仅仅短暂的三个月时间，曾一度欲步上海房价猛涨后尘的京城楼市，形势已发生了根本性转变。尽管日前北京市建委称上半年全市普通住宅期房预售均价同比增幅为9.5%，但另一个值得关注的数据是，8月初，北京市4个部门发布的上半年房地产市场运行情况显示，6月份的期房价格第一次出现下降，每平方米价格比上月下降约235元，环比降幅为3.3%。这表明上半年同比房价虽仍呈上涨态势，但六月份的环比房价则已开始下降。三个月前的迅猛上涨势头已显露出颓态。尤其是在城区高档住宅项目销售状况十分严峻，不少潜在购买力仍然坚持看淡后市。

    上海楼市的“蝴蝶效应”

    “一只在南美洲的蝴蝶扇动翅膀，引起了北美洲的一场风暴。也许用这个比喻形容上海房地产市场对北京的影响有点夸张，但上海楼市价跌量缩的走势对北京消费者的心理暗示作用绝对不能低估”。清华同方地产公司副总经理田东海博士这样分析。不少上海业界人士认为，今年九、十月份有可能是市场的重要时间之窗，不排除放量下跌的可能。瑞士信贷第一波士顿（香港）董事总经理、亚洲区首席经济分析员陶东认为，上海房地产市场在经历了缩量阴跌的第二阶段之后，第三阶段的走势将进入急跌的市况。

    曾对北京房价上涨彰显过极其强烈的财富示范效应的上海市场，如果一旦放量下跌，会否也同样对北京市场产生些许影响呢？从近期北京房地产市场的数据看，全市商品房在4月达到成交高峰4.12万套，但是5月、6月却萎缩到2.31万套和2.05万套。另外，全市期房批准销售面积，3月份150万平方米、4月241万平方米、5月247万平方米、6月350万平方米，市场供应呈递增之势。在需求递减和供给递增的市场格局下，房价走势将会如何？相信这用不着有太高深的推理，普通老百姓也会得出自己的判断。

    业界人士分析，虽然北京房地产市场炒楼之风远逊于沪市，但北京家庭住房拥有率要高于上海，而且海外资金投资北京楼市也远不如上海那样狂热。一般来说，青睐北京不动产的大宗外资投资项目大多仅限于商业地产项目，而鲜有大手笔收购住宅项目。所以，北京房地产市场的需求更多地反映的是当地居民消费的真实购买力，而能拉高房价的外资购买力在北京并没有太大作为。由于前一时期北京房价未像上海市场那样被恶炒过，因此房价大跌的概率不大，但小幅缓跌的可能性却已露端倪。

    一个有意思的现象是，尽管目前北京楼市消费激情已然褪去，但仍有开发商大手笔“吃地”。近日，华润置地以25.65亿的高价拍卖拿下北京清河地块。SOHO中国董事局主席潘石屹认为，这一是因为北京今年以来公开出让的土地非常少，只有几百万平方米，与以往每年几千万平方米的销售面积相比来说悬殊很大。第二个原因是一些上市公司、国有企业没有土地就没有当年的业绩，无法向股东和上级交代。这些企业往往从短期考虑，从他们当年的业绩来考虑。如果从真正的市场效益考虑，应该不会出这样高的价格。第三，一些房地产公司对北京未来房地产形势看得太好，太乐观了。未来再不可能有过去两三年时间里房价那么高的增长幅度。

    也有业界人士认为，开发商如此高价拿地，在成本刚性的推动下房价下降空间就不会太大。但这似乎并非是一个必然的因果逻辑关系。因为市场价格不全由成本决定，更多地是由需求所决定。因而成本高并不见得价格就一定高。

    下半年房价或下行

    为何上半年北京房价呈上涨之势呢？业界人士孙建军分析，北京房价上半年继续走高的原因在于，上半年市场的新盘放量中，高端产品占到了相当的比例，房价的内部结构发生变化，从而拉升了房价。其次，2004年下半年至2005年初市场供给出现一定的阶段性断档，市场主销产品多为各项目的后期产品，其价格也有了一定程度的上浮。另外，对于政府所采取的控制房价的诸多手段，目前北京市场还没有显现出较为敏感的市场反应。这是因为北京市场一直有着庞大的需求量做支持，房产的在经营和投资行为较上海还有着加大的差距，因此对政策的敏感度也相对较弱。但是，由于目前市场需求开始逐步放缓，而下半年的市场供给将有大幅度上升，因此北京的综合房价上升的势头将会在下半年有所遏制，所以总体来看房价的走势还将最终取决于市场供求关系的变化。

    在土地供应方面，记者从北京市国土资源局了解到，去年北京市土地供应面积达到了创纪录的9498公顷。这比前年6438公顷的土地供应量几乎激增了近50%，比2002年土地供应的4559公顷更是增幅达100%以上。以房地产从土地开发到形成市场供应大约需要一至二年的时间看，今年下半年市场供应应该有放量的可能。据北京市国土资源局有关人士解释，2004年之所以会出现土地供应面积再次激增的现象，是有其独特原因的。除了因首都机场扩建工程供地因素外，去年“8.31”土地大限，导致北京市的开发商全都集中申报项目，引发了土地供应大幅放量。由于北京“8.31”土地大限前“过关”的项目，其开发用地不少为协议转让，因此这些项目土地成本可能要远比后来通过“招、拍、挂”获得的开发用地成本要低，这也使得这些项目一旦入市，实际上是有一定的价格调整空间的。并且，最近国内建筑钢材价格一路走低，这也为建安成本的降低提供了可能。如果市场持续交投清淡，新项目低价入市应是较为明智的选择。

    今年上半年北京房地产市场投放新盘126个，新盘供给面积约1635万平方米，与2004年同期市场供给基本保持同一水平。之所以上半年北京市场没有出现大规模放量，主要原因在于8.31大限过关项目这一阶段均处在前期项目规划及手续处理过程中。大量楼盘在面对将来激烈的市场竞争，在产品与市场形象等方面不敢有丝毫的懈怠，对前期工作策划精细，以至于上半年新盘投放受到局限。预计这些楼盘大部分都会在今年下半年面向市场，新盘个数将超过200个，市场供给面积也将突破3000万平方米，下半年的市场竞争将会异常激烈。事实上，近期投放市场新盘的开发商已经开始预估到下半年市场竞争的残酷性，开始调低其开盘价格，表明部分开发商对未来市场及房价走势的不可预见性难以把握，开始产生宁可损失些利润也要谨慎从事的心态。

    从目前的情况来看，由于前一轮上涨中，一些老楼盘项目已经收回了全部或大部分投资，他们面临的资金压力相对较小，所以他们硬撑的时间可能相对会长一些，但是一些新进入的楼盘就没有这样的资本了，所以降价将从它们开始，并由它们带动市场的整体降价，估计这一局面的出现将不会太远。