□上投摩根全球新兴市场基金经理 王邦祺

　他山之石，可以攻玉。近期去印度调研，发现印度人买房的经验有介绍的价值，用故事方式把它写出来，或许可以给投资人参考。

　苏含树(Sudhanshu,当然是假名,也不要问我他是谁)是一位在金融界工作的印度白领，近期看到印度政府八度调升利率，并严格执行打压房价措施，发现孟买外围的卫星城房价略有下跌，从2008年前一波最高价平均每平方米8500元人民币跌到约每平方米7100元人民币的价格，很高兴，打算进场买房子；然而一看到发展商的合约，得房率从过去的70%，直接降到40%-50%，门口如果有铺一块地毯(或三块地毯以上)，窗户有雨遮，都算室内得房面积。不用想就知道，房价没有真的降。

　印度的买房需求也是刚性的，同时其它投资管道也不畅通，苏含树决定继续他的买房大计。由于孟买城内几个楼盘得房率太低，他决定往郊外跑，看看有没有机会。他看到几个刚刚开始准备盖房子的预售楼盘，令他难以接受的是，这个连样板房都还没有盖好的楼盘，订金要总价的80%。

　听有买的朋友说，这所谓80%总价的订金是一个月之前的总价，如果不赶紧订房，未来可能更难买；苏含树在附近跑了几趟，一家印度上市的著名房地产开发商(DB Realty)在附近盖房，单位价格比外围高20%以上，但是一般人如果没有关系的话，永远买不到著名开发商盖的好房子，因此周围的本区开发商盖的房地产预售价格，也就全部涨起来。

　除了DB房地产，孟买公认盖得最好的开发商是Oberoi地产，理论上他们两家的单位价格应该是最贵，但是实际上却不是这样，除非是他们的老客户或大客户，不然一般正常的印度白领买不到这两家地产公司的产品，因此在他们周围的印度本地地产商，常常可能卖得比这两家领导厂商还贵，原因是部分单位可以“看到”这两家地产商的楼盘建案，有“很好的景观”以及“很棒的愿景”。苏含树最后买了一户在DB房地产隔壁的住房，理由是“景观好，比较会涨”。

　目前印度金融中心孟买的房地产平均价格大概是上海的三分之一，外国人不能买，外国房地产开发商也只能介入商业地产。孟买湾南岸可以看到阿拉伯海的豪宅，虽然墙壁可能龟裂，水管也不见得有接通，但是价格与香港岛的上环差不多。印度国内钱潮汹涌，也由此可见。