□格上理财研究中心

　随着房地产市场的逐步调整，作为房地产行业重要融资渠道的房地产信托日益感到压力，有了准备“过冬”之意。据格上理财统计，2014年以来，在可统计资金投向的固定收益类集合信托产品信托中，房地产类项目发行数量较为稳定，但占比从年初的近半降至9月的25%。

　这一方面是因为随着房地产市场遇冷以及不断积累的地产泡沫，部分风险项目给投资者造成了一定程度的恐慌；另一方面，监管层对房产信托政策趋严以及信托公司的自我调整也对房地产类信托占比的下降造成了一定程度的影响。

　但风险问题不具有代表性，仅为个案，且当前不少地区楼市松绑，鼓励需求，以及大型及品牌地产企业优势不断扩大，抗风险能力较强，因此不会出现系统性风险。

　从市场层面来看，各地楼盘一旦降价均遭购房者疯抢，面对刚需人群的中小户型楼盘依然受到热捧。目前一线城市、人口净流入城市以及房产供需相对均衡的城市房价坚挺，说明购房者虽然出现了一定程度的观望情绪，但一旦房市的调整到达人们的预期，就会涌现出庞大的刚需购房人群。这也是未来房地产继续发展的根本所在。

　从政策层面来看，6月26日，呼和浩特市正式发文放开限购，截至目前，原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持。国庆长假前夕，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，称首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍。另外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。自此，楼市松绑迈入新阶段。

　从未来前景看，十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力。而我国去年公布的城市化率只有53%，城市化水平还远远不够。未来持续增长的城镇化需求将进一步推动房地产的发展。

　此外，政府的房地产市场调控思路是建立在长效机制上的：完善保障房机制、提出房产税立法、针对不同城市分类调控、增加中小商品房和共有产权住房、改革工业用地、提高农地增值收益等。这一系列长期制度建设将会有效抑制投机性需求，促进地产市场持续健康发展。

　随着“双限”取消的逐步体现、刚性需求的进一步释放以及房地产长效机制的调整，未来房地产市场将逐步回归理性。作为房地产行业的重要输血通道，地产信托未来将再迎良机。

　当然，信托对地产的介入要慎之又慎，优中选优。在项目的选择上，应仔细分析不同城市刚需、供求情况。另外，在获政策支持力度较大的保障房、工业用地改革、农地项目以及仓储物流、工业园区等方面需多加关注。

　对投资者来说，考察投资产品应该着重考察项目的“区域位置”、“交易对手”、“现金流”等几个主要指标。具体来说：第一看项目区域。最好是选择一二线城市的项目，避开房产泡沫严重、出现房地产危机的城市。第二看融资方。选择大型、资质良好的实力房企，考察房企的资产实力、资产负债结构、现金流量等财务状况。第三看风控措施。是否足额抵质押，包括土地、在建工程或房产抵押，以及项目公司股权转让或质押。是否有第三方担保，担保方最好为大型企业，负债率在70%以下。第四要考虑项目去化率、项目进度、周边配套等。