利用的费用较高。
为充分利用现有产业布局，皖维膜材采用第一种方式生产膜用PVB树脂，具体流程图如下：
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2）PVA光学膜
多年来，国内外在含有PVA成分的塑料薄膜生产技术上，一般采用流延成膜法、干法造粒和湿法挤出吹膜法等生产技术。鉴于PVA光学薄膜对产品的透光性和均匀性要求极高，皖维膜材采用流延成膜法生产PVA光学膜，其生产流程如下：
■
（3）主要经营模式
1）采购模式
皖维膜材生产PVB树脂和PVA光学膜的主要原材料均为PVA，全部向皖维高新（含子公司）采购。生产车间根据生产计划确定下月的采购计划，经生产负责人审核后由采购部门进行采购。皖维膜材向皖维高新采购PVA的定价原则为按市场价格进行交易，2014年度PVA交易已经皖维高新董事会六届二次会议和2013年年度股东大会审议通过。
其他原材料，如丁醛、盐酸等，市场供应充足，皖维膜材建立了合格供应商目录，从中选择质量、价格符合要求的供应商进行采购。
2）生产模式
皖维膜材根据销售订单和市场情况制定生产计划，按照生产计划安排生产。
3）销售模式
①PVB树脂的销售
PVB树脂的用途广泛，可用于汽车、建筑、光伏等多个行业，因此具有广泛的客户基础，其销售采取经销商和终端生产企业并重的销售模式。在产品定价策略上，皖维膜材以自身的生产成本作为基础，并参照国内外同行业的市场价格，按照市场水平进行定价。
②PVA光学膜的销售
PVA光学膜的销售对象主要为TFT-LCD偏光片生产企业。偏光片的生产对上游零组件产品质量要求很高，通常要求其直接供应商所使用的上游零组件产品都经过其严格质量测试。国内现有四家PVA光学膜用户，主要集中在广东地区，因此采取定点销售模式，由使用厂家提出规格、数量，皖维膜材完成生产计划后按订单交付使用。在产品定价策略上，皖维膜材以自身的生产成本作为基础，并参照可乐丽、日本合成PVA光学膜的市场价格，结合下游客户的需求，确定了具有较强竞争力的价格。
（4）销售情况
1）产能、产量、销量
①PVB树脂
皖维膜材PVB树脂的主要用户为PVB树脂经销商和PVB中间膜等生产企业。2013年度、2014年1～6月的PVB产能、产量、销量、销售价格如下：
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膜用PVB树脂生产线产能为5,000吨/年，2014年1~6月的产能为2,500吨，产量为710.23吨，销量为291.45吨。膜用PVB树脂生产线在建工程于2014年5月31日转固，在此之前生产膜用PVB树脂以调试生产线，因此，产生的收入冲减在建工程，冲减后2014年1~6月膜用PVB树脂收入为807,692.31元，平均销售价格为17,948.72元/吨。
PVB树脂中试生产线即胶粘级PVB树脂生产线的产能为2,000吨/年，故2014年1～6月产能为1,000吨，其重要功能是PVB树脂的实验研发，因此皖维膜材及皖维集团并未大规模市场推广，导致产量、销量较低。
②PVA光学膜
PVA光学膜生产线尚未达到预定可使用状态，仍未转固，未正式对外销售，但产品已经初步取得了下游客户的认可，并与部分客户签订了产品购销意向书，销售前景良好。
2）前五名客户情况
根据华普天健出具的会审字[2014]2110号皖维膜材2013年、2014年1～6月备考审计报告，皖维膜材前五名客户情况如下：
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皖维膜材不存在向单个客户的销售比例超过总额的50%或严重依赖于少数客户的情形，上述客户与皖维膜材及皖维高新均不存在关联关系。
（5）采购情况
皖维膜材生产所需的原材料主要是PVA，其他为正丁醛、盐酸、片碱等，其中PVA由皖维高新提供，其他原材料对外采购。PVA为皖维高新的主导产品，质量和数量可以完全保证，其它辅助材料如正丁醛、盐酸、片碱等，国内市场比较充裕，原材料供不存在障碍。根据华普天健出具的会审字[2014]2110号皖维膜材2013年、2014年1～6月备考审计报告，采购情况如下：
1）成本构成明细
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其中，人员工资占比下降较大的原因是，PVB中试生产线部分人员调整至膜用PVB树脂生产线，该部分人员工资在膜用PVB树脂生产线在2014年5月31日转固之前未计入营业成本，而是增加在建工程金额。
2）主要原材料和能源的价格变动情况
■
皖维膜材采购原材料单价存在一定变化，其中正丁醛和片碱采购单价下降主要是因为市场价格有所下降以及皖维膜材加强了采购管理，盐酸采购价格上涨较大的原因是2014年所采购的盐酸品质提升。
3）前五大供应商情况
根据华普天健出具的会审字[2014]2110号皖维膜材2013年、2014年1～6月备考审计报告，皖维膜材前五大供应商情况如下：
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2013年度、2014年1～6月，皖维膜材向皖维高新的采购比例超过50%，主要是向其采购PVA。皖维膜材从皖维高新采购PVA，皖维高新可运用PVA原材料方面的优势，为皖维膜材提供符合PVB树脂生产所需要的高品质PVA，而皖维膜材则有助于皖维高新消化产能，增强盈利能力，双方可充分发挥协同效应。皖维膜材向皖维高新采购PVA，构成关联交易，交易价格为市场价格，相关交易已经皖维高新董事会和股东大会审议通过，独立董事发表了意见，不存在损害上市公司和中小股东利益的情形。
除此之外，不存在向单个供应商的采购比例超过采购总额的50%的情况。上述供应商中，除皖维高新与皖维膜材均为皖维集团子公司外，其他供应商与皖维膜材及皖维高新均不存在关联关系。
（6）安全生产及环保情况
1）安全生产
皖维膜材生产过程中，认真贯彻“安全第一、预防为主”的总体方针，坚决执行《安全生产法》及《危险化学品安全管理条例》的有关规定，严格遵守国家的有关标准、规范和规程，在安全管理、工业卫生、防火、防爆、防静电及雷击触电等方面制定了具体防范措施，明确了各个岗位的安全生产责任，保证安全生产。皖维膜材已经取得了合肥市安全生产监督管理局出具的合危化试生产[2014]06号《危险化学品建设项目试生产（使用）方案备案告知书》。
根据巢湖市安全生产监督管理局2014年7月28日出具的证明，皖维膜材自2014年2月13日成立以来，生产经营符合有关安全生产法律法规，截至证明出具日未发生重大安全生产责任事故，无重大安全不良记录，且未收到过安全生产监督管理部门的处罚。
2）环保
皖维膜材不存在高危险、重污染情况，根据巢湖市环境保护局2014年7月25日出具的证明，皖维膜材自2014年2月13日成立以来的生产经营活动符合国家关于环境保护的法律、法规、规章和规范性文件的规定及各种环境保护标准，截至证明出具之日，不存在环境保护方面的重大违法行为。
①PVB树脂生产
PVB树脂生产装置产生的污染较小，主要是缩合废水、循环水置换废水及湿空气。公司对生产过程中产生的各种废气、废水、废渣均进行合理处置，实现达标排放。生产过程中的废气在生产车间处理回收，生产车间的废水先预处理后再集中进入厂区内污水处理站处理达标排放，尾气处理后达标排放。PVB树脂生产装置产生固体废物少，主要为煮釜时产生的废PVB/PVA树脂，全部回收处理。
PVB树脂项目建设取得了合肥市环保局出具的环建审[2013]172号环境影响报告书批复和巢湖市环境保护局出具的环准字[2014]12号《建设项目试生产（运行）环境保护核准通知》。
②PVA光学膜生产
PVA光学膜生产排放的废水主要有溶解、脱泡工序和水洗工序中产生废水及各工序地坪冲洗水，废水排入厂区污水管网经污水处理场处理后可达标排放。PVA光学膜生产过程中不产生有毒气体，热处理工段设有送排风系统，以保证现场操作环境。生产为闭路循环，生产过程中产生的废聚乙烯醇均通过自身回用处理，不产生任何副产品及废渣，生产过程中产生的废品边角料完全回收利用。
PVA光学膜的建设取得了合肥市环保局出具的环建审[2012]173号环境影响报告书批复和巢湖市环境保护局出具的环准字[2014]11号《建设项目试生产（运行）环境保护核准通知》。
（7）质量控制情况
1）PVB树脂
皖维膜材对PVB树脂的生产制定了严格的质量控制标准和质量控制措施，在生产过程中的关键生产节点进行化验检测，及时调整生产操作参数以保证产品质量，对出现不合格产品及时导出，确保对外销售的产品质量合格率达到100%。截至本报告书签署日，皖维膜材未因产品质量问题与客户发生纠纷或诉讼。
2）PVA光学膜
皖维膜材对PVA光学膜的生产制定了严格的控制标准和质量控制措施，如：对PVA溶液浓度采取在线折光率检测和分析室取样分析两种方式及时检测；对薄膜质量检测由分析室进行单卷薄膜取样分析；对洁净房运行管理、溶液制备和薄膜成型工序填制生产报表；工艺参数每两小时人工巡检记录一次，质量指标每一小时人工巡检记录一次；建立PVA溶液制备DCS中央控制系统、薄膜成型现场PLC控制系统。截至本报告书签署日，皖维膜材未因产品质量问题与客户发生纠纷或诉讼。
根据巢湖市市场监督管理局2014年7月24日出具的证明，截至证明出具之日，皖维膜材未受过质量技术监督管理部门的行政处罚。
（8）主要产品生产技术所处的阶段
皖维膜材在借鉴目前国内先进的PVB树脂生产技术的基础上，成功自主研发了PVB树脂的先进生产技术，并取得多项发明专利，项目技术水平达到国内先进水平，目前已经对外销售，处于批量生产阶段。
皖维膜材通过前期小试，结合PVA水溶液制备生产工艺，经过反复试验、优化工艺，设计出高浓度均相PVA溶液生产线，并引进了国外光学膜成套成型设备，在自主研发的PVA光学膜技术体系基础上，掌握了先进的PVA光学膜生产技术，预计2014年9月达到预定可使用状态。
2、最近两年经审计的主要财务指标
根据华普天健出具的会审字[2014]2110号最近一年及一期备考审计报告，皖维膜材备考简要财务数据如下：
单位：元
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皖维膜材备考主要财务指标如下：
■
注：①2014年1～6月应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率已年化；②2014年1～6月计算加权平均净资产收益率时未年化。
（五）其他股东同意股权转让情况及公司章程规定的股权转让前置条件
皖维高新本次收购的股权为皖维集团持有的皖维膜材100%股权，不涉及其他股东同意的事项，同时皖维膜材公司章程也未设置其他与股权转让相关的前置条件。
（六）皖维膜材股权最近三年曾进行资产评估、交易、增资、改制情况
皖维膜材是皖维集团在2014年2月13日以现金500万元出资设立的有限责任公司，自成立以来皖维膜材未发生评估、交易、增资或改制的情况。
（七）资产许可使用情况
皖维膜材存在租赁土地使用权的情况，其膜用PVB树脂生产线和相应的房屋及建筑物坐落于549,274.46平方米土地上，具体见本章之“二、549,274.46平方米土地使用权”。
（八）债权债务转移情况
皖维高新此次收购皖维膜材100%股权不涉及债权债务转移情况。
（九）与上市公司会计政策及会计估计的差异情况
皖维膜材执行的会计政策及会计估计与上市公司不存在重大差异。
二、549,274.46平方米土地使用权
（一）基本情况
2011年5月，皖维高新与皖维集团签订《土地使用权租赁合同》，皖维高新租赁皖维集团拥有的巢国用（2008）字第00343、00344、00347、00348、00349、00350、00351、00352、00353、00354、00356、00359号土地使用证对应的549,274.46平方米的工业土地，以用于皖维高新巢湖本部的生产经营，租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止，租赁土地每年租金为909.63万元。
2013年1月，因皖维集团建设PVB树脂生产线所需，皖维高新又与皖维集团签订了《关于调整<土地使用权租赁合同>租金的补充协议》，将巢国用（2008）字第00343号土地上的部分工业土地（占地面积约8,700平方米）转租给皖维集团，以用于后者新的PVB树脂生产线的研发与建设，租赁期限与《土地使用权租赁合同》相同，每年租金为14.4万元，从原支付给皖维集团的租金及税费中扣减。扣减之后，皖维高新租赁皖维集团土地每年需支付的租金与税费金额为895.23万元。
皖维集团结合长期研发实验掌握的PVB树脂生产技术和生产工艺，在上述转租的土地上建成了新的PVB树脂生产线及相应厂房。2014年1月，皖维集团取得安徽省国资委出具的皖国资规划函[2014]37号，出资设立全资子公司皖维膜材。2014年2月，皖维集团取得皖国资评价函[2014]103号，将上述生产线及厂房以无偿划转的方式置入皖维膜材。
为减少上市公司关联交易金额，降低经营成本，同时考虑到未来合肥市土地使用权价格的持续上涨，也为未来业务发展预留土地，皖维高新计划收购前述土地使用权。收购完成后，皖维高新将与皖维膜材签订新的土地使用权租赁合同，将新建PVB树脂生产线及厂房占用的8,700平方米土地租给皖维膜材使用。
（二）土地使用权具体情况
皖维高新拟购买的549,274.46平方米工业土地具体情况如下：
■
皖维集团的上述土地均属于出让用地，并于2008年取得了相应的权属证书。截至本报告书签署之日，上述土地使用权的权属清晰，不存在抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者妨碍权属转移的其他情况。
（三）账面值
上述549,274.46平方米土地使用权中，巢国用（2008）字第00343、00344、00347、00348、00349、00350、00351、00352、00353号土地系皖维集团于1997年取得，巢国用（2008）字第00354、00356、00359号土地系皖维集团于1999年取得。上述549,274.46平方米土地使用权截至2014年2月28日的账面值为12,582,246.37元。
上述549,274.46平方米土地使用权最近三年未进行过资产评估或者交易。
三、标的资产的评估情况
（一）拟购入资产的评估值及估值方法选择的合理性
1、交易标的评估值
根据评估机构安徽中联国信出具的皖中联国信评报字（2014）第125号《资产评估报告书》，土地估价机构安徽中安出具的皖中安合（2014）（估）字第3401004129号《土地估价报告》、皖中安合（2014）（估）字第3401004130号《土地估价报告》，以及华普天健出具的会审字[2014]2071号《审计报告》，2014年2月28日评估基准日标的资产评估值情况如下：
单位：万元
■
注：皖维膜材100%股权采用资产基础法评估确定评估价格；549,274.46平方米土地使用权采用成本逼近法和市场比较法并以两种评估结果算术平均确定评估价格。
皖维膜材100%股权收益法评估值为28,803.95万元，账面价值为21,435.45万元，增值额为7,368.50万元，增值率为34.38%。皖维膜材100%股权收益法评估值与资产基础法评估值差异额为1,591.26万元，较资产基础法评估值增幅为5.85%。
2、皖维膜材100%股权评估方法选择的合理性
资产评估常用方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评估范围内对各项资产价值和负债评估的基础上确定评估对象价值的评估思路；市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；收益法的基本思路是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
（1）本次采用资产基础法进行评估并作为定价依据，主要基于以下考虑：
①本项目满足资产基础法所需的条件
资产基础法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。采用资产基础法评估资产的前提条件是：第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料。本次评估的标的资产具备以上条件。
②满足价值类型的要求
本次评估的价值类型为市场价值，即为自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。资产基础法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
（2）本次采用收益法的估值仅作为验证，而不是作为定价依据，主要基于以下考虑：
收益法是将公司置于一个完整的、现实的经营过程和市场环境，适合对公司的整体评估。收益法在全面反映企业价值方面具有优势，可将影响企业价值的各项有形和无形因素综合考虑，得到对于企业价值相对全面的反映。但考虑到皖维膜材2014年2月13日刚成立，在评估基准日新建的PVB树脂生产线和PVA光学膜生产线尚未正式投产，尚未形成大规模的销售，且皖维膜材无完整年度的经营记录，并考虑到未来盈利能力受到宏观经济环境、国家产业政策和企业自身经营状况等较多难以预测因素的影响，因此最终取资产基础法评估结果作为定价依据，收益法仅进行验证使用。
3、549,274.46平方米土地使用权评估方法选择的合理性
根据《城镇土地估价规程》以及委评各宗地所在区域实际情况，经过评估机构的综合考虑，采用成本逼近法和市场比较法并以两种评估结果算术平均确定委估宗地评估价格比较合理。
（二）评估方法
1、皖维膜材100%股权
（1）资产基础法
资产基础法是指在合理评估范围内对各项资产价值和负债评估的基础上确定评估对象价值的评估思路。根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评估对象的属性特点，采用成本法、收益法或市场比较法对被评估单位各单项资产负债进行评估，加和后确定被评估单位全部股东权益评估值。
成本法是指用现时条件下重新购置和建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
收益法的基本思路是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
市场比较法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
皖维膜材100%股权评估结果汇总表如下：
单位：万元
■
本项目各类资产负债中：
1）流动资产
①货币资金
系银行存款，账面金额为5,000,000.00元。评估人员进行了账面审核，评估人员核对了银行对账单及余额调节表，并对银行存款余额进行了函证，证明账面余额真实准确。货币资金以清查核实后账面值作为评估值。
②应收账款
系应收客户的PVB货款，账面金额2,610,161.64元。评估人员逐笔核对并查阅了总账、明细账，抽查了部分原始凭证及相关业务合同，并对大额款项进行了函证，确认其账面值的真实性。根据每笔款项可能收回的数额确认评估值，另根据评估有关规定，将坏账准备评估为零。经上述方法评估后，应收账款评估值为2,610,161.64元。
③存货
存货包括原材料和产成品，账面金额为4,863,330.08元。
评估人员在财务人员、保管人员的配合下，对原材料及产成品的数量、品质、存放地点进行了实地抽盘，并核对了账册、凭证、合同及发票等，在抽盘过程中，了解了仓库的保管及内部管理制度，并对企业存货的使用状态等有关情况进行了核实记录；根据被评估单位提供的评估基准日存货盘点表，评估人员经现场盘点、勘察，并与账面记录核对，核实其账实相符。
原材料主要是为生产PVB树脂所需要的各种材料（如：正丁醛、PVA、盐酸等），分别存放在原材料仓库中，均正常周转。原材料存放时间短、流动性强，账面成本能够反映评估基准日的市场价格水平，在清查核实的基础上，以核实后的账面价值作为评估值。
产成品系PVB树脂，均存放在成品库中，历史售价与评估基准日的市场价格基本无变化，按照核实后的账面价值确定评估值。
按上述方法评估后，存货的评估结果为4,863,330.08元。
2）固定资产
皖维膜材固定资产均为机器设备，采用成本法进行评估，清查结论汇总表如下：
单位：元
■
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值得到的差额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘所得乘积作为评估值。
计算公式：
评估价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值。
评估价值=重置全价×成新率。
①重置全价的确定
设备重置价值=含税购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费+资金成本-可抵扣增值税额。
A.根据设备规格型号、生产厂家等参数资料，查找权威部门出版的近期报价资料，主要采用向生产或供应厂家询价等方法确定其购置价。
B.运杂费考虑设备重量、体积、价值及运输路程等因素，参考《资产评估常用参数手册》，按购置价的1～15%计（自制设备不考虑运杂费）；购价内已包含运杂费的，不另计取。
C.安装调试费参考《资产评估常用参数手册》以及行业相关机电设备安装定额和概算指标，根据装置及设备安装技术要求复杂程度、实际安装、调试工作量的大小，并考虑设备安装、调试、设计因素等取值。购置价中如包括了供货厂家负担的安装调试费用，则不计安装调试费。
D.由于本次评估是对整体项目评估，建设周期相对较长，因此生产单位生产性设备重置全价中应包括前期费用及其他费用。
前期费用及其他费用是指为了工程建设而发生各项应支付或应交纳的规费；具体费用名称、计费基数、计费标准见下表：
■
E.由于本次评估是对整体工程评估，工程建设工期较长，因此单台设备重置全价中应包含资金成本。公式为：
资金成本=设备重置费用×投资强度系数×合理工期（年）×贷款年利率
设备重置费用包括设备购置费、运杂费、安装调试费和前期及其他费用。
投资强度系数是指从设备投资开始到建成投产全过程中各期资金占用额与投产时资金占用额之比的加权系数。本次评估按照均匀投入考虑，投资强度系数取为0.5。
合理工期按项目工期考虑，根据对国内同等规模的工程分析和项目实际建造情况，本次评估的工程合理工期根据工程项目建设周期确定为1.5年。
贷款利率根据评估基准日中国人民银行发布的贷款利率选取，采用评估基准日同期贷款利率计算。
②成新率的确定
依据专业人员现场勘察资料，以设备的耐用年限和已使用年限为基础，综合分析设备的现时技术状态、正常负荷率、原始制造质量、维修保养状况、重大故障（事故）经历、大修技改情况、工作环境和设备的外观、完整性及功能性、经济性贬值等因素，根据以下原则确定：
A.对于价值较大的机器设备，分别确定理论成新率（年限成新率）和现场勘察成新率，综合确定其成新率。
计算公式：
成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%。
其中：
年限成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%。
设备的寿命年限依据现场勘察情况及同类设备的经济耐用年限综合确定。
现场勘察成新率采用观察分析法，即：评估人员根据现场勘察测资料，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的成新率。
B.对于价值较小的机器设备及电子设备主要采用年限法确定成新率。
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%。
③评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率。
3）在建工程-土建工程
土建工程系年产5,000吨膜用PVB树脂生产线和年产500万平方米PVA光学膜生产线相关的房屋建筑工程部分。评估结果汇总表如下：
单位：元
■
评估人员通过查看在建工程明细账，分析各项支出的合理性，比较各项费用的增减变化；通过对土建工程进度进行现场勘察和查阅必要的工程进度记录核实完工程度。截止本项目评估基准日，工程已基本完工，处于试生产阶段，采用成本法进行评估。
①重置全价的确定
重置全价是指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本。包括综合造价、前期费用、资金成本等。
重置全价=综合造价+前期费用+资金成本
A.综合造价
综合造价包含土建工程费、装饰装修工程费及公用设施安装费用等。
综合造价以待估建筑物的工程量为基础,按评估基准日主要材料市场价格、人工和其他费率标准将其调整为按基准日标准计算的综合造价。
B.前期费用
前期费用是指为了工程建设而发生的各项应支付或应交纳的各项规费。具体费用名称、计费基础、计算标准如下：
■
C.资金成本
假设建设工期期间资金均匀投入，则按以下公式计算：
资金成本=（综合造价+前期费用）×年贷款利率×合理工期（年）
合理工期按项目工期考虑，根据对国内同等规模的工程分析和项目实际建造情况，本次评估的工程合理工期根据工程项目建设周期确定为1.5年。
贷款利率为本项目评估基准日正在执行的中国人民银行发布的与建设工期相同的同期间年贷款利率。
②成新率的确定
截止评估基准日，年产5,000吨膜用PVB树脂生产线和年产500万平方米PVA光学膜生产线现处于试生产阶段，尚未投入正式生产，故成新率取100%。
③评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
4）在建工程-设备安装工程
设备安装工程系年产5,000吨膜用PVB树脂生产线和年产500万平方米PVA光学膜生产线相关的设备安装工程部分。评估结果汇总表如下：
单位：元
■
评估人员通过查看在建工程明细账，分析各项支出的合理性，比较各项费用的增减变化；通过对设备安装工程进度进行现场勘察和查阅必要的工程进度记录核实完工程度。截止本项目评估基准日，工程已基本完工，处于试生产阶段，采用成本法进行评估。
①重置全价的确定
A.国产机器设备
设备重置价值=含税购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费+资金成本-可抵扣增值税额。
a.根据设备规格型号、生产厂家等参数资料，查找权威部门出版的近期报价资料、设备主要采用向生产或供应厂家询价等方法确定其购置价。
b.运杂费考虑设备重量、体积、价值及运输路程等因素，参考《资产评估常用参数手册》，按购置价的1～15%计（自制设备不考虑运杂费）；购价内已包含运杂费的，不另计取。
c.安装调试费参考《资产评估常用参数手册》以及行业相关机电设备安装定额和概算指标，根据装置及设备安装技术要求复杂程度、实际安装、调试工作量的大小，并考虑设备安装、调试、设计因素等取值。购置价中如包括了供货厂家负担的安装调试费用，则不计安装调试费。
d.由于本次评估是对整体项目评估，建设周期相对较长，因此生产单位生产性设备重置全价中应包括前期费用及其他费用。
前期费用及其他费用是指为了工程建设而发生各项应支付或应交纳的规费；具体费用名称、计费基数、计费标准见下表：
■
e.由于本次评估是对整体工程评估，工程建设工期较长，因此单台设备重置全价中应包含资金成本。公式为：
资金成本=设备重置费用×投资强度系数×合理工期（年）×贷款年利率。
设备重置费用包括设备购置费、运杂费、安装调试费和前期及其他费用。
投资强度系数是指从设备投资开始到建成投产全过程中各期资金占用额与投产时资金占用额之比的加权系数。本次评估按照均匀投入考虑，投资强度系数取为0.5。
合理工期按项目工期考虑，根据对国内同等规模的工程分析和项目实际建造情况并结合被评估单位的实际情况，本次评估的工程合理工期根据工程项目建设周期确定为1.5年。
贷款利率根据评估基准日中国人民银行发布的贷款利率选取，采用评估基准日同期贷款利率计算。
B.进口机器设备
进口机器设备以现行CIF价为基础，加进口关税、银行及其他手续费、国内运杂费、安装调试费、大型设备一定期限内的资金成本等构成重置全价。
进口机器设备重置全价=CIF价×基准日外汇汇率+关税+国内运杂费+安装调试费+前期费用+资金成本
a.评估人员通过市场调查，向代理商询价，确定CIF价。
b.按评估基准日外汇中间价确定外汇汇率。
c.国内运杂费、安装调试费、前期费用、资金成本的确定方法同国产设备。
②成新率的确定
截止评估基准日，年产5,000吨膜用PVB树脂生产线和年产500万平方米PVA光学膜生产线现处于试生产阶段，尚未投入正式生产，故成新率取100%。
③评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率。
5）无形资产-土地使用权
①评估方法
采用成本逼近法和市场比较法进行评估，在对区域内市场经过充分调研的基础上，对两种方法做出的结果按一般简单算术平均法确定其评估价值。
A.成本逼近法
是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益确定土地价格的一种估价方法。其基本计算公式为：
宗地价格＝（土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正×（1+区位修正系数）
a.土地取得费
根据《中华人民共和国土地管理法》规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等3项费用组成。
I.土地补偿费与安置补助费
依据《中华人民共和国土地管理法》并结合皖政（2012）号67号《安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知》，巢湖市征地实行区片农用地及建设用地合未利用地地价方式补偿，征地区片地价由土地补偿费和安置补助费两部分组成。征地区片地价如下表：
巢湖市征地区片补偿地价表
■
估价对象位置位于巢湖市，土地补偿费和安置补助费分别为11095元/亩、23775元/亩，征地补偿标准为34870元/亩，即52.31元/平方米。
II.青苗及地上物补偿费
由于估价对象所在区域征地大部分为经济作物地，设定其征收前为经济作物地。根据国家的相关规定，结合巢湖实际情况以及《合肥市人民政府关于调整巢湖市被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》（合政秘〔2012〕212号）中的规定旱地的经济作物地的青苗补偿费的标准1100元/亩，得到：青苗及地上物补偿费=1100元/亩=1.65元/平方米。
土地取得费=I+II=53.96元/平方米
b.相关税费
I.耕地开垦费
根据《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》（财综[2001]1061号）规定，巢湖市属于二等地区，征收一般耕地的耕地开垦费标准为8.00元/平方米。
II.征地管理费
根据安徽省物价局、财政厅、国土资源厅《关于规范征地管理费有关问题的通知》（皖价房[2002]47号），土地管理费以土地取得费用的4.0%计算，则：
土地管理费=（52.31+1.65+8）×4%=2.48元/平方米
III.耕地占用税
根据《安徽省耕地占用税实施办法》（财农村[2008]367号），巢湖市属于二类地区，征收一般耕地与其他农用地的，耕地占用税标准为26.25元/平方米。
IV.地方水利建设基金
根据安徽省人民政府《安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法》（皖政[2000]3号），新征用（含划拨）的各项建设用地，每亩征收水利建设基金500元，即0.75元/平方米。
V.不可预见费
根据《合肥市市区征地补偿标准》结合该区域征地的实际情况，按征迁土地取得费用的3%收取不可遇见费，则：
不可遇见费=（52.31+1.65）×3%=1.62元/平方米
相关税费=I+II+III+IV+V=38.95元/平方米
c.土地开发费
土地开发费用主要有：基础设施配套费、公共事业建设配套费。
不同土地开发程度和开发完善度，土地开发费用也不同。根据市相关部门提供的数据和估价人员统计分析，开发土地时基础设施达到宗地外市政“六通”。但本次评估待估宗地开发程度根据实际情况设定为宗地外“六通”及宗地内场地平整，其开发费用确定为120元/平方米。各费用见下表：
宗地外“六通”及宗地内场地平整：
■
d.投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的同期贷款年利率6.0%计算。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，得到：
投资利息=（土地取得费＋相关税费）×[（1+贷款年利率）开发周期-1]+土地开发费×[（1+贷款年利率）开发周期/2-1]
=（53.96+38.95）×[（1+6.0%）1-1]+120×[（1+6.0%）1/2-1]
=9.12元/平方米
e.投资利润
投资回报率的确定同时考虑一下三个方面因素：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率最低；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高。通过调查估价对象区域工业企业都属于高附加值企业，土地开发的总体投资回报率较高，参考行业近三年的投资利润率一般在10%～20%，考虑到巢湖土地市场状况及估价对象的实际状况，确定本次评估的土地开发年投资利润率取值为10%，则：
投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×年投资利润率
=（53.96+38.95+120）×10%=21.29元/平方米
f.土地增值收益
土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额，本次评估估价人员根据当地土地管理部门提供的资料，该区域土地增值收益一般为成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润各项之和）的10%～30%，考虑到巢湖土地市场状况及估价对象的实际状况，确定本次评估的土地增值收益率取值为15%，则
土地增值收益=（土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×15%=（53.96+38.95+120+9.12+21.29）×15%=36.50元/平方米
g.无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述各项加和即得无限年期土地使用权价格VN，如下：
VN=53.96+38.95+120+9.12+21.29+36.50=279.82元/平方米
h.设定年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：
Vn=VN×[1-1/（1+r）n]
式中：Vn—待估宗地设定年期土地使用权价格（元/平方米）
VN—无限年期土地使用权价格（元/平方米）
r—土地还原率
n—待估宗地剩余使用年限
估价对象估价对象土地使用权剩余使用年限为50年，则有限年期修正如下。
有限年期修正系数=[1-1/（1+r）n]=[1-1/（1+r）50]=0.9457
I.确定土地还原率r
估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定土地还原率r。
安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。
估价时点的中国人民银行一年期存款利率为3%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类土地的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为3%；则估价对象土地还原率r=安全利率+风险调整值=3%+3%=6%。
II.计算设定年期土地使用权市场价值
估价对象宗地地价
Vn=VN×[1-1/（1＋r）n]
=279.82×[1-1/（1＋6%）50]
=279.82×0.9457≈264.63元/平方米
i.土地个别因素修正
在以上的地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用为基础，要具体测算估价对象的地价还需要根据其区域个和个别情况进行修正，经现场勘测调查，估价人员决定结合基准地价中待估宗地个别因素修正系数之和及待估宗地具体位置确定本次区位、个别因素修正；
估价对象位于巢湖市凤凰山街道灯塔村委会东北侧、巢维路西侧，位置相对一般，周边配套设施较齐全，产业聚集度较一般，根据估价对象及周边的地块进行比较，故本次系数调整为-3%。
综上所述，本次评估综合考虑后确定估价对象区域及个别因素修正系数为-3%。
土地价格=264.63×（1-3%）≈257元/平方米。
B.市场比较法
是利用土地市场已有的成交地价，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖、租赁案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响地价的交易情况、交易期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取估价对象在评估期日时地价的方法。市场比较法的基本公式如下：
PD=PB×A×B×D×E
式中：
PD—估价对象价格；
PB—比较案例宗地价格；
■
式中：n—区域因素中所包含的因子数；m—个别因素中所包含的因子数。
比较案例的选择
估价人员在广泛调查并结合已掌握资料的基础上，按照地域相邻、条件相似、用途相近原则，选择近三年内已发生的具有替代性的3宗交易案例作为比较案例，各交易案例基本情况如下：
比较案例1：
合巢经开区三星路北侧、花山路西侧，安徽同赢锂动力科技有限公司以挂牌方式取得，用途为工业，用地面积60.021亩（约40014平方米），交易日期为2013年5月10日，土地使用年期为50年，宗地开发程度为“六通一平”，土地交易价格为203元/平方米。
比较案例2：
合巢经开区兴业大道南侧、秀湖路西侧，合肥工投工业科技发展有限公司以挂牌方式取得，用途为工业，用地面积106.851亩（约71234平方米），交易日期为2013年5月10日，土地使用年期为50年，宗地开发程度为“六通一平”，土地交易价格为203元/平方米。
比较案例3：
居巢开发区港口大道以西、前进路以北，中粮粮油工业（巢湖）有限公司以挂牌方式取得，用途为工业，用地面积76.0335亩（约50689平方米），交易日期为2013年8月2日，土地使用年期为50年，宗地开发程度为“六通一平”，土地交易价格为203元/平方米。
a.比较因素选择
考虑到估价对象土地用途特点，本次评估选择影响土地价格的主要因素有区域因素和个别因素。包括交易时间、交易情况、土地使用年限、土地用途、产业集聚度、道路通达度、距火车站距离、距汽车站距离、基础设施条件、公用设施完善度、区域规划限制、容积率、宗地面积、宗地形状、临路条件等。
b.因素条件说明
估价人员对估价对象及比较案例进行了实际调查，估价对象与比较案例的因素条件情况详见下表：
比较因素条件说明表
■
■
c.编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较案例各因素实际情况，编制比较因素条件指数表。除容积率外，其他各因素均以估价对象的条件为基础，相应指数为100，将比较案例相应因素条件与估价对象相比较，确定比较案例相应因素条件相应指数，如下表：
比较因素条件指数表
■
上表中各因素条件指数确定过程如下：
I.交易时间修正
本次估价时点为2014年2月28日，根据估价人员的市场调研得出巢湖市近几年工业用地地价相对稳定，则三个比较案例的地价指数无需修正。
II.土地使用年限修正
因估价对象及比较案例为工业用地，本次评估宗地的土地剩余使用年期约为50年，三个比较案例土地使用年限均为50年，故估价对象土地使用年期无需修正，比较案例土地使用年限无需修正。
修正公式:■（n=50年，r=6%）
K2—修正系数
m—实际使用年限
n—基准地价设定使用年限
r—土地还原利率（其中根据银行现行一年期存款利率3.0%，综合考虑巢湖市土地市场风险程度，确定风险系数为3.0%，估价人员确定土地还原利率为3.0%+3.0%=6%。）
III.区域因素及其他个别因素修正
根据估价对象的土地用途及价格特性，确定各区域因素及其他个别因素相应优劣度及相应修正系数，将待估宗地因素条件指数设定为100，将比较案例因素条件与估价对象相比较，确定比较案例因素条件指数。
区域因素包括：
产业聚集度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象为100，每个等级修正2%，若产业集中度优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例产业聚集度劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象的产业聚集度一般，三个比较案例的产业聚集度均为较优，则比较案例的产业聚集度指数均为102；
道路通达度：分为区域内有3条以上市政道路、3条市政道路、2条市政道路、1条市政道路、无市政道路五个等级，以估价对象的道路通达度为100，每个等级修正2%，若比较案例道路通达度优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例道路通达度劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象所在区域有2条市政道路，三个比较案例所在区域均有2条市政道路，则三个比较案例道路通达度指数均为100；
公交便捷度：分为区域内有3路以上公交车、3路公交车、2路公交车、1路公交车、无公交车五个等级，分别为便捷、较便捷、一般、较差、差。以估价对象的等级为100，每个等级修正2%。估价对象为1路公交车，比较案例均为1路公交车，则三个比较案例的公交便捷度指数均为100；
距火车站距离：以估价对象距火车站距离为标准，每相差1000米修正1%，若比较案例与火车站距离小于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例与火车站距离大于此标准，则比较案例的指数低于100；估价对象距火车站距离为3.6公里，三个比较案例距火车站距离分别为6.5公里、6公里、5公里，则三个比较案例距火车站距离因素指数均为97.1、97.6、98.6；
距高速入口距离：以估价对象距高速入口距离为标准，每相差1000米修正1%，若比较案例与高速入口距离小于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例与高速入口距离大于此标准，则比较案例的指数低于100；估价对象距高速入口距离为4公里，三个比较案例距高速入口距离分别为3.5公里、2.8公里、7.8公里，则三个比较案例距高速入口距离因素指数分别为100.5、101.2、96.2；
宗地外基础设施条件：分为六通、五通、四通、三通、三通以下五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正1%，若比较案例的宗地外基础设施状况优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例的宗地外基础设施状况劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象与三个比较案例的宗地外基础设施条件均为六通，则比较案例宗地外基础设施条件的指数均为100；
工程地质状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正1%，若比较案例的工程地质状况优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例的工程地质状况劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象与三个比较案例的工程地质状况均较好，则比较案例工程地质状况不需要进行修正，该因素指数均为100；
规划限制条件：分为基本无限制、限制较小、有一定限制、限制较大四个等级，以估价对象为100，每个等级修正2%，若比较案例规划限制条件大于此标准，则比较案例的指数低于100，若比较案例周边的规划限制条件少于此标准，则比较案例的指数高于100；估价对象与三个比较案例的规划限制条件均为基本无限制，则比较案例规划限制条件不需要进行修正，该因素指数均为100；
个别因素包括：
容积率修正：工业用地容积率对地价影响很小，可不作修正。
宗地临路条件：分为交通型主干道、交通型次干道、支路三个等级，每个等级相差2%。以估价对象宗地临路条件指数为100，若比较案例优于估价对象，则比较案例的指数高于100，若比较案例劣于估价对象，则比较案例的指数低于100。估价对象临交通型主干道，三个比较案例分别临交通型主干道、交通型主干道、交通型次干道，则三个比较案例的宗地临路条件因素指数分别为100、100、98；
宗地内基础设施条件：分为六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、三通一平以下五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正1%，若比较案例的宗地内基础设施状况优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例的宗地内基础设施状况劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象为五通一平，三个比较案例的宗地内基础设施条件均为三通一平，则比较案例宗地内基础设施条件的指数均为98；
宗地规则：分为规则、较规则、不规则三个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正2%，若比较案例的宗地规则优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例的宗地规则劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象为较规则，三个比较案例的宗地规则均为较规则，则比较案例宗地规则的指数均为100；
宗地面积：分为适中、一般、较大或较小三个等级，每个等级相差1%。以估价对象宗地面积指数为100，若比较案例优于估价对象，则比较案例的指数高于100，若比较案例劣于估价对象，则比较案例的指数低于100。估价对象总面积为493888.6平方米，综合平均每宗面积约为82314.77平方米，面积为一般，三个比较案例分别为适中、一般、适中，则三个比较案例的宗地面积因素指数分别为101、100、101；
宗地供水保证率：分为95%以上、90%～95%、85%～90%、80%～85%、80%以下五个等级，每个等级修正1%，以待估宗地的宗地供水保证率为标准，确定其指数为100，若比较案例优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象为85%～90%，三个比较案例均为80%以下，则宗地供水保证率均为98；
宗地排水保证率：分为95%以上、90%～95%、85%～90%、80%～85%、80%以下五个等级，每个等级修正1%，以待估宗地的宗地排水保证率为标准，确定其指数为100，若比较案例优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象为85%～90%，三个比较案例均为80%以下，则宗地排水保证率均为98；
宗地供电保证率：分为95%以上、90%～95%、85%～90%、80%～85%、80%以下五个等级，每个等级修正1%，以待估宗地的宗地供电保证率为标准，确定其指数为100，若比较案例优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象为85%～90%，三个比较案例均为80%以下，则宗地供电保证率均为98；
宗地洪涝灾害概率：分为5年一遇、10年一遇、20年一遇、50年一遇四个等级，每个等级修正1%，以待估宗地的宗地洪涝灾害概率为标准，确定其指数为100，若比较案例优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象为20年一遇，三个比较案例均为20年一遇，则宗地洪涝灾害概率均为100；
其他条件：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正1%，若比较案例的其他条件优于此标准，则比较案例的指数高于100，若比较案例的其他条件劣于此标准，则比较案例的指数低于100。估价对象与三个比较案例的其他条件均一般，则比较案例其他条件不需要进行修正，该因素指数均为100；
d.因素修正系数表
根据上述比较因素条件指数表，以估价对象因素指数比比较案例因素指数，确定各比较因素修正系数，列表表示如下：
比较因素修正系数表
■
e.实例修正后的地价计算
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，经过测算以上三个比较案例的比准价格差异不大，考虑到当地的实际状况并结合当地的地价水平，依据《规程》取以上三个比较案例的比准价格的算术平均值作为估价对象的评估价格。即：
估价对象单价=（案例1比准价格+案例2比准价格+案例3比准价格）/3
=（219+218+230）/3≈222元/平方米
②地价的确定
根据以上评估过程，上述两种方法做出的结果，市场比较法为222元/平方米，成本逼近法为257元/平方米，估价人员在对区域内市场经过充分调研的基础上，把两种估价方法的结果与当地房地产市场状况进行充分的分析论证，决定采用一般简单算术平均法确定待估宗地的最终单位地价：
则，评估单价=（222+257）/2≈240元/平方米
估价对象宗地的总价值=72320.84×240≈1735.7002万元
6）无形资产-其他无形资产
①委估无形资产简介
列入本次评估范围的其他无形资产为PVA光学膜生产技术无形资产组和PVB树脂生产技术无形资产组的所有权，具体包括下表列示的专利及专利申请权。截止本项目评估报告出具日，委估两个无形资产组中的各个单项专利及申请权处于不同的阶段，详见下表：
■
②其他无形资产评估方法
无形资产的评估方法有三种即成本法、市场法和收益法。
技术类无形资产包括专利（发明专利和实用新型专利）、专有技术、科技成果（一般是拟申请专利技术和专有技术的集合体）和计算机软件（含有技术密集的用于工业化生产的系统软件和应用软件）等，其价值用重置成本很难反映其价值。因为该类资产的价值通常主要表现在科技人才的创造性智力劳动，该等劳动的成果很难以劳动力成本来衡量。
市场法在资产评估中，不管是对有形资产还是无形资产的评估都是可以采用的，采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易案例，且交易行为应该是公平交易。结合本次评估无形资产的自身特点及市场交易情况，据评估人员的市场调查及有关介绍，目前国内没有类似的转让案例，故市场法也不适用。
由于以上相关因素，结合本次评估的无形资产特点，评估机构确定采用收益法。
采用收益法评估技术型无形资产时依据被评估对象本身的特点、可搜集到的资料以及满足评估目的的要求，可分别采用超额收益法、成本利润分析法、技术分成法等具体测算方法，我国评估界目前广泛使用技术分成法。
技术分成分为超额分成和总额分成。对于超额分成是指评估的技术比普通技术更为先进，相对普通技术更节约成本或更提供产值和利润，这适用于已经掌握普通技术的企业，由于被评估单位新成立，本次采用总额分成。
采用总额分成又分为利润分成和收入分成。
产品销售利润很大程度上与企业的管理水平有关，采用利润分成往往不能反应单一的技术使用权价值，因其中很大部分包含了管理水平等无形资产。
销售收入分成的理论基础为：只要技术是可行的，无论管理水平怎样，企业利润如何，就可以按照销售收入的一定比例提取技术使用。
测算被评估无形资产组的价值，具体分为如下五个步骤：
A.确定无形资产组的经济寿命期，预测在经济寿命期内无形资产组应用产生产品的销售收入；
B.分析确定无形资产组提成率（贡献率）；
C.计算无形资产组对销售收入的贡献值；
| 膜用PVB树脂 |
| 项目 | 2013年度 | 2014年1～6月 |
| 产能（吨） | - | 2,500 |
| 产量（吨） | - | 710.23 |
| 销量（吨） | - | 291.45 |
| 销售收入（元） | - | 807,692.31 |
| 平均销售价格（元/吨） | - | 17,948.72 |
| 胶粘级PVB树脂 |
| 项目 | 2013年度 | 2014年1～6月 |
| 产能（吨） | 2,000 | 1,000 |
| 产量（吨） | 671.12 | 520.53 |
| 销量（吨） | 662.04 | 385.56 |
| 销售收入（元） | 12,582,561.82 | 6,914,642.18 |
| 平均销售价格（元/吨） | 19,005.74 | 17,933.91 |
| 序号 | 客户名称 | 收入金额（元） | 占比 |
| 2013年度 |
| 1 | 上海四喜化工有限公司 | 1,739,438.89 | 13.82% |
| 2 | 信阳鑫源化工有限公司 | 1,424,843.16 | 11.32% |
| 3 | 吴江市天德化工有限公司 | 1,382,175.21 | 10.98% |
| 4 | 嘉兴远诚化工有限公司 | 1,044,340.46 | 8.30% |
| 5 | 浙江天台怀德油墨有限公司 | 1,012,136.46 | 8.04% |
| 合计 | 6,602,934.18 | 52.48% |
| 2014年1～6月 |
| 1 | 浙江普利金塑胶有限责任公司 | 807,692.31 | 10.46% |
| 2 | 天津光大冰峰新材料科技有限公司 | 765,811.97 | 9.92% |
| 3 | 上海四喜化工有限公司 | 759,230.77 | 9.83% |
| 4 | 信阳鑫源化工有限公司 | 663,988.46 | 8.60% |
| 5 | 嘉兴远诚化工有限公司 | 580,470.51 | 7.52% |
| 合计 | 3,577,194.02 | 46.32% |
| 项目 | 2013年 | 2014年1～6月 |
| 金额（元） | 占比 | 金额（元） | 占比 |
| 原材料 | 7,637,647.79 | 68.99% | 4,876,162.54 | 74.33% |
| 燃动力 | 1,186,169.48 | 10.71% | 549,174.71 | 8.37% |
| 人员工资 | 1,440,967.27 | 13.02% | 563,003.62 | 8.58% |
| 制造费用 | 805,592.28 | 7.28% | 571,731.60 | 8.72% |
| 合计 | 11,070,376.82 | 100.00% | 6,560,072.47 | 100.00% |
| 项目 | 2013年度 | 2014年1～6月 |
| 数量 | 金额（元） | 单价（元） | 占比 | 数量 | 金额（元） | 单价（元） | 占比 |
| PVA（吨） | 522.15 | 4,991,386.61 | 9,559.30 | 45.09% | 332.80 | 3,151,762.64 | 9,470.44 | 48.04% |
| 正丁醛（吨） | 285.42 | 2,517,926.02 | 8,821.83 | 22.74% | 200.09 | 1,577,705.40 | 7,884.95 | 24.05% |
| 盐酸（吨） | 258.33 | 35,960.30 | 139.20 | 0.32% | 127.29 | 41,225.15 | 323.86 | 0.63% |
| 片碱（吨） | 2.58 | 8,851.78 | 3,430.92 | 0.08% | 8.77 | 22,193.77 | 2,529.85 | 0.34% |
| 包装袋（片） | 58,816.00 | 145,702.18 | 2.48 | 1.32% | 27,824.64 | 75,142.25 | 2.70 | 1.15% |
| 电（度） | 946,363.00 | 550,022.95 | 0.58 | 4.97% | 519,352.82 | 301,846.17 | 0.58 | 4.60% |
| 序号 | 名称 | 金额（元） | 占营业成本比例 |
| 2013年度 |
| 1 | 安徽皖维高新材料股份有限公司 | 5,545,887.45 | 50.10% |
| 2 | 南京新化原化学有限公司 | 1,311,375.51 | 11.85% |
| 3 | 南京海之蓝化工有限公司 | 1,206,550.51 | 10.90% |
| 4 | 滁州天爱树脂制品有限公司 | 145,702.18 | 1.32% |
| 5 | 芜湖晓艳商贸有限公司 | 35,960.30 | 0.32% |
| 合计 | 8,245,475.95 | 74.48% |
| 2014年1～6月 |
| 1 | 安徽皖维高新材料股份有限公司 | 3,455,359.96 | 52.67% |
| 2 | 巢湖天台化工建材有限公司 | 929,400.49 | 14.17% |
| 3 | 安徽省明珠商贸有限公司 | 424,225.73 | 6.47% |
| 4 | 南京海之蓝化工有限公司 | 224,079.17 | 3.42% |
| 5 | 滁州天爱树脂制品有限公司 | 75,142.25 | 1.15% |
| 合计 | 5,108,207.60 | 77.87% |
| 资产负债项目 | 2014.6.30 | 2013.12.31 |
| 流动资产 | 21,958,962.18 | 9,846,602.65 |
| 非流动资产 | 215,724,128.34 | 186,910,969.93 |
| 负债 | 17,475,398.31 | 25,764,765.71 |
| 所有者权益 | 220,207,692.21 | 170,992,806.87 |
| 总资产 | 237,683,090.52 | 196,757,572.58 |
| 收入利润项目 | 2014年1～6月 | 2013年度 |
| 营业收入 | 7,722,334.49 | 12,582,561.82 |
| 营业利润 | 343,893.82 | 186,091.83 |
| 利润总额 | 429,470.74 | 286,091.83 |
| 净利润 | 262,975.75 | 214,568.87 |
| 主要财务指标 | 2014.6.30 | 2013.12.31 |
| 流动比率 | 5.21 | 0.79 |
| 速动比率 | 2.59 | 0.47 |
| 资产负债率 | 7.35% | 13.09% |
| 应收账款周转率（次） | 2.34 | 3.84 |
| 存货周转率（次） | 1.74 | 2.74 |
| 总资产周转率（次） | 0.07 | 0.11 |
| 主要财务指标 | 2014年1～6月 | 2013年度 |
| 毛利率 | 15.05% | 12.02% |
| 加权平均净资产收益率 | 0.13% | 0.21% |
| 序号 | 土地使用权
证号 | 权利人 | 土地坐落 | 面积（㎡） | 权属
类型 | 用途 | 有效期
截止日 |
| 1 | 巢国用（2008）字第00343号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 本厂铁路西生产区 | 300,470.00 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 2 | 巢国用（2008）字第00344号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市灯塔村北侧 | 176.63 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 3 | 巢国用（2008）字第00347号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市湖光行政村 | 2,405.10 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 4 | 巢国用（2008）字第00348号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市灯塔村北侧 | 12,222.00 | 出让 | 矿山开采道路用地 | 2047.01.26 |
| 5 | 巢国用（2008）字第00349号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市灯塔田埠村 | 27,880.00 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 6 | 巢国用（2008）字第00350号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市湖光行政村 | 1,094.50 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 7 | 巢国用（2008）字第00351号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市灯塔村东南侧 | 23,400.00 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 8 | 巢国用（2008）字第00352号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市灯塔行政村 | 16,000.00 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 9 | 巢国用（2008）字第00353号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 本厂东生产区 | 137,140.00 | 出让 | 工业用地 | 2047.01.26 |
| 10 | 巢国用（2008）字第00354号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市北郊 | 16,610.12 | 出让 | 工业用地 | 2049.10.15 |
| 11 | 巢国用（2008）字第00356号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市北郊 | 6,190.00 | 出让 | 工业用地 | 2049.10.15 |
| 12 | 巢国用（2008）字第00359号 | 安徽皖维集团有限责任公司 | 市北郊 | 5,686.11 | 出让 | 工业用地 | 2049.10.15 |
| 序号 | 拟购入资产 | 账面净值 | 评估值 | 评估增值 | 评估增值率 |
| 1 | 皖维膜材100%股权 | 21,435.45 | 27,212.69 | 5,777.24 | 26.95% |
| 2 | 549,274.46平方米土地使用权 | 1,258.22 | 11,830.31 | 10,572.09 | 840.24% |
| 合计 | 22,693,67 | 39,043.00 | 16,349.33 | 72.04% |
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100 |
| 流动资产 | 1,247.35 | 1,247.35 | 0.00 | 0.00 |
| 货币资金 | 500.00 | 500.00 | 0.00 | 0.00 |
| 应收账款 | 261.02 | 261.02 | 0.00 | 0.00 |
| 存货 | 486.33 | 486.33 | 0.00 | 0.00 |
| 非流动资产 | 20,644.29 | 25,086.53 | 4,442.24 | 21.52 |
| 固定资产 | 770.68 | 754.06 | -16.62 | -2.16 |
| 在建工程 | 19,537.00 | 21,153.20 | 1,616.20 | 8.27 |
| 无形资产 | - | 3,176.41 | 3,176.41 | - |
| 递延所得税资产 | 336.61 | 2.86 | -333.75 | -99.15 |
| 资产总额 | 21,891.64 | 26,333.88 | 4,442.24 | 20.29 |
| 流动负债 | -878.81 | -878.81 | 0.00 | 0.00 |
| 应付账款 | 963.94 | 963.94 | 0.00 | 0.00 |
| 预收账款 | 20.26 | 20.26 | 0.00 | 0.00 |
| 应交税费 | -1,863.01 | -1,863.01 | 0.00 | 0.00 |
| 非流动负债 | 1,335.00 | 0.00 | -1,335.00 | -100.00 |
| 其他非流动负债 | 1,335.00 | 0.00 | -1,335.00 | -100.00 |
| 负债总额 | 456.19 | -878.81 | -1,335.00 | -292.64 |
| 净资产 | 21,435.45 | 27,212.69 | 5,777.24 | 26.95 |
| 项目 | 账面值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% |
| 原值A | 净值B | 原值C | 净值D | E=D-B | F=E/B*100 |
| 机器设备 | 8,730,050.64 | 7,706,842.44 | 9,185,200.00 | 7,540,689.00 | -166,153.44 | -2.16 |
| 合计 | 8,730,050.64 | 7,706,842.44 | 9,185,200.00 | 7,540,689.00 | -166,153.44 | -2.16 |
| 序号 | 费用名称 | 计费基础 | 计算标准 | 计算依据 |
| 1 | 建设单位管理费 | 设备购置及安装工程费 | 1.162% | 财建（2002）394号 |
| 2 | 勘察设计费 | 设备购置及安装工程费 | 3.840% | 计委建设部计价（2002）10号 |
| 3 | 工程建设监理费 | 设备购置及安装工程费 | 2.160% | 发改价格（2007）670号 |
| 4 | 招标代理服务费 | 设备购置及安装工程费 | 0.123% | 计价格（2002）1980号 |
| 5 | 可行性研究费 | 设备购置及安装工程费 | 0.499% | 计委计价格（1999）1283号 |
| 6 | 环境评价费 | 设备购置及安装工程费 | 0.206% | 计委环保总局计价格（2002）125号 |
| 7 | 联合试运转费 | 设备购置及安装工程费 | 1.00% | 结合同类行业及工程实际估算 |
| 合计 | | 8.99% | |
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% |
| 在建工程-土建工程 | 17,444,978.92 | 22,251,700.00 | 4,806,721.08 | 27.55 |
| 合计 | 17,444,978.92 | 22,251,700.00 | 4,806,721.08 | 27.55 |
| 费用名称 | 计费基础 | 计算标准 | 计算依据 |
| 建设单位管理费 | 建安工程费 | 1.162% | 财建（2002）394号 |
| 勘察设计费 | 建安工程费 | 3.840% | 计委建设部计价（2002）10号 |
| 工程建设监理费 | 建安工程费 | 2.160% | 发改价格（2007）670号 |
| 招标代理服务费 | 建安工程费 | 0.123% | 计价格（2002）1980号 |
| 可行性研究费 | 建安工程费 | 0.499% | 计委计价格（1999）1283号 |
| 环境评价费 | 建安工程费 | 0.206% | 计委环保总局计价格（2002）125号 |
| 联合试运转费 | 建安工程费 | 1.00% | 结合同类行业及工程实际估算 |
| 市政配套费 | 建筑面积 | 56元/㎡ | 合政办〔2013〕61号 |
| 白蚁防治费 | 建筑面积 | 2.0元/㎡ | 合政办〔2013〕61号 |
| 新型墙体材料专项基金 | 建筑面积 | 缓征 | 皖政办〔2013〕29号 |
| 散装水泥专项基金 | 建筑面积 | 缓征 | 皖政办〔2013〕29号 |
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增值额 | 增值率% |
| 在建工程-设备安装工程 | 177,925,059.53 | 189,280,280.30 | 11,355,220.77 | 6.38 |
| 合计 | 177,925,059.53 | 189,280,280.30 | 11,355,220.77 | 6.38 |
| 序号 | 费用名称 | 计费基础 | 计算标准 | 计算依据 |
| 1 | 建设单位管理费 | 设备购置及安装工程费 | 1.162% | 财建（2002）394号 |
| 2 | 勘察设计费 | 设备购置及安装工程费 | 3.840% | 计委建设部计价（2002）10号 |
| 3 | 工程建设监理费 | 设备购置及安装工程费 | 2.160% | 发改价格（2007）670号 |
| 4 | 招标代理服务费 | 设备购置及安装工程费 | 0.123% | 计价格（2002）1980号 |
| 5 | 可行性研究费 | 设备购置及安装工程费 | 0.499% | 计委计价格（1999）1283号 |
| 6 | 环境评价费 | 设备购置及安装工程费 | 0.206% | 计委环保总局计价格（2002）125号 |
| 7 | 联合试运转费 | 设备购置及安装工程费 | 1.00% | 结合同类行业及工程实际估算 |
| 合计 | | 8.99% | |
| 地区 | 区域 | 统一年产值标准（元/亩） | 农用地 | 建设用地和未利用地 |
| 编号 | 行政区域范围 | 土地补偿倍数 | 安置补助倍数 | 征地补偿标准（元/亩） | 土地补偿倍数 | 安置补助倍数 | 征地补偿标准（元/亩） |
| 巢湖市 | Ⅰ | 半汤街道，凤凰山街道，卧牛山街道，天河街道，亚父街道，银屏镇，中垾镇，夏阁镇，槐林镇，坝镇，散兵镇，中庙街道，黄麓镇，烔炀镇，柘皋镇，庙岗乡，苏湾镇，栏杆镇。 | 1585 | 7 | 15 | 34870 | 5 | 6 | 17435 |
| 名称 | 通路 | 供水 | 排水 | 通电 | 通讯 | 通气 | 场地平整 | 合计 |
| 费用（元/平方米） | 30 | 15 | 15 | 15 | 10 | 15 | 20 | 120 |
| 估价对象与比较案例比较因素 | 宗地 | 比较案例1 | 比较案例2 | 比较案例3 |
| 土地使用权价格（元/m2） | 待估 | 203 | 203 | 203 |
| 交易时间 | 2014.2.28 | 2013.5.10 | 2013.5.10 | 2013.8.2 |
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
| 土地使用年限 | 50 | 50年 | 50年 | 50年 |
| 土地用途 | 工业 | 工业 | 工业 | 工业 |
| 区域因素 | 产业集聚度 | 一般 | 较优 | 较优 | 较优 |
| 道路通达度 | 2条市政道路 | 2条市政道路 | 2条市政道路 | 2条市政道路 |
| 公交便捷度 | 1路 | 1路 | 1路 | 1路 |
| 距火车站距离 | 3.6公里 | 6.5公里 | 6公里 | 5.0公里 |
| 距高速入口距离 | 4公里 | 3.5公里 | 2.8公里 | 7.8公里 |
| 宗地外基础设施条件 | 六通 | 六通 | 六通 | 六通 |
| 工程地质状况 | 较好 | 较好 | 较好 | 较好 |
| 区域规划限制 | 基本无限制 | 基本无限制 | 基本无限制 | 基本无限制 |
| 个别因素 | 容积率 | - | - | - | - |
| 宗地临路条件 | 交通型主干道 | 交通型主干道 | 交通型主干道 | 交通型次干道 |
| 宗地内宗地开发程度 | 五通一平 | 三通一平 | 三通一平 | 三通一平 |
| 宗地规则 | 较规则 | 较规则 | 较规则 | 较规则 |
| 宗地面积（亩） | 108.48 | 60.021 | 106.851 | 76.335 |
| 宗地供水保证率 | 85%～90% | 80%以下 | 80%以下 | 80%以下 |
| 宗地排水保证率 | 85%～90% | 80%以下 | 80%以下 | 80%以下 |
| 宗地供电保证率 | 85%～90% | 80%以下 | 80%以下 | 80%以下 |
| 宗地洪涝灾害概率 | 20年一遇 | 20年一遇 | 20年一遇 | 20年一遇 |
| 其他 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 |
| 估价对象与比较案例比较因素 | 待估宗地 | 比较案例1 | 比较案例2 | 比较案例3 |
| 交易时间 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 土地使用年限 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 土地用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 区域因素 | 产业集聚度 | 100 | 102 | 102 | 102 |
| 道路通达度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 公交便捷度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 距火车站距离 | 100 | 97.1 | 97.6 | 98.6 |
| 距高速入口距离 | 100 | 100.5 | 101.2 | 96.2 |
| 宗地外基础设施条件 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 工程地质状况 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 区域规划限制 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 个别因素 | 容积率 | - | - | - | - |
| 宗地临路条件 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 宗地内宗地开发程度 | 100 | 98 | 98 | 98 |
| 宗地规则 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 宗地面积 | 100 | 101 | 100 | 101 |
| 宗地供水保证率 | 100 | 98 | 98 | 98 |
| 宗地排水保证率 | 100 | 98 | 98 | 98 |
| 宗地供电保证率 | 100 | 98 | 98 | 98 |
| 宗地洪涝灾害概率 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 其他 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 估价对象与比较案例比较因素 | 比较案例1 | 比较案例2 | 比较案例3 |
| 宗地成交价格（元/m2） | 203 | 203 | 203 |
| 交易时间 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易情况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 土地使用年限 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 土地用途 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 区域因素 | 产业集聚度 | 100/102 | 100/102 | 100/102 |
| 道路通达度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 公交便捷度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 距火车站距离 | 100/97.1 | 100/97.6 | 100/98.6 |
| 距高速入口距离 | 100/100.5 | 100/101.2 | 100/96.2 |
| 宗地外基础设施条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 工程地质状况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 区域规划限制 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 个别因素 | 容积率 | - | - | - |
| 宗地临路条件 | 100/100 | 100/100 | 100/98 |
| 宗地内宗地开发程度 | 100/98 | 100/98 | 100/98 |
| 宗地规则 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 宗地面积 | 100/101 | 100/100 | 100/101 |
| 宗地供水保证率 | 100/98 | 100/98 | 100/98 |
| 宗地排水保证率 | 100/98 | 100/98 | 100/98 |
| 宗地供电保证率 | 100/98 | 100/98 | 100/98 |
| 宗地洪涝灾害概率 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 其他 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 比准价格（元/m2） | 219 | 218 | 230 |
| 专利名称 | 专利号或申请号 | 状态 | 备注 |
| 一种多层直线型搅拌叶（实用新型） | ZL2012-2-0282275.5 | 已授权 | PVB树脂生产技术无形资产组 |
| 一种带破碎和过滤功能的搅拌釜（实用新型） | ZL2012-2-0282265.1 | 已授权 |
| 一种高透明度聚乙烯醇缩丁醛树脂的制备方法（发明） | ZL201210325636.4 | 已进入实质审查阶段 |
| 一种高粘度聚乙烯醇缩丁醛树脂的制备方法（发明） | ZL201210249847.4 | 已授权 |
| 一种以聚乙烯醇酯为原料制备聚乙烯醇缩丁醛树脂的方法（发明） | ZL201210250144.3 | 已授权 |
| 一种高醛化度聚乙烯醇缩丁醛树脂及其制备方法（发明） | ZL201210161377.6 | 已授权 |
| 一种利用折光仪检测聚乙烯醇光学膜生产中聚乙烯醇浓度的方法（发明） | 2.01311E+11 | 已进入实质审查阶段 | PVA光学膜生产技术无形资产组 |
| 一种高浓度PVA溶液的制备方法（发明） | ZL201210325469.3 | 已授权 |
| 一种用于偏光片生产的聚乙烯醇薄膜的制备方法及其应用（发明） | 2.01311E+11 | 已进入实质审查阶段 |
| 一种制备高粘度聚乙烯醇树脂溶液的装置（实用新型） | ZL201320877234.5 | 已授权 |
| 一种高醇解度聚乙烯醇的制备方法（发明） | ZL201210194498.0 | 已授权 |
（下转A28版）
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