国金投资

    近期大盘不断创出新低，但房地产板块却整体走强。万科A、上海新梅等个股逆势走出底部，金融街、金地集团等地产股的增发也受到市场的追捧。目前市场关于房产泡沫的质疑越来越多，但我们认为2005年房地产价格仍有望在高位稳步运行，相关上市公司业绩有望保持高速增长，业绩黑马有望从地产板块中大量涌现。

    房地产价格将维持高位

    虽然2004年遭遇宏观调控和加息的双重挤压，但房地产价格却一路上扬，2004年前三季度全国商品房价格上涨13.4%，住宅价格上涨11.5%。展望2005年，在保护耕地和粮食生产的大环境下，土地供给仍旧偏紧，大城市土地供给尤其紧张。而市场所惧怕的加息，考虑到房地产行业对地方经济的贡献度，估计会采取一种渐进的方式实施，房价不会因此出现大幅波动。同时人民币升值预期所带来的新增房地产投资需求，其首选之地将集中在中国经济最发达地区，这从近期上海房市的飙升可见一斑。预计2005年房地产价格将呈现继续高位运行的态势，有望保持产销两旺，沿海经济发达地区的地产，尤其是上海本地的地产价格走势将相对更为坚挺。

    机构默默先行

    从走势上我们可以发现，大盘跌穿1300点后开始加速下跌，其中基金此前重仓的石化、煤炭、运输、电力等蓝筹股一再重挫。很明显，由于新股询价在即和回避市场系统性风险，基金在目前点位正在进行积极换筹，从近期盘面分析，地产、航空、旅游等板块将是基金换筹的首选目标。这几大板块股价调整较为充分，行业前景也较为看好，在没有新股上市的情况下，相对的投资价值更为基金所看中。而房价高企所带来的房地产股良好的年报业绩预期，以及潜在的土地储备升值前景给市场带来了巨大想象空间，将有力地支持地产板块从中脱颖而出。目前，在万科A和招商地产等个股中，我们已经看到了基金的身影；而近期增发的金地集团，也有70多家基金参与增发，这表明超跌地产股的投资价值已经得到市场大机构的普遍认同。而基金主力在地产股中的试探性介入，也吸引了部分游资的注意，上海新梅、中房股份等低价地产股就在近期得到游资的追捧。

    首选优势企业

    在宏观调控和土地供给紧缩的大环境下，房地产行业逐步进入分化和整合的洗牌阶段，只有拥有全面竞争力的优势企业才能在这轮角逐中继续保持领先优势。我们认为，投资者在具体品种选择上应重点考虑以下要素。

    具有较多低成本土地储备。具有较多土地储备的公司，手中的土地基本上是宏观调控前拿到的，拿地成本都较为低廉，如果按市价折算，公司净资产都将大幅度提升，同时未来一到两年内这些有较多土地储备的公司盈利将有较好的保障，毛利有望维持较高水准。

    主要房产资源集中在三大经济圈。长三角、珠三角、环渤海三大经济圈是我国经济最为发达的地方，目前这些地区的房价涨幅也最大，需求也最为旺盛，升值空间也最为看好，拥有该地区土地储备的地产公司的盈利将有更大保证。

    融资能力较强。在国家紧缩房地产信贷的大环境下，资金和土地一样，也是房地产企业必须突破的瓶颈，同时借助资金实力还可以获得速度、规模和整合等优势，所以有良好融资能力的企业更为看好。

    优良管理能力。对于进入整合阶段的房地产公司来说，最终的竞争将体现在企业的核心力对比上。那些具有高效的管理团队、成熟透明的治理结构、良好品牌效应的公司更容易得到市场的认可。

    基于以上分析，结合年报业绩预期和二级市场上增量资金的介入情况分析，我们认为万科A、金地集团、新湖创业和中华企业等个股可积极关注。

    万科A（000002）：公司具有目前国内房地产行业最大的市场份额和品牌效应；公司2004、2005年净利润预期将达到8亿元和11亿元，相应EPS分别为0.35、0.42元（摊薄后）。该股底部盘整较为充分，目前再度放量走高，有望冲击前期高点。鉴于公司的良好品牌效应、完善的公司治理结构和明确的长远发展计划，该股可中长期持有。

    金地集团（600383）：公司主要开发中高档住宅、优质写字楼，已在深圳、北京、上海、武汉、东莞开发多处房地产项目。近期，该股增发部分上市当天就遭遇机构的抢盘，后市可望稳步走高。

    新湖创业（600840）：公司主营业务盈利能力十分突出，土地储备超过100万平米建筑面积，主要在上海和温州。二级市场上，该股持续进行三角形整理，逐步获得增量资金支持，有望借助年报向上突破。

    中华企业（600675）：公司目前总土地储备面积达300多万平米，其中绝大部分土地储备在古北地区，该地区成为近年来上海市房地产市场热销的地区之一，经营业绩将集中体现。该股底部持续有大资金间歇性收集，突破行情指日可待。