这星期，上海的小“房虫”阿B郁闷坏了。政府出台的限炒政策，招招都打在了他们这些炒房者的软肋上，尤其是银行停办转按揭，让许多手里拿了好几套房的人叫苦不迭。一想到压在手里的房子出不了手，三套房的按揭还款又压得他透不过气来，阿B现在的感觉是“死快了”（上海方言意即快死了）。

    今年“两会”以后，热点城市的房价走势成为政府关注的焦点，有关部门近期提醒地方政府要采取措施防止房地产市场大起大落。根据本报驻各地记者调查采访，我们发现房地产调控“组合拳”已初现威力，各地的调控措施也出现了一些新的动向。

    上海  “组合拳”密集出招

    4月7日，上海市工商局发布了16条措施，从五个方面对房地产市场进行专项整治。这五个方面是：严格市场准入，整顿房产中介企业，规范经纪行为，打击违法利用合同行为，规范房地产广告发布等。对房产经纪企业和经纪人的监管，是此次整治行动的两大重点。

    一天前，上海市房地资源局刚刚宣布三条措施，规定已购房人如要转让有抵押的房屋，必须先还清贷款，才能把房子卖给下家。至此，上海市已经从财税、信贷、司法等方面采取措施，平抑一路飙升的房价。

    3月份以来，上海市打击投机炒房的政策密集出台。3月7、8日，两天时间里上海市政府出台了四项房产政策：《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续发展的若干意见》、《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》、《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》以及对中低收入家庭购房贷款贴息政策。政策规定，自2005年3月7日起，个人购买本市普通住房、居住不满一年出售的，按差额的5%征收营业税，并同时征收各类附加税。

    上海金融界人士分析，这些政策的思路是：先抑制频繁的二手房交易及其导致的哄抬房价行为，然后再指导银行行为，把依靠银行贷款吹大的房地产泡沫挤压下去。

    3月28日，上海银行业同业公会出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》。《指引》规定，对贷款购买第一套自住普通商品房和配套商品房等经济适用房的，个人住房商业性贷款的成数和利率按照央行有关规定执行；对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例；对同一借款人申请第三套及以上贷款的，应予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮；对于通过贷款购买房屋，从房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间起一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。业界认为，停止转按揭，彻底阻断了靠银行信贷炒卖房产的投机者的通路，是所有平抑房价政策中力度最大的。

    上海市政府抑制炒房政策的迅速出台，改变了购房者的心理预期，已经开始让部分炒房者信心动摇。从上周起，尽管房价没有出现大的回落，但已经有不少炒房者开始抛盘。

    记者近日了解到，虽然上海不少房产的销售情况依然火爆，但相应的房价并没有再延续2004年的疯狂涨势，房价已经进入了平稳阶段。

    分析人士指出，新政策使买卖双方的心理预期发生了一些变化：在业主方面，卖方对于短期内房价大幅度上涨的信心下降，表现为挂牌价格保持稳定，不再上调；而买方则观望情绪增加，表现为看的多买的少，不少区域中介公司交易量已明显下降。

    “对房价我是谨慎乐观的，至少涨幅肯定要下来。”上海银行同业公会秘书长朱德林这样认为。 

    深圳  限炒措施一箭三雕

    深圳市有关部门在3月底宣布，自4月1日起，禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。

    4月4日，深圳市又出台《关于规范深圳市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，对炒房行为采取了四项措施：其一，房地产开发企业在未领取《房地产预售许可证》前发生“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等行为的，由主管部门责令其限期改正、给予年审扣分、暂停相关业务的处理，并视情况依法进行查处。其二，房地产开发企业在签订《房地产买卖合同》15日内，必须到房地产登记部门办理合同备案手续；逾期不申请备案者，主管部门将暂停其售房业务。其三，《房地产买卖合同》备案后，房地产登记部门不予办理解除合同备案手续。购房者若确实不愿购买该套房屋，将只能通过法定程序与开发商解除购房合同。其四，已批准预售的房地产项目名称、面积及套数，主管部门将通过政府网站公布并及时更新，保证房源信息的公开、透明。

    去年下半年以来，深圳住宅价格的上涨明显，主要是“认筹”活动刺激了炒楼行为，由于楼盘不愁销售，开发商投放广告的力度也明显减弱。

    深圳对房地产交易实行价格申报和登记制度，权利人的转移也都要进行登记，每次登记（包括转移登记）都要交纳相关税费，对交易后的增值部分还要收取20%的个人所得税，预售之后进行“炒作”的成本相当大，这导致部分开发商、中介机构及炒家钻空子，在取得预售许可证前通过“认筹”活动来炒作。

    这次出台的“禁筹令”，一是封住了这个漏洞，使得在深圳炒房的难度大大增加，从而有利于深圳房地产市场的规范健康发展；二是制止了“认筹”过程中坑害消费者的不法行为，有效地维护了消费者的利益；三是鉴于“长三角”地区泡沫严重，政府调控措施逐渐到位，部分资金开始流向以广州、深圳为代表的“珠三角”地区，深圳市政府采取的措施正好可以预防由这类游资引发的房地产泡沫隐患。

    对于深圳市政府的强力措施，老百姓拍手称快，认为市场越规范、监管越严，老百姓的权益就越有保障。开发商的反应则相对平静，万科、金地、招商等地产类上市公司都表示会执行新规定，不少地产公司纷纷紧急召开会议研究新规定并展开自查自纠，以免撞到“枪口”上。

    业内人士认为，上述措施对开发商的资金运转会有一定的影响，小型开发商所受影响会更大一些，但像万科、金地、招商这类跨区域发展的开发商所受影响并不大。至于中介机构所受的冲击将会更大一些，其抱怨的声音也最大。随着市场投机炒作成分的消除，一些新近成立或不规范的中介机构将会淡出。

    北京  新项目将集中入市

    近日，北京市建委公布的数据显示，今年1-2月，北京市商品住宅期房均价为每平方米5779元，同比下降58元，降幅为1%。这与普通市民感受到的房价普遍上涨有所不同。此前，北京市建委城建研究中心信息处调查显示：九成多购房者认为今年房价将上涨，八成以上的购房者表示不会因加息终止购房计划。

    市场人士分析，老百姓之所以切身感受到房价上涨，主要是因为今年一季度市场供应低迷而需求旺盛。截至3月底，共有64个住宅类项目开盘，其中续盘项目（去年开盘今年销售二、三期的项目）约占45个左右，因此市场形成了供不应求的局面。续盘项目往往在需求大于供给的市况下提价，所以给人的印象是房价上涨明显，但这一状况有望在近期得到缓解。

    业内人士预计，用不了多久，将有900多万平方米新开工项目集中入市。第二季度，将迎来北京房地产市场供应的第一轮高峰。

    从目前情况看，北京尚没有针对房地产炒家的政策出台。这主要因为，一是北京二手房市场流通性差，房产中介缺乏诚信，黑箱操作现象严重，交易成本较高，因此京城尚未形成较为普遍的炒房氛围；二是北京城市建设是以“摊大饼”方式向外扩张，城市土地供应潜力大于上海，因而“市场扩容”的不确定性会摊薄一定的购买力，使得炒家不得不对将来接盘的承接力有所顾虑；三是北京市表示仍将大力推行经济适用房政策，每年超过百万平方米的供应量，分流了部分购买力，进而抑制了炒房空间；四是上世纪九十年代中期，一些港、台以及新加坡炒家在北京楼市中受挫，至今仍未解套，令海外热钱不敢贸然入市。

    总体而言，北京楼市目前处于稳中有升的状态。进入第二季度，大量新盘上市可使市场供需趋于平衡。