2005海南春季房地产交易展览会将于3月25日在海口举行，交易会将向社会各界集中展示海南100多个度假公寓、产权酒店、分时度假酒店项目。另外，今年春节过后，在北京也将举行一个大型旅游地产交易会。有关专家分析，2004年国务院收紧房地产开发信贷，近期国有商业银行又抬高个人第二套商品房信贷门槛。这一系列措施，有可能给尚处在“青春期”的旅游地产带来一些阴影。那么，这是否表明源自西方的旅游地产将成为一颗概念流星？

    旅游地产异常红火

    近年来，一进入冬季，一群中国乃至世界的成功人士就来到海南，他们希望以一种稳固的度假形式卸去身心的疲惫；他们在风景优美、气候宜人的地方购置第二居所，冬天来时他们像候鸟般地飞回到熟悉的第二居所。

    这些“候鸟族”选择在海南安置第二居所，主要是从两个方面来考虑：海南既无严寒又无酷暑的气候，是一个度假胜地；作为固定资产投资，目前海南的房价每平方米2300元，尤其是不可再生的海滨资源日渐看涨，一些海景户型增值之快出乎意料。最新数据表明，海南省2004年房屋销售面积达125.76万平方米，70%为外省人士购买，这说明海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的成熟品牌。为此，一些国内地产开发商看到了巨大商机，并开始进驻海南以及国内旅游度假区，开发度假公寓、产权酒店、分时度假酒店等旅游地产项目。

    2005年初，中信集团与海南签署了博鳌特别规划区二期开发建设框架协议，准备用10年时间，投资100亿元建成具有世界一流水平的会议中心和旅游度假休闲中心。华润集团计划在海南石梅湾10年投资50亿元。李嘉诚与霍英东也将投资海岛。事实上，这股旅游地产投资热不仅在海南，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，投资涉及全国各地，知名公司既有像首创、海航、中信、中旅等大型企业，也有珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商，他们均看好未来中国的旅游房地产市场。如香港合生创展在天津宝坻营造了“珠江温泉城”；昆明鼎业集团在丽江束河走出新的“茶马古道”；新希望集团入主广西桂林，在遇龙河畔修建民俗民居小别墅一条街。

    分析人士认为，在旅游房地产项目中，分时度假的发展非常快。由于目前中国整个旅游房地产项目发展刚刚开始，可以预计，未来中国分时度假旅游地产项目将是房地产投资的另一个重头戏。去年，我国国内旅游7.8亿人次，境外入境旅游8900万人次，旅游收入高达5000亿元，已经成为一个新的消费热点。由于我国目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，而在旅游业发育较为成熟的国家，由于旅游业与房地产业的结合，已形成了不少成熟的旅游用房销售方式，有效扩大了居民的住房消费。国外不少居民所拥有的“第二套住宅”，实际上就是旅游用房。目前在世界上已经有60多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。分时度假在全世界都已成气候，目前在中国开展分时度假业务的时机已成熟。

    修成“正果”尚须规范

    近日又有30多家企业加盟“中国房地产分时度假联盟”，至此，其成员已增至60余家。这个联盟是由中国最大的房地产企业中国房地产开发集团牵头于2004年4月成立的。据介绍，“分时度假”的概念起源于上个世纪60年代法国的阿尔卑斯地区，作为旅游地产重要组成部分的分时度假在我国才刚刚起步，中国目前每万人拥有的分时度假会员数是周边国家中最低的，仅为0.06。因此，中国分时度假至少还需要3-5年时间才能逐步走向成熟。一项研究显示，如果能够建立起一个百万名会员的分时度假及交换系统，将直接拉动内需市场50-70亿元人民币，间接拉动200-300亿元内需，直接盘活300-500万平方米的存量房产，解套目前国内住宅类商品房的6%-10%，并直接增加2万人的就业机会，间接增加10万个就业机会。

    国外分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。如对于房间大小的规定是：度假饭店房间，不小于18.6平方米；供两人住宿的套房，23.5平方米以上；供四人住宿的套房，41.8平方米以上；供六人住宿的套房，60.4平方米以上。所有房间都必须备有单独卫生间。分时度假现阶段在我国主要是以产权酒店的形式出现的，消费者购买某酒店的一间客房的产权，每年有一定时间可以免费入住，其余时间由酒店管理公司经营，消费者按一定比例获取投资回报。专家指出，目前国内大多数分时度假酒店都无法实现系统交换。作为大型的分时度假交换系统，其开发、经营和管理涉及许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高。单凭某一行业或某一家企业很难在短期内迅速发展壮大。因此，成立一家由资本运营集团、旅游集团、房地产开发集团、网络集团联合组成的联合体，才可以发挥各自在专业领域中的管理和技术优势，有效地规避经营风险。就现阶段我国大多数居民收入而言，分时度假仍属于奢侈品，相关政策法规也不完善，因此旅游地产开发商将销售目光转向国际市场，但前提是要符合国际惯例和规范。

    现在国际市场上到中国来度假的需求在不断增长，我国的部分度假地也完全达到国际水平，若能通过国际销售公司将这批产品销售到周边的日本、东南亚等市场，甚至延伸到欧美市场，将对我国分时度假产业的发展产生较大的促进和推动作用。当然，我国旅游地产的发展现在还存在诸多问题，除了行业自律以外，最重要的是尽快完善相关法律法规，切实保护消费者合法权益。目前，国家相关管理部门对分时度假尚未作出明确界定，消费者在产生纠纷后得不到法律支持。房地产商在进行这类投资行为时，实际承担了来自政策、环境、需求等多方面风险。假设有朝一日这些风险成为事实后，旅游地产开发及完成后所需资金多、面积大、范围广等特点将使一部分旅游资源陷入困境，这对于旅游业和房地产业都将是一次沉重的打击。事实上，外资旅行社在中国的经营状况，似乎可以成为旅游地产投资的一个警示。1999年12月，第一家合资旅行社——广州康泰国际旅行社正式开业。到去年底，国内已经有超过12家合资旅行社在营运。然而，这12家合资旅行社到现在为止无一家盈利，个别旅行社甚至已经处于半停业状态。尽管我国政策制约了外资旅行社在中国的发展，但是有着先进管理经验及雄厚资金实力的外资旅行社尚且如此，没有任何旅游从业经验的房地产商进入旅游市场，能否承受竞争的压力？

    地产商会否“暗渡陈仓”

    事实上，很多耗资巨大的项目，让财政困难的地方政府投资不太现实，政府就采取吸引若干开发商共同开发的方式。地产开发商做了政府要做的事，政府就得给开发商一定的回报，即旅游与地产捆绑在一起。在国家宏观调控之下，这种模式却被认为可能会异化为一种圈地运动。旅游地产很有可能成为地产商们继“高尔夫圈地”之后，又一“暗渡陈仓”般的借旅游地产之名变相搞房地产开发的途径。

    中国城市规划设计研究院旅游规划研究中心主任周建明认为，各地都在着力挖掘旅游资源，利用资源优势打造新经济增长点。许多地方政府为此推出五花八门的优惠政策，如零地价或负地价优惠。房地产商正是利用地方政府这种心理，有计划且迅速地完成了大量土地储备工作。

    投资者在拿到土地时，其使用功能已经规划好，但更改规划及用地属性现象比较常见，补交一定额度的土地出让金即可。由此可见，不论房地产商还是旅游企业，在操作旅游项目时变更做房地产并不难。就目前旅游用地来看，距城市或城市中心有一定距离，均非理想的房产用地。从长远发展来看，一方面城市的向外扩展，将使此类用地价格上升，并使开发房产成为可能；另一方面，通过开发商开发旅游项目，将生地做成熟地，使开发房地产顺理成章。值得一提的是，2004年五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督查后，国土资源部下发紧急通知，停止别墅用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控，这实际上是要求土地供应向市场方向转变。与此同时，旅游地产却越演越烈。分析人士认为，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰：中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，对旅游地产并没进行特别规定。因此，如何界定是关键问题，而这就给房地产商留出了缺口。

    建设部中国风景名胜区协会副会长刘强表示，目前旅游地产的概念较宽泛，业内认识也不尽统一。开发商故意模糊概念，混淆视听。而模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子。和开发商抱着同样心理的还有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。事实上，如果过分倚重旅游房地产，必将对一个地区的地产乃至地区经济的长远发展产生不利影响。据分析，旅游房地产虽然能够产生一定的经济效益，但需求注定不会过大。有资料显示，在海南的物业形态中，除了普通住宅主要供应本地消费者外，其他物业基本上以岛外客户为主。在新一轮投资热潮中，旅游地产依然是开发重点。于是，供过于求而导致的大面积空置却并不是杞人忧天。旅游地产不宜过分受到倚重的另一个原因是，旅游业过分依赖于宏观经济，一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。有关专家认为，政府部门首先解决的问题是为旅游地产概念正名。目前对于土地规划的容积率只有上限，如果要确实打击旅游地产泡沫，对土地容积率的下限也应该有所规定。对于利用旅游项目投机圈地，政府要做好鉴别，对开发商的开发行为予以规范，防止国有土地资产的流失。

    资料链接

    旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。