□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　各方观点显示，如果严格按照20%的税率对住房交易征收个人所得税，二手房交易可能将跌入“冰点”，同时将推高具有替代性的新房价格和成交量。但如果考虑到强化限购执行效率和控制房价上涨等其他“组合拳”，开发商预期将会严重受到极大影响，进而施压初见回暖的新开工、施工情况和土地市场，市场整体将承受极大压力。

　毫无疑问，从措辞表述和具体政策的力度上，当前出台的房地产调控政策是史上最犀利的调控政策组合拳，凸显了管理层调控的决心和信心。但必须警醒的是，过往调控政策和实际效果往往存在一定差距，实际效果大多弱于预期效果，主要原因是调控政策在执行中弱化，特别是因调控影响经济增长，以及地方政府操作空间的存在。这在限购、限价等严厉措施执行中均有体现。

　2012年三季度以来，经济见底回升的直接驱动力是下游房地产市场去年6月以来的逐月回暖，带动了上游和中游去库存速度加快。但经济回升势头并不稳定，一方面，上中游过剩行业（煤炭、钢铁、机械、建材等）去库存过程远未结束；另一方面，今年2月PMI分项就业指数创2012年1月以来最低值，且连续9个月处于收缩区间，不仅显示回升动力不足，更为重要的是内需增长的新增长机制远未形成，对政府投资的依赖依然强劲，土地投融资依赖难以消除。因此，政策在具体落地（相关部委出台实施细则和地方政府落实政策）时，不能不考虑对经济的影响。特别是在各地新一轮经济增长战略、结构性减税和经济增长下滑的大背景下，地产调控的综合影响会更加凸显。此轮调控对市场影响较大的一些措施，如住房交易个税在执行中的实际力度可能会打折扣。

　更为重要的是，从严征收住房交易个人所得税在执行过程中面临很多障碍。首先，这一政策意在打击二手房价格过快上涨中出现的投资投机需求，填补房产税缺失的空白。2012年，二手房价格过快上涨主要出现在北京、深圳等一线城市和部分重点二线城市，这些城市二手房成交占比超过50%，而大多数二三线城市新房成交占比超过70%，且去库存的压力普遍存在。因此，考虑到巨大的负面影响，未来这一政策将主要在一线城市和部分重点二线城市实施，政策辐射范围将会比较小。

　其次，在很多一二线城市，二手房交易普遍存在“阴阳合同”现象，即为规避交易环节税负而在后续转手时一直采用第一次登记的价格。例如，第三次转手时的登记价格依然是第一次交易时较低的价格（而非第二次交易时已经上涨的价格）。如果按照第一次登记价格来计算所得，并按20%来征税的话，对第三次转手的卖家将非常不公平。而转手二次及以上的房屋在一线城市非常普遍，这一问题使得政策在执行过程中将会遇到舆论障碍。

　再次，住房交易按增值额征收个人所得时，需要扣除上一次交易产生的税费、装修和维护的成本等，现实的情况是住房再交易中普遍存在上一次交易的税费单据遗失情况，税费成本难以核实清楚，而房屋装修和维护成本更加难以核实，而且存在很大的避税操作空间。目前很多一二线城市二手交易过程中纳税（包括个人所得税）的计税额都是按照评估价来确定，而评估价一般来说要比实际成交价低（有的甚至低30%-40%）。未来即使按照增值的20%来征收个税，也会按照这个较低的评估价来计算所得，降低纳税人的税负。

　最后，按照国际惯例，不动产持有的时间越长，税负减免的幅度就越大。在2012年12月25日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部明确提出，支持合理自住和改善性需求，更何况目前我国对持有满五年且为家庭唯一住房再交易时免征个税。本着鼓励保障首次置业需求、支持改善性需求的基本原则，住房交易个税在执行过程中将会有所区别对待，重点可能将针对投资投机需求和大户型或豪宅。

　随着城市地产投资范围的外延式扩张，一二手房的联动性、替代性越来越差。目前，在一二线城市，新建商品住房基本上在城市郊区、开发区、新区等周边地区，而公共服务配套跟进的速度严重滞后于房地产边界扩展速度。总体而言，二手住房的区位优势要好于新建住房，价格上也不低于新房，在一线城市还高于新房。在一二线城市，居民对于居住覆盖或辐射范围内的公共服务配套（教育、医疗、交通、休闲等）需求总量上、质量上有增无减。于是，有经济实力的居民往往选择购买区位较好的住房（大多为二手住房），没有经济实力的人群则处于阶梯住房消费的底端，并等待具备经济实力后购买区位较好的住房。

　城市优质地块开发完毕后，二手房的优势越来越明显，这是近年来特别是2012年二手房价格快速上涨的主要原因，且未来二手房价格涨幅将高于新房。因此，二手房交易成本增加通过替代性会部分增加新房销售，但这一影响非常有限。在本轮调控重点的一线和主要二线城市，影响就更小了。本轮调控中如果新房市场遭受重挫，首当其冲的应当是限购政策从严和房价控制，而不是二手房交易成本增加。

　短期来看，受信息不对称和地方具体细则落实迟缓的影响，除了以规避新规为目的而加速二手房交易和过户所产生的虚假繁荣外，浓重的观望氛围会重回二手房市场。二手房交易一季度后将陷入“低迷”，二季度以后的趋势将取决于政策如何落地。由于二手房交易定价机制是“一对一”（微观主体之间谈判），信息不对称决定了其价格黏性较大。

　长期来看，在住宅市场投资属性逐渐退潮的背景下，城市居民对于住宅的居住属性和内在价值越来越看重，如果在供给面如保障房有效供应和分配、居住配套跟进和成熟、公共资源空间布局均等化等条件无法突破瓶颈的情况下，整体上具有区位优势的二手住房的供求矛盾将长期突出，上涨趋势难改。住房交易个税成本将向买方转嫁，政策效用也将越来越小。