□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　近期，地方救市全面铺开，手段五花八门，托市意味浓厚。不仅限购面临着全面取消的可能，而且前两轮楼市调整期间被广泛采用的减免契税、购房补贴、购房入户、降低公积金提取门槛、提高公积金贷款额度等，又重出江湖。更值得关注的是，近期地方救市举措有很多新动作，如财政补贴银行首套房贷、允许公积金异地提取、二手房转让免营业税、降低第二套房贷首付比例等。有观点认为，在“千方百计消化库存”的背景下，“分类调控”已经出现一些微妙变化。

　“分类调控”本意是房价上涨压力较大、住房供求关系紧张的城市，要继续坚持既有的调控政策，特别是住房限购的政策；同时，库存压力大、存在供应过剩，甚至是面临局部性崩塌风险的城市，可以适度放松调控政策。因此，分类调控的政策有两个组成部分：主要城市继续紧缩，其他城市酌情放松。至于哪些城市能放松，哪些政策能放松，特别是限购政策是否能放松，在年初并未给出明确答复。

　应该说，管理层对于适度松绑限购坚持三个原则：一是限购政策总体上坚持不放松的“底线”原则，即在调整楼市政策时，46个限购城市中绝大多数不能在限购上做任何文章；二是部分库存特别大的城市，像天津、无锡和沈阳等，可以适度松动限购；三是如果限购政策松动与户籍制度改革、新型城镇化方向一致，则布局调整将被默认和鼓励。

　当前楼市销售疲软并非完全归结于“观望性疲软”，其实“结构性疲软”的成分更大。简单地说，相比老百姓的需求，“高大上”、房价虚高的房子供应的多，中低价位和中小户型房子供应的少；公共配套差的房子供应的多，而配套完善的房子供应的少；商业地产过剩的问题更严重。

　因此，若不在调整供应结构、做实公共配套上做文章，楼市库存将继续攀升，甚至包括一线城市。继续坚持原有的调控政策，已经无法给刚性需求创造稳定的房价和预期环境，也就无法解决库存问题。而且，库存攀升冲击将接踵而至——开发商紧缩拿地和开工，房地产开发投资继续大幅度下滑，“稳投资”短期策略无法实现。

　因此，针对楼市现状，监管层马不停蹄地到各地调研，并指出今年下半年楼市政策要落实三个方面的工作：千方百计地消化库存，进一步加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施。由此，分类调控的政策向“酌情放松”的天平倾斜了。特别是，类似于广州、天津、杭州等这些准一线城市，也出现了供求结构性疲软的问题。如广州的南沙、天津的滨海新区、杭州的城北和下沙板块，出现了明显的过剩，甚至是“空城”的问题，也归入了“酌情放松”的范畴。

　也就是说，基于“稳投资”，防范楼市局部性坍塌、局部性金融风险爆发，进而稳增长的考虑，分类调控政策向“酌情放松”天平倾斜是不得已选择。但即便如此，“酌情放松”也并非是无原则的。

　首先，尽管一线城市目前也存在消化库存的问题，平均库存消化周期达到11个月，但长期供求关系依旧紧张，不能放松限购政策是底线。其次，重点二线城市，尽管可以调整限购政策，但这种调整也要坚持区别对待的原则，主城区要继续坚持限购，外围可根据供应过剩程度做适度放松，这事实上也是分类调控的体现。最后，其他城市尽管可以放松，未来要将重点放在消化库存上，但要与调整住房供应结构、完善住房公共配套服务紧密结合起来。只有这样，才能解决房价虚高的问题、供求结构性失衡的问题，建立消化库存的长效机制，将楼市消化库存、满足住房需求、稳定投资、长期发展结合起来，将楼市发展、经济稳定与新型城镇化和户籍制度改革结合起来。