□本报记者 王进 上海报道

　进入2月第二周后的上海楼市，行情主基调继续沿着两条线在发展：一方面，各楼盘持续以各种“隐性”降价方式促销，并大作“情人节＋婚房”的营销文章；另一方面，商品住宅成交量虽然在稳步回升，但全市成交均价并未出现明显的下跌。根据佑威楼市通系统提供的数据显示，上周（2月9日-2月15日）上海市商品住宅成交面积为18.33万平方米，相比前周增加了80%；全市商品住宅成交均价为12454元/平方米，相比前周略微下跌2%。

　成交大增的真实原因

　“易贸资讯”分析师告诉中国证券报记者，上海这次成交量环比的突然放大，是因为此前数周因春节因素导致成交量一直维持在较低水平所致，目前不过是恢复到去年新政后的水平，是在较低基数上形成的恢复性上涨。因此并不代表上海楼市彻底回暖。与上周商品住宅成交面积“18万平方米”的数据相比，2008年11月，上海商品住宅平均周成交量为17.7万平方米，12月新政出台后平均周成交量更已经上升到19万平方米。事实上，上海商品住宅成交大增8成的成绩，在整个长三角地区的增长中有些“小巫见大巫”。长江证券分析师苏雪晶表示，2月8日－14日，南京商品住宅周成交环比上升392％，宁波上升了166％，杭州也上升了76％。分析师薛建雄表示，2月以来带动楼市总体回暖的主要原因，始终是开发商迫于市场压力，打折降价之风盛行促使新房成交量逐步恢复。

　2008年下半年以来，上海多数楼盘的价格因为前期的过涨而回调，新房促销风直接刺激了成交量的增长。

　房价未见大幅深调

　易贸分析师表示，目前上海新建住房销售价格环比降幅还是相对缓慢，因2008年住房销售价格调整幅度并不大，故而目前的价格相比2007年底价格仍处于高位。销售价格依然是影响购房意向的最关键因素。因此，如果没有较大幅度的价格下调，1季度市场交易量很可能依然不会有显著提升。而比较明显和激烈的价格战，最有可能在1季度末到来。中国证券报记者在市场调查时发现，在上周，尤其是2月14日当天推出的楼盘不下十家。但整个市场上依然没有大幅降价的局面出现。14日推出的位于市中心区域的合生高尔夫公寓，推出办VIP卡抵充2万元优惠；“金地格林新国际”则推出与购房搭配的婚纱摄影套餐，此外各楼盘的营销手段就是“特价房”、“限量房”、“赠装修、物业费”等小额优惠，大幅打折的楼盘基本没有。虽然上周全市商品住宅成交均价环比略微下跌2%，但根据爱建证券提供的数据，内环以内成交均价还是环比微涨了0.51％。中投证券分析师李少明表示，当前上海市场上的可售住宅为近三月平均成交套数的5.9 倍，按照当前的成交量，消化可售住宅大约要半年。因此，房价下行压力还有待释放。房地产市场的信贷走势也透露了上海房价的风向。上海银监局日前发布的最新报告指出，由于房地产开发投资增速在低位徘徊，房地产销售大幅萎缩。2008年上海中外资银行房地产信贷运行与房地产市场运行基本一致，房地产信贷投放明显放缓。当年四季度，房地产贷款增量为-53.59亿元。金元证券分析师沈彤认为，房地产业已经走完成交快速萎缩、价格全局滞胀的阶段，即将进入全面降价促销的第三阶段。