—企业形象—

　房地产行业在目前阶段的中国经济格局中，因为投资和销售金额大、产业关联性和带动性强、财政贡献度高等原因，具有龙头产业的行业地位。由于投资资金密集程度高、购房者对按揭贷款的需求增强、房地产对政府财政收入的贡献程度、行业的经济地位和房价大幅涨跌的影响大，所以在中国，房地产行业总是表现出非常突出的政策性。同时，由于1960年代到1980年代高出生率的人口高峰所带来的人口红利、城市化率处于快速扩张时期、居民消费进入住行阶段、人民币对外币的内在价值不断升值等宏观因素，国内商品房销量和房价所代表的市场处于上行周期，增速也很快，最近6年来成交量基本上保持25%左右增长，房价基本保持10%左右的增长。总体来说，政策与市场共同推动房地产行业前进，尽管政策在很多时候加剧了市场和行业的波动，但总体上政策起到了熨平市场波动、延长景气周期的作用。

　具体到2009年，房地产行业表现出需求猛增、产品脱销的突出市场特征。销量大幅增长的原因和前几年高峰期相比，大体相同但又有侧重。本轮销量高增长的主要原因在于：有关部门在首付、利率、税费等方面对购房者的刺激优惠，因信贷超常规投放经济系统流动性非常充裕，出口等传统部门盈利复苏很慢导致产业资金分流到房地产行业，房价一定程度的下跌，08年全国全行业性销量萎缩积累的需求，08年和09年商品房开工和供应量恢复很慢，09年地价暴涨等等。可见，政策和市场对09年行业量价的快速复苏贡献莫大。楼市量价的繁荣也推动了土地市场的繁荣（09年商品房销售额预计4万亿左右，增长100%左右），地价快速上涨带来了地方财政收入的暴增（09年全国地方卖地收入可能达到1.5万亿元，增长50%左右，其中上海、杭州超过1000亿元），为经济增长做出了突出的贡献。

　2010年行业的需求和销量表现受政策影响会较大，量价的增长会受到政策不同程度的影响。上述关于影响市场的中长期宏观因素依然存在，但更多地可能是为行业量价表现提供一定程度的支撑。总体的政策基调可能将在于强调结构，而非总量打压。例如：对销量贡献度大的刚性、改善性需求，总体上在利率、首付、税费上可能还会有程度不同的优惠；对房价贡献度大的投资、投机性需求，在利率、首付、税费上将有确定性的打压。对行业销量和投资贡献度大的、量价表现相对合理的、经济增长和城市扩张潜力的二三四线城市，总体上政策会有支持；对行业销量和投资贡献度下降、量价出现局部泡沫、城市化进入高峰阶段的一线城市，总体上政策会有调控，这些城市在中央和地方政府的共同努力下也在需求经济结构、财税结构的转型。因此，2010年全行业量价总体上还将正增长，但不同区域、产品、公司的增长幅度会有明显不同表现。对于资本市场来说，这可能给房地产板块带来阶段性的板块行情，不同个股的股价表现差别将拉大（尽管地产行业同质性较强）。

　从目前的楼市宏观调控政策类型、力度、中微观反应和预期来看，商品房新开工自2009年11月出现真正全行业性恢复以来的高增长趋势可持续，为各方所广泛关注的房地产投资增速依然往25%的均值区间走。但下一步信贷、税费等影响大的调控政策如果力度继续收紧、或者出现一刀切，那么开发商将必然遵循简单的商业逻辑，压缩新开工和投资，而这将影响到房地产上下游产业链的景气复苏趋势。目前，我们倾向于认为房地产新开工和投资会维持继续复苏的趋势。由于刚经历2008年的市场波动、目前开发商现金流状况健康和开发商新开工刚上规模，政策——销售——新开工——投资——经济——政策的宏微观反应机制的传递时间将缩短，所以政策不会紧缩过头，甚至完全凌驾于市场之上。对于资本市场来说，这意味着房地产相关的广大的中游产业投资逻辑和机会依然存在。

　（本文内容不代表上投摩根基金公司观点，也不构成任何投资建议。）