□记者  李宇  金名  深圳报道

    进入8月中旬，正当强热带风暴“珊瑚”逼近华南沿海地区的时候，深圳房地产界也同时遭遇到“风暴”袭击。由于市场传言深圳将在近期恢复征收土地增值税，“风暴”袭来，市场一片恐慌，几个交易日内，深圳房地产股成为盘中做空的主要力量，万科、招商地产和金地集团等跌幅均不小，华侨城更一度高位放巨量跌停。

    深圳或重征土地增值税

    有消息称，深圳将在今年底明年初在土地转让、房产交易两个环节上重征土地增值税，其中土地转让环节的土地增值税按原有规定征收，房产交易环节的土地增值税实行差别税率，普通住宅交易土地增值税为销售价格的0.5%，高档住宅土地增值税为销售价格的1%。记者就此消息致电深圳市地税局，有关人士介绍，对此传言也有所了解，但目前尚未有正式文件出台，因此不好做出解释。当被问及这一新政策何时出台时，该人士表示，目前还难以确定。据该人士介绍，目前全国其他地区尚未征收土地增值税，深圳市此次将推出这一政策，是作为全国的一个试点，这也是国家对房地产调控政策的延续，旨在防止未来房价上涨太快。

    据了解，早在1993年12月13日，国务院就发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，到了1995年1月27日，财政部颁布《土地增值税暂行条例实施细则》。根据上述规定，深圳市曾征收过土地增值税，不过随后出于吸引消费、扩大投资的需要，很快也就停止了征收。从全国范围来看，这一条例也一直未得到严格执行。多位券商研究员表示，从目前的情况来看，深圳市恢复征收土地增值税的可能性相当大，值得市场密切关注。他们表示，深圳土地市场供求关系日益紧张，也是出台该政策的重要因素。但国泰君安研究所张宇向记者表示，这一政策具体执行的难度比较大。招商证券苏平在一份报告中指出，如果深圳重新开征土地增值税，包括划断时间，是否按照《暂行条例》和《实施细则》规定的税率进行征收，以及是否意味着在深圳试点之后将在全国铺开等问题需要进一步明确。

    高档项目面临冲击

    “加征土地增值税将对房地产企业具有深度影响。”市场人士如此评价。华侨城、万科等深圳地产企业有关人士表示，这一消息应该是造成近期股价下挫的主要原因，公司方面也正在研究征收土地增值税的具体影响。据了解，根据前述两规定，土地增值税采用扣除法和评估法计算增值额，实行超率累进税率。增值额与扣除项目金额的比率不超过50%的部分，税率为30%；超过50%～100%的部分，税率为40%；超过100%～200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。对于纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税。长城证券研究所副所长向晖向记者介绍说，对于房地产开发商来说，突然增加一项税收，而且税率较高，对房地产企业影响自然较大。根据征税规则，毛利率越高的企业，受到的影响也越大。她解释说，根据大致测算，如果房地产企业毛利率没有超过30%，基本不受影响，但是如果超过30%，则影响会较大。

    通过简单的测算，招商证券研究员余志勇也得出了基本相似的结论。他在研究报告中指出，实际上，上海、北京目前已开征该项税收，由于房地产项目常常滚动开发，确认扣除项目难度很大，两城市都采取了相对变通的预缴方式进行征收，直接与当期销售收入挂钩，实质影响有限，但如果参照原规定征收比率，对房地产开发企业的影响就比较大了。

    目前房地产行业处于一个敏感时期，万科总经理郁亮本月初曾向记者表示，到9、10月份房地产市场宏观调控走向会更明朗。在他看来，目前不宜对调控政策的松动过于乐观，否则会招致更严厉的调控压力，拉长整个调控期。部分市场人士指出，政府调控的目标是促进房地产业和房地产金融的健康发展，会区别对待、有保有压，在目标未达成之前，调控的大方向不太可能变化。

    业内人士认为，如果征税消息属实，那就表明目前调控的大方向将仍然趋紧，并且市场关注的焦点将重新回到行业调控的角度上。恢复征收土地增值税恰恰是切实落实中央稳定房价精神的具体措施，不但可以大大抑制房地产开发商漫天要价的冲动，而且有利于目前房地产市场上产品的结构调整，还有利于营造公平竞争环境，因此它正是地产行业调控的延续。

    本周央行发表《2004年中国房地产金融报告》，房地产仍被认为是支柱产业，但现时政府调控的姿态并没有改变，央行明确建议开征土地增值税，甚至表示要考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售，令房地产行业为之震动。与此同时，央行亦强调用税收手段，坚持“区别对待、有保有压”的原则，“要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。”业内人士指出，由此可见，行业调控将仍然是中短期影响房地产业发展的主导因素，行业洗牌效应会更加明显。