发行人负债结构主要以流动负债为主。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人流动负债占总负债的比例分61.07%、63.39%和71.65%，非流动负债占总负债的比例分别为38.93%、36.61%和28.35%。截至2017年末，发行人非流动负债较2016年末增加857,382.12万元，增幅48.39%，主要系公司业务发展导致长期借款的增加。截至2018年末，发行人流动负债较2017年末增加3,004,377.29万元，增幅65.99%，主要系预收房款增加以及一年内到期的非流动负债增加。

　　（1）短期借款

　　截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人短期借款期末余额分别为109,100.00万元、316,640.50万元和286,042.00万元，占总负债的比例分别为2.40%、4.41%和2.71%，占流动负债的比例分别为3.93%、6.96%和3.79%。2017年末，公司短期借款账面价值316,640.50万元，较2016年末增加207,540.50万元，增长190.23%，主要系融侨（福州）置业有限公司借入20,000.00万元保证借款、扬州金辉置业有限公司借入37,901.00万元保证借款、重庆金辉长江房地产有限公司借入92,000.00万元保证借款、融侨（福州）置业有限公司借入135,000.00万元抵押及保证借款。2018年末，公司短期借款账面价值286,042.00万元，较2017年末减少30,598.50万元，降幅9.66%，主要系福州融侨置业偿还厦门银行借款95,000.00万元抵押及保证借款、平安银行40,000.00万元抵押及保证借款，扬州金辉置业偿还平安银行37,901.00万元保证借款。

　　最近三年末，发行人短期借款构成情况如下表所示：

　　表4-18最近三年末发行人短期借款构成情况

　　单位：万元

　　■

　　发行人的短期借款主要为抵押借款及保证借款。截至2018年12月31日，发行人短期借款中抵押及保证借款比重为31.30%，质押及抵押及保证借款比重为22.51%。

　　（2）应付票据及应付账款

　　①应付票据

　　2016年末、2017年末和2018年末，公司应付票据账面价值分别为55,377.17万元、58,809.50万元和60,000.00万元，占负债总额的比重分别为1.22%、0.82%和0.57%。2017年末，公司的应付票据余额58,809.50万元，较2016年末增加3,432.33万元，增幅6.20%，主要系公司本期使用票据进行结算的金额和公司增加，其中扬州金辉置业应付票据4,400.00万元、扬州融辉置业应付票据4,250.00万元、西安金辉融宇应付票据3,405.40万元以及上海天萃地产应付票据1,500.00万元。2018年末。公司的应付票据余额60,000.00万元，较2017年末增加1,190.50万元，增幅2.02%，变化幅度不大。

　　②应付账款

　　发行人应付账款主要系工程款和货款等。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人应付账款期末账面价值分别为437,116.45万元、383,984.48万元和580,861.03万元，占总负债的比重分别为9.60%、5.35%和5.51%。2017年末，公司的应付账款账面价值383,984.48万元，较2016年末下降53,131.97万元，降幅12.16%。主要系因为本期公司支付了淮安二期项目的土地款64,801.58万元。2018年末，公司的应付账款账面价值580,861.03万元，较2017年末增加196,876.55万元，增幅51.27%。主要系期末根据工程进度确认的暂估应付账款增加所致。

　　（3）预收款项

　　发行人预收款项主要包括预收房款、预收物业费、预收租金等。其中预收房款系客户在签订了商品房销售合同，但未达到商品房销售收入确认条件时已经支付给公司的购房款所形成的公司负债。在项目竣工并向客户办理交付手续时，相应的预收款项结转为主营业务收入。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人预收款项期末账面价值分别为1,403,143.39万元、2,251,085.68万元和4,130,928.21万元，占总负债的比例分别为30.83%、31.34%和39.16%，占流动负债的比例分别为50.48%、49.45%和54.66%。2017年末，公司的预收账款账面价值2,251,085.68万元，较2016年末增加847,942.29万元，增幅60.43%，主要原因是重庆长江地产金辉城项目、苏州辉耀地产优步水岸项目等本期开盘销售取得的预收房款金额较大，且上述项目尚未达到收入确认条件，造成预收账款余额增长。2018年末，公司的预收账款账面价值4,130,928.21万元，较2017年末增加1,879,842.53万元，增幅83.51%，主要系天津融辉投资-湖岸花园项目、西安辉盛地产-金辉高新云璟项目、西安博朗地产-世界城项目等本期开盘销售取得的预收房款金额较大，且上述项目尚未达到收入确认条件，造成预收账款余额增长。

　　最近三年末，发行人预收款项构成情况如下表所示：

　　表4-19最近三年末发行人预收款项构成情况

　　单位：万元

　　■

　　最近三年末，发行人预收售房款期末账面价值分别为1,395,536.93万元、2,236,198.48万元和4,117,643.95万元，占预收款项的比例始终保持在99%以上。

　　（4）其他应付款

　　应付利息

　　2016年末、2017年末和2018年末，公司应付利息账面价值分别为33,910.43万元、35,876.42万元和47,180.45万元，占负债总额的比例分别为0.75%、0.50%和0.45%。应付利息主要是公司按照会计归属期间计提的银行、其他金融机构和债券利息。2017年末，公司应付利息账面价值35,876.42万元，较2016年末增加1,965.99万元，增幅5.80%，主要系因为有息负债余额增长，相应产生的应计利息增加所致。2018年末，公司应付利息账面价值47,180.45万元，较2017年末增加11,304.03万元，增幅31.51%，主要系有息负债余额增长，相应产生的应计利息增加所致。

　　②其他应付款

　　截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人其他应付款期末账面价值分别为299,497.65万元、655,255.16万元和636,770.05万元，占总负债的比例分别为6.58%、9.12%和6.04%，占流动负债的比例分别为10.78%、14.39%和8.43%。2017年末，公司其他应付款账面价值655,255.16万元，较2016年末增加355,757.52万元，增长118.78%，主要系南京乾景房地产开发有限公司、苏州辉耀弘阳置业有限公司、福清金辉置业有限公司、苏州融辉置业有限公司、福州金辉居业房地产有限公司按照各自股东现有的股权比例向股东方上缴资金，以及少数股东为合作项目提供的股东借款增加所致。2018年末，公司其他应付款账面价值636,770.05万元，较2017年末减少18,485.11万元，降幅2.82%，变动幅度不大。

　　发行人其他应付款主要由关联方往来、预提土地增值税、外部单位往来款和购房定金等构成。最近三年末，发行人其他应付款构成情况如下：

　　表4-20最近三年末发行人其他应付款构成情况

　　单位：万元

　　■

　　最近三年末，发行人其他应付款的账龄结构如下：

　　表4-21最近三年末发行人其他应付款的账龄结构

　　单位：万元

　　■

　　截至2018年12月31日，发行人其他应付款金额前五名债权人欠款金额合计为272,654.49万元，占其他应付款余额的42.80%，主要明细情况如下：

　　表4-22截至2018年末发行人其他应付款金额前五名债权人情况

　　单位：万元

　　■

　　（5）一年内到期的非流动负债

　　发行人一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人一年内到期的非流动负债期末余额分别为334,301.56万元、699,727.40万元和1,553,133.96万元，占总负债的比例分别为7.34%、9.74%和14.72%，占流动负债的比例分别为12.03%、15.37%和20.55%。2017年末，公司一年内到期的非流动负债699,727.40万元，较2016年末增加365,425.85万元，增幅109.31%，主要系公司债权融资计划（第一期）、债权融资计划（第二期）、以及部分长期借款将于一年内到期，分类至一年内到期的非流动负债所致。2018年末，公司一年内到期的非流动负债1,553,133.96万元，较2017年末增加853,406.56万元，增幅121.96%，主要系公司部分抵押及保证借款、保证借款以及非公开发行2016年公司债券（第一期）、（第二期）、（第三期）、金辉大厦资产支持专项计划部分本金等分别将于一年内到期，分类至一年内到期的非流动负债所致。

　　（6）长期借款

　　截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人长期借款期末余额分别为747,850.00万元、1,717,350.80万元和1,605,484.70万元，占总负债的比例分别为16.43%、23.91%和15.22%，占非流动负债的比例分别为42.20%、65.31%和53.68%。2017年末，公司长期借款账面价值1,717,350.80万元，较2016年末增加969,500.80万元，增长129.64%，主要系融侨（福州）置业有限公司、重庆金辉长江房地产有限公司、上海天萃房地产开发有限公司等公司本年度经营发展需要，新增质押及抵押及保证借款41.14亿元，新增抵押及保证借款76.30亿元，新增质押及保证借款10.70亿元。2018年末，公司长期借款账面价值1,605,484.70万元，较2017年末减少111,866.10万元，降幅6.51%，主要系公司转入一年内到期的非流动负债的长期借款增加所致。

　　最近三年末，发行人长期借款构成情况如下表：

　　表4-23最近三年末发行人长期借款构成情况

　　单位：万元

　　■

　　（7）应付债券

　　2016年末、2017年末和2018年末，公司应付债券账面价值分别为797,305.07万元、641,529.66万元和1,034,255.27万元，占总负债的比例分别为7.52%、8.93%和9.81%。2017年末，公司应付债券账面价值641,529.66万元，较2016年末减少155,775.41万元，减少19.54%，主要系债权融资计划（第一期）、债权融资计划（第二期）即将到期转入一年内到期的非流动负债科目，并且公司到期偿还了部分ABS资产支持专项计划。2018年末，公司应付债券账面价值1,034,255.27万元，较2017年末增加392,725.61万元，增加61.22%，主要系公司发行的非公开发行2018年公司债（第一期）、（第二期）、（第三期）、购房尾款资产支持专项计划以及金辉大厦资产支持专项计划所致。截至2018年末，发行人应付债券构成情况如下表所示：

　　表4-24最近2018年末发行人应付债券构成情况

　　单位：万元

　　■

　　表4-25 2018年末发行人应付债券增减变动

　　单位：万元

　　■

　　（续）

　　■

　　发行人公开发行2016年公司债券（第一期、第二期、第三期）为实名制记账式公司债券，债券期限5年，在债券存续前3年票面年利率分别为7.3%、6.5%、6.5%，本债券为无担保债券。附第3年期末发行人调整票面利率选择权、发行人赎回选择权及投资者回售选择权。

　　发行人非公开发行2016年公司债券（第一期、第二期、第三期），债券期限3年，采用固定利率形式，在债券存续期内票面年利率7.5%、7.4%、6.6%，本债券为无担保债券。其中第二期附第2年末发行人调整票面利率选择权、发行人赎回选择权及投资者回售选择权，第三期附第2年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

　　发行人北京锦江物业服务有限公司发行的ABS资产支持专项计划，债券期限6年，总募集金额6.7亿（其中优先级债券6亿，次级债券7千万由发行人北京锦江物业服务有限公司认购），优先级按募集书约定利率执行，次级债券不设预期收益率。本债券优先级部分存在第3年末原始权益人回购、证券持有人回售的选择权，本债券由本公司作为差额支付承诺人、成本负担承诺人。

　　发行人北京居业置业有限公司发行的2016年债权融资计划（第一期、第二期），期限2年，票面利率5.1%，本债权融资计划由发行人提供保证、由北京居业置业有限公司下的“北望金辉大厦”提供抵押。

　　发行人非公开发行的2018年公司债券（第一期、第二期、第三期）为实名制记账式公司债券，债券期限3年，已于2018年4月23日发行，共募集资金人民币31亿元，票面利率为7.50%，7.40%，7.50%，本债券为无担保债券。其中第二期附第1年末和第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，第三期附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

　　发行人发行的购房尾款资产支持专项计划，债券期限2年3个月，本专项计划于2018年4月26日成立，总募集金额12亿（其中优先A级债券8亿，优先B级债券2.2亿，次级债券1.8亿由发行人认购），优先A级债券预期收益率7.2%，优先B级债券预期收益率8.2%，次级债券不设预期收益率。

　　发行人北京居业置业有限公司发行的CMBS资产支持专项计划，期限18年,总募集金额32亿（其中优先级债券30亿，次级债券2亿由本公司认购），优先级按认购协议约定利率执行，次级债券不设预期收益率。本债权融资计划由北京居业置业有限公司100%的股权，及北望金辉大厦商业物业所享有的租金收入提供质押、由北望金辉大厦中的53套房提供抵押，由发行人作为差额支付承诺人、售后及赎回承诺人、必备金补足承诺人、运营流动性支持承诺人。

　　3、现金流量情况分析

　　最近三年，发行人现金流量情况如下表所示：

　　表4-26最近三年发行人现金流量情况

　　单位：万元

　　■

　　（1）经营活动产生的现金流量

　　最近三年，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为189,001.60万元-972,691.56万元和294,978.25万元，呈波动趋势，主要系支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款增加所致。2017年，公司购买商品、接受劳务支付的现金大幅增加，主要是因为随着业务规模的扩大，本期购买土地支付土地款以及工程款支付大幅增加。2018年，公司销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加，主要是因为当期签约销售规模大幅增加，且销售回款情况较好。

　　最近三年，发行人经营活动现金流入分别为2,493,612.88万元、3,161,761.62万元和4,989,977.33万元，整体呈上升趋势。最近三年，发行人经营活动现金流出分别为2,304,611.28万元、4,134,453.17万元和4,694,999.08万元，公司报告期内的现金流出主要是支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款。目前，发行人已完成了在西安、重庆、福州、扬州等近30个城市的战略布局，为公司持续稳健发展打下坚实基础。房地产项目开发需要历经土地储备、开发建设、销售、交付使用等多个环节，经营周期较长。发行人现有部分项目尚处于前期规划设计和建设投入期，未来相关项目进入销售回款阶段后，将为公司经营活动现金流进一步提供有力支撑。

　　（2）投资活动产生的现金流量

　　最近三年，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-219,566.95万元、-363,369.69万元和-292,224.09万元。

　　最近三年，发行人分别实现投资活动现金流入969,058.25万元、140,306.62万元和193,639.55万元。最近三年，发行人分别实现投资活动现金流出1,188,625.20万元、503,676.31万元和485,863.64万元。最近三年，公司投资活动产生的现金流量均为负主要是因为随着取得土地成本的持续上升，为了降低经营风险，公司调整了业务经营模式，更多的采用与其他开发商共同经营的方式，通过成立合营公司或者收购公司股权来实现自身的业务扩张。

　　（3）筹资活动产生的现金流量

　　最近三年，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为338,250.01万元、1,251,925.72万元和880,576.96万元。

　　2016年，发行人筹资活动产生的现金流量净额为338,250.01万元，主要是因为当年发行公募及私募公司债券、资产支持专项融资计划以及债权融资计划等筹集资金增加。2017年度，公司筹资活动产生的现金流量净额为1,251,925.72万元，主要是因为公司经营发展规模扩大，因而增加了对金融机构的长期借款和短期借款。2018年度，公司筹资活动产生的现金流量净额为880,576.96万元，主要是因为公司经营发展规模扩大，一方面增加了公司债及资产证券化产品的发行规模；另一方面公司当期到期债务规模较大，用于偿还债务支付的现金较多。

　　4、偿债能力

　　（1）主要偿债能力指标分析

　　（1）主要偿债能力指标分析

　　最近三年，发行人主要偿债能力指标如下表所示：

　　表4-27最近三年发行人主要偿债能力指标

　　■

　　从短期偿债能力指标来看，截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人流动比率分别为1.62、1.56和1.40，速动比率分别为0.47、0.47和0.42。发行人的流动比率和速动比率基本维持在稳定水平。

　　从长期偿债能力指标来看，截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，发行人资产负债率分别为80.20%、83.17%和85.46%，发行人扣除预收账款后的资产负债率分别为55.47%、57.10%和51.99%。总体来看，发行人资产负债率保持在较高水平，这主要是因为一方面发行人房地产开发与销售业务形成较大规模的预收房款，预收款项余额较高；另一方面，发行人主要通过银行借款、信托融资等债务融资方式筹集资金，导致负债规模快速增长。

　　2016年度、2017年度和2018年度，发行人EBIT利息保障倍数分别为1.96倍、1.46倍和1.10倍，EBITDA利息保障倍数分别为1.99倍、1.48倍和1.12倍。随着公司在全国不断发展，进驻城市数量的增多，经营规模不断扩大，有息负债逐步增加，因此报告期内利息保障倍数有所下降。

　　（2）有息负债情况

　　截至2018年12月31日，发行人有息负债余额为4,478,915.93万元，期限结构如下表所示：

　　表4-28截至2018年12月31日发行人有息负债期限结构

　　单位：万元

　　■

　　总体来看，发行人有息负债期限相对较短，主要是因为发行人取得的银行贷款主要系房地产开发贷款，期限通常为2-3年。

　　截至2018年12月31日，发行人有息负债担保方式结构如下表所示：

　　表4-29截至2018年12月31日发行人有息负债担保方式结构

　　单位：万元

　　■

　　（3）融资渠道分析

　　发行人资信情况良好，与银行等金融机构保持良好的长期合作关系，持续获得其授信支持。

　　根据发行人相关授信银行授信系统的查询结果，截至2018年12月31日，发行人获得工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等主要商业银行的授信总额度合计为610.08亿元，其中已使用授信额度287.56亿元，未使用授信余额322.52亿元。

　　5、营运能力分析

　　最近三年，发行人主要营运能力指标如下表所示：

　　表4-30最近三年发行人主要营运能力指标

　　■

　　发行人对客户销售通常采取预售模式，应收账款主要为房屋的销售分期款，应收账款规模相对较小，同时发行人对应收账款的管理控制较为严格，因此应收账款周转率保持在较高水平。最近三年，发行人应收账款周转率分别为131.81、93.37和104.69。报告期内，公司销售的房产类型较为单一，基本都是普通商品住宅（含底商），公司结转收入的条件之一便是客户需要缴清全部款项，故在同等收入规模下，应收账款的余额较小。

　　最近三年，发行人存货周转率分别为0.48、0.19和0.17。最近两年，公司存货周转率大幅下降，主要是因为公司大幅增加土地储备，导致存货增长，同时成本规模有所下降，导致存货周转率下降。

　　6、盈利能力分析

　　最近三年，发行人利润表主要科目情况如下表所示：

　　表4-31最近三年发行人利润表主要科目情况

　　单位：万元

　　■

　　（1）营业收入分析

　　发行人的营业收入主要来自于房地产销售、物业收入、出租收入等。最近三年，发行人营业收入构成情况如下表所示：

　　表4-32最近三年发行人营业收入构成情况

　　单位：万元、%

　　■

　　最近三年，发行人分别实现营业收入1,797,078.48万元、1,237,790.48万元和1,608,734.78万元。最近三年，发行人主营业务收入占比持续保持在97%以上；其他业务收入比重较小。发行人主营业务包括房地产销售、物业管理和物业出租，其中又以房地产销售收入最为突出。最近三年，发行人房地产销售收入分别为1,760,963.57万元、1,163,395.22万元和1,510,469.87万元，占营业收入的比重分别为97.99%、93.99%和93.89%。2017年公司房地产销售业务收入1,163,395.22万元，比上年同期减少597,568.35万元，降幅33.93%。主要系（1）房地产销售收入由于存在结转周期，公司2017年营业收入主要是2015年签约销售收入集中结转而来，而2015年房地产行业景气度较低，公司整体房地产签约销售增长较为疲软；（2）公司2015年销售项目中合作开发类项目占比较大，相关项目产生的收入未纳入公司营业收入合并范围，而是以投资收益的形式为公司贡献利润。公司2018年主营业务收入已开始回升，当年签约销售金额也同比实现增长，预计公司未来主营业务收入将进一步提升。

　　最近三年，发行人房地产销售收入分地区构成情况如下表所示：

　　表4-33最近三年发行人房地产销售收入分地区构成情况

　　单位：万元、%

　　■

　　从地区销售构成看，福州、福清、重庆和西安地区销售占有较大比重。上述地区收入合计占比在2016-2017年均在60%以上，2016年以来，公司在苏州、扬州、上海、沈阳等地区的业务比重有所上升，公司在上述地区的经营成果较为显著，2018年福州、福清、重庆和西安地区收入合计占比下降为47.45%，实现了公司业务区域的多元化以分散单个地区房地产市场波动为公司带来的风险。

　　（2）营业成本分析

　　最近三年，发行人营业成本情况如下表所示：

　　表4-34最近三年发行人营业成本情况

　　单位：万元、%

　　■

　　最近三年，随着发行人业务规模的持续扩大，其营业成本也相应逐年增加。发行人的营业成本主要由主营业务成本构成，其他业务成本比重极小。最近三年，发行人发生的主营业务成本分别为1,328,100.25万元、788,259.87万元和1,067,543.54万元，其中房地产销售成本分别为1,303,804.25万元、758,446.91万元和1,029,773.16万元，房地产销售成本主要由土地取得成本和房屋建安成本等构成。

　　最近三年，发行人主营业务成本分地区构成情况如下表所示：

　　表4-35最近三年发行人房地产业务成本分地区构成情况

　　单位：万元、%

　　■

　　发行人房地产业务成本的地区构成和房地产销售业务收入的地区构成基本一致。

　　（3）毛利润分析

　　最近三年，发行人毛利润情况如下表所示：

　　表4-36最近三年发行人毛利润情况

　　单位：万元

　　■

　　最近三年，发行人分别实现毛利润465,886.53万元、447,432.72万元和1,054,298.58万元。最近三年，发行人分别实现房地产销售业务毛利润457,159.32万元、404,948.31万元和480,696.70万元。

　　最近三年，发行人房地产销售业务毛利润分地区情况如下所示：

　　表4-37最近三年发行人房地产业务毛利润分地区构成情况

　　单位：万元、%

　　■

　　（4）毛利率分析

　　最近三年，发行人毛利率情况如下表所示：

　　表4-38最近三年发行人毛利率情况

　　■

　　表4-39最近三年发行人房地产销售业务毛利率情况

　　■

　　最近三年，发行人毛利率分别为25.92%、36.15%和33.46%。最近三年，发行人营业毛利率呈现波动趋势，最近三年，发行人毛利率的变动主要是由于公司取得土地的成本和建安成本属于相对既定成本，而房地产销售收入则受到房产市场整体宏观调控和公司战略定位影响波动较大，最终影响到毛利率变化。

　　2018年公司毛利率较2017年略有下降，主要原因是上海融辉地产天鹅湾荟苑项目结转收入占比较大，取得土地的成本较高，毛利率相对较低，致使毛利率有所下降。

　　（5）利润情况分析

　　最近三年，发行人分别实现营业利润286,437.42万元、286,403.90万元和293,426.17万元；利润总额286,617.15万元、284,213.10万元和288,409.88万元；净利润222,982.44万元、226,585.78万元和227,015.55万元。2017年发行人营业利润与2016年基本持平。

　　（6）期间费用分析

　　最近三年，发行人期间费用情况如下表所示：

　　表4-40最近三年发行人期间费用情况

　　单位：万元

　　■

　　最近三年，发行人发生的期间费用分别为107,107.97万元、131,632.95万元和195,401.80万元，占当期营业收入的比例分别为5.96%、10.63%和12.15%。2017年度期间费用相较2016年度增长较快，主要系管理费用与财务费用增加。2018年度期间费用相较2017年度增长较快，主要系本期销售费用、管理费用与财务费用均有一定幅度的增加。

　　A、销售费用

　　发行人销售费用主要包括营销广告费用和销售人员工资、奖金及福利等。最近三年，发行人发生的销售费用分别为45,887.30万元、45,784.16万元和69,097.79万元，占当期营业收入的比例分别为2.55%、3.70%和4.30%。最近三年，发行人销售费用得到较好控制。2017年发行人销售费用与2016年基本持平。2018年发行人销售费用较2017年增加较多，主要系2018年新增了合肥、扬州、杭州、仁寿、南京等多个地区项目销售。

　　B、管理费用

　　发行人管理费用主要为研究开发费用、办公费用、业务招待费、管理人员薪酬、职工福利费等。最近三年，发行人发生的管理费用分别为38,563.33万元、53,559.79万元和72,479.58万元，占当期营业收入的比例分别为2.15%、4.33%和4.51%。2017年度，公司管理费用53,559.79万元，较2016年度增长14,996.46万元，增幅38.89%，主要系新设公司较多导致员工薪酬和行政费用增加。

　　2018年度，公司管理费用72,479.58万元，较2017年度增长18,919.79万元，增幅35.32%，主要系新设公司较多导致员工薪酬和行政费用增加。

　　C、财务费用

　　发行人财务费用主要由不能资本化的利息支出构成。最近三年，发行人发生的财务费用分别为22,657.34万元、32,289.00万元和53,824.44万元，占当期营业收入的比例分别为1.26%、2.61%和3.35%。

　　2017年，公司财务费用32,289.00万元，较2016年增加9,631.66万元，增加42.51%，主要是因为随着公司经营规模的不断扩大，为满足项目的运作，公司向银行等金融机构借入的借款上升。其中，一般借款继续增长，使得财务费用利息支出金额增加，导致财务费用有所提高。

　　2018年，公司财务费用53,824.44万元，较2017年增加21,535.43万元，增加66.70%，主要是因为随着公司经营规模的不断扩大，为满足项目的运作，公司有息负债规模增长，使得财务费用利息支出金额增加，导致财务费用有所提高。

　　（7）营业外收入分析

　　最近三年，发行人分别实现营业外收入2,004.84万元、1,087.36万元和5,289.84万元。2017年，公司营业外收入为1,087.36万元，较2016年减少917.48万元，降幅45.76%，主要是因为与2016年相比，没收定金及违约金收入大幅减少。2018年，公司营业外收入为5,289.84万元，较2017年增加4,202.48万元，增幅386.49%，主要系当期取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益。

　　（8）营业外支出分析

　　最近三年，发行人营业外支出分别为1,767.34万元、3,278.16万元和10,306.14万元。其中，最近三年，罚款及滞纳金支出分别为630.04万元、507.74万元和1,686.05万元，金额较低，不会对发行人本次债券产生重大影响。

　　单位：万元

　　■

　　（9）可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析

　　发行人实现本次公司债券发行以后，资产规模将进一步扩大，在行业内的竞争力将进一步增强。受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，发行人盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：

　　A、房地产行业的发展将对发行人的发展产生直接影响。发行人以房地产销售为最重要的收入来源，如果房地产市场转向低迷，销售价格下降、销售进度放慢，公司的经营业绩也会随之下降。

　　B、房地产行业依然是当前国家宏观调控的重点。国家通过房地产行业土地政策、金融政策、税收政策等对房地产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求进行调节，也会直接影响到公司的盈利水平。

　　C、由于发行人在签订销售合同，取得客户付款证明，房产完工并交付业主后才确认实现销售收入，因此，发行人销售收入的确认受交楼工作的影响较为明显。如果竣工交楼的手续办理或者计划安排出现问题，就可能造成短期内收入和利润的波动。

　　D、土地储备是影响房地产企业未来发展的重要因素。目前，发行人在北京、重庆、福州、西安等城市的在建、拟建项目的规划建筑面积超过1300万平方米，丰富的土地储备为公司持续快速发展提供了保障。但是，由于土地资源的稀缺性，以及“招拍挂”制度的全面实施，土地成本可能将不断增加，同时获取土地的难度增加，这将对公司未来的盈利水平和经营业绩的稳定性造成影响。

　　E、相关行业的发展状况对发行人的经营业绩也会产生直接影响。房地产企业对钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求，房地产开发过程中的设计、施工、销售代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位，原材料价格和相关行业报酬水平的波动也会造成发行人业绩的波动。

　　（二）房地产业务非一二线城市占比情况

　　根据上海证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，房地产业务非一二线城市占比=最近一年末涉及非一二线城市房地产业务的存货、投资性房地产和无形资产的账面余额/最近一年末涉及房地产业务的存货、投资性房地产和无形资产的账面余额。

　　表4-41项目所在城市等级划分一览表

　　■

　　1、最近一年末涉及非一二线城市房地产存货情况

　　发行人存货分类为开发成本、开发产品、周转材料及其他，其中，涉及房地产业务的存货包括开发成本及开发产品。2018年12月31日，发行人存货账面余额合计747.58亿元，涉及房地产业务的存货账面余额为747.49亿元。其中，分布于一线城市存货账面余额为59.55亿元、二线城市存货账面余额631.95亿元，三线城市（非一、二线城市）存货账面余额为55.99亿元。

　　表4-42 2018年12月31日存货分类明细表

　　单位：万元

　　■

　　表4-43存货按城市等级划分项目分布情况

　　单位：万元

　　■

　　■

　　（2）最近一年末涉及非一二线城市房地产投资性房地产情况

　　发行人投资性房地产包括房屋、建筑物及在建工程，全部涉及房地产业务。最近一年末，发行人投资性房地产账面余额合计101.16亿元，全部投资性房地产项目均分布于一、二线城市，无涉及非一、二线城市投资性房地产情况。

　　表4-44投资性房地产按城市等级划分项目分布情况

　　单位：万元

　　■

　　（3）最近一年末涉及非一二线城市房地产无形资产情况

　　发行人无形资产分类为软件及土地使用权，其中，涉及房地产业务的无形资产为土地使用权。截至2018年12月31日，发行人无形资产账面余额为1.65亿元，土地使用权账面余额为1.32亿元，其中，分布在一、二线城市的土地使用权账面余额为1.14亿元，分布在非一、二线城市的土地使用权账面余额为0.18亿元。

　　表4-45土地使用权按城市等级划分项目分布情况

　　单位：万元

　　■

　　综上，根据公式：房地产业务非一、二线城市占比=最近一年末涉及非一、二线城市房地产业务的存货、投资性房地产和无形资产的账面余额/最近一年末涉及房地产业务的存货、投资性房地产和无形资产的账面余额，可计算出房地产业务非一二线城市占比为（55.99+0.18）/（747.49+101.16+1.32）=6.61%，不超过50%。

　　（三）发行人未来业务发展目标

　　发行人的发展战略为致力于实现稳健和可持续性的增长，巩固公司作为全国性房地产开发商的地位，为股东创造价值。

　　随着调控政策的更加严厉以及市场竞争的更加白热化，发行人将按照“十二五”规划目标和资本市场要求，全面推进各方面工作。发行人短期总体发展思路主要包括：坚持创新变革；坚持与标杆企业开展战略合作；坚持稳健经营；坚持加快项目周转。在继续推进全国布局的同时把握新型城镇化发展趋势，立足现已进入的重庆、西安、北京、上海城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展。

　　六、本期发行后公司资产负债结构变化

　　1、相关财务数据模拟调整的基准日为2018年12月31日；

　　2、假设本期债券的募集资金净额为20亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；

　　3、假设本期债券募集资金净额20亿元计入2018年12月31日的资产负债表；

　　4、本期债券募集资金净额20亿元，全部用于偿还公司有息债务（全部系公司已发行的公司债券）。

　　基于上述假设，本期债券发行对发行人合并资产负债结构的影响如下表所示：

　　表4-46本期债券发行对发行人合并资产负债结构的影响

　　单位：万元

　　■

　　七、重大或有事项或承诺事项

　　资产负债表日后事项

　　截至财务报告日，发行人不存在其他应披露的资产负债表日后事项。

　　或有事项

　　1、发行人为商品房承购人向银行提供抵押借款担保的情况如下：

　　本公司房地产业务按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押借款担保，担保类型为阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋产权证及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2018年12月31日止，本公司承担上述阶段性担保金额为1,742,780.49万元。

　　2、发行人为关联方提供担保情况

　　发行人为关联方提供担保情况见募集说明书第五节“发行人基本情况”中“十二、发行人的关联方和关联交易情况”。

　　3、截至2018年12月31日，发行人为合并范围内子公司提供担保情况

　　表4-47发行人为合并范围内子公司提供担保情况

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　　■

　　■

　　■

　　4、发行人作为北京金辉锦江物业ABS资产支持专项计划差额支付承诺人、成本负担承诺人。自专项计划设立日起（含该日）至优先级资产支持证券本金和预期收益清偿完毕之日，作为差额支付承诺人承担的义务：若基础资产产生的现金流不足以覆盖优先级资产支持证券的本息时，则差额支付承诺人将提供差额支付以保证优先级资产支持证券的兑付、作为成本负担承诺人的义务对北京金辉锦江物业服务有限公司日常的成本支出提供补足等。

　　5、发行人作为购房尾款资产支持专项计划差额支付承诺人。自专项计划设立日起（含该日）至优先级资产支持证券本金和预期收益清偿完毕之日，作为差额支付承诺人承担的义务：对专项计划资金不足以支付专项计划费用、优先级资产支持证券的各期预期收益和全部未偿本金余额的差额部分承担无条件、不可撤销的不足义务。

　　截至2018年12月末，除上述事项外，发行人不存在其他应披露重大或有事项。

　　（三）未决诉讼、仲裁事项

　　2016年，子公司福州金辉置业有限公司与泉州市亿民建设发展有限公司、何丹萍三方就四宗国有土地使用权合作事宜签订《合同书》及《（合同书）之补充协议》。合同签署后，福州金辉置业按约定履行了相应的付款义务，先后将共计9.4亿交易价款支付至双方共管账户。其后泉州亿民与何丹萍向福州金辉置业申请并动用其中3.4亿资金。后续泉州亿民以各种理由不履行合同书及补充协议，并在收到《关于要求归还挪用款项的通知》后仍占用共管账户资金3.4亿元。

　　2018年5月25日，福州金辉置业向福建省高级人民法院起诉泉州亿民、何丹萍提起诉讼，案件受理号：（2018）闽民初44号，诉讼请求为要求被告退还占用共管资金3.4亿元至共管账户、承担延迟退还占用资金的违约金2.123亿元（暂计算至2018年5月24日），并自2018年5月25日起按每日1.5％。承担违约金至实际退还资金之日及案件全部诉讼费用。

　　2018年5月14日，泉州市亿民建设发展有限公司向福建省高级人民法院提起诉讼，诉讼请求为福州金辉置业有限公司与泉州市亿民建设发展有限公司、何丹萍于2016年2月25日签订的国有土地使用权转让合同及其补充协议无效。

　　截至报告日，上述诉讼事项尚在进行中。

　　截至2018年12月31日，除上述事项外，发行人不存在其他应披露重大或有事项。

　　（四）承诺事项

　　1、购买土地使用权

　　表4-48发行人购买土地使用权情况

　　单位：万元

　　■

　　截至2018年12月31日，公司不存在其他应披露的重要承诺事项。

　　八、资产抵押、质押和其他限制用途安排

　　截至2018年12月31日，发行人所有权受限资产主要系为金融机构借款而设定的担保资产，包括货币资金、存货、无形资产和投资性房地产等，具体情况如下：

　　表4-49截至2018年12月31日发行人所有权受限资产情况

　　单位：万元

　　■

　　截至2018年12月31日，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。

　　第五节　募集资金运用

　　一、募集资金运用计划

　　本期债券募集资金不超过20亿元，扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司有息债务。

　　预计偿还的公司有息债务全部系公司已发行的公司债券，具体明细如下所示：

　　单位：万元

　　■

　　对于行权回售、到期时间或付息时间早于本期债券发行时间的债券，发行人将自筹资金偿还到期或回售债券本息，待本期债券发行完毕、募集资金到账后，以募集资金置换已使用自筹资金。

　　发行人已自筹资金7.5亿元偿还2019年4月25日回售的金辉集团股份有限公司公开发行2016年公司债券(第三期)（“16金辉03”）的本金，待本期债券发行完毕、募集资金到账后，以募集资金置换已使用自筹资金。

　　发行人已自筹资金6亿元偿还2019年5月5日到期的金辉集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第一期)（“16金辉04”）的本金，待本期债券发行完毕、募集资金到账后，以募集资金置换已使用自筹资金。

　　因本期债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，待本次债券发行完毕、募集资金到账后，本公司将根据本次债券募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要，在上表所列明细范围内确定具体偿债计划。

　　在有息债务偿付日前，发行人可以在不影响偿债计划的前提下，根据公司财务管理制度，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超过12个月）。发行人承诺在拟偿还债务到期之前，将用于补充流动资金的募集资金归还至募集资金专项账户。

　　二、本期募集资金运用对发行人财务状况的影响

　　以2018年12月31日发行人财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并财务报表的资产负债率不变；合并财务报表的非流动负债占负债总额的比例由28.35%上升至30.25%；合并财务报表的流动比率由1.40上升至1.44，发行人债务结构趋于合理，有利于公司中长期资金的统筹安排。

　　三、募集资金及偿债保障金专项账户管理安排

　　发行人按照《管理办法》的相关要求，设立了本次公司债券募集资金及偿债保障金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。发行人将在每年的财务预算中安排本次债券本息支付的资金。在本次债券项下各期债券的付息日2个交易日前，发行人将应付利息全额存入偿债保障金专户，在本次债券项下各期债券的本金到期日2个交易日前，发行人应将应偿付或可能偿付的存续债券本息全额存入偿债保障金专户。若专项偿债账户的资金未能按时到位，发行人将按《债券受托管理协议》及相关规定进行信息披露。

　　募集资金专项账户：

　　中国银行福州市分行营业部

　　账户名称：金辉集团股份有限公司

　　开户银行：中国银行福州市分行营业部

　　银行账户：420877039820

　　偿债资金专项账户：

　　账户名称：金辉集团股份有限公司

　　开户银行：中国银行福州市分行营业部

　　银行账户：420877039820

　　四、前次公司发行公司债券的募集资金使用情况

　　截至募集说明书签署日，发行人前次公司债券募集资金使用情况具体如下：

　　■

　　截至募集说明书签署日，发行人前次公司债券募集资金已全部使用完毕，上述公司债券募集资金使用情况与债券募集说明书约定的用途一致。

　　第六节　备查文件

　　一、 备查文件内容

　　募集说明书的备查文件如下：

　　1、金辉集团股份有限公司2016年、2017年及2018年经审计的财务报告；

　　2、中泰证券股份有限公司关于金辉集团股份有限公司面向合格投资者公开发行2018年公司债券的核查意见；

　　3、北京德恒律师事务所关于金辉集团股份有限公司面向合格投资者公开发行2018年公司债券的法律意见书；

　　4、金辉集团股份有限公司面向合格投资者公开发行2019年公司债券债券受托管理协议；

　　5、金辉集团股份有限公司面向合格投资者公开发行2019年公司债券债券持有人会议规则；

　　6、中国证监会对本次债券核准文件。

　　7、本期债券的评级报告

　　8、本期债券募集说明书

　　9、本期债券募集说明书摘要

　　在本期债券发行期内，投资者可以至发行人和主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件。

　　二、备查文件查阅地点

　　在本期债券发行期内，投资者可以至本发行人及主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件。

　　三、备查文件查阅时间

　　本期债券发行期间，每日9:00—11:30，14:00—17:00（非交易日除外）。

　　金辉集团股份有限公司

　　2019年5月20日