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三、成本法评估过程及相关参数

成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定被评估单位股东权益价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。

（一）成本法评估过程

１、接受委托及准备阶段

（１）天健兴业与上市公司就评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、拟注入资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

（２）根据拟注入资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计资产调查表、盈利情况调查表等，对各被评估单位参与资产评估配合人员进行评估培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

（３）评估方案的设计

依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为三组，包括成本法评估组、市场法评估组、综合组到评估现场。

（４）评估资料的准备

收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。

２、现场清查阶段

（１）评估对象真实性和合法性的查证

根据上峰建材提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实性。

对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；

对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。

对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程承包合同，工程款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。

（２）资产实际状态的调查

设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设备。主要通过查阅设备的运行记录，在各被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。

（３）实物资产价值构成及业务发展情况的调查

根据各被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。

３、选择评估方法、收集市场信息和估算过程

评估人员根据本项目特点制订了评估计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的评估资料进行评定估算。

４、评估汇总阶段

（１）评估结果的确定

依据天健兴业评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定评估结果。

（２）评估结果的分析和评估报告的撰写

撰写资产评估报告书，按照天健兴业内部质量审核程序进行三级复核，经注册资产评估师签字后，向委托方提交资产评估报告书。

５、工作底稿的整理归档。

（二）成本法进行整体评估过程中，其主要资产的评估过程及相关参数的选择

１、长期股权投资

对纳入评估范围的长期投资—股权投资，核实了委估投资占被投资单位股权的比例，根据被投资企业具体情况，对其分别采用成本法、市场法进行整体评估，最终以成本法评估值确定被评估单位的股东全部权益价值，并据此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估股权的价值。

２、房屋建筑类资产

（１）评估依据

国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格［２００７］６７０号）；原国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格［２００２］１０号）；财政部《基本建设财务管理规定》财建［２００２］３９４号；国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格［２００２］１１５３号）；各地现行的《建设工程施工费用定额》；《建筑工程预算定额》；《安装工程预算定额》；各地评估基准日近期的《工程造价信息》；建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；被评估企业提供的《可行性研究报告》、《初步设计》、《概算书》、《工程竣工决算书》；被评估企业提供的房屋、建（构）筑物及其附属设施资产评估申报明细表；被评估企业提供的总图、竣工图纸及竣工预决算资料；

（２）评估方法

本次评估采用重置成本法对房屋建筑物进行了评估。

评估值＝重置价值×成新率

１）重置成本的确定

主要依据对评估对象的现场勘察记录，工程施工图纸，竣工决算资料及当地现行的工程造价（预算）程序，定额和取费标准，评估基准日建筑材料市场价格，并考虑工程建设前期及其它费用和资金成本，对评估范围内房屋进行重置价值估算。

根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。

重置全价

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

Ａ、建安造价的确定

在对建筑物的评估中，采用预（决）算调整法进行评定估算；

建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水工程、电气工程和其他配套系统工程；

评估人员在现场勘察的基础上，根据现行的《建设工程施工费用定额》确定取费类别；

在核实工程量的基础上套用现行的《建筑工程预算定额》、《安装工程预算定额》；

在套用现行的定额的基础上，根据评估基准日近期的《工程造价信息》建筑材料指导价格对建筑材料价格进行调整，计算出建筑安装工程的工程造价。

Ｂ、前期及其他费用的确定

根据资产所在地地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用；

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。

上峰建材前期及其他费用表

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铜陵上峰水泥前期及其他费用表

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上峰节能前期及其他费用表

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怀宁上峰前期及其他费用表

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航民上峰前期及其他费用表

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Ｃ、资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：

资金成本＝（工程建安造价＋前期及其它费用）×合理工期×贷款利息率×５０％

贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，２０１２年７月６日执行的贷款利率为：

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２）成新率的确定

本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率加权平均计算成新率。其中：

勘察成新率Ｎ１：通过评估人员对各建（构）筑物的实地勘察，对建（构）筑物的基础、承重构件（梁、板、柱）、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。

理论成新率Ｎ２：根据经济使用年限、房屋已使用年限计算。

理论成新率Ｎ２＝（１－已使用年限／经济寿命年限）×１００％

或Ｎ２＝［尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）］×１００％

经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。

成新率Ｎ＝勘察成新率Ｎ１×６０％＋理论成新率Ｎ２×４０％

３）评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

３、设备类资产

（１）评估依据

企业提供的机器设备、车辆、电子设备清查评估申报明细表；各地现行的《安装工程预算定额》、《建设工程施工取费定额》、《建设工程造价管理信息》；《最新资产评估常用数据与参数手册》（２００７年）；《２０１２机电产品价格信息》；中国机电产品销售网（ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｍａｃｈｉｎｅｐｓ．ｃｏｍ）及相关网站；各地评估基准日近期的设备及材料市场价格；向加工单位、生产厂家询问（询价单）；国经贸经［１９９７］４５６号《关于发布汽车报废标准的通知》、国经贸资源［２０００］１２０２号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》、国经贸［１９９８］４０７号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》、２００１年国务院第２９４号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》； 被评估单位提供的发票、合同、协议；评估人员收集的其他资料。

（２）评估方法

对设备类资产主要采用成本法进行评估，其基本计算公式为：

评估值＝重置成本×成新率

根据公司提供的机器设备评估申报表、设备运行维护记录等资料，评估人员现场核实设备实际情况，尽可能了解设备的历史与现实状况后逐项确定其重置成本及成新率，最后计算其评估值。

１）重置成本的确定

纳入本次评估范围内的设备资产是属于建材水泥专业设备。具体的评估方法介绍如下：

对于大型设备，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用设备购置费、含运费、安装工程费、基础费、设备试运行费、其他费用和资金成本等七部分构成。其基本计算公式如下列两式：

重置成本＝不含税设备购置费（含运费）＋安装工程费＋基础费＋设备试运行费＋其他费用＋资金成本

设备购置费＝设备费＋运杂费

本次评估的基础则包含在设备重置成本之中。

设备购置费＝设备购置价＋运杂费

可抵扣增值税＝设备购置价÷１．１７×１７％＋运杂费×（１－７％）

对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备

重置全价＝设备购置价（扣增值税）＋运杂费×（１－７％）

Ａ、设备购置价

凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格再加上运杂费、安装工程费、基础费、设备试运行费、其他费用和资金成本等七部分来确定其重置全价；

凡无法从市场询到价格的设备，通过查阅报价手册，再加上运杂费、安装调试费、设备基础费、设备试运行费、前期及其它费用及资金成本减去可抵扣增值税后来确定其重置全价；

凡无法询价的设备，用类比法以类似设备的价格加以修正后，以此价格再加上运杂费、安装调试费、设备基础费、设备试运行费、前期及其它费用及资金成本减去可抵扣增值税后来确定其重置全价；

对于自制非标设备，主要依据所发生的材料费、运杂费、人工费及机械台班费等综合确定其单位材料（主材）造价（以元／吨或元／公斤计），再乘以设备的总重量确定。

重置全价＝原（辅）材料价值（扣增值税）＋制作费＋安装费＋基础费＋设备试运行费＋前期及其他费用＋资金成本

Ｂ、设备运杂费

运杂费＝设备购置价×运杂费率

首先测算运杂费率。其中包括了设备从生产厂家运至施工现场所发生的上、下站费，运输费，运输保险费，采购保管费。

Ａ类设备铁路、水路运杂费率：运距在１００ｋｍ以内，费率为１．５％；超过１００ｋｍ时，每增加５０ｋｍ费率增加０．０８％，运距不足５０ｋｍ按５０ｋｍ计算。

公路运杂费率：运距在５０ｋｍ以内，费率为１．０６％，超过５０ｋｍ时，每增加５０ｋｍ费率增加０．３５％，运距不足５０ｋｍ按５０ｋｍ计算。

设备运杂费＝设备费×运杂费率

不含税设备运杂费＝设备费×运杂费率×（１－７％）

其他的设备运杂费率，参照以下的运杂费费率表确定。

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Ｃ、安装调试费

对于安装调试费，根据《最新资产评估常用数据与参数手册》（２００７年版）、设备合同中约定内容综合确定。根据设备图纸资料及竣工决算资料统计实际安装调试费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用后，并参考各地《安装工程预算定额》、《建设工程施工取费定额》中的有关规定，并结合当地《建设工程造价管理信息》中的人、材、机价格，合理确定其费用。

如询价中由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不加运输及安装费。

Ｄ、设备基础费

对于设备的基础费，根据《最新资产评估常用数据与参数手册》（２００７年版）、设备合同中约定内容综合确定。

如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，在计算设备重置全价时不再考虑设备基础费用。

Ｅ、前期费用及其他费用

前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理费、环境评价费、可行性研究费等，是依据国家有关文件规定及所在地建设工程其他费用标准，结合所属项目建设的投资规模确定进行计算。前期费用及其他费用费率表如下：

上峰建材设备前期费用及其他费用费率

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铜陵上峰设备前期费用及其他费用费率

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怀宁上峰设备前期费用及其他费用费率

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上峰节能设备前期费用及其他费用费率

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航民设备前期费用及其他费用费率

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Ｆ、资金成本的确定

对于大、中型设备，合理工期在６个月以上的计算其资金成本。资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费和前期及其他费用，根据资金投入的合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定，对于超过一年工期的按复利公式计算。

资金成本＝（设备购置价格＋运杂费＋安装调试费＋设备基础费＋前期及其他费用）×贷款利率×合理工期×０．５

贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，２０１２年７月６日执行的贷款利率为：

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对电子设备、办公设备根据当地市场信息、网上报价等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，则：

重置全价＝购置价（扣增值税）

对于运输设备

对于可在公路上行驶的由公安交通部门管理的具有所有权证的运输车辆，按照基准日该车辆基本配置售市场价格，加计车辆购置税和其他合理的费用（如牌照费）来确定其重置成本，分生产性车辆（可抵扣增值税）及非生产性车辆（不能抵扣增值税）。其基本计算公式：

（生产性车辆）重置成本（车辆）＝车辆市场价×车购税税率／（１＋１７％）＋扣税车辆市场价＋落户费用

（非生产性车辆）重置成本（车辆）＝车辆市场价×车购税税率／（１＋１７％）＋含税车辆市场价＋落户费用

式中：汽车的车辆购置税税率一般为１０％。

式中：１７％为增值税税率。

对于仅在厂区内行驶车辆不需上牌照的其他运输车辆，则不考虑计入相关税费。

２）成新率的确定

对于主要生产设备和大型设备

按年限法确定理论成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）／经济寿命年限×１００％

现场勘察鉴定法成新率：通过评估人员对设备各组成部分的现场勘察，判断设备各部位分值计算确定。

综合成新率＝理论成新率×４０％＋现场勘察成新率×６０％。

对于价值量较小的辅助设备和电子设备，主要采用年限法确定理论成新率，并在理论成新率的基础上，再以设备的开工率、负荷、维护保养情况、原始制造质量等进行调整。

理论成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）／经济寿命年限×１００％。

对于车辆，首先根据现行的汽车待报废标准采用规定使用年限法和规定行驶公里数法并按孰低原则确定理论成新率，然后根据车辆的现场勘察情况等进行调整。

理论成新率＝ ＭＩＮ［（１－已使用年限／规定使用年限）×１００％，（１－已行驶公里数／规定行驶公里数）×１００％］

对报废设备，视其具体结构材质来确定残值回收率。或按实际能够变现价格扣除合理处理费用后值确定；车辆应根据当地交通管理部门的规定，直接按报废金额确定评估值。

对超龄服务的老设备，如能发挥其功能，其成新率不低于１５％。

３）评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

４、土地使用权评估

根据具体情况，本次评估采用市场比较法、成本逼近法和基准地价调整法进行评估。

无形资产－土地使用权每宗土地均采用了两种方法进行了评估，具体采用的评估方法如下：

■根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。具体的评估过程如下：

（１）上峰建材、航民上峰

根据本次评估目的和评估人员对委估宗地的情况调查，了解到该区域土地交易市场较为活跃，交易案例容易收集，结合估价对象的设计用途及周边土地市场的发育程度，确定采用市场比较法和成本逼近法两种方法进行评估。

１）市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

直接比较公式：

ＰＤ＝ＰＢ×Ａ×Ｂ×Ｄ×Ｅ

式中：ＰＤ――待估宗地价格；

ＰＢ――比较案例价格；

Ａ――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数

＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数

Ｂ――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数

Ｄ――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数

Ｅ――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数

评估步骤

①广泛搜集宗地交易实例；

②选取比较实例；

③建立价格可比基础；

④进行交易情况修正；

⑤进行交易日期修正；

⑥进行区域因素修正；

⑦进行个别因素修正；

⑧求出比准价格。

２）成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种估价方法。其基本计算公式为：

土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数×（１＋区位及个别因素修正系数）

在对工业用地的评估过程中，由于市场法和成本逼近法所得出的结果都从不同侧面反映出该宗工业用地的土地使用权价值，取两种测算方法的算术平均值作为本次评估的最终结果。

（２）铜陵上峰和怀宁上峰

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，确定采用基准地价法和成本逼近法两种方法进行评估。

１）基准地价法

概念

本次评估采用基准地价系数修正法计算宗地价格。

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

土地价格＝基准地价×（１±Ｋ）

式中： Ｋ――基准地价修正系数

评估步骤

①搜集有关基准地价的资料；

②确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价；

③分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

④依据基准地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；

⑤进行交易日期等其它修正；

⑥求出估价对象宗地价格。

２）成本逼近法（同上）

在对工业用地的评估过程中，由于基准地价系数修正法和成本逼近法所得出的结果都从不同侧面反映出该宗工业用地的土地使用权价值，取两种测算方法的算术平均值作为本次评估的最终结果

（３）参数的选择和依据

１）上峰建材的参数选择和依据

Ａ、成本逼近法

土地取得费

根据《诸暨市人民政府关于印发诸暨市集体土地征收规定的通知》（诸政发【２００９】２９号）、《诸暨市人民政府关于加快推进被征地农民养老保险工作的若干意见》（诸政发〔２０１０〕８２ 号）等确定土地取得费为１９４元／平方米

有关税费

有关税费包括土地管理费、耕地占用税和耕地造地费。

①土地管理费

根据关于核定征地管理费计费基数的通知（浙价房［１９９６］４３１号［１９９６］财综１６５号）、省物价局、省财政厅《关于改进土地管理费收缴办法的通知》（［９２］浙价费联２２号）、《浙江省征地管理费暂行办法》（浙价房［１９９５］３８４号）有关规定土地管理费按征地费总额的５元／平方米。

②耕地占用税

根据《浙江省耕地占用税实施办法》规定，耕地占用税按４５元／平方米征收。

③耕地开垦费

根据《浙江省人民政府关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知》的规定，耕地造地费按２８元／平方米收取。

土地开发费

评估对象在评估基准日的实际开发程度为“四通一平”即宗地外达到通路、通上水、通电、通讯及宗地红线内达到场地平整， 参考诸暨市次坞镇规定的工业配套费收取标准经调查、分析确定土地开发费为１２０元／平方米。

投资利息

根据委估土地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期，投资利息率按估价基准日中国人民银行颁布的短期贷款（１年）贷款利息率６％计算，其中土地取得费及相关税费在征地时一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×６＋土地开发费×６％×０．５０

投资利润

根据有关统计和调查资料及该地区的现实状况，本次评估投资利润率按土地开发年投资额的８％计。

则：投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×投资利润率

土地增值收益

土地增值收益以土地取得费、开发费、税费、利息、利润之和与土地增值收益率的乘积计算确定，土地增值收益率按３０％计。

年期修正系数

土地取得费、开发费、利息及利润、土地增值收益为无限年期价格评估对象评估设定的土地使用年期为剩余使用年期，土地还原利率按照８％测算。

区位及个别因素修正系数

根据宗地的位置及开发程度等，对其进行区位及个别因素进行修正。

成本逼近法评估单价

土地单价＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数×（１＋区位修正系数）

Ｂ、市场比较法

根据估价对象的实际情况，参考估价对象所在区域的土地市场信息，在相同或相似的供求圈内，选择用途相同或相似的土地作为初步比较交易案例，再经分析整理后确定比较案例。

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根据对土地价格影响因素的分析，每宗委估资产对比较案例的市场交易情况、交易期日、区域因素、个别因素、容积率进行修正。

Ｃ、评估值的确定

在对工业用地的评估过程中，由于市场法和成本逼近法所得出的结果都从不同侧面反映出该宗工业用地的土地使用权价值，取两种测算方法的算术平均值作为本次评估的最终结果。

２）航民上峰的参数选择和依据

Ａ、成本逼近法

土地取得费

根据《关于调整征地补偿标准的通知》（萧政发〔２０１０〕４５号）等相关文件确定土地取得费为１８２元／平方米

有关税费

有关税费包括土地管理费、耕地占用税和耕地造地费。

①土地管理费

根据关于核定征地管理费计费基数的通知（浙价房［１９９６］４３１号［１９９６］财综１６５号）、省物价局、省财政厅《关于改进土地管理费收缴办法的通知》（［９２］浙价费联２２号）、《浙江省征地管理费暂行办法》（浙价房［１９９５］３８４号）有关规定土地管理费按征地费总额的８．４元／平方米。

②耕地占用税

根据《浙江省耕地占用税实施办法》规定，耕地占用税按５０元／平方米征收。

③耕地开垦费

根据《浙江省人民政府关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知》的规定，耕地造地费按２８元／平方米收取。

土地开发费

评估对象在评估基准日的实际开发程度为“五通一平”即宗地外达到通路、通上水、下水、通电、通讯及宗地红线内达到场地平整，参考杭州市规定的基础设施配套费收取标准经调查、分析确定土地开发费为９０元／平方米。

投资利息

根据委估土地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期，投资利息率按估价基准日中国人民银行颁布的短期贷款（１年）贷款利息率６％计算，其中土地取得费及相关税费在征地时一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×６％＋土地开发费×６％×０．５０

投资利润

根据有关统计和调查资料及该地区的现实状况，本次评估投资利润率按土地开发年投资额的８％计。

则：投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×投资利润率

土地增值收益

土地增值收益以土地取得费、开发费、税费、利息、利润之和与土地增值收益率的乘积计算确定，土地增值收益率按３０％计。

年期修正系数

土地取得费、开发费、利息及利润、土地增值收益为无限年期价格评估对象评估设定的土地使用年期为剩余使用年期，土地还原利率按照８％测算。

区位及个别因素修正系数

根据宗地的位置及开发程度等，对其进行区位及个别因素进行修正。

成本逼近法评估单价

土地单价＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数×（１＋区位修正系数）

Ｂ、市场比较法

根据估价对象的实际情况，参考估价对象所在区域的土地市场信息，在相同或相似的供求圈内，选择用途相同或相似的土地作为初步比较交易案例，再经分析整理后确定比较案例。

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根据对房地产价格影响因素的分析，对比较案例的市场交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、容积率进行修正。

Ｃ、评估值的确定

在对工业用地的评估过程中，由于市场法和成本逼近法所得出的结果都从不同侧面反映出该宗工业用地的土地使用权价值，取两种测算方法的算术平均值作为本次评估的最终结果。

３）铜陵上峰的参数选择和依据

Ａ、基准地价法

工业用地地价测算依据

铜陵县目前执行的基准地价是以２０１２年３月２６日由安徽省铜陵县人民政府发布的《铜陵市人民政府关于公布实施铜陵市主城区基准地价的通知》（铜政﹝２０１２﹞１５号）为依据，现行城镇基准地价基期为２０１１年１月１日。

基准地价的选取

待估宗地位于铜陵县天门镇，估价对象各宗地均不在铜陵县基准地价覆盖范围内，属于独立工业用地，其地价与县城城区工业末级有一定的可比性，故本次评估参照末级工业用地基准地价对待估宗地进行评估。根据《关于公布实施铜陵市主城区基准地价的通知》可得三级工业用地基准地价为３０２元／平方米。具体如下表：详见下表：

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计算过程

宗地地面地价的计算公式为：

宗地地面地价＝适用的基准地价（期日修正系数（年期修正系数（容积率修正系数（因素修正系数＋基础设施开发费

估价对象地价格测算中有关参数的选取：

① 宗地用途类别的确定：

对照《国有土地使用权证》，宗地属于工业用途。

② 宗地地价区级别的确定：

根据《铜陵市人民政府关于公布实施铜陵市主城区基准地价的通知》（铜政﹝２０１２﹞１５号），确定宗地参照末级工业用地基准地价对待估宗地进行评估。

③ 宗地基准地价水平的确定：

根据《铜陵市人民政府关于公布实施铜陵市主城区基准地价的通知》（铜政﹝２０１２﹞１５号），最终确定三级工业用地基准地价为３０２元／平方米。在具体测算时，再进行期日、年期、容积率、因素和其他情况修正。

④ 期日修正系数的确定：

基准地价的基准日为２０１１年１月１日。至评估基准日，根据中国城市地价动态监测网公布的华东区的地价增长率情况，当地工业用地的价格有所波动，期日修正系数为１．０４２６。

⑤ 年期修正系数的确定：

当土地使用年限小于法定的出让最高年限时，按照下列公式进行修正：

Ｋ＝［１－（１／（１＋ｒ）ｎ）］／［ １－（１／（１＋ｒ）ｍ）］

其中：Ｋ为年期修正系数；

ｍ为法定最高出让年限；

ｎ为宗地剩余使用年限；

ｒ为土地还原利率（基准地价规定的还原利率为６．５６％。）

⑥容积率修正系数的确定

工业用地，容积率不进行修正，故委估宗地容积率修正系数为１。

⑦因素修正系数的确定：

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数。

⑧估宗地地价的测算：

宗地地面地价的计算公式为：

宗地地面地价＝适用的基准地价（期日修正系数（年期修正系数（容积率修正系数（因素修正系数＋基础设施开发费

Ｂ、成本逼近法

土地取得费

根据安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知（皖政〔２００９〕１３２号）等相关文件确定土地取得费为１１０．０６元／平方米

有关税费

有关税费包括土地管理费、耕地占用税和耕地造地费。

①耕地开垦费

根据《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》规定，耕地开垦费按６元／平方米。

②土地管理费

根据关于核定征地管理费计费基数的通知，通知有关规定土地管理费按照土地取得费用的４％收取。

③耕地占用税

根据《安徽省耕地占用税实施办法》的规定，耕地造地费按１８．７５元／平方米收取。

土地开发费

评估对象在评估基准日的实际开发程度为“四通一平”即宗地外达到通路、通上水、通电、通讯及宗地红线内达到场地平整，参考铜陵县规定的基础设施配套费收取标准经调查、分析确定土地开发费为５０元／平方米。

投资利息

根据委估土地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期，投资利息率按估价基准日中国人民银行颁布的短期贷款（１年）贷款利息率６％计算，其中土地取得费及相关税费在征地时一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×６％＋土地开发费×６％×０．５０

投资利润

根据有关统计和调查资料及该地区的现实状况，本次评估投资利润率按土地开发年投资额的８％计。

土地增值收益

土地增值收益以土地取得费、开发费、税费、利息、利润之和与土地增值收益率的乘积计算确定，土地增值收益率按３０％计。

年期修正系数

土地取得费、开发费、利息及利润、土地增值收益为无限年期价格评估对象评估设定的土地使用年期为剩余使用年，土地还原利率为６．５６％。

区位及个别因素修正系数

根据宗地的位置及开发程度等，对其进行区位及个别因素进行修正，具体修正如基准地价修正表。

成本逼近法评估单价

土地单价＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数×（１＋区位修正系数）

Ｃ、评估值的确定

在对工业用地的评估过程中，由于基准地价法和成本逼近法所得出的结果都从不同侧面反映出该宗工业用地的土地使用权价值，取两种测算方法的算术平均值作为本次评估的最终结果。

４）怀宁上峰的参数选择和依据

Ａ、基准地价系数修正法确定地价

工业用地地价测算依据

怀宁县目前执行的基准地价是以２０１２年６月８日由怀宁县人民政府办公室发布的《关于公布怀宁县城区土地级别及基准地价更新成果的通告》（基准地价基期为２０１１年１月１日）为依据。

基准地价的选取

待估宗地位于怀宁县月山镇奇隆村，估价对象不在怀宁县城区基准地价覆盖范围内，其地价与城区工业末级有一定的可比性，故本次评估参照末级工业用地基准地价对待估宗地进行评估。根据《怀宁县城区基准地价表》可得四级工业用地基准地价为１３０元／平方米，详见下表：

怀宁县城区基准地价表

单位：元／平方米

■

计算过程

宗地地面地价的计算公式为：

宗地地面地价＝适用的基准地价（期日修正系数（年期修正系数（容积率修正系数（因素修正系数＋基础设施开发费

估价对象地价格测算中有关参数的选取：

① 宗地用途类别的确定

对照《国有土地使用权证》，宗地属于工业用途。

② 宗地地价区级别的确定

根据《怀宁县城区基准地价表》，确定宗地参照怀宁县四级工业用地基准地价。

③ 宗地基准地价水平的确定

根据《怀宁县城区基准地价表》，最终确定四级工业用地基准地价为１３０元／平方米。在具体测算时，再进行期日、年期、容积率、因素和其他情况修正。

④ 期日修正系数的确定

基准地价的基准日为２０１１年１月１日。至评估基准日，根据中国城市地价动态监测网公布的华东区的地价增长率情况，当地工业用地的价格有所波动，期日修正系数为１．０４２６。

⑤ 年期修正系数的确定

当土地使用年限小于法定的出让最高年限时，按照下列公式进行修正：

Ｋ＝［１－（１／（１＋ｒ）ｎ）］／［ １－（１／（１＋ｒ）ｍ）］

其中：Ｋ为年期修正系数；

ｍ为法定最高出让年限；

ｎ为宗地剩余使用年限；

ｒ为土地还原利率（基准地价规定的还原利率为６．２８％。）

⑥容积率修正系数的确定

由于委估宗地规划容积率较低，小于该地区工业用地平均容积率，本次评估对容积率不进行修正， 故委估宗地容积率修正系数为１。

⑦因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数。

⑧估宗地地价的测算

宗地地面地价的计算公式为：

宗地地面地价＝适用的基准地价（期日修正系数（年期修正系数（容积率修正系数（因素修正系数＋基础设施开发费

Ｂ、成本逼近法

土地取得费

根据安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知（皖政〔２００９〕１３２号）等相关文件确定土地取得费为５６．３元／平方米

有关税费

有关税费包括土地管理费、耕地占用税和耕地造地费。

①耕地开垦费

根据《安徽省耕地开垦费 征收和使用管理实施细则》规定，耕地开垦费按６元／平方米。

②土地管理费

根据关于核定征地管理费计费基数的通知，通知有关规定土地管理费按照土地取得费用的４％收取。

③耕地占用税

根据《安徽省耕地占用税实施办法》的规定，耕地造地费按１８．７５元／平方米收取。

土地开发费

评估对象在评估基准日的实际开发程度为“三通一平”即宗地外达到通路、通电、通讯及宗地红线内达到场地平整，参考杭州市规定的基础设施配套费收取标准经调查、分析确定土地开发费为４０元／平方米。

投资利息

根据委估土地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期，投资利息率按估价基准日中国人民银行颁布的短期贷款（１年）贷款利息率６％计算，其中土地取得费及相关税费在征地时一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入。

投资利润

根据有关统计和调查资料及该地区的现实状况，本次评估投资利润率按土地开发年投资额的８％计。

则：投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×投资利润率

土地增值收益

土地增值收益以土地取得费、开发费、税费、利息、利润之和与土地增值收益率的乘积计算确定，土地增值收益率按３０％计。

年期修正系数

土地取得费、开发费、利息及利润、土地增值收益为无限年期价格评估对象评估设定的土地使用年期为剩余使用年，土地还原利率为６．２８％。

区位及个别因素修正系数

根据宗地的位置及开发程度等，对其进行区位及个别因素进行修正，具体修正如基准地价修正表．

成本逼近法评估单价

土地单价＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数×（１＋区位修正系数）

Ｃ、评估值的确定

在对工业用地的评估过程中，由于基准地价法和成本逼近法所得出的结果都从不同侧面反映出该宗工业用地的土地使用权价值，取两种测算方法的算术平均值作为本次评估的最终结果。

５、矿业权评估

（１）矿业权评估过程及参数选择和依据

评估过程：搜集矿业权许可证、财务资料和地质资料，了解矿业权权属情况，现场勘查矿山地理位置、交通条件、生产情况及产品方案，向矿山工程师了解矿山生产工艺流程，在矿山附近进行相关产品方案的价格调查，然后整理资料，进行测算，完成矿业权评估说明初稿，经过内部审核后定稿。

参数选取原则：依据《中国矿业权评估准则》（２００８年８月）、根据生产矿山实际情况、或相关设计，如“开发利用方案”及“开发利用方案补充说明”，具体如下：

１）五梨山石灰岩矿

经济参数：根据资产评估值得固定资产投资，搜集企业２０１２年１－８月财务资料，确定矿山生产成本及分摊管理费用。

储量依据：安徽省地质矿产勘查局３２１地质队２００８年６月编写的《安徽省铜陵县五梨山水泥用石灰岩矿资源储量核实报告（含朝阳矿区）》；

技术参数：实际产能７２０万吨／年（证载产能４０８万吨／年，已获得安徽省经信委经信委专家组对于五梨山水泥用石灰岩矿的产能核定批复，生产能力提升到６８０万吨／年，但２０１１年实际生产能力在７２０万吨左右，预计２０１２年全年产量将在７２０万吨左右，故本次评估采用实际产能为７２０万吨／年）；根据统计实际采矿回采率为９５％，采矿贫化率１％。

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．８９％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	３．０６％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．８５％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．１２％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０２％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１５％	国家计委计价格（１９９９）１２８３号
	前期费及其它费用合计：		６．０９％

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．５９％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	２．３３％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．０７％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．１３％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０２％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１０％	国家计委计价格［１９９９］１２８３号
合计			４．２４％

序号		费用名称		取费基数		费率		取费依据
１	建设单位管理费		建安工程造价		０．５９％		财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费		建安工程造价		２．３３％		计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费		建安工程造价		１．０７％		发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费		建安工程造价		０．１３％		计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费		建安工程造价		０．０２％		国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费		建安工程造价		０．１０％		国家计委计价格［１９９９］１２８３号
合计					４．２４％

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．８４％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	３．２２％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．５２％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．０８％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０２％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１４％	国家计委计价格［１９９９］１２８３号
合计			５．８２％

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．９２％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	３．２６％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．８５％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．１４％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０３％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１９％	国家计委计价格（１９９９）１２８３号
	合计		６．３９％

项 目	年利率％
一、短期贷款
六个月以内（含六个月）	５．６
六个月至一年（含一年）	６．００
二、中长期贷款
一至三年（含三年）	６．１５
三至五年（含五年）	６．４

运程Ｋｍ	取费基础	费率％	运程Ｋｍ	取费基础	费率％
１００以内	设备原价	０．８０	１０００以内	设备原价	１．７０
２００以内	设备原价	０．９０	１２５０以内	设备原价	２．０
３００以内	设备原价	１．００	１５００以内	设备原价	２．２
４００以内	设备原价	１．１０	１７５０以内	设备原价	２．４
５００以内	设备原价	１．２０	２０００以内	设备原价	２．６
７５０以内	设备原价	１．５０	２０００以上每增加２５０	设备原价	增加０．１

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．８９％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	３．０６％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．８５％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．１２％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０２％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１５％	国家计委计价格（１９９９）１２８３号
	联合试车费	水泥线产品工厂成本＊３天设计产量＊被评设备占整线投资的比例		９２建材综计发第３９５号

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．５９％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	２．３３％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．０７％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．１３％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０２％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１０％	国家计委计价格［１９９９］１２８３号
设备专用	联合试车费	水泥线产品工厂成本＊３天设计产量＊被评设备占整线投资的比例		９２建材综计发第３９５号

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．８４％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	３．２２％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．５２％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．０８％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０２％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１４％	国家计委计价格［１９９９］１２８３号
７	联合试车费	水泥线产品工厂成本＊３天设计产量＊被评设备占整线投资的比例		９２建材综计发第３９５号《建材工业工程建设其它费用定额》

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．５９％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	２．３３％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．０７％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．１３％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０２％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１０％	国家计委计价格［１９９９］１２８３号
７	分系统调试及整套启动试运费	设备费＋运杂费＋安装费	３％	《火电、送变电工程建设预算费用构成及计算标准》（２００６年版）

序号	费用名称	取费基数	费率	取费依据
１	建设单位管理费	建安工程造价	０．９２％	财建［２００２］３９４号
２	勘察设计费	建安工程造价	３．２６％	计价格［２００２］１０号
３	工程建设监理费	建安工程造价	１．８５％	发改价格［２００７］６７０号
４	招标代理服务费	建安工程造价	０．１４％	计价格［２００２］１９８０号
５	环境评价费	建安工程造价	０．０３％	国家环保总局（计价格［２００２］１２５号）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
６	可行性研究费等前期咨询费	建安工程造价	０．１９％	国家计委计价格（１９９９）１２８３号
７	联合试车费	水泥线产品工厂成本＊３天设计产量＊被评设备占整线投资的比例		９２建材综计发第３９５号《建材工业工程建设其它费用定额》
	合计		６．３９％

项 目	年利率％
一、短期贷款
六个月以内（含六个月）	５．６
六个月至一年（含一年）	６．００
二、中长期贷款
一至三年（含三年）	６．１５
三至五年（含五年）	６．４

序号	公司名称	评估方法
		评估方法一	评估方法二
一	上峰建材	成本逼近法	市场法
二	航民上峰	成本逼近法	市场法
三	铜陵上峰	成本逼近法	基准地价法
四	怀宁上峰	成本逼近法	基准地价法

项目	待估对象	可比实例一	可比实例二	可比实例三
土地名称	１号地	浙江康富美实业有限公司工业用地	诸暨市雄起机械有限公司工业用地	诸暨市正本机械有限公司工业用地
位置	诸暨市次坞镇大院里村	次坞镇次坞新村地块	次坞镇古竹院村１号地块	次坞镇古竹院村３号地块
土地用途	工业用地	工业用地	工业用地	工业用地

项目	待估对象	可比实例一	可比实例二	可比实例三
土地名称	新江村土地	萧土工出〔２０１１〕１７８号	萧土工出〔２０１１〕１８５号	萧土工出〔２０１１〕１７７号
位置	新江村土地	进化镇三浦村（泗化）	进化镇岳联村（兰头角自然村）	进化镇岳联村（方山）
土地用途	工业用地	工业用地	工业用地	工业用地

级别	商业用地		住宅用地		工业用地
	元／ｍ2	万元／亩	元／ｍ２	万元／亩	元／ｍ２	万元／亩
一	５９８０	３９８．６７	３３５０	２２３．３３	３８７	２５．８
二	４０５０	２７０	２６１０	１７４	３４５	２３
三	２６１０	１７４	２０３０	１３５．３３	３０２	２０．１３
四	１５５０	１０３．３３	１１８０	７８．６７	—	—
五	９７０	６４．６７	—	—	—	—

土地级别		商业用地	住宅用地	工业用地
一级	基准地价	２５５０	１５５０	／
二级	基准地价	１７６０	１０００	２３０
三级	基准地价	１１００	７４０	１８０
四级	基准地价	６６０	６００	１３０