楼市 明年一季度成交将趋冷

　□本报记者 林喆

　9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。当日，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，抑制投机性购房。这表明，政府已关注今年以来各大城市房价快速上涨的现象，并将恢复从严征收商品房交易环节的税种来抑制投资和投机性购房需求；但依然支持自住和改善需求。

　二手房成交将萎缩

　联合证券房地产分析师鱼晋华指出，个人住房转让营业税是在二手房交易环节征收，目的是增加商品房交易成本，降低商品房成交频率，其直接影响是二手房市场交易将有所萎缩。作为投资买房的退出渠道，二手房市场交易“收紧”，将遏制投机炒房行为和需求。

　链家地产认为，在供不应求的状态下，营业税负担将主要由买方承担，因此，今后3-5年内次新房需求将下降。10月以来，受优惠政策取消传闻的影响，重点城市二手房交易呈现“政策末班车效应”，量价飙升。

　21世纪不动产分析师孟奇指出，国务院此次出台政策从严征收商品房交易环节税种，将抑制二手房交易，并在一定程度上对房价产生负面影响。

　据美联物业统计数据显示，5年内二手房成交已占北京11月市场总成交房源的62%。一旦营业税优惠取消，年底将有大量5年内二手房集中上市，业主急于过户，议价空间将增大。

　业内预计，二手房成交量将在12月上升至历史顶峰，随后成交量及价格双双开始下调，2010年一季度，二手房市场可能趋冷。

　政策不确定性消除

　鱼晋华指出，国务院常务会议同时明确，其他住房消费政策将继续实施，换言之，此前减免首次购房契税、金融政策上的利率优惠等将继续实行，自住消费群体将继续受到扶持。这表明，政策的不确定性已经消除，此前市场所疑虑的“首套房七折利率可能取消”也不会发生。因此，此次政策微调并不是实质性利空。她认为，二手房交易受到遏制后，部分自住需求和改善性需求将向新房市场分流。

　长城证券认为，货币政策保持适度宽松；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；积极稳妥地推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制是中央经济工作会议确定的方向，对房地产业的影响整体偏正面。遏制投机需求有利于行业中长期的健康发展。

　业内专家还指出，今后，政府将着力推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，同时增加中低价位和限价商品房的供应。这将给二三线城市房地产带来机会，也有利于提高新房开工率，提高房地产开发投资，助推行业景气进一步回升。

　家电 明年销量有望增长10%

　□本报记者 陈静

　对于继续实施家电下乡、以旧换新政策；大幅提高下乡产品最高限价，进一步完善补贴标准和办法的消息，多位分析师认为，这对家电行业构成整体利好。有分析师预计，明年全行业有望保持10%的销量增长。

　长城证券研究员何奇峰认为，家电下乡、以旧换新政策今年以来进展顺利，政策效应逐步显现，政策的刺激效应明年会继续放大，家电行业2010年可能会有比较大的机会，全行业可能有10％的销量增长。

　国信证券研究员王念春预计，在政策推动下，国内家电更新需求快速释放，未来2年内液晶电视内销量增速可能高达40%，2011年内需最高峰将接近5000万台，冰箱2010年内销量增速将达9%，空调维持在8%-10%。

　中投证券研究员袁浩然指出，就政策受益品类而言，冰箱在农村市场正处于普及阶段，将是明显受益的子行业，而受益于平板化升级趋势及最高限价提高，彩电行业也将获益明显。

　中国家电协会副秘书长陈钢表示，家电下乡不仅促进了行业回暖，更重要的是撬动了农村市场，主流企业纷纷在农村市场建设物流、销售渠道，这对行业长远发展具有重要作用。中国证券报记者此前在安徽合肥采访时就注意到，合肥市目前所有乡镇几乎都建立了家电下乡销售网点，总数量达到700多家。

　在北京等9省市试点的以旧换新政策，则直接刺激了城市居民的更新换代需求。创维数码北京分公司总经理潘志峰表示，北京市场以旧换新的发展势头超出预期，政策的效果非常明显，许多消费者都是提前淘汰了传统CRT电视，购买当前流行的液晶电视。

　商务部7日公布的数据显示，以旧换新政策实施4个多月以来，在试点9个省市共回收五大类旧家电295万台，销售五大类新家电256万台，销售额突破100亿元。

　汽车 明年上半年销售有望放量

　□本报记者 欧阳波

　对于汽车消费政策的部分调整，一位不愿透露姓名的上海某券商汽车分析师指出，小排量汽车购置税明年提高的影响偏负面，但汽车以旧换新、单车补贴标准提高的影响是正面的。他认为，由于市场预期政策变动幅度不大，总体上讲，此次调整对汽车业的影响偏正面。

　分析师认为，汽车下乡政策延长实施至明年年底，已纳入汽车下乡补贴渠道的摩托车下乡政策执行到2013年1月31日，将对摩托车企业构成利好。

　汽车以旧换新的单车补贴金额标准提高到5000元至1.8万元。分析师表示，与减税政策较弱相比，此次以旧换新单车补贴的力度更强。按照之前公布的《汽车以旧换新实施办法》，当时的补贴标准为每辆3000元到6000元不等，此次以旧换新单车补贴直接提高到5000元至1.8万元，由于此项政策继续实施至2010年5月31日，因此2010年上半年汽车消费的集中度有望更高。

　此次对汽车业影响偏负面的一项政策是提高小排量汽车的购置税，即“将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5％征收”。在金融危机前，小排量汽车购置税按照10％征收，后来小排量汽车购置税减半（即为5％）。上述分析师说，减按7.5％征收意味着购置税提高幅度为2.5个百分点，一般小排量汽车的销售价格在10万元以下，提高2.5％，消费者将最多多支出2500元。第一次购买小排量汽车的消费者有可能会提前到12月购买，这将刺激年底的小排量汽车销售。

　9日召开的国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策。其中，个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年，其他住房消费政策继续实施；家电下乡、以旧换新政策继续实施；汽车下乡政策延长实施至明年底，小排量乘用车购置税减按7.5%征收。

　多位行业分析师认为，这些政策整体上对相关行业是正面影响，能不同程度地促进明年消费增长，对扩内需、调结构有积极意义。其中，家电行业明年销量增速有望达10%，汽车消费有望在明年上半年放量，住房市场在支持自住和改善需求的同时抑制投机需求，有利于楼市健康发展。

　编者按