□本报记者 王进

　在全国各大城市商品住宅市场已经出现明显的成交萎缩、量价齐跌的时刻，曾是房地产市场较为坚挺的商业地产板块，开始成为市场关注的新焦点。人们怀疑，在全球金融风暴冲击下，在住宅市场出现不景气的大氛围中，商业地产能否成为岿然不动的资金“避风港”，还是将承受同样窘困的市场下跌？在这一担忧下，近期国内的商业地产市场，抛售物业的消息一旦传出，往往能吸引人们的眼球。

　2008年末以来，上海商业地产的主力军——港资与外资纷纷抛售商业不动产的消息此起彼伏。先有华人首富李嘉诚连续5次抛售包括写字楼、高端公寓、商铺等在内的各类商用物业资产，后有澳大利亚最大投行大幅降价出售酒店式公寓，此外还有上海第一高楼环球金融中心租金下跌空置率上升等消息，均成为空方唱空上海商业地产的重要理由。

　虽然，此前数年上海商业地产供不应求、价格一路上涨的黄金时期已经不再，但却难以成为商业地产即将面临一轮衰退或价格战的理由。首先，做空消息频发的同时，做多的事例也为数众多。如2008年末，07年一直没有在沪拿地举动的商业地产巨头万达集团，以10亿元左右价格购得上海江桥地块，拟建设包括18万平方米商业、15万平方米住宅、11-12万平方米的酒店公寓和写字楼在内的“第三代万达广场”。又如包括黑石、日本地产集团等在内的各路海外资本以及国内民资也在纷纷选择当前时机进入商业地产领域，李嘉诚在沪44亿元抛售的世纪商贸广场接盘者就是日本地产集团旗下企业。

　国内知名的多元化企业杉杉集团人士也向中国证券报记者证实，杉杉下一步即将在长三角布局奥特莱斯模式的商业广场。分析人士表示，有进有出才是一个成熟的市场，李嘉诚的抛售和顺利寻觅到接盘者，恰好是这个市场不乏流动性和相对成熟的标志，而并非市场即将崩溃、先知者纷纷出逃的信号。

　其次，商用物业价格下滑的背后，反映的除了供应量增加和需求减弱的矛盾外，还有更深层次的商业地产市场细分的需求。当前，写字楼和商铺市场的租金下降和空置率上升的确是一个不争的事实，清楚无误地表明商业地产市场目前面临的困境。以2008年四季上海甲级写字楼为例，浦东租金环比下降15.5%，浦西租金环比下降8%。高力国际预测，上海2009年中心区域的购物中心的空置率将有所上升，达到10%左右。数据虽然是真实的，但其背后反映的现实却要仔细甄别。以写字楼租金下跌为例，专家表示，写字楼市场并非出现水银泻地般的颓势。目前上海主要的写字楼价格降幅，多出现在跨国企业和金融企业云集的超甲级、甲级写字楼，而在其余高档以及乙级写字楼云集的长宁、黄浦、杨浦等区域，价格水平并没有发生明显变化。不同的企业对不同的写字楼有着强烈的细分需求。

　商铺市场也是如此，在多个区域商铺出现招租乏力的同时，在位于上海城郊的周浦，万达广场成交量却一路领先，居于上海1月办公地产交易排行首位，其背后的差异，也源自商业地产商能否精确定位和满足特定市场。因此，写字楼和商铺租金以及空置率的变化，传递了商业地产市场对于产品细分和品牌塑造需求的信号。以前，无论质量和地段好坏均能取得较好回报的粗放式增长模式已经无法持续，当前的价格调整无疑是对整个商业地产商的一次必要的提醒。总之，当前的商业地产“多”“空”因素角力，进出资金频繁，其走势将取决于城市产业升级的速度和市场自身产品升级和定位的成熟。稍许乐观一些的人士认为，包括京沪穗在内的各大城市，目前均在不约而同地走从第一、二产业向第三产业的转型升级之路，虽然短期转型过程将比较难过，但这一大势所趋，将最终推动商业地产整体向上的市场走势。