□本报记者 龙跃

　房价具备企稳条件

　中国证券报：央行今年已经连续两次降息，从历史走势看，房价在降息周期中上涨概率较大。那么，本次降息周期开启是否意味着房价下跌空间已经有限？

　国泰君安证券房地产研究小组：我们认为，房价下跌空间有限，目前已经基本企稳并将在未来小幅上行。但下半年房价普遍性大幅上涨的可能性很低，主要原因在于：首先，从目前库存量、未来新增供应量等情况看，2012年行业处于历史库存高峰，并且至少三季度的新增供应量将持续维持在高位；其次，在目前的行业状态下，开发商对安全性的诉求要远高于对高额利润的追求，并且目前土地市场的机会要远高于两年之前的地王时代，开发商涨价的意愿预计较小；第三，近期政策持续喊话，表态继续调控，也有助于稳定降息之后的购房者情绪，我们预期房地产价格上涨压力不会过大。

　赵强：在我们看来，货币因素是影响房价的最重要因素，这是由房地产的金融属性和投资属性所决定。首先，从需求的角度看，按揭利率的升降对购房者的月供支出会产生经济上的影响，货币供应的松与紧又对购房需求产生直接的影响；其次，从供应的角度看，房地产开发贷款和利率又对开发商的投资成本产生重要的影响。因此，可以说利率对房地产的影响双向叠加。当降息周期开始之后，一方面，购房者的需求显著提升了；另一方面，开发商的资金压力和资金成本也降低了，这样供应的压力反而小了。综合起来看，在需求提升、供应减少的背景下，房价当然要上涨。从现实的情况来看，也确实是这样。随着3月份以来的房地产市场的回暖，房价重新上涨的压力也逐步增大。

　调控政策或现微调

　中国证券报：近期部分地区房价出现上涨迹象，“地王”也再度出现，市场担忧房价重新出现走强态势会引发政策的进一步调控，未来房地产的政策走向会是怎样？

　国泰君安证券房地产研究小组：房地产投资6月同比增速下滑6个百分点至11.8%，上半年增幅下滑至16.6%，预计房地产投资下半年仍将持续低迷，并将继续拖累经济。在目前经济低迷、地方财政相对不宽裕、行业投资普遍仍然低迷的状况下，有关方面并没有继续出台更严厉的行业性调控政策，预计未来过于严厉的调控政策进行一定程度的合理修正完全有可能。

　赵强：当前的房地产政策又开始陷入到“两难”境地。楼市复苏，房价重现上涨压力。从政策的角度来看，确实存在房地产调控再次落空的担忧，因而短期放松政策的可能性很小，这从近期的舆情上已经可以看得出来。但另一方面，从地方政府的角度看，楼市虽然回暖，但土地市场仍不能说全面复苏。虽然有些城市的优质地块的拍卖情况不错，但还不普遍。从开发商的角度来说，拿地的意愿也不是很强。

　整体来看，楼市的回暖尚未明显惠及地方政府，而后者只能把希望寄托在政策继续放松上。我们认为，未来的政策变化仍旧是不同利益主体表达和博弈的结果。如果要下个判断的话，我们倾向于认为下半年或明年的某个时候，对改善性需求的购房政策将再度出现微调。

　一线公司业绩有保障

　中国证券报：中报披露大幕已经拉开，不少个股因中期业绩“触雷”而出现明显调整。那么，地产行业今年中期以及全年的业绩预期如何？

　国泰君安证券房地产研究小组：地产行业由于结算普遍集中在三、四季度，我们更看重全年业绩的确定性。目前来看，主流的一二线龙头公司基本已经锁定了全年业绩，像万科、保利地产等龙头企业，全年维持25%-30%的利润增长较有保障。至于中期业绩，我们预判主流的一、二线地产公司也将保持较为稳定的状态，部分公司出现波动也主要是因为结算集中在下半年的原因。

　赵强：由于存在项目结束的滞后，房地产公司的利润表反映的是一年前的经营情况，因此参考意义不太大。如果对房地产公司的中期业绩做一个大致预判的话，我们的估计是：由于毛利率的下滑，利润同比增速将显著放慢；同时，受益于上半年楼市的回暖，相关公司财务状况和现金流量将显著改善。

　龙头地产股仍存机会

　中国证券报：在经历了上半年的较大幅上涨后，目前市场对地产股后期走势存在较大分歧。请简单介绍一下房地产板块三季度的投资策略，包括行业整体预期、个股选择思路，以及是否继续超配等。

　国泰君安证券房地产研究小组：我们维持2011年年底提出的“2012年地产股绝对收益将达到50%”的观点，维持以一、二线龙头地产股为核心配置的观点。地产股回调是机会，下半年仍将是市场中的强势板块，我们依然坚定建议持有并超配。其中，金地集团、首开股份、荣盛发展、保利地产等一、二线龙头地产股的股价回调，将是低于7%的低配投资者的买入良机。

　赵强：展望三季度，我们认为地产股的表现将不如今年上半年那么强劲。原因主要在于，预期内的利好因素大多已经在当前股价中反映过了，而新的利好因素可能要等到三季度末或者四季度才能再度出现。当然，近期股价的下调又快速反映了我们的预判，为未来的重新上涨提供了空间。

　个股选择方面，在弱市背景下，我们认为必须坚持选择行业龙头的策略，即优先配置“万保招金”等一线地产龙头股，以及中南、荣盛、金科等优质二线地产股。