□本报记者 万晶 上海报道

　三月份刚需入场、中低端楼盘的火热行情令市场好不热闹，然而在部分刚需盘取消优惠、恢复价格之后，市场再度降温。四月份首周全国多数大中城市出现成交量环比下滑。与此同时，之前高不可攀的一些豪宅楼盘开始加入降价行列，一场大范围的降价潮山雨欲来。

　刚需抢购郊区轨交盘

　“三月以来，之前价格降幅较大的郊区轨交楼盘成交较旺，拉动成交的主力就是刚需——一些为结婚、生子而不得不买房的年轻人。”上海一家从事新盘代理的大型中介公司负责人告诉记者，自去年底以来，嘉定、松江、宝山等郊区一些楼盘价格降幅达到了15%，加上有轨道交通覆盖，成了一些首次置业的年轻人的首选。

　今年春节后，上海一些郊区楼盘掀起新一轮降价，2月上海新房成交均价跌破2万元大关，为19831元/平方米，环比跌幅超过10%。一些率先降价的郊区轨交项目，成为“小阳春”行情的成交主力。

　以地铁7号线沿线宝山区的保利叶语为例，该楼盘2月底推出大量优惠房源，折后均价1.7万元/平方米，附送2000元/平方米的精装修。该消息一出，就吸引了大批购房者，直接促使保利叶语登上3月上海楼市销售冠军。

　宝山区的旭辉澜悦湾，则因为率先跌破万元而热销，位居今年一季度上海公寓房销售第二名。地铁3号线附近的象屿郦庭，去年四季度售价还在23000元/平方米左右，今年3月推出优惠促销，价格降至20000元/平方米左右，成为一季度销售第三名。

　对于三月的主要购房群体，同策咨询一位从业多年的销售经理分析，绝大多数是刚需，“有些30岁左右的青年人，实在是被前两年房价猛涨吓怕了，又赶上要结婚生子，看到房价有一点松动就着急入市。我碰到有些年轻人，连三成首付都凑不够，从亲戚朋友那里借的，有些人甚至需要刷信用卡。”

　豪宅加入促销队伍

　面对中低价刚需盘的热销，一些积压严重的豪宅楼盘开始着急了，逐渐降低身段，上海多个豪宅楼盘不约而同在近期加入促销队伍。

　位于嘉定区安亭板块的“顺驰兰郡”，3月份成交了27套连体别墅，交易均价为11715元/平方米，与该项目2011年的交易均价14000元/平方米相比，降幅达到16.32%。龙湖蔚澜香醍苑别墅项目在3月18日开盘当天也推出约10%的优惠幅度，总价在700万-1300万元/套。

　位于浦东新区张江板块的东郊紫园，3月以4.75万元/平方米的价格成交了10套房源，这一价位较之前对外报价下降了20.83%。浦东单价5万元以上的豪宅项目——尚东国际名园尚东鼎，还曾以47套的周成交量登上上海市商品住宅周成交面积榜的榜首。

　德佑地产西区别墅市场营运总监孙伟平表示，“目前一手别墅楼盘折扣都较大，普遍都在7.5折，而目前上海的别墅房源存在价值洼地。在郊区买别墅的钱，在市区买公寓房往往都不够。”

　不过并非所有打折的豪宅都会热销，打出“6折起售”的佘山珑原项目，一季度仅成交了6套房源。招商地产旗下项目——招商海廷3月下旬高调宣称5.8折起售，迄今为止也仅有1套房源成交。目前上海在售的高端物业中，超过半数的项目一季度成交量不足2套，近两成楼盘“零成交”。

　21世纪不动产分析师黄河滔认为，在调控背景下，豪宅项目要想改变销售不佳的格局，降价压力紧迫。眼下库存豪宅尚未去库存化，新的产品又不断入市，豪宅项目竞争或激化。

　业内人士指出，限购等政策的延续对高端市场开发商影响颇大，且市场完全回暖并非一朝一夕之事，预计二三季度将会出现一波明显的高端住宅降价潮。对于实力较强的改善型需求，可以等待高端市场出现一定降幅后再出手。

　后市仍存降价空间

　一些热销的刚需楼盘在回笼部分资金后，悄悄地取消了优惠，上调价格，这直接导致购房者再度陷入观望。上海有开发商表示，三月下旬以来，销售速度已经明显不如三月中上旬，来看房的人也大大减少。

　中国指数研究院发布最新报告显示，4月首周全国楼市成交大幅回落。在监测的40个城市中，28个城市成交量同比下降，其中15个城市成交量降幅50%以上。不过，重点城市的成交量同比涨跌参半，其中南京、深圳和杭州(不含萧山、余杭)涨幅均超过30%，上海、重庆跌幅均超过40%。继三月楼市大幅破冰之后，四月初楼市出现逆转，上周多个城市成交环比大幅下降，同比下跌城市亦有所增加。

　业内人士分析，4月首周成交量回落，除了受到清明节因素影响外，还有部分刚需因宏观经济和政策延续等原因再度陷入观望，部分购房者预期后市仍将有较明显降幅。对于二手房市场，上海多数中介机构也持谨慎态度。

　上海二手房指数办公室认为，由目前刚需支撑起的市场活跃行情带有极大的不确定性，这类购房者受政策、舆论影响大，敏感度高，一旦政策导向有风吹草动，就会重拾观望。此外，由于成交量回升，导致部分业主心态转变，部分业主议价空间趋小，小部分甚至逆势涨价，加剧了买卖双方的博弈。

　德佑地产研究主任陆骑麟称，3月以来，沪上二手房有所回暖，但成交主要以政策带动下的中低端刚需房源为主，全面回暖尚未出现。从供需两方面看，目前能做出较大幅度降价的业主多为亟需资金或者对于市场持悲观态度者，总体数量较少，很难支撑市场持续走热；而在没有投资性需求跟进的情况下，购买力在集中释放后能够持续多久，也存疑问。

　中国指数研究院副院长陈晟认为，目前沪上二手住宅挂牌量仍处于历史高位，说明卖房者意愿强烈，但市场的观望情绪还在，加上今年不会放松限购预期，这都会继续阻碍市场成交。

　新华社记者 陈飞 摄