8月15日央行公布的《2004年中国房地产金融报告》显示，国内大中城市房价涨幅居前的热点地区银行房贷增幅惊人。房地产是一个资金密集型产业，长期以来，国家房地产业的资金来源极度依赖银行的间接融资，往往出现重复抵押、假按揭等违法违规现象。一般来说，银行青睐房贷业务主要原因是贷款方往往提供不动产抵押，这意味着一旦借贷方停止交付月供款，银行可以通过拍卖等方式处理房产，但放贷方却忽略了为此可能付出的高昂成本，尤其是在时间和人力成本方面是难以计量的。按照银行发放房贷流程，一般按揭客户在签订按揭合同时，可以选择“申请仲裁”或者“直接向法院提起诉讼”两种解决纠纷的方式。但不管采取何种方式，在进入法律程序时，都要到专门的评估机构对抵押的房产进行评估，还势必要花费较长的时间和精力。 

    随着国家有关宏观调控房市的政策出台，房价走势出现扑朔迷离的态势。而银行似乎比任何人都要关心房价的变动。因为如果房价平稳或者小幅下调的话，银行的房贷风险还处于可控地步，因为多数按揭贷款的数额都低于房价的八成；如果房价出现大幅度下降，加上新房的贬值风险，即使银行收回抵押的房产，但也无法收回全额的贷款本息。 更让银行头疼的是，一些开发商与购房者合谋，可以让贷款额超过房价的八成，如此必然会给银行带来更大的风险。如原本80万元的房子，在签订合同时定价为100万，按照首付两成计算，则购房者可以从银行获得80万元的贷款，如此购房者一毛不拔就能买下了这套房子。而当购房者无力还贷时，银行收回的房子只值80万元，扣除诉讼、仲裁和拍卖的费用支出，银行只能赔本赚忙活，至于付出的人力成本和机会成本则只能“竹篮打水一场空”了。 

    事实上，房贷的法律风险已经进一步加大。去年，最高法院发布《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以收回贷款，这使得银行收回抵押房产进行拍卖还债成为不可能，如此必然增大商业银行的房贷风险。 

    来自于政策和市场的风险使得房贷险象环生，而让银行心有余悸、噤若寒蝉的则是日益猖獗的“假按揭”。所谓“假按揭”通常是指开发商虚构若干购房者，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人名义申请按揭贷款，从而轻而易举地套取银行资金。有的开发商通过虚拟按揭方式取得贷款后，等到将房屋卖给真实购房人取得资金后还能够偿还银行的贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款逃之夭夭。现在，虽然多数金融机构已经认识到“假按揭”的危害，加强对客户贷款资格的审查力度，但虚拟按揭往往防不胜防，骗贷者常常是屡试不爽。更可怕的是，一些专门从事此类诈骗活动的团体已经在房地产市场上时隐时现。

    正处于“青春发育期”的国内房地产业对资金的需求十分殷切，但很多房地产开发企业的资本微乎其微，却在操作着有几十亿元的楼盘。银行业讲究资本充足率，而处于成长发育期的房地产业却在玩着以小博大的游戏，这对于国内金融业来说无疑是一个危险游戏。