□主持人  李云鹏

    面临调整 机会犹在

    主持人：昨日央行出台了房地产领域新政策对房贷利率和首付款比例进行了调整。作为房地产行业龙头股的万科A（000002）继连续五个交易日走出下跌行情后，昨日更是大幅低开并下跌4%。房地产新政策将会对万科这一大型房地产企业的基本面带来怎样的影响呢？

    平安证券 姜培正：2004年政府从银行信贷和土地供应角度来控制房地产供应，此次又从调高个人住房贷款利率方面来抑制住房需求，政策取向表明了政府抑制房价的决心，因此房贷新政将改变人们对房价的预期，从而打击房地产的投机行为。从1998年开始的由低利率和政府支持的此轮房地产热潮面临调整，房地产行业阶段性的周期顶点已经出现，行业的风险加大，我们维持房地产行业看淡评级。

    需求下降将使房地产公司项目的销售率和销售速度下降，而房价上涨速度下降，将使公司的毛利率低于预期，公司的收入和毛利率的下降将导致公司业绩增幅下降，业务集中在长江三角洲区域的房地产公司业绩影响较大。2005年初房地产上市公司由于业绩支撑导致股价上涨，大都处于合理估值范围，此次政策将降低公司估值水平。

    万科通过受让上海中桥基建持有的上海南都、苏州南都和浙江南都的股权，其在长江三角洲区域拥有的项目储备建筑面积约有470万平方米，约占公司项目储备的37%，其中上海约为134万平方米，杭州约为53万平方米，分别约占公司储备的10.6%和4.2%，上海已经取代深圳成为公司储备最多的城市。由于公司在过热区域项目比重较大，所以房贷新政对过热地区房价和需求的抑制，对公司将产生一定的影响。但是目前公司项目储备分布在23个大中城市，风险有所分散，而且公司在目前国内房地产行业中竞争优势明显，并且经历过上一轮房地产调整的洗礼，公司将有可能在房地产新一轮的调整中做大做强，基于对我国房地产行业长期看好的信心，我们认为在行业短期处于调整时期，投资者应该耐心等待万科股价过度调整时介入。

    短期利空 长线可待

    主持人：新政策的出台对市场上房地产类个股的影响会达到怎样的程度呢？

    中国科技证券 李世彤：其实本次利率的调整力度并不大，对于购房者而言，购房成本仅是小幅提升。但是房地产政策的调整实际上是央行调控房地产市场的强烈信号。

    从实际影响看，对于中低价住房及自住用户影响不大，明显为控制居民的投资性购房，但恰恰是这部分投资性购房比例的快速提高推动了房价的飚升。另外，房贷首付比例的提高虽然是针对价格上涨过快的城市或地区，也会间接降低其它地区的房地产投资需求。因此，兴旺了多年的房地产业景气度下降恐怕难以避免。

    对于上市公司而言，近两年投资房地产的企业家数不断增加，一方面是由于房地产行业景气度的提高，另一方面则是房地产业的利润转移较为方便，有利于部分亏损企业通过关联交易快速提高业绩。本次的房贷调整、或者说近阶段房地产政策的变化必然会降低相关上市公司的业绩。由于基金和QFII等机构的不断介入，股市的投资热点已经发生变化，宏观经济与股价的关联性提高；虽然近期股市过于低迷，上市公司的利好未必会促升股价，但是利空却常常被放大。

    从近期房地产板块的走势看，机构减仓的痕迹已经十分明显；在近期不断创新高的基金核心蓝筹中，房地产股踪影全无。尤其在资金面的压力，基金仍在通过集中持仓抵御风险，房地产板块在一段时间内难以走好。

    不过，房地产股并非全无机会。诸如万科、华侨城等地产公司曾经历过地产业的低迷，对地产业的变化早已有应对措施，同时上述两家企业在住宅开发上具有自己的特点，在低迷的市场中也曾经受到购房者的追捧。预计，房地产企业将走向分化，部分企业将继续做大做强，在回避了近期的下跌后有望迎来中长线的投资机会，投资者应耐心等待。