□鹏华基金总裁助理

　毕国强

　REITs（房地产投资信托基金）在国外已经发展了51年，而国内尚无此类产品上市，因此境内投资者对REITs还较为陌生。鹏华美国房地产证券投资基金的顺利获批，标志着中国基金业产品创新进入了一个全新的领域（REITs）。更为重要的是，在当前全球经济错综复杂，主要发达国家经济复苏放缓、财政出现困难，新兴经济体（包括中国在内）通胀高企的背景下，国内投资者有机会通过这一产品，参与北美地区房地产投资，有效实现家庭资产配置的多元化目标。

　美国REITs风险已有效释放，长期投资机会显现。通过对全球REITs行业的深入研究和判断，目前投资美国REITs市场时机已成熟。虽然经历了1987、1997/1998、2001、2008年等数次危机和熊市，美国REITs长期表现依然优秀。截至2010年底，富时美国股权类REITs指数在过去35年年均回报率接近14%。简单地说，每5年翻一番，过去35年涨了97倍。回顾美国房地产及REITs近年来的表现，美国住宅地产和商业地产分别于2006、2007年高点回落后，全国平均跌幅30%至40%，调整已近6年，已处于房地产业循环的调整后期。去年以来，部分地区已出现价格上涨、租金上调的现象。美国REITs价格在2009年3月触底后，持续强劲反弹。然而，随着近期国际市场波动，REITs股价出现了较大幅度的调整，风险也已得到一定程度的释放，长期投资机会浮现。

　美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，包括购物中心、办公楼及停车场、出租公寓、酒店及度假村、医院及养老院、自助仓库、物流配送中心、高速公路服务区和林场等。每一类REITs均有其独特的价值驱动因素。通过主动管理，选取长期前景良好、分红稳定、公司治理完善、价值低估的品种集中持有，将会为投资者取得持续稳定的长期良好回报。

　REITs基金是适合各类投资者的长期理财产品。美国REITs的免税、高分红特点尤其适合那些对未来现金流有计划的投资群体，比如REITs基金的定期分红，可支付日常子女的教育费用和老人的退休费用等。不仅REITs持有的物业每年可能随着物价上涨而价值不断上涨，租金水平也可能随通胀水平的上升而定期上调。长期来看，REITs是个人投资者有效的抗通胀投资品种之一。对于国内的高净值人群，投资于美国市场一篮子优质地产物业组合，将有利于家庭财富的多样化配置。尤其是在美国房地产市场经过长期较大幅度调整、人民币对美元汇率连创历史新高的背景下，适当参与投资流动性良好、分红稳定的美国REITs市场是个较理想的选择。

　同时，投资者也要充分了解投资REITs面临的主要风险。作为交易所市场的品种，REITs的长期价格取决于其基本面情况。但短期内，受到市场供求和投资者情绪波动的影响，REIT价格有时波动较大，投资者应有充分的心理准备。同时不可否认的现实是，目前多数投资者认为美元兑人民币将继续贬值，对于投资美国市场疑虑重重。虽然无法预测美元未来走势，但我们认为美国经济复苏是长期趋势，美元作为全球唯一储备货币的地位长期稳固，美元的购买力依然坚挺。

　对于美国房地产是否会面临二次探底风险，我们虽然无法预测股票市场、包括房地产市场的未来走向，但是从美国经济基本面、未来人口结构变化、房地产市场供求关系、房地产市场价格水平及所处阶段等多方面来看，目前美国REITs市场是最值得长期投资的领域之一。需要强调的是，在REITs产品的运作模式和收益特征以外，境内投资者也要充分了解投资REITs会面临的主要风险，从自身的投资理财需求出发，充分了解该产品风险收益特征，选择与自身风险承受能力相匹配的投资产品。