一、重要提示

　　本年度报告摘要摘自2019年度报告（以下简称“本报告”）全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当仔细阅读年度报告全文。

　　本报告已经公司第十八届董事会第二十七次会议审议通过。各位董事均亲自出席了本次董事会会议。

　　本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。

　　董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。

　　公司2019年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2019年度拟合计派发现金股息人民币11,810,739,436.05元（含税），占公司2019年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。该等2019年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。

　　本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持本报告已按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的要求进行披露。

　　本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅本报告“第八节公司治理报告暨企业管治报告”之“十二、内部控制和风险管理”部分。足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

　　二、致股东

　　2019年，是万科成立35周年。

　　没有成功的企业，只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中。适应变化者生存、变革创新者常青、持续奋斗者长盛，这是古今不变的规律。

　　三十五年来，是改革开放的历史机遇造就了万科，是国家的繁荣和进步成就了万科。而放眼未来，同样只有敏锐洞察环境变化的趋势，不断拥抱变化、不断升级经营管理，万科才能在基业长青的道路上越走越远。

　　万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天，白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。

　　城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。同时，在城市化第二阶段，将从所有城市全面发展过渡到城市圈集约发展，城市能级的差距逐渐扩大，极化取代平衡成为未来主要趋势。从消费者结构和员工结构来看，新一代年轻人正在成为主流，他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。

　　存量竞争是精益化的竞争，极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。从黄金时代到白银时代的转变，带来了更多的挑战，但也给了万科提升竞争维度的机会。

　　面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。在战略上，万科追求与城乡和客户同步发展，从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型；在机制上，以混合所有制为体制基础，推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级，打造同心同路、合伙奋斗的事业合伙人队伍，共同拥抱新时代的机遇与挑战；在文化上，继承“大道当然”的文化品格，发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化，以共识、共创、共担、共享的理念原则，牵引思维、行为与机制的持续创新；在组织上全面重构，以战略方向、文化导向和事业合伙人机制为主线，打造矢量组织、冠军组织和韧性组织；在人才上，打造奋斗为本、劣后担当，持续创造真实价值的事业合伙人队伍，通过凝聚和激发广大奋斗者来推动事业的不断发展，通过事业的发展来实现全面价值和共同成就。

　　2018年，万科提出了战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线。这是一个螺旋式上升的长期连贯过程。其中，明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，并使其成为组织自我更新的常态，是2019年的管理工作重点。

　　组织重建、事人匹配的目标，是按照“事在人先”的基本原则，将以职能、层级为骨架的传统刚性组织，变革为以任务、合伙为纽带的新一代柔性组织。

　　这一工作，具体来看分为两个阶段。第一阶段是“减脂、增肌、活血”。“减脂”不等于减人，而是把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉，释放出更多的组织资源。“增肌”是指在实践中强化组织的能力，通过有挑战性的实践，走出舒适区，提升个人、锻炼队伍、增强力量。“活血”是提高组织和人的流动性，打破原有职能、岗位对人的局限，打通与社会人才资源的连接，为每个任务匹配其所需要的能力资源，也为每个人找到更丰富的发展机会。第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。目标一致、任务自洽、力出一孔的组织，是矢量组织；分工得当、相互补位、能上能下，让场上队员处于最佳状态、发挥各自优势的组织，是冠军组织；百折不挠、健康强健、敏锐应变的组织，是韧性组织。

　　按照如前所述的连贯逻辑，2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做好三件事情。第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。

　　而春节前后爆发的新型冠状病毒疫情，则是一个不容忽视的突变因素。我们坚信抗击疫情必将获得最终的胜利，但我们也必须看到，这个过程中企业遭遇的挑战，以及客户生活遇到的种种不便。在疫情结束后，健康会受到更大的关注，人们的生活方式、工作方式也必然发生若干带有永久性的变化。一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突破瓶颈，而一些我们已经习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。患难见真情，企业在这个过程中如何关怀、照顾好客户，如何敏锐发现、更深入理解客户需求的变化，是培养未来竞争力的一个重要起点。而企业自身的免疫力来自机体的健康，在这个过程中如何改变自身、构筑更强大的抗冲击能力，也是企业必须面对的一次大考。

　　从基本商业逻辑的角度看，太阳之下并无新事。从企业自身成长的角度看，每天都是全新的一天。放到人类商业史的长河中，万科的三十六年，只是短短一瞬间。万科仍有一颗年轻的心，乐于与全体股东，共同面对无限的未来。

　　三、公司基本情况

　　（一）公司简介

　　1、基本情况

　　■

　　2、联系人和联系方式

　　■

　　（二）会计数据和财务指标摘要

　　1、主要会计和财务指标

　　单位：人民币元

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　　注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产

　　2、分季度主要会计数据

　　单位：人民币元

　　■

　　上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

　　□ 是 √ 否

　　（三）股本持股情况和控制框图

　　1、前10名股东及前10名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

　　■

　　注1：HKSCCNOMINEESLIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人。

　　注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人。

　　注3：2019年8月，经中国银行保险监督管理委员会批复同意，安邦人寿保险股份有限公司更名为大家人寿保险股份有限公司；

　　注4：上表中2019年末和2020年2月29日A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

　　2、公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图

　　公司不存在控股股东及实际控制人。

　　截止2019年12月31日，地铁集团持有公司A股股份3,242,810,791股，占公司股份总数的29.69%，为公司的第一大股东。具体如下：

　　■

　　（四）公司债券情况

　　1、公司债券基本信息

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　　2、公司债券信用评级情况

　　报告期内及期后，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）对公司存续期的公司债券进行了评级，相应的信用评级报告已在巨潮资讯网披露。具体情况如下：

　　■

　　3、截至报告期末近2年的主要会计数据和财务指标

　　■

　　四、经营情况讨论与分析

　　报告期内，宏观经济形势错综复杂，房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部经营环境呈现出高度的不确定性。本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题，各BG、BU基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，聚焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的原则，全面开展组织重建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基础。

　　报告期内，本集团业绩稳健增长，实现营业收入3,678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。集团财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，本集团持有货币资金1,661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。在促进业务发展的同时，本集团亦积极参与精准扶贫、乡村振兴、环境保护等公益事业，致力于创造更多社会效益。

　　面对突如其来的新冠肺炎疫情，万科公益基金会于除夕夜向武汉紧急捐赠1亿元。武汉万科团队配合政府严格做好社区、商办和租赁住宅的疫情防控；万科物业挺身而出，支援武汉火神山医院物业服务；当地酒店团队全力以赴，为外地支援武汉的医疗队打造温暖可靠的大后方。在全国，万科商业板块对部分旗下商场租户减免租金；长租公寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间，并对湖北籍等部分受疫情影响而无法正常返程的客户实施租金减免；万纬物流无偿开放全国27个城市59个物流园，协助各级政府、慈善机构仓储运输防疫物资；万科还为部分城市企业复工复产提供隔离住房……万科人用自己的热血和行动，为抗击疫情“助力”、为保障民生“担当”。

　　（一）2019年房地产市场回顾

　　2019年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。

　　全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和0.1%。

　　重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的14个城市1商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%。截至2019年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约9.7个月。

　　[1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州]

　　房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速较2018年提高0.4个百分点；房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，增速较2018年下降8.7个百分点。

　　土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计，2019年，全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长4.7%，成交建面同比增长7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至8.6%。

　　行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。

　　（二）报告期内主要工作

　　本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础上，本集团亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。

　　报告期内，本集团实现营业收入3,678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点。

　　分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5 亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%。

　　本集团主营业务经营情况

　　单位：万元

　　■

　　注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加。

　　2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。

　　分区域看，本集团房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。

　　分区域的营业收入和利润情况

　　■

　　注：报告期内有房地产结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、海南、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、哈尔滨；中西部区域包括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。

　　1、 业务发展情况

　　（1）房地产开发业务

　　①销售和结算情况

　　销售规模上升。2019年本集团实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。所销售的产品中，住宅占86.4%，商办占10.0%，其它配套占3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.2%。2019年本集团在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。

　　分区域的销售情况

　　■

　　注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、三亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海；中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图、新加坡。

　　结算收入增长。本集团实现结算面积2,460.3万平方米，同比增长12.3%；实现开发业务结算收入23,340.4 亿元，同比增长21.8%；开发业务的结算均价为13,577 元/平方米（2018年：12,516 元/平方米）。

　　[2不含建造及经营服务业务产生的收入。]

　　已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,091.0亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%。

　　②开发投资情况

　　开竣工面积同比增长。2019年本集团开发项目新开工面积约4,241.1万平方米，同比下降15.1%，完成年初计划的118%；开发项目实现竣工面积约3,007.9万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划的98%。

　　坚持审慎投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大，本集团继续坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管理，提升管理精细化水平。2019年本集团获取新项目147个，总规划建筑面积3,716.5万平方米，权益规划建筑面积2,478.4万平方米，权益地价总额约1,549.6亿元，新增项目平均地价为6,252元/平方米。

　　坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

　　项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约10,256.1万平方米，权益建筑面积约6,170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5,394.3万平方米，权益建筑面积约3,360.2万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

　　有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之“项目投资情况”。

　　（2）物业服务

　　本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略，提升服务质量，扩大市场份额。报告期内，万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。

　　报告期内，万科物业继续积极拓展项目资源，新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，新增饱和收入33.39亿元，非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元。截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。

　　报告期内，万科物业与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合。“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。

　　万科物业还积极开展数字化建设，以更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。

　　（3）租赁住宅

　　租赁住宅业务以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案；通过让客户“放心、省心、开心、暖心”的四心服务文化，积极提高服务质量。

　　报告期内，租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量。2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止报告期末，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

　　本集团努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率，报告期内城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。

　　（4）商业开发与运营

　　本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。2019年底，印力集团运营管理项目108个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。

　　报告期内，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心开业，融合城市和区域特点形成的独有IP受到消费者的欢迎；上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象汇更新升级并重新开业后均有不错表现；数字化会员运营系统覆盖52个项目，会员数量超过500万，上海印力荣获2019年世界互联网大会（乌镇）“中国大数据应用最佳实践案例”；积极开展资本市场创新探索，2019年11月发起印象壹号商业投资基金，总规模30亿元，未来将投向购物中心的开发和运营。

　　（5）物流仓储服务

　　本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近五年发展，服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

　　2019年万纬物流进一步完善核心节点布局。新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。截至报告期末，万纬物流进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个（包括9个高标库与冷库一体化综合物流园），冷库15个，可租赁物业的建筑面积约1086万平方米。截至本报告披露日，万纬物流共计稳定运营53个项目，包括45个高标库项目和8个冷链项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%，较2018年大幅提升。

　　2019年，万纬物流通过精益管理及信息化手段逐步提升经营能力，以优质服务赢得客户，一方面逐步强化一体化服务能力，提高库内操作、运输业务对营收的贡献；另一方面加强成本支出管理，着力于降低管理费用及间接成本比例。期内，万纬在2019中国物流企业家年会上获社会责任贡献奖，万纬冷链获“金飞马奖”金牌企业。

　　2019年12月31日，万纬物流完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程，该专项计划总规模5.73亿，其成功发行体现了市场对于万纬物流资产管理能力的认可与信任。

　　（6）其他业务

　　本集团冰雪业务在2019年继续保持业内领先的标杆位置。目前本集团运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。在2019年11月至2020年1月末因疫情影响暂停营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次。2月25日吉林松花湖度假区针对省内市场有限度恢复营业。此外，本集团作为第二大股东的北京国家高山滑雪有限公司，负责建设2022北京冬奥会延庆冬奥村及媒体中心和大众雪场，现场建设及运营筹备工作进展顺利。

　　此外，本集团继续探索和人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。2019年3月，万科梅沙书院被《2018胡润百校排行榜》评为“深圳民办国际学校第2位”。

　　2、产品和工程管理情况

　　强化安全和质量管控。安全生产关乎工友的生命保障，产品质量关乎用户的长期体验。面对日益增加的项目规模，本集团时刻保持如履薄冰的意识、以不侥幸、零容忍的态度踏踏实实落实好每一个管理动作，为客户打造可靠耐久的好质量产品。

　　期内，本集团在两个工具一张表（即季度评估、交付评估、验房指引表）的体系基础上新增地下工程评估，并每个季度迭代完善评估规则，结合第三方飞行检查评估方式，实现项目从地下到交付阶段全覆盖的安全、质量检查，做到风险隐患提前识别，及时整改和关闭。

　　为确保施工材料和部品部料的品质，本集团持续开展“天网行动”，严格把控材料及部品质量，为“好产品”保驾护航。2019年材料部品及项目检测覆盖率达到100%。

　　2019年，集团交付规模超过20万套，公区质量满意度、室内质量满意度较上年分别提高4个和5个百分点。

　　打造好产品。报告期内，本集团持续开展销售冠军访谈、客户研究等行动，不断发现、理解和顺应客户的需求及其变化，创新产品策划、营销设计与内容服务方法，打造可推广的优秀产品和服务。基于对客户真实需求的洞察，本集团年内完成了装修C标升级及集采封装的落地应用，通过标准化定型，发挥规模化效益。

　　关注人居、生活、环境的可持续发展。本集团积极践行绿色低碳发展理念，持续推进绿色建筑和工业化技术应用。2019年集团范围内绿色建筑覆盖率100%，绿色建筑面积4,662.0万平方米，其中绿色一、二星项目面积4,254.2万平方米，绿色三星项目面积407.8万平方米；自2009年推广绿色建筑以来，集团绿色建筑面积累计达1.93亿平方米。为提高质量、提高效率，减少对人工依赖、节能减排，本集团持续完善“5+2”装配式建造体系，以五项建筑技术体系、主体适度预制、装配式装修等新技术、新材料、新工艺突破质量瓶颈。报告期内，本集团86%新开工主流产品应用工业化体系进行建造。

　　3、组织建设

　　本集团继续推进组织重建与事人匹配工作，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内，本集团各BG、BU重构本部及直属业务单位的组织架构，进一步迭代总部职能和协作机制，从而打造“一个总部、集团总部、协同总部”。同时，本集团全面重构职务、职级和薪级体系，检视组织结构的合理性和事人匹配程度，通过年度动态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配，提升组织能力。

　　4、科技助力业务情况

　　本集团通过数字化全面助力业务发展，旗下全资子公司万翼科技获国家高新技术企业认证。

　　期内，本集团加大BIM技术的研发与应用，打造地产开发不动产数字化平台，自主创新的AI审图技术可有效提升图纸审查效率与准确度，保障生产质量与安全；上线智慧工地平台，融合匠心系统，通过实名制管理、人脸门禁管理、现场视频监控管理、现场环境监测等功能，降低风险发生几率；推广数字化营销工具，如置业神器、在线家、分享家、销售家和E选房等，为数百万客户提供从看房到交付的全周期在线服务，使获客、成交更高效；联合合作伙伴开发智能家居和智慧小区，为客户提供更高科技的产品与服务；与战略合作伙伴微软共同发起设立“万科未来城市实验室”，共同研发适合国内市场、与未来城市相关的行业标准，以及适用各类空间的智慧化未来城市解决方案。

　　5、社会责任

　　本集团积极履行社会责任，开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等活动，并注重维护员工权益及促进员工成长，积极推动供应链履责及社区发展，与利益相关方共赢。报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《2019年企业社会责任报告》。

　　（三）未来发展展望

　　1、外部环境

　　当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。

　　尽管挑战很多，但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然明显。轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。本集团相信，只要遵循“和城市同步发展、和客户同步发展”的策略，聚焦客户需求，踏踏实实做好产品、服务，企业仍能实现长足的发展。

　　2、2020年经营策略

　　在“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针下，本集团将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，做好各项工作。具体而言：

　　（1）平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的前提下加快复工进度，全力减少疫情给经营带来的影响。

　　（2）持续巩固提升基本盘，聚焦产品服务，打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目。

　　（3）落实精益运营，提高经营效率和效益。

　　（4）量入为出，做好投融资工作，保持融资安全弹性，保持行业领先的信用评级。

　　（5）坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，持续开展战略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。

　　（四）报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

　　□适用√不适用

　　（五）是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

　　√适用□不适用

　　公司主营业务包括房地产开发和物业服务。由于季节性因素，公司房地产开发项目竣工主要集中在第四季度，因此公司第四季营业收入和利润占比高于其他季度。

　　（六）面临暂停上市和终止上市情况

　　□适用√不适用

　　五、涉及财务报告的相关事项

　　（一）与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

　　√适用□不适用

　　财政部修订并发布了《企业会计准则第21号——租赁》、《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 [2019] 6号)、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号——债务重组》，根据相关规定，本集团自2019年1月1日起执行上述会计准则。除已经在财务报表的会计政策变更影响的披露外，采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。

　　（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

　　□适用√不适用

　　（三）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

　　√适用□不适用

　　本报告期内，本集团新增388家子公司，减少119家子公司。

　　证券代码：000002、299903    证券简称：万科A、万科H代    公告编号：〈万〉2020-013

　　万科企业股份有限公司

　　第十八届董事会第二十七次会议决议公告

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　一、董事会会议召开情况

　　万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第十八届董事会第二十七次会议（以下简称“本次会议”）的通知于2020年3月3日以电子邮件的方式书面送达各位董事。本次会议于2020年3月17日在深圳以现场和通讯会议相结合方式举行，会议应到董事10名，亲自出席及授权出席董事10名。董事会主席郁亮主持会议，公司监事、其他高级管理人员列席了会议。本次会议的召开符合有关法规及《公司章程》的规定。

　　二、董事会会议审议情况

　　（一）审议通过《2019年度报告及摘要》

　　详见公司同日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》刊登的《2019年度报告摘要》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2019年度报告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案以及载于《2019年度报告》第四节的《2019年度董事会报告》、第九节的《2019年度监事会报告》尚需提交公司股东大会审议。

　　（二）审议通过《2019年度经审计的财务报告》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2019年度经审计的财务报告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（三）审议通过《2020年度公司工作重点》

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（四）审议通过《关于计提和核销2019年度减值准备的议案》

　　2019年末，公司各项减值准备合计人民币695,101.86万元，其中信用损失准备和预付款项坏账准备余额人民币233,480.78万元，较上年同期增加人民币20,695.83万元；存货跌价准备余额人民币299,009.21万元，较上年同期增加人民币67,723.96万元；投资性房地产减值准备余额人民币162,611.87万元，较上年同期增加人民币51,208.35万元。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（五）审议通过《2019年度利润分配预案》

　　2019年度，经审计师分别按照中国企业会计准则和国际财务报告准则审计，公司合并报表口径归属于母公司股东的净利润均为人民币38,872,086,881.32元，母公司净利润均为人民币36,050,781,629.60元。根据《公司法》和《公司章程》等有关规定，公司按照母公司净利润的65%计提任意盈余公积金后，当年可供分配利润为12,617,773,570.36元。再加上年初未分配利润294,666,157.41元，截止2019年末母公司可供分配利润为12,912,439,727.77元。

　　董事会提出公司2019年度分红派息方案：2019年度拟合计派发现金股息人民币11,810,739,436.05元（含税），占公司2019年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。

　　独立董事对此议案发表了同意的独立意见，具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（六）审议通过《2019年度内部控制自我评价报告》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2019年度内部控制自我评价报告》。

　　独立董事对此议案发表了同意的独立意见，具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（七）审议通过《关于续聘2020年度会计师事务所的议案》

　　董事会同意继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计公司以中国企业会计准则编制的2020年度财务报告，出具内部控制审计报告，并审阅公司以中国企业会计准则编制的2020年半年度财务报告；继续聘请毕马威会计师事务所审计公司以国际财务报告准则编制的2020年度财务报告，并审阅公司以国际财务报告准则编制的2020年半年度财务报告。

　　建议2020年毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所年度审计报酬为人民币1,680万元。以上报酬不包含其他子公司、关联公司审计、融资评级支持等审计服务费用。公司不另支付税费、差旅费等其他费用。

　　具体详见公司在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《关于续聘2020年度会计师事务所的公告》。

　　独立董事对此议案发表了事前的认可意见和同意的独立意见。具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（八）审议通过《关于确认2019年度经济利润奖金的议案》

　　公司2019年度实现的经济利润为人民币19,997,220,223.51元，应计提2019年度经济利润奖金为人民币1,999,722,022.35元。

　　独立董事对此议案发表了同意的独立意见。具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（九）审议通过《2019年度企业社会责任报告》

　　详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2019年度企业社会责任报告》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十）审议通过《关于提请股东大会再次授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案》

　　2019年6月28日，公司2018年度股东大会审议批准了财务资助的授权，有效期至2019年度股东大会决议之日止。根据2019年深圳证券交易所修订的《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》，允许房地产上市公司股东大会在财务资助方面继续进行授权。

　　鉴于房地产开发多采用项目公司模式，项目公司的注册资本金通常不足以承担项目运营所需资金，需要项目公司股东提供短期的股东投入（借款）。为持续解决项目公司经营发展所需资金，提高决策效率，加快项目建设进度，增强股东回报，根据上述规则规定，董事会提请2019年度股东大会继续授权董事会（或其转授权人士）在一定金额内决定公司及控股子公司对外提供财务资助安排。授权具体情况如下：

　　1、本议案所审议的财务资助，是指公司及控股子公司有偿或者无偿对外提供资金、委托贷款等行为，被资助对象为公司或下属子公司为开展房地产业务而成立，且属于公司合并报表范围外或者所占权益比例不超过50%的项目公司，以及公司与关联人共同投资形成的控股子公司。但被资助对象不能是公司的董事、监事、高级管理人员、持股5%以上的股东、实际控制人及其控制的法人或其他组织；

　　2、被资助对象从事单一主营业务且为房地产开发业务，且资助资金仅用于主营业务，被资助对象的资产负债率可以超过70%。

　　3、公司按出资比例提供财务资助，即被资助公司的其他股东或者其他合作方需按其出资比例提供同等条件的财务资助，包括资助金额、期限、利率、违约责任、担保措施等。

　　4、财务资助授权总额不超过公司最近一期经审计净资产的50%，即人民币940.29亿元；对单个项目公司的财务资助额度不超过公司最近一期经审计净资产的10%，即人民币188.06亿元。

　　5、资助资金来源为公司自有及自筹资金。

　　6、为提高决策效率，董事会提请股东大会授权董事会对符合上述条件的财务资助事项进行决策，董事会在取得股东大会授权之同时，进一步转授权公司总裁进行决策并及时披露。

　　7、上述授权的有效期为自2019年度股东大会决议之日起至2020年度股东大会决议之日止。

　　独立董事对此议案发表了同意的独立意见。具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（十一）审议通过《审议提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案》

　　根据深圳证券交易所2019年修订的《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》，允许房地产上市公司股东大会就上市公司向其控股子公司在担保方面给予适当授权。

　　为推动业务发展，解决并表项目公司经营发展所需资金，确保项目进度符合公司运营计划，增强股东回报，根据上述规则规定，董事会提请2019年度股东大会授权董事会（或其转授权人士）在一定金额内决定公司为控股子公司提供担保。授权具体情况如下：

　　1、公司为控股子公司提供担保

　　公司为公司控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的总担保额度须不超过人民币300亿元。

　　其中公司为资产负债率70%以上的控股子公司提供担保的额度不超过人民币200 亿元；公司为资产负债率低于70%的控股子公司提供担保的额度不超过人民币100亿元。

　　2、累计对外担保数量及逾期担保的数量

　　截至2019年12月31日，公司担保余额为人民币240.17亿元，占公司经审计归属于上市公司股东净资产的比重为12.77%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币216.36亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币23.81亿元。

　　公司提供担保的事项已经按照相关法律法规、公司章程的规定履行了股东大会的审批程序，符合有关规定，无逾期担保事项。

　　3、转授权安排及授权有效期

　　为提高决策效率，董事会提请股东大会授权董事会对符合上述条件的担保事项进行决策，董事会在取得股东大会授权之同时，进一步转授权公司总裁进行决策并及时披露。

　　上述授权的有效期为自2019年度股东大会决议之日起至2020年度股东大会决议之日止。

　　独立董事对此议案发表了同意的独立意见。具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　本议案尚需提交公司股东大会审议。

　　（十二）审议通过《关于迭代明确2020-2022年度奖金方案原则的议案》

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十三）审议通过《关于修订跟投制度的议案》

　　具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《万科企业股份有限公司跟投制度（2020年3月修订）》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　（十四）审议通过《关于聘任韩慧华女士为公司执行副总裁、财务负责人的议案》

　　具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《关于聘任韩慧华女士担任公司执行副总裁、财务负责人的公告》。

　　董事会同意聘任韩慧华女士为公司执行副总裁、财务负责人。

　　董事王文金先生不再兼任公司执行副总裁、财务负责人，董事张旭先生不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。

　　独立董事对此议案发表了同意的独立意见。具体请见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见》。

　　表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

　　三、备查文件

　　1、第十八届董事会第二十七次会议决议；

　　2、独立董事关于续聘2020年度会计事务所的事前认可意见。

　　3、独立董事关于第十八届董事会第二十七次会议相关事项的独立意见。

　　特此公告。

　　万科企业股份有限公司

　　董事会

　　二〇二〇年三月十八日

　　证券代码：000002、299903    证券简称：万科A、万科H代   公告编号：〈万〉2020-014

　　万科企业股份有限公司

　　第九届监事会第十三次会议决议公告

　　本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第九届监事会第十三次会议的通知于2020年3月4日以电子邮件的方式书面送达各位监事。会议于2020年3月17日在深圳以现场方式举行，会议应到监事3名，亲自出席监事3名。监事会主席解冻主持会议。会议的召开符合有关法规及《公司章程》的规定。

　　会议审议十四项议案，分别以3票同意、0票反对、0票弃权通过以下决议：

　　（一） 审议通过《2019年度报告及摘要》

　　（二） 审议通过《2019年度经审计的财务报告》

　　（三） 审议通过《2019年度监事会报告》

　　（四） 审议通过《2020年度公司工作重点》

　　（五） 审议通过《关于计提和核销2019年度减值准备的议案》

　　（六） 审议通过《2019年度利润分配预案》

　　（七） 审议通过《2019年度内部控制自我评价报告》

　　（八） 审议通过《关于续聘2020年度会计师事务所的议案》

　　（九） 审议通过《关于确认2019年度经济利润奖金的议案》

　　（十） 审议通过《2019年度企业社会责任报告》

　　（十一） 审议通过《关于提请股东大会再次授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案》

　　（十二） 审议通过《关于提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案》

　　（十三） 审议通过《关于迭代明确2020-2022年度奖金方案原则的议案》

　　（十四） 审议通过《关于修订跟投制度的议案》

　　经审核，监事会认为董事会编制和审议公司2019年度报告的程序符合法律、行政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　其中议案（一）、（三）、（六）、（八）、（十一）、（十二）尚需提交股东大会审议。

　　特此公告。

　　万科企业股份有限公司

　　监事会

　　二〇二〇年三月十八日

　　证券代码：000002、299903              证券简称：万科A、万科H代          公告编号：〈万〉2020-015

　　万科企业股份有限公司