（上接A50版）

　　公司系由重庆大正物业管理有限公司以2016年6月30日为基准日整体变更设立的股份公司。2016年08月20日，公司召开创立大会暨第一次临时股东大会，全体发起人一致同意大正有限整体变更为股份公司。根据天健会计师2016年08月12日出具的天健审[2016]8-284号《审计报告》，以大正有限截至2016年6月30日经审计的净资产额64,798,148.35元为依据，折为股份公司的股本总额50,000,000股，每股面值为人民币壹元，剩余部分净资产14,798,148.35元计入资本公积。2016年08月25日，股份公司在重庆市工商行政管理局渝中区分局注册登记成立，取得统一社会信用代码为915001032030285054的《营业执照》。

　　（二）发起人

　　原大正有限的股东即为整体变更后新大正的发起人，整体变更时，发起人及其持股情况如下：

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　　三、发行人有关股本情况

　　（一）本次发行前后的股本变化情况

　　本次发行前，公司股本5,373.200万股，本次拟公开发行1,791.0667万股，占发行后股本25%。本次发行前后公司股本结构如下：

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　　（二）本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺

　　本公司股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺详见本摘要“重大事项提醒”之“二、发行人及相关责任主体的承诺事项”。

　　四、发行人主要业务情况

　　（一）主要服务概述

　　公司始创于1998年，是重庆市最早成立的专业物业管理公司之一，具有国家一级资质的物业管理企业。截至报告期末，在册员工18,889人，年物业收入接近9亿元人民币，为重庆、四川、贵州、云南、湖南、湖北、陕西、江苏、河南、广西、江西、北京、福建、浙江、河北、天津等地客户提供物业服务。公司已签约物业面积逾6,700万平方米，服务项目数量300个左右。公司是重庆市物业管理协会会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、名誉副会长单位，是国家级服务业标准化试点单位，连续两届入选中国物业管理协会发布的全国物业服务企业综合实力TOP100企业（2015年居29位、2018年居17位），多次入选中国指数研究院发布的全国物业服务百强企业（2015年居29位、2016年位居26位、2018年位居21位、2019年位居18位），并在市场化运营领先企业中位列第3位。公司承担了公共物业、学校物业、园区物业、商业物业、住宅物业五大业态的物业管理。公司在主营业务专业化分工的基础上，在技术上也实行专业化分工，设立了设施管理公司、保安服务公司、餐饮服务公司、清洁服务公司等专业化子公司，一方面为主营业务搭建总部技术支撑平台，另一方面也积极拓展经营领域。

　　1、物业服务

　　公司通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。公司的基础物业服务项目分为公共物业、学校物业、园区物业、商业物业和住宅物业五个业态。

　　（1）公共物业

　　公司的公共物业服务主要面向各地党政机关、大型企事业单位等办公楼宇和会议中心，各城市文体、休闲、旅游等公共场馆，为该等物业提供基础物业管理和后勤保障一体化服务。公司公共物业提供的服务项目如下：

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　　（2）学校物业

　　根据校园物业的特殊性，面向各类高校、专科学校及中小学，提供基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。公司学校物业提供的服务项目如下：

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　　（3）园区服务

　　公司园区物业类项目的服务具有办公、生产、生活一体化特点，在为园区业主提供基础物业服务的同时，为整体园区人员提供全方位的保障服务。公司园区物业提供的服务项目如下：

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　　（4）商业物业

　　公司为商业物业类项目提供运营与物业管理一体化的服务，通过优质的服务品质，可为商家带来丰富的客流，增加商业物业的价值，为客户创造良好收益。商业物业服务项目如下：

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　　（5）住宅物业

　　公司为住宅物业类项目提供社区化、私密化的基础物业服务及各类增值服务，旨在提高住宅类物业业主的生活便利性、安全性及舒适性，同时提升居住品质。公司住宅物业提供的服务项目如下：

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　　2、专业服务

　　公司设立专业服务子公司，在为业主提供基础物业服务的同时，通过专业人员及技术储备，为所在物业提供各类专项服务，或通过公司内部合作，为业主进一步提供全方位的服务，满足业主的专业化需求。

　　（1）专业保洁服务

　　公司主要通过控股子公司来提供专业化保洁服务，服务内容包括商场、酒店、写字楼、公共场馆、住宅小区等常年保洁；大楼外墙和玻璃清洗；花岗石、大理石、晶面处理；地面打蜡、抛光、石材翻新；地毯、布艺、真皮沙发的清洗和保养；新建大楼开荒式清洁等。

　　（2）设施管理服务

　　公司控股一家设备子公司，通过专业化的技术团队，掌握了物业设施设备运行管理、维护保养和解决设施设备疑难问题能力，负责公司在管项目主要设施设备的维修保养以及技术支撑。公司具有特种设备安装改造维修资质，可独立对外承接电梯维保、门禁系统、监控系统、空调系统等设施设备管理及维修服务，为客户提供物业各类重要重大设施设备的专业维保方案，规范、指导物业项目设施设备日常运行管理，延长设备使用寿命，为客户资产保值增值提供专业保障。

　　（3）专业保安服务

　　公司通过拥有保安许可资质的控股子公司为高端商场、明星演出、特殊安保等物业及活动提供专业的安保服务。

　　（4）餐饮服务

　　公司拥有具备相关资质的控股子公司，为所承接的写字楼、工业园区等物业项目提供团体工作餐服务，具有为超过万人提供餐饮服务的能力。

　　（二）主要业务销售情况

　　1、主要业务销售收入情况

　　报告期内，公司主营业务收入按业务类型分类情况如下：

　　单位：万元

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　　公司主营业务收入包括物业服务收入和餐饮服务收入，其中以物业服务收入为主。

　　关于营业收入结构的具体分析，参见招股说明书“第十一节 管理层讨论与分析”之“二、盈利能力分析”之“（一）营业收入分析”。

　　2、前五名项目销售情况

　　报告期内，公司向前五名管理项目销售金额占当期营业收入总额的情况如下表所示：

　　2019年1-6月：

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　　2018年度：

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　　2017年度：

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　　2016年度：

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　　注：一个项目可能包括多个业主/客户，一个客户也可能与公司在多个项目上发生交易，在上述情况下，项目的每期收入可能会与该项目主要业主的每期收入金额有一定差异。

　　报告期内，公司不存在向单个管理项目的销售比例超过同期销售总额的50%或严重依赖于少数项目的情况。前五名项目中，公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司5%以上股份的股东未在上述项目的大业主中占有权益。

　　3、主要客户销售情况

　　报告期内，公司向主要客户销售金额占当期营业收入总额的情况如下表所示：

　　2019年1-6月：

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　　2018年度：

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　　2017年度：

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　　2016年度：

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　　报告期内，公司不存在向单个客户的销售比例超过同期销售总额的50%或严重依赖于少数项目的情况。前五名客户中，公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。

　　4、主要业务销售量及价格变动情况

　　公司管理的物业项目包括综合物业项目和专项物业项目。综合物业项目通常由一家物业公司负责为物业提供多项服务，包含保安、保洁、绿化、工程维修、客户服务等内容；专项物业项目是指物业公司或专业服务公司为目标物业提供专一的单项服务。综合物业项目和专项物业项目面积计算标准一致，但单价有较为明显的差别。

　　公司管理的综合物业项目按物业类型可分为公共物业、学校物业、园区物业、商业物业和住宅物业五类业态。公共物业主要是政府机关、企事业单位、会展场馆、机场、广场公园、医疗机构、银行单位等物业项目；学校物业主要是大学高校、中小学等院校物业项目；园区物业主要是工业园区项目；商业物业主要是商场商厦、购物中心、商业综合体等物业项目；住宅物业主要是公共租赁房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等物业项目。公司管理的专项物业项目则可分为保洁项目和保安项目。

　　报告期内，公司每期末的签约项目数量及签约面积情况如下：

　　面积单位：万平方米

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　　续上表：

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　　报告期内，公司签约的项目数量及面积总额逐年增长，2017年、2018年及2019年上半年签约面积增长率分别为17%、4%、8%。其中2018年签约面积增长不明显，是由于当年度撤场了南宁市明月湖相思湖公园项目，其签约面积达437万平方米，占当年签约面积的7%。

　　报告期各期末，对已进场的在管项目的计费面积及单价进行加权计算后，公司在管项目情况如下表所示：

　　重庆新大正物业集团股份有限公司             招股说明书摘要

　　报告期各期末公司在管项目情况表

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　　注[1]：公司学校业态2017年单价略有下降，系重庆大学项目沙坪坝校区新承接了大面积的保安服务，使得该项目的平均单价下降了0.4元/平方米·月，而该年度重庆大学项目计费面积占学校业态计费面积的16%，因此对2017年学校业态单价有所影响；

　　注[2]：公司园区业态2017年单价有所下降，系滇中产业园项目2017年新承接了大面积的小商品加工基地物业服务，使得项目平均单价下降了8.34元/平方米·月，因此对2017年园区业态单价有所影响；

　　注[3]：公司园区业态2018年单价相较2017年有明显下降，系2018年新承接了大面积的小南垭物流中心项目，单价仅0.18元/平方米·月，因此拉低了公司2018年园区业态的平均单价；

　　注[4]：公司商业业态2017年单价有所下降，系亿象城项目因甲方要求变更，服务费用下降了2元/平方米·月，以及公司新承接的聚丰纵横国际广场项目和鲤鱼池42号项目单价较低所致；

　　注[5]：公司2018年商业业态项目单价有明显下降，系公司新承接的鎏嘉码头项目，其计费面积约占公司当期商业业态项目面积的25%，而单价仅1.36元/平方米·月，因此拉低了公司2018年中商业业态项目的平均单价；

　　注[6]：公司2018年保安项目单价大幅度上升，系公司管理的南宁市明月湖相思湖公园项目于2018年撤场所致。该项目面积高达437万平方米，由于公园项目的特殊性，项目单价仅0.03元/平方米·月，因此导致了2018年公司保安项目的计费面积大幅下降，而单价则显著回升；该项目的撤场，同时也导致了公司2018年度整体计费面积涨幅下降，但项目平均单价有明显的上升；

　　注[7]：公司2019年上半年保洁项目单价有所下降，系公司新承接了昆明长水机场的机坪及高空保洁项目，该项目面积高达280余万平方米，由于机坪保洁具有人均服务面积巨大的特点，项目单价仅0.28元/平方米·月，因此导致2019年上半年公司保洁项目计费面积显著上升，而单价则有所下降。该项目的承接，同时也导致了公司2019年上半年项目平均单价有所下降。若剔除昆明长水机场项目的因素，公司2019年上半年保洁项目单价则为0.69元/平方米·月，而公司整体项目平均单价则为1.48元/平方米·月，将均呈上升趋势；

　　注[8]：公司2019年上半年保安项目单价有所下降，系公司退出了部分商场类保安项目，对保安类项目的单价产生了一定影响。

　　重庆新大正物业集团股份有限公司  招股说明书摘要

　　（三）主要成本及其供应情况

　　公司的原材料按照采购对象可以分为物资采购与业务采购。物资采购可进一步细分为办公家具、客服用品、安保用品、工程用品、保洁用品、绿化用品、宿舍用品、食堂用品、洗衣房用品等；业务采购可进一步细分为绿化、保洁、秩序、电梯维保、外墙清洗、空调保养等。整个市场完全竞争，供应充足。

　　1、主要供应商采购情况

　　报告期内，公司向主要供应商的采购情况如下：

　　2019年1-6月：

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　　2018年度：

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　　2017年度：

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　　2016年度：

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　　公司不存在向单个供应商的采购比例超过同期采购总额的50%或严重依赖于少数供应商的情况。上述供应商中，子公司大世界保洁在报告期内曾持有重庆玖顺保洁有限公司、重庆勇航保洁有限公司、重庆可立康保洁有限公司、重庆鸿朗保洁有限公司35%的股份，大世界保洁现持有重庆大正清洁服务有限公司10%的股份。除前述公司外，公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。

　　2、主要成本的价格变动情况

　　物业管理行业的主要生产成本为人工成本，随着近年来最低工资标准的提升与在岗职工平均工资水平的上涨，导致公司的人力成本和服务采购成本有所增加。2013年至2018年，重庆市城镇单位在岗职工年平均报酬及变动水平如下：

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　　数据来源：重庆市统计局及重庆市人力资源和社会保障局网站

　　（四）发行人在行业中的竞争地位

　　公司系西南地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。其业务立足重庆，精耕西南，适时向全国拓展。

　　公司于报告期内，分别实现营业收入62,155.31万元、76,753.57万元、88,584.56万元、48,990.56万元，其中2017年和2018年分别实现23.49%和15.41%的增长，2019年1-6月同比增长15.44%。公司已经具有较强的竞争实力，在行业内也获得多项荣誉。

　　公司所管理的项目获得多项国家、省、市级荣誉，公司在行业内获得的主要荣誉如下：

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　　五、发行人主要固定资产及无形资产

　　（一）固定资产

　　1、主要固定资产的构成及价值

　　公司固定资产主要包括房屋建筑物、机器设备、运输工具、其他设备等。其他设备包括办公用品、电子设备等，其中办公用品如文件柜、办公桌椅等，电子设备如电脑、复印机、投影仪、空调等。截至报告期末，公司固定资产的具体情况如下：

　　单位：万元

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　　2、自有房屋及建筑物

　　截至本招股说明书摘要签署日，发行人名下拥有14项不动产权，具体情况如下：

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　　3、租赁房屋及建筑物

　　截至本招股说明书摘要签署之日，公司及子公司租赁房屋及建筑物的主要用途为办公经营场所，公司主要房屋租赁情况如下：

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　　（下转A52版）