□本报记者 吴瞬 

　　7月3日，在由国信证券举办的“创新与重构”2019年中期策略会上，国信证券研究所宏观和债券首席分析师董德志表示，从“关键性资产”的角度看，美股当前的走势可能预示了中国的外需在短期内并不存在很大压力，而中国房地产价格显示中国内需压力有所缓和。

　　董德志指出，“关键性资产”取决于一个国家的居民财富结构。对于美国，居民财富主要储存场所是股市，那么美股就是美国的“关键性资产”；而对于中国，居民财富的主要储存场所是楼市，所以中国楼市就是中国的“关键性资产”。

　　美股与中国楼市分别代表着中国出口外需和内需的前瞻指标。董德志指出，标普500指数月均同比增速的拐点领先于美国名义GDP同比增速的拐点，领先周期约为2-3个月。而美国名义GDP变动与中国对美出口变动呈现同步性。因此，美股的波动可以作为中国出口外需的前瞻指标。对于中国房地产，采用“70个大中城市新建住宅价格指数”为观测指标，同样采取的是月同比增速，结果显示，中国房地产价格指数的同比增速拐点领先于中国名义GDP增速拐点，领先周期约1-2个季度。中国房价的波动可以作为中国内需的前瞻指标。

　　董德志认为，在短周期视角下，中国外需在于美股的变化，中国内需在于中国房价的变化。目前，美股预示中国的外需在短期内并不存在很大压力，中房价格显示中国内需压力有所缓和。2019年二季度以来，美股指数同比增速反弹，季度均值相比2018年二季度同比上涨6.38%，从时滞2-3个月的影响来看，二季度的美股走势预示三季度中国的外需压力不大。

　　与此同时，中房价格指数同比增速自2017年以来一路下跌，当前依然没有看到拐头迹象。但值得注意的一个信号是，房价增速已经跌至3%-4%区间。从历史经验来看，房价年化同比增速在3%-4%的区间应该是政策对于房地产调控的一个合意水平，历史上在房价增速高于这个水平时多数处于地产政策紧缩区间，低于这个水平时多数处于地产政策扶持区间。后期地产政策加码的概率不大，中房价格同比增速有望稳定在3%附近，即使继续回落，回落的速率也将放缓，中国内需压力将有所缓和。