经不再是全国一盘棋状态，如果任由市场盲目发展，将会出现严重经济和社会问题。针对当前各地“鬼城”报道不断、地方集资者跑路等现象，应加大对各地烂尾楼或者空置房的调查。虽然最终是让市场机制在房地产市场中起基础作用，但针对我国房地产市场日益分化的状况，政府还是非常有必要加强对房地产市场细分需求研究，有效引导区域房地产市场供需平衡以及房地产结构平衡。各地在进行房地产市场研究中，家庭结构、年龄结构、收入、职业、宗教、民族等均可作为房地产市场细分的变量，加强对未来房地产市场更精细化发展的引导。这既是房地产市场健康稳定发展的需要，也是节约资源和保护环境的需要。

　（三）继续贯彻保障房与商品房市场建设并重

　中央提出，“十二五”期间建设3600万套保障房，根据这一数据，2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。继续加大保障性安居工程建设力度，合理确定建设任务；进一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理体制机制；做好保障性安居工程的资金、土地等方面准备。

　健全保障房的长效管理机制，对于当前种类繁多的保障房，有必要逐步进行科学简化和归并；应根据各地不同状况适当调整住房保障方式，以租金补贴方式为主提供住房保障，进一步提高住房保障的针对性和实效性；发挥市场机制作用，引导更多社会资金参与投资建设、运营、管理保障性住房；还要建立健全动态管理的准入退出机制和住房保障信息系统，并尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道，为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。

　（四）合理引导高中低端住房市场供给

　房地产市场虽然主要交给市场，发挥市场在资源配置中的基础作用，但由于社会各阶层对于住房需求存在差异，导致住房供给应满足不同层次的需求。完全都交给市场，经济主体的逐利性会让市场出现一定的失灵。因此，除了政府对于最低端的人群进行保障房供给外，对于中低端人群的住房需求满足也应该有一定的政策，尤其是通过房地产市场源头的土地供给环节，对中低端房地产市场进行合理引导，避免对这部分土地供应的变化引起房价急剧波动。对于高端市场，比如别墅用地，应充分考虑我国人多地少的国情给予较严格的控制，主要通过土地供给和税收环节影响其供给。从中长期看，我国中低端需求市场在很多城市化水平较低的区域还具有一定空间，因此要加强这部分需求的引导和合理满足。

　（五）在长效机制未建立前，区域性调控政策还需贯彻

　当前房地产市场虽然比较低迷，但房价整体上并未呈现大幅下降，尤其是一些前期涨势迅猛的一、二线城市。如果当前因为经济下行重新回归到对房地产经济的依赖，那么转变生产方式和转变经济结构就不可能实现。当然有些地方的房地产市场限购限贷已经没有必要，但很多一、二线城市当前房价与居民收入水平还是不相适应，在房地产长效机制还未建立之前，这些地区的调控政策还需贯彻。

　（六）地方政府救市应综合考虑短期和长期效果

　毫无疑问，地方政府救市行为对于楼市的短期激励作用是明显的。通过降低购房门槛或成本，刺激市场需求，改变购房者心理预期，使得一部分人放弃观望，积极入市，实际也相当于提前透支一部分人的需求能力，从长远看对房地产市场影响有限。

　地方政府救市除了考虑近期效果外，更应考虑远期效果。托住房地产价格可以维持高地价，对支持地方财政确实有利，但高地价必然提高当地实体经济投资和经营成本，制约经济长期发展，必须统筹考虑好地方经济近期效益和远期效益的关系。（执笔：邹士年）