第A20版:信息披露 上一版  下一版
 
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2019年05月20日 星期一 上一期  下一期
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  单位:万元

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  发行人关联方的资金主要是与合营公司和参股公司的资金往来,此部分资金属于合营公司和参股公司的盈余资金上拨发行人资金池进行统一管理,在合营公司和参股公司有资金需求时,再下拨给相应公司。

  8、规范关联交易的措施

  为进一步加强公司的关联交易管理,保证公司与关联方之间订立的关联交易合同符合公平、公开、公允的原则,确保公司关联交易行为不损害公司和股东的利益,发行人建立起了一系列有效规范关联交易的管理控制措施,具体见募集说明书“第五节 发行人基本情况”中“八、发行人内部控制制度情况”。

  十三、信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排

  (一)发行人信息披露事务的制度安排

  发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司章程》等有关规定,规范信息披露行为,管理信息披露事务,保护投资者合法权益。同时,发行人还制定了《金辉集团股份有限公司公司债券信息披露管理及投资者关系管理制度》。

  发行人相关制度规定,公司董事会负责公司信息披露制度的实施,常设机构为董事会办公室,履行以下相关职责:

  1、负责公司信息披露事务管理,准备证券交易所要求的信息披露文件,保证公司信息披露程序符合有关规则和要求;

  2、负责与证券交易所的联系,反馈证券交易所对所披露信息的审核意见或要求,组织信息披露相关当事人的回复工作;

  3、负责汇总各部门和子公司的重大事项报告,收集相关资料,将应予披露的信息报告董事会,重大事项具体包括:

  (1)发行人经营方针、经营范围或者生产经营外部条件等发生重大变化;

  (2)发行人主要资产被查封、扣押、冻结;

  (3)发行人出售、转让主要资产或发生重大资产重组;

  (4)发行人放弃债权、财产或其他导致发行人发生超过上年末净资产10%的重大损失;

  (5)发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的20%;

  (6)发行人发生未能清偿到期债务的违约情况;

  (7)发行人涉及重大诉讼、仲裁事项,受到重大行政处罚、行政监管措施或自律组织纪律处分;

  (8)发行人减资、合并、分立、解散、申请破产或依法进入破产程序;

  (9)发行人或其董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪或重大违法失信、无法履行职责或者发生重大变动;

  (10)发行人控股股东或者实际控制人涉嫌犯罪被立案调查或者发生变更;

  (11)发行人发生可能导致不符合债券上市条件的重大变化;

  (12)发行人主体或债券信用评级发生变化;

  (13)保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化;

  (14)发行人拟变更募集说明书的约定;

  (15)发行人不能按期支付本息;

  (16)本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的;

  (17)其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项;

  (18)发生其他按照《公司债券临时报告信息披露格式指引》中要求对外公告的事项;

  (19)法律、行政法规、部门规章、规范性文件规定或中国证监会、上海证券交易所要求的其他事项。

  4、负责完成信息披露的申请和对外发布工作,并通过文件、网络等方式及时在公司内部传递;

  5、负责公司信息披露文件和资料的管理,妥善记录和保管董事、监事和高级管理人员履职情况;

  6、负责起草有关信息披露事务的管理制度、工作流程等;

  7、组织对公司董事、监事、高级管理人员等进行信息披露的业务培训。

  信息披露机构负责人职责如下:

  1、董事会秘书负责组织和协调公司信息披露事务,汇集公司应予披露的信息并报告董事会,持续关注媒体对公司的报道并主动求证报道的真实情况。

  2、董事会秘书有权参加股东大会、董事会会议、监事会会议和高级管理人员相关会议,有权了解公司的财务和经营情况,查阅涉及信息披露事宜的所有文件。

  3、董事会秘书负责办理公司信息对外公布等相关事宜。公司员工对于非公开披露的公司信息负有保密义务,在未对外公开披露前不得以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由总经理办执行,其它当事人在得到董事会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。总经理办根据规定对全公司范围需要披露的信息进行汇总,在该等信息未公开披露前,所有相关人员均应履行保密职责,凡违反信息披露要求的,对相关责任人给予批评、警告处罚,情节严重的给予行政和经济处分,并视情形追究法律责任。

  发行人建立了完善的定期报告披露制度。发行人将在每一会计年度结束之日起4个月内或每一会计年度的上半年结束之日起2个月内,分别披露上一年度经审计的年度报告和本年度中期报告。因故无法按时披露的,发行人将提前披露定期报告延期披露公告,说明延期披露的原因,以及是否存在影响债券偿付本息能力的情形和风险。

  (二)发行人投资者关系管理的制度安排

  发行人重视投资者关系管理,指定董事会办公室负责与投资者的沟通工作,认真对待顾客和投资者来访、咨询工作。顾客和投资者可以通过电话、电子邮件、访问发行人网站、直接到访发行人、参与发行人组织见面会等方式了解公司信息,及时了解公司的经营动态,通过互动加强对公司的理解和信任。

  第四节 财务会计信息

  一、发行人最近三年及一期财务报告的审计情况

  发行人2016年度、2017年度、2018年度财务报告已经致同会计师事务所审计,并出具了编号为“致同审字(2019)第350ZA0123号”的标准无保留意见审计报告。

  二、发行人最近三年比较式财务报表

  (一)重要会计政策及会计估计变更

  1、重要会计政策变更

  (1)2016年12月12日,财政部正式发布《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)的规定,对2016年5月1日之后发生的与增值税相关交易,按该规定调整。

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  (2)2017年12月25日,财政部发布《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2017〕30号)。针对2017年施行的《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》(财会[2017]13号)和《企业会计准则第16号——政府补助》(财会[2017]15号)的相关规定,对一般企业财务报表格式进行了修订。

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  (3)2017年5月,财政部修订了《企业会计准则第16号——政府补助》,本准则自2017年初起施行。本公司根据《企业会计准则第16号——政府补助》,自2017年1月1日起,本公司与企业日常活动相关的政府补助,计入其他收益;与企业日常活动无关的政府补助,计入营业外收入。本次会计政策变更对2017年度财务报表无影响。

  (4)2018年6月,根据财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),发行人对财务报表格式进行了以下修订:

  1)资产负债表

  将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”;

  将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”;

  将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”;

  将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”;

  将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目;

  将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”;

  将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。

  2)利润表

  从原“管理费用”中分拆出“研发费用”;

  在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目。

  3)股东权益变动表

  在“股东权益内部结转”行项目下,将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。

  发行人对可比期间的比较数据按照财会[2018]15号文进行调整,受影响的报表项目如下:

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  财务报表格式的修订对本集团的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益、期初未分配利润等无影响。

  2、重要会计估计变更

  报告期,本公司不存在重要会计估计变更事项。

  (二)发行人最近三年合并财务报表

  1、合并资产负债表

  表4-1发行人最近三年合并资产负债表

  单位:元

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  2、合并利润表

  表4-2发行人最近三年合并利润表

  单位:元

  ■

  3、合并现金流量表

  表4-3发行人最近三年合并现金流量表

  单位:元

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  (三)发行人最近三年母公司财务报表

  1、母公司资产负债表

  表4-4发行人最近三年母公司资产负债表

  单位:元

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  2、母公司利润表

  表4-5发行人最近三年母公司利润表

  单位:元

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  3、母公司现金流量表

  表4-6发行人最近三年母公司现金流量表

  单位:元

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  三、发行人合并报表范围和变化情况

  (一)发行人合并报表范围内子公司及共同经营公司情况

  截至2018年12月31日,发行人合并报表范围内子公司及共同经营公司共155家,发行人子公司及共同经营公司具体情况详见募集说明书“第五节发行人基本情况-五、发行人的组织结构和权益投资情况-(二)发行人合并范围内的子公司及共同经营公司情况”。

  (二)合并报表范围变动

  1、2018年合并报表范围变化情况

  (1)2018年因新设而纳入合并报表的子公司

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  (2)2018年因收购或增资而纳入合并报表的子公司

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  (3)外部单位增资导致合并范围减少情况

  2018年子公司福清金辉房地产开发有限公司与福州市乾茂投资有限公司和福建三木置业集团有限公司签订《关于福清市2017-10号地块项目合作协议书》,协议约定福清金森缘房地产有限公司增加注册资本至5000万元,增资后本公司持有福清金森缘房地产有限公司33.34%股权。根据协议约定,董事会成员共计九人,福清金辉房地产开发有限公司三名董事、福州市乾茂投资有限公司一名董事、福建三木置业集团有限公司五名董事,董事会职权范围内的事项需经过过半数董事同意后形成有效决议,本公司丧失对福清金森缘房地产有限公司的控制权。

  (4)吸收合并子公司导致合并范围减少情况

  无。

  2、2017年合并报表范围变化情况

  (1)2017年因新设而纳入合并报表的子公司

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  (2)2017年因收购或增资而纳入合并报表的子公司

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  (3)2017年因外部单位增资导致合并范围减少情况

  无。

  (4)2017年因吸收合并子公司导致合并范围减少情况

  无。

  3、2016年合并报表范围变化情况

  (1)2016年因新设而纳入合并报表的子公司

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  (2)2016年因收购或增资而纳入合并报表的子公司

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  (3)2016年因外部单位增资导致合并范围减少情况

  2016年1月,公司子公司上海融辉居业地产有限公司和禹洲地产(泉州)有限公司分别向子公司南京乾景房地产开发有限公司增资200万元和6,800万元,增资后公司持有南京乾景房地产开发有限公司60%股权。南京乾景房地产开发有限公司的工商营业执照已于2016年3月8日完成变更手续。根据双方签订《关于南京市NO.2015G57地块的经营合作协议》的规定,公司董事会成员为三人,其中上海融辉居业地产有限公司一名董事,禹洲地产(泉州)有限公司二名董事,董事会决议需经全体董事通过方为有效,公司丧失对南京乾景房地产开发有限公司的控制权,不再纳入合并范围。

  (4)2016年因吸收合并子公司导致合并范围减少情况

  无。

  四、最近三年主要财务指标

  (一)发行人最近三年主要财务指标

  表4-7最近三年发行人主要财务指标

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  (二)上述财务指标的计算方法

  上述指标均依据比较式合并报表计算。各指标的具体计算公式如下:

  流动比率=流动资产/流动负债;

  速动比率=(流动资产-存货)/流动负债;

  资产负债率=负债合计/资产总计;

  债务资本比率=全部有息债务/(全部有息债务+所有者权益);

  营业毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入;

  平均总资产报酬率=(利润总额+计入财务费用的利息支出)/总资产平均余额;

  净资产收益率=净利润/净资产平均余额;

  平均总资产回报率=净利润/总资产平均余额;

  加权平均净资产收益率=P/(E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0),其中,P分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润;NP为归属于公司普通股股东的净利润;E0为归属于公司普通股股东的期初净资产;Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产;Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产;M0为报告期月份数;Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数;Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数;Ek为因其他交易或事项引起的净资产增减变动;Mk为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数;

  EBIT=利润总额+计入财务费用的利息支出;

  EBIT利息保障倍数=EBIT/(财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出);

  EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销;

  EBITDA全部债务比=EBITDA/全部有息债务;

  EBITDA利息保障倍数=EBITDA/(财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出);

  应收账款周转率=营业收入/[(应收账款期初初账面余额+应收账款期末账面余额)/2];

  存货周转率=营业成本/[(存货期初账面余额+存货期末账面余额)/2];

  总资产周转率=营业收入/资产总计平均余额;

  如无特别说明,本节中出现的财务指标均依据上述公式计算。

  五、管理层讨论与分析

  公司以“全国布局、区域聚焦、城市领先”的战略发展方针,布局西南、长三角、西北、华南、华东、环渤海六大区域,开发足迹遍及北京、上海、天津、重庆、福州、福清、西安、杭州、合肥、沈阳、南京、苏州、成都、石家庄、扬州、无锡、盐城、淮安、连云港、武汉、长沙、郑州、镇江、惠州等近30座核心城市,努力打造符合现代都市人需求生活方式的产品。

  发行人管理层结合最近三年的财务报表,对资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析。

  最近三年发行人合并报表分析

  1、资产结构分析

  最近三年,发行人资产构成情况如下表所示:

  表4-8最近三年发行人资产构成情况

  单位:万元、%

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  最近三年末,随着发行人各项业务发展,其资产规模持续稳定增长。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人资产总额分别为5,675,302.96万元、8,635,463.12万元和12,342,894.40万元。发行人主营业务为房地产开发与经营和持有型物业经营等,因此发行人资产以货币资金、存货、投资性房地产为主。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人流动资产占总资产的比例分别为79.44%、82.42%和85.86%,占比有所上升。

  发行人各主要资产科目具体情况如下:

  (1)货币资金

  发行人为维持日常的经营活动,始终保持一定规模的货币资金,包括现金和银行存款等。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人货币资金期末余额分别为630,883.31万元、610,488.48万元和1,460,453.53万元,占总资产的比例分别为11.12%、7.07%和11.83%,占流动资产的比例分别为13.99%、8.58%和13.78%。2017年末,公司货币资金余额比2016年末减少20,394.83万元,降幅3.23%,变动幅度不大。2018年末,公司货币资金余额较2017年末增加849,965.05万元,增幅139.23%,主要系公司各地楼盘销售状况较好,销售回款持续增加,同时2018年拿地速度有所趋缓所致。

  (2)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

  2016年末、2017年末和2018年末,公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产分别为0.00万元、0.00万元和117,998.07万元,占资产总额的比重分别为0.00%、0.00%和0.96%。2018年,公司新增以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,主要系发行人子公司北京北建物流本期购买定向资产管理计划余额66,108.73万元,购买平安信托强债四号单一资金信托余额51,787.35万元;北京融辉置业有限公司本期购买平安信托强债四号单一资金信托余额101.98万元。发行人子公司持有上述金融资产旨在近期内出售赚取短期收益。

  (3)应收票据及应收账款

  发行人应收票据及应收账款主要为房屋的销售分期款。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人应收票据及应收账款面价值分别为12,845.66万元、12,060.33万元和16,915.86万元,占总资产的比例分别为0.23%、0.14%和0.14%,占流动资产的比例分别为0.28%、0.17%和0.16%。总体来看,发行人应收票据及应收账款占总资产和流动资产的比例均很小。2017年末,发行人应收票据及应收账款较2016年末减少785.33万元,降幅6.11%,变化幅度不大。2018年末,发行人应收票据及应收账款较2017年末增加4,855.53万元,增幅40.26%,主要系本期销售规模扩大导致银行按揭规模增加。

  (4)预付款项

  截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人预付款项期末余额分别为87,420.88万元、433,429.03万元和100,126.31万元,占总资产的比例分别为1.54%、5.02%和0.81%,占流动资产的比例分别为1.94%、6.09%和0.94%。2017年末,公司预付土地款项余额414,471.41万元,较2016年末增加337,848.04万元,增幅440.92%,主要系2017年公司新取得福清10号地和15号地支付土地款59,600.00万元、武汉(2017)116号地块支付土地款94,580.00万元以及杭州临平翁梅项目支付土地款122,225.00万元。截至2017年末,上述土地尚未完成交付手续,不满足存货确认条件,故在预付账款科目核算。2018年末,发行人预付账款较2017年末减少333,302.72万元,下降76.90%,主要系发行人部分土地取得权属证明,预付土地款转入存货所致。

  最近三年末,发行人预付款项账龄结构如下表所示:

  表4-9最近三年末发行人预付款项账龄结构

  单位:万元、%

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  (5)其他应收款

  发行人其他应收款主要为应收关联方款项、应收押金和保证金等。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人其他应收款账面价值分别为500,145.97万元、967,997.38万元和1,203,905.32万元,占总资产的比例分别为8.81%、11.21%和9.75%,占流动资产的比例分别为11.09%、13.60%和11.36%。报告期内,发行人其他应收款账面价值波动较大。2017年末,公司其他应收款账面余额971,230.20万元,较2016年末增加468,035.58万元,增幅93.01%。主要系公司于当年继续扩大采用合营、联营的方式获取地产项目的开发,使得当年为合营、联营企业按照持股比例提供股东借款也同步有所增加所致(其他股东亦均按照各自持股比例向各企业提供借款),其中对福州金辉融欣房地产有限公司提供股东借款余额144,863.93万元,对苏州辉耀弘阳置业有限公司提供股东借款余额87,816.09万元,对杭州鑫建辉提供股东借款余额74,815.06万元,对佛山市启辉房地产有限公司提供股东借款余额68,979.70万元。2018年末,公司其他应收款账面余额1,203,905.32万元,较2017年末增加235,907.94万元,增幅24.37%,主要系公司采用合营、联营的方式获取地产项目增加,使得当年为合营、联营企业按照持股比例提供股东借款也同步有所增加所致(其他股东亦均按照各自持股比例向各企业提供借款)。

  截至2018年12月31日,发行人其他应收款欠款方前五名单位情况如下表所示:

  表4-10截至2018年12月31日发行人其他应收款欠款方前五名单位情况

  单位:万元

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  发行人以其他应收款是否被用于与其主营业务相关用途为划分其他应收款是否为经营性其他应收款的标准,以相关业务实质、合同协议及其他凭证约定的用途来作为认定依据。

  报告期内,发行人其他应收款项按照性质分为押金和保证金、关联方往来及其他往来款三类。押金和保证金系发行人先行缴纳给国土局、财政局、电力公司、农民工权益办公室、公积金中心、担保公司等机构的拍地保证金、押金等,均为发行人房地产业务经营过程中必要的支出款项,认定为经营性其他应收款项。关联方往来款系发行人作为股东对于参股的合营公司、联营公司等关联公司的股东借款,借款用途为关联公司用于土地购置及房地产前期开发,属于房地产经营业务相关资金拆出,认定为经营性其他应收款项。其他往来款主要系工程往来款、应收代垫款项、代付员工社保、员工备用金等,属于房地产业务经营过程中必要的支出款项,认定为经营性其他应收款项。经核查,报告期内发行人不存在非经营性其他应收款,发行人其他应收款性质均为经营性其他应收款。报告期内,发行人其他应收款余额按类型分类具体如下:

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  (6)存货

  发行人存货按房地产开发产品、非房地产开发产品分类。房地产开发产品包括开发成本、开发产品。非房地产开发产品为库存商品、工程施工、周转材料等。发行人存货盘存制度采用永续盘存制。

  资产负债表日,存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备,资产负债表日,以前减记存货价值的影响因素已经消失的,存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

  设置“存货跌价准备”科目核算,跌价损失计入“资产减值损失-存货减值损失”。

  当期应计提的存货跌价准备=(存货成本-可变现净值)-存货跌价准备已有贷方余额

  结果为正数,即为当期补提;负数应在已计提的存货跌价准备范围内转回。

  存货跌价准备的计提,具体会计分录如下:

  借:资产减值损失-存货减值损失

  贷:存货跌价准备

  存货跌价准备的转回,具体会计分录如下:

  借:存货跌价准备

  贷:资产减值损失-存货减值损失

  报告期内,存货减值测试的具体方法和频率具体如下:

  ①判断持有的存货是否存在减值迹象

  公司在资产负债日判断存货是否存在减值的迹象,具体包括:

  A.签约的存货销售价格低于预期,项目预计毛利率较低;

  B.项目规划发生重大变更,或预期市场价格发生较大变动,项目预计毛利率较低;

  C.评估师在资产负债表日对存货的评估值低于账面价值。

  ②对期末存在减值迹象的存货进行减值测试。

  公司按项目分开发成本和开发产品分别进行减值测试。

  A.开发成本的减值测试

  a.由于开发成本项目尚未完工,开发成本无法具体准确分摊到各业态中,公司将项目开发成本作为整体进行减值测试;

  b.测算开发项目后续预计成本费用:公司根据项目目标总成本及已发生的项目成本测算达到竣工状态的预计成本;根据项目未售部分预计收入及平均销售费用率测算项目预计销售费用;根据项目所处的地区的流转税税率和预计土地增值税税率测算项目预计税费。开发项目后续预计成本费用=达到竣工状态的预计成本+预计销售费用+预计税费;

  c.测算开发成本项目的预计销售收入,开发项目的预计销售收入=项目已预售部分收入+开发项目各业态剩余未售面积×各业态预计售价,其中未售部分预计售价公司参考项目在接近报告期末签约的价格和报告期末项目周边同类型房地产的公开成交售价,结合销售计划以及未来市场价格波动的判断,预估剩余未售部分的预计售价;

  d.将项目的预计销售收入减后续预计成本费用的余额与开发成本的账面价值进行比较,对余额低于开发成本账面价值的部分,计提存货跌价准备。

  B.开发产品的减值测试

  a.由于开发产品已分业态结转成本,因此公司分项目分业态(即区分商业、别墅、住宅、车库等),测算项目各业态开发产品的减值情况;

  b.项目各业态的后续预计总成本、项目各业态的预计销售收入的测算方法与开发成本相同;

  c.将项目各业态的预计销售收入减后续预计成本费用的余额与各业态开发产品的账面价值进行比较,对余额低于开发成本账面价值的部分,计提存货跌价准备。

  ③存货减值测试的频率

  公司在报告期各期期末对存货进行减值测试,根据存货减值测试的结果对存货跌价准备进行会计处理。

  最近三年末,发行人房地产开发业务保持了较好的发展势头。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人存货账面价值分别为3,188,807.34万元、4,959,821.01万元和7,455,243.42万元,占总资产的比例分别为56.19%、57.44%和60.40%,占流动资产的比例分别为70.73%、69.69%和70.35%。2017年末,公司存货账面价值4,959,821.01万元,较2016年末增加1,771,013.68万元,增长55.54%,主要系公司2017年度拓展土地储备增加,同时完成句容恭华房地产开发有限公司等七家子公司收购,合并范围增加使得存货余额增加。2018年末,公司存货账面价值7,455,243.42万元,较2017年末增加2,495,422.41万元,增长50.31%,主要系公司进一步拓展土地储备,新增合肥碧合地产-都荟上城、武汉金辉融宇-金辉优步湖畔、仁寿金辉耀城-仁寿优步花园、陕西枫泓地产-泾河小镇·卢卡项目等以及本期持续的工程投入导致存货账面余额增加。

  最近三年末,发行人存货分类情况如下表所示:

  表4-11最近三年末发行人存货分类情况

  单位:万元

  ■

  截至2018年末,发行人开发成本和开发产品的具体项目构成如下表所示:

  表4-12截至2018年末发行人开发成本具体项目情况

  单位:万元

  ■

  ■

  表4-13截至2018年末发行人开发产品具体项目情况

  单位:万元

  ■

  ■

  截至2018年末,发行人已完工的存货的去化情况详见募集说明书“第五节发行人基本情况-十、发行人主要业务情况-(四)主营业务情况-1、发行人主营业务总体经营情况-(7)发行人房地产项目去化情况”。

  发行人已完工项目的去化状况良好,总体的去化水平在90%以上。

  截至2018年末,发行人在建的存货的去化情况详见募集说明书“第五节发行人基本情况-十、发行人主要业务情况-(四)主营业务情况-1、发行人主营业务总体经营情况-(7)发行人房地产项目去化情况”。

  从在建项目的去化速度来看,发行人平均的去化水平约为90%。去化率较低的项目主要为取得预售许可证的时间较短,导致去化率较低。

  整体来看,发行人的存货去化率较快,整体去化速度较高。目前存货所在城市主要为一二线城市,所在的三线城市为经济较为发达的城市,购买力较强。

  从目前来看,发行人的存货去化率处于比较合理的水平。发行人对于出现减值迹象的存货也计提了较为充分的存货跌价准备,发行人存货区域集中度较小,盈利能力能够维持在较好的水平。

  (7)其他流动资产

  发行人其他流动资产主要包括预缴各项税费、理财产品和待抵扣进项税等。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人其他流动资产期末账面价值分别为88,294.60万元、133,604.29万元和243,442.80万元,占总资产的比例分别为1.56%、1.55%和1.97%,占流动资产的比例分别为1.96%、1.88%和2.30%。2017年末,公司其他流动资产133,604.29万元,比2016年末增加45,309.69万元,增幅51.32%,主要系因为公司销售回款增加,使得预缴各项税费增加,且“营改增”实施以后导致的待抵扣进行税额增加。2018年末,公司其他流动资产243,442.80万元,比2017年末增加109,838.51万元,增幅82.21%,主要系因为公司销售回款增加,使得预缴各项税费增加所致。

  最近三年末,发行人其他流动资产构成情况如下表所示:

  表4-14最近三年末发行人其他流动资产构成情况

  单位:万元

  ■

  (8)可供出售金融资产

  截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人可供出售金融资产期末余额分别为3,322.22万元、3,322.22万元和5,334.22万元,占总资产的比例分别为0.06%、0.04%和0.04%,占非流动资产的比例分别为0.28%、0.22%和0.31%。截至2017年末,发行人持有的可供出售金融资产较2016年12月31日未发生变动,均为对开元城市发展(深圳)投资基金企业(有限合伙)的投资。截至2018年末,发行人持有的可供出售金融资产较2017年12月31日增加2,012.00万元,增幅60.56%,主要系新增投资单位广州金富城发股权投资基金合伙企业(有限合伙)。

  (9)长期股权投资

  截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人长期股权投资期末账面价值分别为116,924.61万元、325,907.57万元和302,168.20万元,占总资产的比例分别为2.06%、3.77%和2.45%,占非流动资产的比例分别为10.02%、21.47%和17.32%。2017年末,公司长期股权投资账面价值325,907.57万元,较2016年末增加208,982.96万元,增幅178.73%。主要系因为2017年公司新增12家合营企业、7家联营企业。2018年末,公司长期股权投资账面价值302,168.20万元,较2017年末减少23,739.37万元,降幅7.28%,主要系公司对苏州金辉华园置业有限公司进行减资,苏州金辉华园置业有限公司和苏州金辉新园置业有限公司分配股利,以及公司转让太仓辉盛房地产开发有限公司部分股权所致。

  最近三年末,发行人长期股权投资构成情况如下表所示:

  表4-15最近三年末发行人长期股权投资构成情况

  单位:万元

  ■

  (10)投资性房地产

  发行人投资性房地产按照成本进行初始计量,按照公允价值进行后续计量。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人投资性房地产账面价值分别为811,462.04万元、894,763.88万元和1,011,635.14万元,占总资产的比例分别为14.30%、10.36%和8.20%,占非流动资产的比例分别为69.54%、58.94%和57.98%。2017年末,发行人投资性房地产较2016年末增加83,301.84万元,增幅10.27%,变化较小。2018年末,发行人投资性房地产较2017年末增加116,871.26万元,增幅13.06%,变化幅度较小。

  表4-16最近三年末发行人投资性房地产构成情况

  单位:万元

  ■

  发行人每年对房地产公允价值进行核算,对投资性房地产公允价值采用的是市场法、假设开发法和收益法综合进行评估测算。对于评估基准日已完成投入使用的金辉集团的福州金辉大厦、重庆长江公司的重庆金辉广场和西安金辉居业的西安金辉大厦采用市场法进行评估;对于评估基准日已出租的幼儿园会所采用收益法进行评估;对于基准日尚未完工的投资性房地产采用假设开发法进行评估。发行人聘请了具有证券、期货相关评估业务资质(证书编号:0100020009)的北京中同华资产评估有限公司进行了投资性房地产的评估,并且出具了相应的评估报告。报告期各期末,公司的投资性房地产公允价值持续上升,主要是因为随着近几年房地产市场租金和市场售价的不断提高,资产的公允价值不断上涨所致。报告期内,公司不存在投资性房地产转换或改变计量模式的情况。

  (11)固定资产

  作为房地产开发企业,发行人资产主要由存货、货币资金等流动资产构成,固定资产账面价值占总资产的比例较小。发行人固定资产主要包括少量房产、设备等,账面价值基本保持稳定。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人固定资产账面价值分别为44,229.98万元、44,368.50万元和39,311.80万元,占总资产的比例分别为0.78%、0.51%和0.32%,占非流动资产的比例分别为3.79%、2.92%和2.25%。

  (12)递延所得税资产

  截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人递延所得税资产期末余额分别为79,631.20万元、112,782.92万元和217,771.50万元,占总资产的比例分别为1.40%、1.31%和1.76%,占非流动资产的比例分别为6.82%、7.43%和12.48%。最近三年末,发行人递延所得税资产规模基本保持稳定。2018年末,发行人递延所得税资产较2017年末增加104,988.58万元,增幅93.09%,主要系预收房款预计毛利形成的递延所得税资产增加。

  2、负债结构分析

  最近三年末,发行人负债构成情况如下表所示:

  表4-17最近三年末发行人负债构成情况

  单位:万元、%

  ■

  最近三年末,发行人负债规模基本保持稳定。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,发行人负债总额分别为4,551,438.52万元、7,181,997.05万元和10,547,814.69万元。

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