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一、 重要提示 1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。 1.2 公司简介 | 股票简称 | 京能置业 | 股票代码 | 600791 | | 股票上市交易所 | 上海证券交易所 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | 姓名 | 朱兆梅 | 王凤华 | | 电话 | 010-62698639 | 010-62698709 | | 传真 | 010-62698709 | 010-62698709 | | 电子信箱 | JNZY@BEIH-ZY.COM | JNZY@BEIH-ZY.COM |
二、 主要财务数据和股东变化 2.1 主要财务数据 单位：元 币种：人民币 | | 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | | 总资产 | 7,044,768,535.83 | 7,045,406,215.66 | 0 | | 归属于上市公司股东的净资产 | 1,393,687,173.10 | 1,371,975,235.51 | 1.58 | | | 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | | 经营活动产生的现金流量净额 | 509,917,958.03 | 38,580,646.51 | 1,221.69 | | 营业收入 | 781,139,211.00 | 291,870,464.00 | 167.63 | | 归属于上市公司股东的净利润???? | 44,355,937.59 | 43,859,249.11 | 1.13 | | 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润??? | 44,241,440.09 | 43,953,220.60 | 0.66 | | 加权平均净资产收益率（%） | 3.21 | 3.51 | 减少0.30个百分点 | | 基本每股收益（元／股） | 0.10 | 0.10 | 0 | | 稀释每股收益（元／股） | 0.10 | 0.10 | 0 |
2.2 截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况 单位：股 | 报告期末股东总数 | 24,895 | | 前10名股东持股情况 | | 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | | 北京能源投资（集团）有限公司 | 国有法人 | 45.26 | 204,983,645 | 0 | 无 | | 贵州省水城钢铁(集团)公司 | 国有法人 | 1.93 | 8,751,600 | 0 | 未知 | | 李卓 | 境内自然人 | 1.59 | 7,190,508 | 0 | 未知 | | 中国对外经济贸易信托有限公司－尊嘉ALPHA证券投资有限合伙企业集合资金信托计划 | 其他 | 0.76 | 3,430,300 | 0 | 未知 | | 佘代辉 | 境内自然人 | 0.67 | 3,051,097 | 0 | 未知 | | 中国建设银行股份有限公司－博时裕富沪深300指数证券投资基金 | 其他 | 0.55 | 2,494,172 | 0 | 未知 | | 杜德全 | 境内自然人 | 0.54 | 2,437,000 | 0 | 未知 | | 刘美星 | 境内自然人 | 0.48 | 2,186,010 | 0 | 未知 | | 秦广成 | 境内自然人 | 0.47 | 2,132,768 | 0 | 未知 | | 贵州省技术改造投资公司 | 国有法人 | 0.45 | 2,030,000 | 0 | 未知 | | 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动人关系。 |
2.3 控股股东或实际控制人变更情况 □适用 √不适用 三、 管理层讨论与分析 上半年，国家坚持“分类指导”的调控思想，即把握鼓励自住性需求、抑制投资投机性需求的底线，由地方根据本地实际情况对现行的房地产政策实行适度调整。各地房地产市场持续分化，一线城市及部分热点二线城市继续增加供应，持续抑制投资投机性需求，限购政策不退出；对于库存量比较大的城市，地方则通过各种方式，控制供应结构及节奏，刺激市场需求。中长期来看，国家将通过制定多项制度进一步促进长效机制的建立和完善，推动房地产业更加健康发展。在全面深化改革的背景下，房地产业将会迎来更加市场化的机遇和挑战。 上半年，在董事会的领导下，公司经营层团结一致做好了各项工作。期内，公司实现利润总额190,934,195.87元；归属于母公司净利润44,355,937.59元；公司实现营业收入781,139,211.00元；营业成本296,081,170.90元。报告期内，公司符合收入确认条件的已销售房地产开发项目与去年同期相比增多，故公司营业收入和利润总额与去年同期相比有较大幅度增长。因公司期内财务费用增加较多，故归属于母公司净利润与去年同期相比未能同比例增长。公司经营活动产生的现金流量净额509,917,958.03元，好于去年同期。 下半年，我们将继续密切关注国家政策，积极应对市场变化，做到有预见性地开展经营工作。做好下半年各项工作，确保年度任务的完成；积极寻找和把握获取新项目的机会，增加项目储备；进一步提高开发能力。 房地产销售情况（2014年1月1日至6月30日） 单位：亿元；万平方米 | 项目 | 位置 | 权益 | 计划总投资 | 总建筑
面积 | 当期销售面积 | 累计销售
面积 | 当期结算面积 | 累计结算面积 | | 京能.天下川 | 银川 | 70% | 36 | 70.71 | 0.79 | 23.74 | 0.00 | 15.98 | | 京能.四合上院 | 北京 | 62% | 28 | 15.70 | 1.21 | 13.53 | 1.44 | 12.07 | | 京能.蓝色理想 | 呼和浩特 | 98.9% | 5 | 10.82 | 0.00 | 10.79 | 0.01 | 10.72 |
房地产出租情况（2014年1月1日至6月30日） | 出租项目所处地区 | 种类 | 出租房地产面积或个数 | 出租率 | 每平方米平均基本租金 | | 北京 | 库房 | 0.34万平米 | 100% | 0.97元/平米/天 | | 北京 | 车库 | 1070个 | 100% | 2763元/个/年 |
(一) 主营业务分析 1、 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 | 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | | 营业收入 | 781,139,211.00 | 291,870,464.00 | 167.63 | | 营业成本 | 296,081,170.90 | 133,694,826.84 | 121.46 | | 销售费用 | 6,935,168.96 | 7,390,192.85 | -6.16 | | 管理费用 | 15,955,919.62 | 8,237,420.90 | 93.70 | | 财务费用 | 86,305,951.17 | 3,923,197.50 | 2,099.89 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 509,917,958.03 | 38,580,646.51 | 1,221.69 | | 投资活动产生的现金流量净额 | -92,775.00 | -340,493.40 | | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -289,681,452.05 | -207,349,456.88 | |
营业收入变动原因说明：可结转商品增加所致 营业成本变动原因说明：可结转商品增加所致 销售费用变动原因说明：销售推广费用减少所致 管理费用变动原因说明：部分项目竣工，支出费用化增加所致 财务费用变动原因说明：新增借款费用化增加所致 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：销售收到的现金增加所致 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：利息支出增加所致 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 | 主营业务分行业情况 | | 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） | | 房地产开发 | 780,889,211.00 | 296,054,110.90 | 62 | 168 | 123 | 增加8个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | | 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） | | 销售商品房 | 780,889,211.00 | 296,054,110.90 | 62 | 168 | 123 | 增加8个百分点 |
2、 主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 | 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） | | 北京市 | 780,375,057.00 | 354.43 | | 呼和浩特市 | 514,154.00 | -96.34 |
(三) 核心竞争力分析 京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管理模式，形成了稳定专业的房地产开发团队。在管理创新方面，公司大力推进组织管控和管理提升，大力推进管理流程优化，建立了适合京能置业实际的流程制度和管理体系，公司专业化管理水平和对二级企业的管控能力不断提升。在项目开发方面，公司开发区域已扩展至呼市、银川、天津和大连。 (四) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 (1) 持有其他上市公司股权情况 单位：元 | 证券代码 | 证券简称 | 最初投资成本 | 期初持股比例（％） | 期末持股比例（％） | 期末账面价值 | 报告期损益 | 报告期所有者权益变动 | 会计核算科目 | 股份来源 | | 601818 | 光大银行 | 3,600,000.00 | 0.01 | 0.01 | 9,012,080.00 | - | - | 可供出售金融资产 | 认购 | | 合计 | 3,600,000.00 | / | / | 9,012,080.00 | | | / | / |
(2) 持有金融企业股权情况 | 所持对象名称 | 最初投资金额（元） | 期初持股比例（%） | 期末持股比例（%） | 期末账面价值（元） | 报告期损益（元） | 报告期所有者权益变动（元） | 会计核算科目 | 股份来源 | | 光大银行 | 3,600,000.00 | 0.01 | 0.01 | 9,012,080.00 | - | - | 可供出售金融资产 | 认购 | | 合计 | 3,600,000.00 | / | / | 9,012,080.00 | | | / | / |
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 本报告期公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 本报告期公司无委托贷款事项。 (3) 募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 3、 主要子公司、参股公司分析 单位：万元 | 公司名称 | 主要产品 | 注册资本 | 总资产 | 净资产 | 净利润 | | 北京天创世缘房地产开发有限公司 | 四合上院 | 6,000 | 285,868 | 109,804 | 21,384 | | 宁夏京能房地产开发有限公司 | 天下川 | 10,000 | 166,098 | 24,951 | -985 | | 天津海航东海岸发展有限公司 | 海与城 | 5,000 | 84,065 | 4,723 | -70 | | 大连京能阳光房地产开发有限公司 | 阳光港湾 | 10,000 | 65,947 | 10,000 | 0 | | 京能天阶（北京）投资有限公司 | - | 100,000 | 135,818 | 79,580 | 0 |
4、 非募集资金项目情况 报告期内，公司无非募集资金投资项目。
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