并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　公司第十一届监事会第四次会议于2021年6月30日以邮件、传真形式发出通知，同年7月6日以通讯表决方式召开。会议应参加表决监事3名，实际参加表决监事3名。会议符合《公司法》、公司《章程》及《监事会议事规则》的有关规定。会议通过以下决议：

　　一、以3票同意、0票反对、0票弃权的表决结果审议通过《关于控股子公司出售西华府大厦及西贵园项目办公、部分商业用房及车位暨关联交易的议案》，详见同日刊登在上海证券交易所网站、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》上的《关于控股子公司出售西华府大厦及西贵园项目办公、部分商业用房及车位暨关联交易的公告》（临2021-033）。

　　监事会针对此议案出具审核意见如下：本次交易可实现公司资金快速回流，优化资产结构，实现开发利润，对公司经营业绩和现金流产生积极影响。本次出售的决策程序符合有关法律法规及公司《章程》等的规定，没有发现损害公司利益和其他股东、尤其是中小投资者利益的情形。

　　该议案尚需提交公司股东大会审议。

　　特此公告。

　　京投发展股份有限公司监事会

　　2021年7月6日

　　证券代码：600683         证券简称：京投发展         编号：临2021-035

　　京投发展股份有限公司

　　关于公司面向专业投资者

　　公开发行公司债券预案的公告

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　一、关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的说明

　　根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经核查公司相关情况，公司董事会认为：公司符合现行面向专业投资者公开发行公司债券相关政策和法律法规规定的条件与要求，具备面向专业投资者公开发行公司债券的条件和资格。

　　二、本次发行概况

　　（一）发行规模

　　公司拟申请面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）票面总额不超过人民币15亿元（含15亿元）。具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。

　　（二）发行方式

　　本次债券在获准发行后，可以一次发行或分期发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据市场情况和公司资金需求情况确定。

　　（三）票面金额及发行价格

　　本次债券面值100元，按面值平价发行。

　　（四）发行对象及向公司股东配售的安排

　　本次债券拟向《中华人民共和国证券法（2019年修订）》、国务院证券监督管理机构规定的专业投资者公开发行。发行人的董事、监事、高级管理人员及持股比例超过百分之五的股东，可以参与本次债券的认购与转让。

　　（五）债券期限

　　本次债券期限不超过5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种，具体期限结构（包括是否设计含权、是否设计回售条件或回售条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容）、期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场情况确定。

　　（六）债券利率及确定方式

　　本次债券为固定利率债券，票面利率提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据国家有关规定与簿记管理人根据簿记建档结果在预设区间范围内协商确定。

　　（七）还本付息方式

　　本次债券利息按年支付，本金连同最后一期利息一并偿还。

　　（八）募集资金用途

　　本次债券的募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。

　　（九）承销方式

　　本次债券由主承销商以余额包销方式承销。

　　（十）担保方式

　　本次债券发行拟由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

　　（十一）债券的转让流通

　　本次债券发行实施完毕后，在满足上海证券交易所上市条件的前提下，公司将向上海证券交易所申请上市流通。

　　（十二）偿债保障措施

　　提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施：

　　（1）不向股东分配利润；

　　（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

　　（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

　　（4）主要责任人不得调离。

　　（十三）本次债券发行决议的有效期

　　本次债券的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起24个月。

　　（十四）关于本次债券的授权事项

　　为有效协调本次面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）发行过程中的具体事宜，拟提请股东大会授权董事会及董事会授权人士，根据有关法律法规及《京投发展股份有限公司章程》的有关规定，在股东大会审议通过的框架和原则下，从维护本公司利益最大化的原则出发，全权办理本次债券发行的全部事项，包括但不限于：

　　1、在国家法律、法规及证券监管部门的有关规定允许的范围内，根据公司和市场的具体情况，制定本次债券的具体发行方案以及修订、调整本次债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、是否分期发行及发行期数、具体期限构成和各期限品种的发行规模、债券利率及确定方式、发行时机、是否设计回售条件或赎回条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容、还本付息的期限和方式、担保安排、向股东配售的具体安排、募集资金用途、债券上市等与本次债券发行有关的全部事宜；

　　2、决定并聘请参与本次债券发行的中介机构，签署有关协议；

　　3、选择债券受托管理人，签署《债券受托管理协议》以及制定《债券持有人会议规则》；

　　4、办理本次债券的发行、备案、转让等事宜，包括但不限于根据有关监管部门的要求制作、修改、报送债券发行、备案、转让的材料、签署相关文件及其他法律文件。根据法律法规及其他规范性文件进行相关的信息披露；

　　5、如发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉及有关法律、法规及本公司章程规定须由股东大会重新表决的事项外，授权董事会依据监管部门的意见对本次债券的具体方案等相关事项进行相应调整；

　　6、办理与本次债券有关的其他事项；

　　7、在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时,在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施:

　　（1）不向股东分配利润；

　　（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

　　（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

　　（4）主要责任人不得调离。

　　公司董事会提请股东大会同意董事会授权董事长为本次债券发行的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次债券发行有关的事务。

　　本授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。

　　三、发行人简要财务会计信息

　　（一）公司最近三年合并范围变化情况

　　表1 截至2020年12月31日公司纳入合并报表范围的子公司的情况

　　■

　　表2 公司最近三年合并范围的重要变化情况

　　■

　　（二）公司最近三年的资产负债表、利润表及现金流量表

　　公司2018年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2019]第6083号标准无保留意见的审计报告；公司2019年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2020]第6660号标准无保留意见的审计报告；公司2020年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2021]7000号标准无保留意见的审计报告。

　　表3 公司最近三年合并资产负债表

　　单位：元

　　■

　　■

　　表4 公司最近三年合并利润表

　　单位：元

　　■

　　表5 公司最近三年合并现金流量表

　　单位：元

　　■

　　表6 公司最近三年母公司资产负债表

　　单位：元

　　■

　　表7 公司最近三年母公司利润表

　　单位：元

　　■

　　表8 公司最近三年母公司现金流量表

　　单位：元

　　■

　　（三）公司最近三年主要财务指标

　　表9 公司最近三年主要财务指标

　　■

　　（四）管理层简明财务分析

　　公司管理层结合公司最近三年的合并财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析：

　　1、资产结构分析：

　　公司最近三年期末资产构成情况如下：

　　表10 公司最近三年期末主要资产构成情况

　　■

　　截至2018年12月31日、2019年12月31日及2020年12月31日，公司的资产总额分别为3,186,758.26万元、4,619,272.06万元及4,980,953.74万元。2018年和2019年资产总额增幅主要系存货增加所致，存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目；2020年末，公司资产总额较期初增加361,681.68万元，增幅7.83%，资产总额中增幅较大的系货币资金，增幅主要系2020年下半年各项目销售较好预收房款增加所致。公司主营业务为房地产开发与经营，存货占比较大，流动资产占总资产比重较高。

　　2、负债结构分析

　　公司最近三年期末负债构成情况如下：

　　表11 公司最近三年期末主要负债构成情况

　　■

　　截至2018年12月31日、2019年12月31日及2020年12月31日，公司的负债总额分别为2,725,220.46万元、4,205,669.04万元及4,139,926.32万元。非流动负债是公司的主要债务，公司非流动负债占总负债比例分别为65.05%、51.05%及62.76%。从债务结构来看，负债主要为金融机构借款和合同负债（预收房款）。2020年，因销售回款较好，合同负债增加，并将回款偿还债务从而金融机构借款下降。

　　3、现金流量分析

　　公司最近三年的现金流量情况如下：

　　表12 公司最近三年的现金流量情况

　　单位：万元

　　■

　　2018-2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为14,651.25万元、-724,180.30万元及986,914.65万元。2020年公司经营活动产生的现金流量净额由负转正，主要系2020年度臻御府、无锡公园悦府、锦悦府等项目达到可预售条件，销售款较上年同期大幅增加。2018-2020年度，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-38,239.72万元、-215,971.14万元及-130,532.85万元。2018年净流出主要系公司购买理财产品；2019年投资活动净流出主要系投资无锡轨道物业项目支付土地款；2020年投资活动净流出主要系公司投资无锡轨道物业项目支付地价款等所致

　　2018-2020年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额225,921.70、838,070.44万元及-576,001.28万元。2020年发行人筹资活动净流出，主要系公司经营活动现金净流入后偿还各类借款等所致，进一步优化财务结构。

　　4、偿债能力分析

　　公司最近三年主要偿债能力指标见下表：

　　表13 公司最近三年主要偿债能力指标

　　■

　　（1）公司长期偿债能力

　　截至2018年末、2019年末及2020年末，公司资产负债率分别为85.52%、91.05%及83.12%。发行人的资产负债率偏高，但2020年较2019年有所下降，主要系增加权益工具永续信托贷款融资30亿元，同时有息负债有所减少。从总体上看，公司长期偿债能力符合行业特征，随着公司业务发展和规模的扩大，整体盈利能力不断提升，从而本次债券的偿债保障能力也将提高。

　　（2）公司短期偿债能力

　　截至2018年末、2019年末及2020年末，公司的流动比率分别为2.77、1.79及2.48，均显著大于1。速动比率分别为0.55、0.17及0.42，公司速动比率较小的原因在于存货规模较大，符合公司行业特点。截至2018年末、2019年末及2020年末，公司EBITDA利息保障倍数分别为1.09、0.49及0.88，2020年随着公司房地产业务规模不断扩张，公司项目销售情况良好，同时综合融资成本有所降低，EBITDA利息保障倍数呈增长趋势，总体来看公司EBITDA利息保障倍数符合行业特征。

　　报告期内公司流动比率保持较好水平，速动比率较小，但流动负债中存在大额的预收账款（合同负债），公司整体短期偿债压力符合行业特点。

　　5、盈利能力分析

　　表14 公司最近三年盈利能力指标情况

　　单位：万元

　　■

　　从盈利能力上看，公司经营状况良好，具有较强的盈利能力。2018-2020年度，公司分别实现营业收入797,490.85万元、432,769.27万元和886,442.42万元。公司收入2019年较2018年同比下降45.73%，主要系房地产项目满足销售结转的竣工面积较上年同期减少导致；2020年度较2019年度同比增长104.83%，主要系公司房地产项目满足交付条件销售结转收入较上年同期大幅增加，北京公园悦府、璟悦府、琨御府项目顺利交付。2018年-2020年度，公司净利润分别为90,981.81万元、46,025.23万元和106,334.59万元，2019年净利润下滑主要系当年房产交付减少。2018年-2020年度，毛利率分别为32.47%、31.66%和28.21%，总体保持平稳。2018年-2020年度，公司加权平均净资产收益率分别为13.72%、2.89%及14.72%，2019年下滑主要系为保证财务数据的可比性，不高估本期加权平均净资产收益率，其计算所使用的上年末归属于上市公司股东的净资产为经执行新金融工具准则调整年初数之后的2019年1月1日余额，而非2018年12月31日余额；2020年加权平均净资产收益率增幅较大，主要系当年归属于母公司普通股的净利润增加导致。报告期公司各项盈利指标符合行业特征，2020年盈利能力有所提升。

　　6、盈利能力的可持续性

　　公司目前项目储备量可以满足未来发展需要。截至2020年12月31日，公司施工（在建）面积180.69万平方米，公司在建项目共计9个，2021年公司预计新开工面积8.92万平方米。这些项目将在未来陆续达到可销售状态以及可交付状态，合理的项目储备保证了公司未来的持续发展。

　　7、未来业务发展规划

　　在后续业务规划方面，公司将继续坚持“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，拓展京外项目；公司将持续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业开发的经验与技术积累，打造轨道物业开发核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵；公司将坚持践行“TOD智慧生态圈”理念，深入研究客户需求，运用科技和智慧手段打磨升级自身产品，不断反思复盘，提升自身设计、开发和运营能力；公司将继续完善内部管理，稳定业绩，实现对股东持续回报。

　　四、本次债券发行的募集资金用途

　　本次债券发行规模不超过人民币15亿元（含15亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。

　　本次债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司稳步健康发展。

　　五、其他重要事项

　　1、最近一期末对外担保情况：截至2020年12月31日，公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）如下表：

　　表15 截至2020年12月31日公司对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况

　　单位：万元

　　■

　　2、截至2020年12月31日，公司及全资、控股子公司没有尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

　　3、经公司自查，截至2020年12月31日，公司及下属公司的房地产开发项目不存在土地闲置和炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为，公司及下属公司不存在因上述土地闲置和炒地，捂盘惜售、哄抬房价的违法法规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况。

　　六、所需审批程序

　　本次公开发行公司债券方案已经2021年7月6日公司十一届四次董事会审议通过，尚需提交公司股东大会审议并报中国证券监督管理委员会及相关部门核准。

　　特此公告。

　　京投发展股份有限公司

　　董事会

　　2021年7月6日