保险业内资深人士向中国证券报记者介绍，监管部门出于投资者保护的角度，要求寿险公司的资产要足以覆盖其销售保险产品等所产生的负债。因此，考察一家寿险公司偿付能力的重要指标是认可资产与认可负债之间的差额。

　从正德人寿官网所披露的数据看，其2014年一季度的认可资产为2603528.17万元，认可负债为2433947.64万元，两者的差额为16.96亿元。同时，正德人寿资产总额约270亿元。其中公司在北京和上海通过竞拍方式购入两块土地，截至2014年一季度末总价值约32亿元，占公司总资产的比重约为11.85%。

　值得注意的是，这两块土地截至2014年一季度末总价值约32亿元，比2013年购入时的价格恰好上升16.73亿元，与认可资产、认可负债之间的差额16.96亿元吻合。

　而且，土地溢价部分全部来自于上海浦东新区黄浦江南延伸段ES2单位17－1b单位的地块。正德人寿2013年3月以11.2亿元购入的上海浦东新区黄浦江南延伸段ES2单位17－1b单位，今年一季度的评估价高达28.05亿元，上涨150.45%。

　“也就是说，支撑其偿付能力的资产完全来自土地评估价格，这就是不被市场和监管层认可的做法。”该人士称。

　据介绍，虽然土地等固定资产的评估价格作为保险公司的认可资产是业内较普遍的做法，但是像正德人寿这样，认可资产与认可负债之间的差额完全来自一个土地项目的评估价，这样的做法还是比较罕见。

　今年以来，土地市场呈现低位徘徊的情况。国泰君安“土地市场成交持续回落”的研究报告认为，今年1-5月全国16个城市平均楼面地价环比降2%，同比升14%。住宅用地平均楼面地价环比降6%，同比降19%，成都、青岛、上海溢价率分别为29%、12%、9%。

　中原地产首席分析师张大伟分析认为，土地市场下行是今年以来楼市下行的必然传递结果，“下行”成为今年房地产市场的关键词，土地市场也随着房地产行业转冷而进入关键时期。6月一线土地市场成交出现降温现象。4个一线城市总成交土地为20宗，合计土地成交额为54.3亿元。在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温。就连原来认为难以受到影响的一线城市，交易市场已经明显降温，对土地市场的影响也逐渐开始出现。

　去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性，同时各地亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出地块难以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。

　在这样的情况下，正德人寿2013年3月以11.2亿元购入的上海浦东新区黄浦江南延伸段ES2单位17－1b单位，想要在今年一季度以28.05亿元出售几乎不可能。

　“如果是保险公司几年前花同样成本购入的土地，评估价格成倍增长，还是能让各方信服的。但是正德人寿去年年初买的地，今年同期就涨了1.5倍，大家就很难接受。即便在上海，今年一季度土地市场也已经不好了。”某保险公司资产管理部负责人称。