公告编号：〈万〉２０１２－０４６

　§１重要提示

　１．１本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　１．２没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。

　１．３乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权。王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权肖莉董事代为出席并行使表决权。

　１．４公司本季度财务会计报告未经审计。

　１．５公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。

　§２公司基本情况

　２．１主要会计数据及财务指标

　（单位：人民币元）

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　注：１．以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于上市公司股东的所有者权益和归属于上市公司股东的净利润；

　２．以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出；

　３．因部分Ａ股股票期权激励计划股票期权行权，本报告期内公司股本增加２３１，５００股。

　（单位：人民币元）

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　２．２报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表

　截至２０１２年９月３０日，公司股东总数为８２０，９２７户（其中Ａ股７９９，４２１户，Ｂ股２１，５０６户）。

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　截至２０１２年９月３０日，公司总股数１０，９９５，４４１，７１８股，其中Ａ股９，６８０，４８６，２５０股，Ｂ股１，３１４，９５５，４６８股。

　２．３报告期末前十名公司债券持有人持债情况

　（１）前１０名０８万科Ｇ１债券持有人的名单和持有量

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　（２）前１０名０８万科Ｇ２债券持有人的名单和持有量

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　§３管理层讨论与分析

　３月份后，随着首次置业的信贷环境改善，前期价格回调的效果呈现，自住需求集中释放，主要城市住宅市场景气状况，较去年下半年和今年前两个月的低迷期有所恢复。由于去年基数低，主要城市的住宅成交量３月份后出现较大同比增长，但仍低于２００９年同期水平。第三季度北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等１４个城市的住宅成交面积同比去年增长５２．５％，分月来看，７、８、９月份同比分别增长５２．１％、６４．４％和４１．７％。

　随着市场成交量的回升，下半年公司的推盘力度也有所加大。第三季度公司实现销售面积３０５．４万平方米，销售金额３３７．８亿元，同比分别增长８．２％和５．３％。１－９月，公司累计实现销售面积９０７．９万平方米，实现销售金额９６３．２亿元。由于公司今年的推盘量主要集中在下半年特别是第四季度，前三季度的推盘总量低于去年同期。尽管如此，１－９月公司的销售面积同比仍然增长７．９％。预计第四季度的推盘量将处于较高水平，全年实现销售增长应无疑问。

　第三季度公司实现结算面积１２９．６万平方米，结算收入１５０．１亿元，同比去年分别增长３１．４％和６８．１％，实现营业收入１５４．１亿元，净利润１３．５亿元，同比去年分别增长６５．３％和１２３．５％。１－９月，公司累计实现结算面积３９３．４万平方米，同比增长６６．１％；实现结算收入４５２．３亿元，同比增长６０．９％；实现营业收入４６１．３亿元，净利润５０．８亿元，同比分别增长５７．４％和４１．７％。

　截至报告期末，公司合并报表范围内尚有１５４０万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约１６３１亿元，较年初分别增长４１．９％和３３．５％。

　１－９月，公司累计实现开工面积８７１．０万平方米，竣工面积４３８．３万平方米，分别完成年初计划的６６％和４９％。开竣工在全年的分布并不均匀，和往年类似，今年第四季度仍然是公司的竣工高峰。预计公司全年的开竣工面积与年初计划相比不会有太大变动。

　公司在中期时预计，下半年土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。报告期内，土地市场的变化符合公司的判断，第三季度１６个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），土地供应面积环比第二季度增长约４０．８％。公司亦积极把握机会，获得了一批可满足未来发展需要的项目资源。第三季度公司新增项目２３个，按万科权益计算的占地面积约１４８万平方米（对应权益规划建筑面积约３７６万平方米）。

　１－９月，公司累计新增项目权益建筑面积５８７万平方米。截至９月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积３５０７万平方米，与年初３５４７万平方米基本持平，仍然保持在两到三年的开发水平。鉴于公司目前的资金比较充裕，未来公司会在审慎的原则下，立足自住需求的产品定位，继续关注可能的项目发展机遇。

　在择机获取优质项目的同时，公司仍然保持着稳健的财务状况。截至报告期末，公司持有货币资金３３３．１亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期的长期借款的总和１８６．１亿元。受预收账款增长的影响，公司的资产负债率较中期时有所上升，至７９．４％，剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为３７．８％。公司的净负债率为３７．７％，继续保持在行业较低水平。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。

　§４重要事项

　４．１公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因

　√适用□不适用

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　４．２重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

　√适用□不适用

　２０１１年４月８日公司２０１１年第一次临时股东大会通过了公司Ａ股股票期权激励计划（草案修订稿）等相关事项，公司Ａ股股票期权激励计划（“期权激励计划”）开始实施，２０１１年５月９日期权激励计划的股票期权授予登记完成，公司向８１０名激励对象授予１０８４３．５万份期权。期权简称万科ＪＬＣ１，期权代码为０３７０１５。

　期权的初始行权价格为８．８９元，２０１１年５月２７日公司实施２０１０年度分红派息方案，向全体股东每１０股派发现金１．０元（含税），遵照相关规则和股东大会决议，董事会对期权行权价格进行相应调整，期权的行权价格调整为８．７９元。２０１２年７月５日公司实施２０１１年度分红派息方案，向全体股东每１０股派发现金１．３元（含税），公司再次根据规定对期权的行权价格进行相应调整，调整后的行权价格为８．６６元。

　报告期内，根据股东大会对董事会的授权，董事会确认本次股票期权的行权条件已经成就，在完成相关审批程序后，２０１２年７月１２日，期权激励计划进入第一个行权期。报告期内，共有１４名激励对象２３１，５００份期权行权，公司总股份数因此增加２３１，５００股。

　截至报告期末，因部分激励对象离职和部分期权行权等原因，已授出但尚未行权的股票期权减少到９３５６．９万份。

　股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。

　４．３公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况

　√适用□不适用

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　４．４预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

　□适用√不适用

　４．５其他需说明的重大事项

　４．５．１证券投资情况

　□适用√不适用

　４．５．２持有其他上市公司股权情况

　√适用□不适用

　（单位：人民币元）

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　注：ＳＳＴ天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。

　４．５．３报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表

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　４．５．４其他重大事项的说明

　√适用□不适用

　１）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；

　（２）公司债券相关情况

　报告期内，公司派付了２００８年发行的公司债券“０８万科Ｇ１”和“０８万科Ｇ２”第四年度的利息。

　（３）２０１２年５月１１日公司２０１１年度股东大会决议，授权董事会决定在以下范围与华润集团有限公司及其关联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海市商业银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币１０５．９亿元（即不超过公司２０１１年度经审计净资产的２０％）。授权从股东大会通过有关方案起１年内有效。

　报告期内，具体合作事项还未实施。

　（４）内部控制建设进展情况

　作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司，报告期内公司继续按“实质内控”导向，有计划地进行内部控制体系建设。

　４．６衍生品投资情况

　√适用□不适用

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　４．６．１报告期末衍生品投资的持仓情况

　√适用□不适用

　（单位：人民币元）

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