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2019年05月20日 星期一 上一期  下一期
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  目前,房地产企业正利用资本市场,从通过开发、建设、销售获取利润的传统行业运营模式转向“轻资产、重运营”的创新运营模式。现阶段,房地产企业可以通过“小股操盘”、合作开发的模式,利用自身品牌和建设管理能力的输出获取收益。同时,部分房地产企业对自身业务也开始实行转型,从单纯的开发商转变为综合社区服务提供商,利用互联网平台,为住户提供综合的社区服务。房地产企业自身还通过设立房地产投资基金,在资本市场上募资,利用自身在房地产行业的优势,对市场上的优质项目进行投资以获取投资收益。未来,随着房地产行业及房地产金融的不断发展,房地产企业的投融资模式及运营模式将进一步多元化、个性化、定制化,与资本市场的结合更加紧密。

  (四)发行人主营业务情况

  1、发行人主营业务总体经营情况

  发行人的主营业务为房地产开发与经营和持有型物业经营等。

  (1)主营业务收入分业务类别构成情况

  最近三年,发行人主营业务收入分业务类别构成情况如下表所示:

  表3-18最近三年发行人主营业务收入分业务类别构成情况

  单位:万元、%

  ■

  (2)房地产销售业务分地区构 成情况

  最近三年,发行人房地产销售业务收入分地区构成情况如下表所示:

  表3-19最近三年发行人房地产销售业务收入分地区构成情况

  单位:万元、%

  ■

  表3-20最近三年发行人房地产销售业务成本分地区构成情况

  单位:万元、%

  ■

  最近三年,发行人房地产销售业务毛利润分地区构成情况如下表所示:

  表3-21最近三年发行人房地产销售业务毛利润分地区构成情况

  单位:万元、%

  ■

  最近三年,发行人房地产销售业务毛利率分地区构成情况如下表所示:

  表3-22最近三年发行人房地产销售业务毛利率分地区构成情况

  ■

  (3)房地产开发经营整体情况

  最近三年,发行人房地产开发经营情况如下表所示:

  表3-23最近三年发行人房地产开发经营情况

  单位:万平方米、亿元

  ■

  注:销售面积含车库销售面积。

  近年来尽管宏观经济运行复杂多变,房地产调控政策总体趋紧,但是发行人通过实施积极灵活的定价策略,优化项目营销推广策略,合理安排销售节奏,实现销售面积快速增长。

  最近三年,发行人签约销售面积分别为187.03万平方米、204.14万平方米和289.90万平方米;分别实现签约销售金额181.98亿元、233.76亿元和364.11亿元。同时,发行人采取了多种手段,优化和控制开发成本,提高运作水平。在工程建设方面,发行人不断加大成本控制力度,完善工程招标采购和材料设备集中采购,加强工程质量管理。在计划执行方面,加强组织领导,落实经营责任制,同时严格执行绩效考核指标。最近三年,发行人房地产开发项目竣工面积分别为257.30万平方米、135.14万平方米和156.60万平方米,总体保持了温和、稳定的增长态势,为公司持续发展提供了有力支撑。最近三年,发行人房地产业务分地区经营情况如下表所示:

  表3-24最近三年发行人房地产销售业务分地区经营情况

  单位:万平方米、亿元

  ■

  (4)房地产开发类型划分

  按照上海证券交易所《关于试行房地产行业划分标准的通知》,根据发行人2018年营业收入构成及相关经营情况,确认发行人行业分类为“房地产业”,房地产业务基本情况如下表所示:

  表3-25发行人房地产开发类型划分情况

  ■

  注:本表格中房地产业务包含租赁收入。

  以上房地产业务收入构成划分参照《关于试行房地产行业划分标准的通知》中关于各类房地产类型的定义,结合房地产收入项目所对应的预售证、房产证的房产性质进行划分。其中,普通住宅地产指房地产企业通过出售、出租或租售结合等方式,将房屋提供给使用者仅用于居住(保障性住宅除外)。商业地产指房地产企业通过出售、出租和租售结合等方式,将房屋提供给使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途,区别于居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。

  2、发行人房地产业务经营情况

  (1)发行人房地产业务开发资质

  发行人为福州市城乡建设委员会批准的二级房地产开发企业(资质证书编号:FZ-097604900000)。

  (2)发行人房地产业务经营模式

  A、市场定位和客户基础

  (a)区域地位

  发行人实施“全国布局、区域聚焦、城市领先”的战略发展方针,自2011年以来,发行人全国战略性布局已见雏形,并积累了丰富的进入新市场的经验,形成强大的执行力,在部分深耕的市场(比如:重庆、西安、福州)获得卓越的品牌和产品溢价。截至目前,发行人全面布局西南、长三角、西北、华南、华东、环渤海六大区域,北京、上海、天津、重庆、福州、福清、西安、杭州、合肥、沈阳、南京、苏州、成都、石家庄、扬州、无锡、盐城、淮安、连云港、武汉、长沙、郑州、荆州、惠州等近30座核心城市。

  (b)产品定位

  发行人凭借多年的开发经验和品牌优势,产品形式以满足刚性需求与首改需求的商品住宅开发为主,同时也面向高端客户开发改善型需求住宅。

  (c)消费群体定位

  发行人致力于帮助中国家庭实现“居者有其屋”的梦想,开发的商品住宅面向包括政府部门公务员、企事业单位的工作人员、私营企业经营者和自由职业者等群体。

  B、定价策略

  发行人每一个项目的开盘定价都经过严格的市场论证。发行人在制定具体项目价格时,都会召开专门的价格评审会,首先综合分析项目的定位,然后根据目前的市场情况、竞争对手的销售价格和销售速度、本项目的蓄客情况、客户价格测试结果和认筹客户的落位情况,确定每一销售单位的定价。

  发行人专门制定了销售及定价管理办法,形成了由项目公司营销部门、财务部、项目公司总经理、集团品牌营销中心、集团财务中心共同参与的定价决策体系,在定价过程中,公司以市场竞争导向为原则,确定合理的性能价格比,以取得产品价格竞争优势。

  C、销售模式

  发行人所开发的房地产项目均在合法取得《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》后组织销售。发行人商品住宅销售主要采取自主销售方式。发行人高度重视产品的销售和推广,销售及市场推广团队全程参与房地产开发项目的前期选址、预算规划、项目设计及制定市场推广策略等项目发展的每个主要步骤,以充分掌握产品的特点,并使公司交付的产品切合地方市场喜好及趋势,根据目标市场潜在客户的需求变动调整营销和定价策略,提高产品吸引力及提升议价能力。除自主销售外,发行人少数房地产开发项目也会采用代理销售模式。代理销售模式系由销售代理公司与发行人销售部及项目公司结合市场情况制定销售策略,由选聘的专业销售代理公司进行营销推广和销售。

  D、采购模式

  发行人从事工程施工、材料设备、监理、工程相关咨询类采购采用工程招标方式,招标流程遵循公平、公正、公开的原则,对招标采购过程和结果的审批均严格执行公司有关授权,选择符合公司业务要求的合作伙伴。

  发行人的招标业务分为三类,分别为A类、B类和C类。其中A类招标为由集团组织,地方公司参与,使用集团供应商库中供应商,在集团评标、定标的招标;B类招标为由地方公司组织,使用集团供应商库中供应商,在地方公司评标、定标,按照程序报成本管理中心的招标;C类招标为由地方公司组织,使用地方公司供应商库中供应商,在地方公司评标、定标,报成本管理中心备案检查的招标,发行人通过将招标业务进行详细分类,建立了有序的招标采购体系。

  E、质量控制模式

  发行人根据多年的房地产项目开发的经验,建立了一套专业化、规范化、程序化的房地产运作体系。通过严格规范工作程序,加强质量监测,对公司开发项目的前期、策划、概预算、工程组织、项目销售,客户服务等一系列工作进行全程的管理和控制。发行人保持对已经建立的质量管理体系的动态管理,通过建立工作程序来指导实际工作。同时,根据年度内部审核及外部机构审核结果,通过质量改进机制对实际工作效果进行监督、检查、反馈,对工作程序的设计和制定进行调整。

  (3)发行人房地产业务开发流程

  房地产开发流程较为复杂,涉及政府部门和合作单位较多,要求开发商有较强的项目管理和协调能力,发行人房地产业务开发简要流程如下图所示:

  ■

  (4)普通住宅地产板块经营状况

  ①住宅地产开发业务相关部门设置

  公司针对住宅地产开发的各项主要环节均设立了相关的部门负责各项环节的执行和监督工作,各个环节所涉及的部门及其职能如下图所示:

  ■

  ②定位定价策略

  公司早期开发的项目基本上都是由公司自主开发,近几年公司部分项目也存在与外部单位合作开发的情形。公司产品凭借多年的开发经验和品牌优势,客户群体能够覆盖广大的社会各阶层人群,产品形式以满足刚性需求与首改需求的商品住宅开发为主,同时公司也面向高端客户开发改善型需求住宅。根据不同客户群体对产品的特定需求,公司推出了“尚品”、“尊品”、“金品”以及“金城”四条差异化的产品线,体现了公司产品多样性。2016年,公司根据房地产市场最新的发展趋势,推出“金辉铭著”和“金辉优步”两个全新的产品线。未来公司将持续细化各产品的定位,推出数量更多、定位更精确的产品线以满足各层次人群的住房需求。

  ③经营情况

  发行人主要业务集中在住宅地产开发板块。近年来尽管宏观经济运行复杂多变,房地产调控政策总体趋紧,但是发行人通过实施积极灵活的定价策略,优化项目营销推广策略,合理安排销售节奏,实现了住宅地产销售面积快速增长。最近三年,发行人住宅地产签约销售面积分别为186.63万平方米、202.45万平方米和281.19万平方米;分别实现签约销售金额181.60亿元、231.73亿元和349.59亿元。最近三年,发行人住宅地产开发项目竣工面积分别为257.30万平方米、125.85万平方米和156.60万平方米,总体保持了温和、稳定的增长态势,为公司持续发展提供了有力支撑。最近三年发行人住宅房地产开发经营情况如下:

  表3-28发行人住宅地产开发经营情况

  单位:万平方米、亿元

  ■

  注:销售面积含车库销售面积。

  (5)商业地产板块经营状况

  发行人的商业地产板块业务主要来为房地产开发业务中的商业地产开发与物业租赁业务,其中,商业地产开发指对外销售的商业地产业务,发行人自持的用于租赁业务的物业均系发行人自行开发的商业地产项目。

  ①持有型物业

  a.持有型物业经营模式

  发行人自持物业租赁业务均为公司商业地产项目的对外租赁,公司部分房地产开发项目经过项目前期的调研论证阶段后,可能确定为公司自持物业而对外进行租赁的产品类型。公司总部设立商业中心负责该类项目的调研和审批,各地区公司负责相关业务的管理和运营。公司自持物业租赁业务的主要业务流程如下:

  1)前期调研

  租赁业务开展前,地区公司商业中心针对项目情况制定市场调研计划,总部商业中心安排专项负责人,协助地区公司制定项目调研计划。地区商业中心按照调研计划组织调研工作,结合当地的宏观形势、政策动向、商业环境、产品供求状况等因素,提出本项目定位规划建议并形成前期调研报告上报总部。总部商业中心根据调研报告内容判断项目的可行性,如总部商业中心认为调查不够充分,则会要求地区公司重新进行调研。总部审议通过调研报告后,该项目可进入招商阶段。

  2)招商准备

  进入招商准备阶段后,地区公司商业中心编写全面市场调研报告,上报总部商业中心审核备案。总部商业中心安排专人协助地区商业中心,开展定位及业态划分工作,形成定位报告。地区公司在此基础上草拟新项目招商政策及租金方案。上述项目定位、业态划分以及招商政策及租金方案的工作成果最终形成租赁决策文件统一上报总部商业中心审核备案。招商准备开始后,地区公司将成立招商小组,部署招商工作,并制定招商系统、招商计划和招商权限。

  3)招商实施

  招商工作全面开始后,公司会安排相关负责人选择性参加项目商业零售博览会并前往各地优秀商业项目进行考察,储备优秀商家作为潜在合作对象,并形成报告留存。地区公司组织相关商业项目推广方案并组织实施,做好项目推介及口碑宣传工作。同时,和有意向合作的商户进行洽谈,就租赁方案、期限以及租金等问题协商并达成一致。双方协商完成并通过合同申报、审批流程后,与商户签订《房屋租赁合同》。一般情况下,在招商活动启动后3个月内,公司将完成首批招商签约仪式,并做好相关工作安排和总结。招商活动后期,公司将建立招商档案,其中包括商户资源、商户合同及资料等信息定期汇总上报集团商业中心。

  4)经营状况分析

  公司招租的项目正式开始运营后,公司将对其经营状况进行跟踪分析,主要包括商铺销售分析和商场客流分析两方面。在商铺销售方面,地区公司每日统计商户销售额,每周完成一次销售分析报告,并由地区商业中心专项组织商讨会议,每月形成《商铺情况动态表》、《商品品类经营现状分析表》经审核完成后上报地区公司总经理并报总部商业中心备案;商场客流分析方面,地区公司每周根据客流统计数量上报运营周报表,并在周末、节假日有选择的开展推广活动,抽查商铺一日从开门营业到整体闭店期间与上周同期客流量的对比情况。

  5)跟踪调研

  公司定期按照规定实施月度、季度、半年度、年度进行市场跟踪调研,编制调研报,对商场存在的问题提出整改方案和整改计划。特定项目调研计划由地区商业中心审核后开始执行。调查完毕后形成调研报告,对商场的业态组合及品牌组合进行分析,提出调整意见建议,为公司决策提供依据。在后期的跟踪过程中,公司还将建立商铺情况档案,内容包括:商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等。并在每周汇总、整理、上报空铺情况和空铺招商进展情况。

  b.持有型物业经营情况

  截至2018年末,公司已开业的商业地产主要包括福州金辉大厦、重庆金辉广场、西安金辉大厦、重庆金辉城四期三标、北京金辉大厦、西安博朗世界城H2地块1号楼、西安博朗世界城H1地块B栋等,这七处物业持有面积合计为495,162.64平方米,其中福州金辉大厦、北京金辉大厦和西安博朗世界城H1地块B栋已实现100%出租,西安金辉大厦的出租率达到90.72%;重庆金辉广场的出租率达到60.99%,重庆金辉城四期三标的出租率达到了82.55%;西安博朗世界城H2地块1号楼出租率达到了98.80%。

  表3-29截至2018年12月31日已开业的主要项目情况

  单位:平方米、万元

  ■

  ②商业地产开发

  商业地产开发业务方面,最近三年发行人商业地产开发项目主要是上海金港商业广场项目。最近三年,发行人商业地产签约销售面积分别为0.40万平方米、1.68万平方米和8.71万平方米;分别实现签约销售金额0.38亿元、2.03亿元和14.51亿元。

  (6)发行人主要房地产在建、拟建项目/工程情况

  截至2018年12月31日,发行人拥有控制权的房地产在建及拟建项目/工程共计74个,其中在建项目/工程61个,拟建项目/工程13个。

  A、在建项目/工程

  截至2018年12月31日,发行人主要在建项目/工程基本情况如下表所示:

  表3-30截至2018年12月31日发行人主要在建项目/工程基本情况

  单位:平方米

  ■

  ■

  注释:合肥西子花园:根据《合肥盛卓房地产开发有限公司章程》,安徽融辉置业享有表决权比例为51%;股东会表决事项中除法律规定必须由代表三分之二以上表决权的股东表决通过的事项外,其余事项由股东会代表二分之一以上表决权的股东表决通过。

  表3-31截至2018年12月31日发行人主要在建项目/工程进展情况

  单位:亿元

  ■

  ■

  B、拟建项目/工程

  截至2018年12月31日,发行人主要拟建项目/工程基本情况如下表所示:

  表3-32截至2018年12月31日发行人主要拟建项目/工程基本情况

  单位:万平方米

  ■

  (7)发行人房地产项目去化情况

  ①已完工项目销售情况

  表3-33截至2018年12月31日发行人已完工项目销售情况

  单位:万平方米、亿元、元/平方米

  ■

  注:去化率=已预售面积/已取得预售证的面积,整盘可售面积含已取得预售证及未取得预售证的可售面积

  ②在建项目销售情况

  表3-34截至2018年12月31日发行人在建项目销售情况

  单位:万平方米、亿元、元/平方米

  ■

  ■

  注:去化率=已预售面积/已取得预售证的面积,整盘可售面积含已取得预售证及未取得预售证的可售面积

  (8)发行人获得的土地情况

  2016年-2018年发行人以出让、在建工程转让方式获得的土地情况如下表所示:

  表3-35 2016年-2018年发行人以出让或在建工程转让获得的土地明细

  ■

  ■

  2016年、2017年及2018年,发行人以购买股权获得的土地情况如下表所示:

  表3-36 2016年-2018年发行人以购买股权获得的土地明细

  单位:平方米,万元

  ■

  注1:西安世界城项目包括西安曲江原山世界城项目、西安博朗世界城项目、西安合创世界城项目,根据于2013年2月签署的《关于西安中央文化商务区一期项目的股权转让及合作协议》,本次股权收购总价款为54亿元。2016年2月,西安曲江原山、西安博朗、西安合创纳入并表范围。

  注2:沈阳优步学府收购总价款为1.08亿元,包括股权款1000万元,土地出让金9775.94万元。

  (五)发行人的经营方针和战略

  1、战略目标

  发行人的战略目标为致力于实现稳健和可持续性的增长,巩固公司作为全国性房地产开发商的地位,为股东创造价值。

  2、战略定位

  (1)主营业务:以房地产开发为核心主营业务,同时逐步提高持有型物业经营盈利能力,实现二者之间的协调发展。

  (2)产品定位:凭借多年的开发经验和品牌优势,产品形式以满足刚性与首改需求的商品住宅开发为主,逐步形成标准化、系列化的产品制造工艺和流程。

  (3)区域战略:全国布局、区域聚焦、城市领先,最终成为以一二线城市为主的全国性开发企业。

  (4)资本战略:在巩固和提升产业经营优势的基础上,积极培育公司的资本运营能力,借力资本市场,实现公司的跨越式发展。

  经营策略

  (1)加强土地储备

  根据区域战略布局,发行人精心挑选进入区域,深耕已进入的区域,保证公司土地储备有一定幅度的增长,保障公司在未来几年有充足的土地满足持续开发房地产项目的需要。

  (2)加快推进资本运营

  发行人将充分利用资本市场,积极推动公司上市以实现股权融资,以提升现金流安全性,降低资产负债率,为公司的跨越式发展提供充足的资金支持。

  (3)强化公司内部管理

  A、进一步强化市场化的经营理念

  发行人将通过建立以市场为导向的统一明确的企业文化,大力培养员工市场化经营理念,牢固树立客户意识、效益效率意识、精细化管理意识和市场竞争意识,使公司上下形成一个共同的核心价值观,凝聚每一个员工的智慧和力量,创造高绩效产出。

  B、进一步建立市场化的激励约束机制

  发行人将通过市场化的薪酬体系建设和岗位制度设计,建立以价值为导向的绩效管理体系,积极实践股权激励,逐步建立中长期激励机制。建立高效的内部人才市场配置机制,推行全员竞争上岗机制,为员工提供公平的竞争舞台,充分激励员工的积极性和创造性。

  (4)公司文化建设

  发行人将以品牌建设为着力点,建立客户、员工和股东的三位一体的公司文化建设。

  十一、违法违规情况及董事、监事、高级管理人员任职资格

  发行人按照《公司法》、《证券法》以及上海证券交易所等法律法规、自律规则以及《公司章程》等有关规定规范运作,最近三年内不存在重大违法违规行为而受到主管机关处罚或公开谴责的情况。

  发行人纳入此次合并报表范围内子公司,最近三年,罚款支出与滞纳金支出分别为630.37万元、507.74万元及1,686.05万元。

  根据发行人书面确认及发行人及其主要控股子公司所在地国土、规划、建设、房管、人力资源和社会保障、建设工程安全监督、建设工程质量监督等相关监管部门出具的书面证明,发行人及其主要控股子公司最近三年不存在因重大违法、违规行为而受到相关行政主管部门处罚的情形。

  发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定,最近三年未受到过中国证监会的行政处罚。

  十二、发行人的关联方和关联交易情况

  (一)发行人的关联方情况

  1、实际控制人、控股股东

  截至2018年12月31日,发行人控股股东为金辉投资,实际控制人为林定强。

  2、控股股东控制的其他企业

  截至2018年12月31日,发行人控股股东金辉投资直接控制的其他企业情况见募集说明书中“第五节 发行人基本情况”中“六、发行人控股股东和实际控制人的基本情况”。

  3、发行人控制的子公司以及共同经营企业

  发行人控制的子公司情况见募集说明书第五节“发行人基本情况”中“五、发行人的组织结构和权益投资情况”。

  4、发行人的合营、联营企业

  发行人的合营、联营企业情况见募集说明书第五节“发行人基本情况”中“五、发行人的组织结构和权益投资情况”。

  5、发行人的董事、监事和高级管理人员

  发行人的董事、监事、高级管理人员情况见募集说明书第五节“发行人基本情况”中“九、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况”。

  6、其他关联方

  除上述关联方以外,发行人其他关联方及构成关联方关系的原因如下表所示:

  表3-37截至2018年12月31日发行人其他关联方情况

  ■

  (二)发行人与关联方发生的关联交易

  发行人与关联方发生的关联交易包括关联销售、关联租赁、利息收支、关联担保、资金拆借、关联股权交易和关联应收应付款项等。

  1、关联销售

  最近三年,发行人关联销售情况如下表所示:

  表3-38最近三年发行人关联销售情况

  单位:万元

  ■

  2、关联租赁

  最近三年,发行人关联租赁情况如下表所示:

  表3-39最近三年发行人关联租赁情况

  单位:万元

  ■

  注释:因金辉投资(香港)有限公司与福州世纪长城大酒店有限公司签署了《股权转让协议》,2017年2月22日完成股权变更登记,福州金辉大酒店有限公司不再是本公司关联方。2017年1-2月,公司与福州金辉大酒店有限公司的关联租赁交易金额共计476,190.50元。

  3、关联管理服务

  单位:万元

  ■

  4、关联方利息收支

  表3-40最近三年发行人关联方利息收支情况

  单位:万元

  ■

  5、关联担保

  (1)发行人作为担保方

  截至2018年末,发行人作为担保方的关联担保情况如下:

  表3-41发行人作为担保方的关联担保情况

  单位:万元

  ■

  弘阳集团有限公司与本公司签订《反担保保证合同》,就本公司为苏州辉耀弘阳置业有限公司向渤海银行股份有限公司借款所提供担保进行全额反担保;

  碧桂园地产集团有限公司与本公司签订《反担保保证合同》,就本公司为连云港金辉置业有限公司向中国银行股份有限公司连云港分行新浦支行借款所提供担保进行反担保,反担保比例为49%;

  厦门禹洲鸿图地产开发有限公司与本公司签订《反担保保证合同》,就本公司为天津禹洲兴汉房地产开发有限公司向中国民生银行股份有限公司天津分行借款所提供担保进行反担保,反担保比例为40%。

  本公司与厦门禹洲地产股份有限公司签订《反担保保证合同》,就厦门禹洲地产股份有限公司为天津轩溢房地产开发有限公司向华润深国投信托有限公司借款所提供担保进行反担保,反担保比例为40%。

  本公司与建发房地产集团有限公司签订《反担保函》,就建发房地产集团有限公司为杭州鑫建辉实业有限公司向兴业银行股份有限公司杭州分行借款所提供担保进行反担保,反担保比例为51%。

  (2)发行人作为被担保方

  截至2018年末,发行人作为被担保方的关联担保情况如下:

  ■

  6、关联方资金拆借情况

  最近三年,发行人关联方资金拆借情况如下:

  表3-42关联方资金拆借情况

  单位:万元

  ■

  ■

  7、关联方应收应付款项余额

  (1)应收款项

  最近三年末,发行人关联方应收款项余额情况如下表所示:

  表3-44最近三年末发行人关联方应收款项余额情况

  单位:万元

  ■

  发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用的情况。

  (2)应付款项

  最近三年末,发行人关联方应付款项余额情况如下表所示:

  表3-45最近三年末发行人关联方应付款项余额情况

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