一 重要提示

　　1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

　　2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　3 公司全体董事出席董事会会议。

　　4 中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　本公司拟以总股数156，704万股为基数，每10股派发现金股利2.4元（含税），预计支付红利37，608.96万元，每10股转增2股，预计转增31，340.80万股。此分配预案尚需提请股东大会批准。

　　二 公司基本情况

　　1 公司简介

　　■

　　■

　　2 报告期公司主要业务简介

　　公司主营业务房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展。开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等重点区域。逐步形成了以龙樾为代表的高端楼盘、以国誉府为代表的中高端楼盘和以畅悦居为代表的系列品牌。以黄山文旅小镇和云蒙山旅游度假为代表的文旅地产有序推进。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点，投资企业目前呈现出流动性强、资产变现迅速的特点，2018年获得现金分红1.21亿元。商业地产经营能力持续提高，经营效益显著，在酒店、写字楼和社区商业等方面的管理和运营能力持续增强。

　　3 公司主要会计数据和财务指标

　　3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

　　单位：元  币种：人民币

　　■

　　3.2 报告期分季度的主要会计数据

　　单位：元  币种：人民币

　　■

　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明

　　□适用  √不适用

　　4 股本及股东情况

　　4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

　　单位: 股

　　■

　　4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用

　　■

　　4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用

　　■

　　4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

　　□适用  √不适用

　　5 公司债券情况

　　√适用  □不适用

　　5.1 公司债券基本情况

　　单位:亿元  币种:人民币

　　■

　　5.2 公司债券付息兑付情况

　　√适用□不适用

　　根据“15城建01”债券相关条款，2016年至2022年间每年的7月20日为上一计息年度的付息日。2018年7月20日，公司已兑付上一计息年度的利息。

　　5.3 公司债券评级情况

　　√适用  □不适用

　　公司委托联合信用评级有限公司对2018年公司债券的信用状况进行定期跟踪评级，定期跟踪评级在债券存续期内每年进行一次。本期跟踪评级报告预计在公司年报公告后两个月内在交易所网站、评级机构网站披露。

　　5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标

　　√适用  □不适用

　　■

　　三 经营情况讨论与分析

　　1 报告期内主要经营情况

　　报告期内公司实现营业收入133.81亿元，同比减少4.72%，实现归属于上市公司股东净利润12.30亿元，同比减少15.52%，公司销售回款153.73亿元，同比减少11.96%。公司主要业务经营情况如下：

　　一是转型升级迈出坚实步伐。公司不断增强转型升级的知识储备、人才储备、资源储备、模式储备，加强对文旅产业的研究力度，转型发展意识不断增强，转型升级的自觉性和主动性不断提高。作为公司转型升级的代表项目，黄山文旅小镇项目策划和规划设计工作已全面启动，云蒙山项目景区整合和整体规划方案提升工作深入实施。

　　二是棚改项目持续高效推进。公司在手的望坛、临河村、怀柔新城、康庄等棚改项目按计划高效推进，在持续深化望坛模式、临河速度和怀柔标杆的基础上，今年更是实现了动感花园定价模式的突破，实现了项目利润最大化，创造了棚改项目的“动感价值”。

　　三是土地拓展再有新斩获。通过招拍挂获得了天津武清和青岛胶州、大兴采育、昌平科技城、东黄山国际小镇6个项目，通过股权收购获得了平谷项目，通过授权获得了保定莲池区棚改项目。通过战略合作积极推进2个项目进展。在手的走马庄、平各庄、马池口等一级开发项目有序推进。

　　四是做产品能力不断提升。产品研发能力不断增强，产品建造能力持续提升，客户服务能力有效提高，由公司主导编制的北京市地方标准《居住建筑新风系统技术规程》正式发布实施，三亚海云家园和成都龙樾湾双双获得国家住宅开发类最高奖“广厦奖”，多个项目获得了结构长城杯、绿色文明工地等荣誉称号。

　　五是对外股权投资价值显现。公司投资企业目前呈现出流动性强、资产处置灵活的特点，目前持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票，2018年获得现金分红1.21亿元。投管公司2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册，ABN业务取得进展，获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。

　　六是商业地产经营健康发展。加大公司现有商业地产整合改造升级力度，大幅提高了租金收益，实现了存量物业保值增值。加强对子公司商业地产项目的调研、指导、管理和服务，北京、成都、三亚等商业建设有效推进。圆满完成了公司持有的非经营性资产移交。

　　七是发展动能持续增强。公司通过银行借款、公司债、中期票据、地产基金、债权投资计划、信托、委托贷款等方式多渠道筹措资金，保障公司经营需要，资金管理规范高效。战略采购线上招采系统全面应用，客户满意度大幅提升，第三方评估在提升管理水平中作用持续发挥。基础管理规范高效。

　　2 导致暂停上市的原因

　　□适用  √不适用

　　3 面临终止上市的情况和原因

　　□适用  √不适用

　　4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

　　√适用□不适用

　　财政部于2018年6月15日发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），对一般企业财务报表格式进行了修订，归并部分资产负债表项目，拆分部分利润表项目；并于2018年9月7日发布了《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》，明确要求代扣个人所得税手续费返还在“其他收益”列报，实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，在编制现金流量表时均作为经营活动产生的现金流量列报等。

　　由于上述要求，本期和比较期间财务报表的部分项目列报内容不同，但对本期和比较期间的本公司合并及公司净利润和合并及公司股东权益无影响。

　　本公司已经根据新的企业财务报表格式的要求编制财务报表，财务报表的列报项目因此发生变更的，已经按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》等的相关规定，对可比期间的比较数据进行调整。

　　对可比期间的财务报表列报项目及金额的影响如下：

　　■

　　5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

　　□适用√不适用

　　6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

　　√适用□不适用

　　本期纳入合并财务报表范围的主体共42户，本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加3户，其中投资设立2户，股权收购1户；减少1户，为清算注销。

　　股票代码：600266　　　　    　　　　 　股票名称：北京城建　　　　 　         编号：2019－11

　　北京城建投资发展股份有限公司

　　第七届董事会第十六次会议决议公告

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　2019年4月11日，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“公司”）第七届董事会第十六次会议在公司六楼会议室召开。会议应到董事7人，实到董事5人，独立董事宋建波、周清杰因工作原因未能出席现场会议，以通讯方式参加表决。董事长陈代华主持了会议。会议审议通过了以下议案：

　　1、2018年度董事会工作报告

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　2、2018年度总经理工作报告

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　3、关于公司2018年度审计费用的议案

　　公司2018年度审计费用为105万元，内部控制审计费用为35万元。

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　4、2018年年度报告及摘要

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

　　5、2018年度财务决算报告

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　6、2018年度利润分配方案

　　经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2018年度母公司实现净利润为1,443,772,623.40元，加上年初未分配利润5,186,602,793.86元，减去本年分配现金股利438,771,200.00元，减去本年支付“17京城投MTN001永续债”利息64,300,000.00元，减去按照《公司章程》规定，以净利润10%提取法定盈余公积144,377,262.34元，年末可供股东分配的利润为5,982,926,954.92元。

　　本公司拟以总股数156,704万股为基数，每10股派发现金股利2.4元（含税），预计支付红利37,608.96万元。

　　经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截止2018年12月31日母公司资本公积4,428,202,732.05元，其中股本溢价4,422,540,803.59元。公司以2018年12月31日总股本156,704万股为基数向全体股东每10股转增2股，共计转增31,340.80万股，转增后公司总股本增加到188,044.80万股，母公司资本公积减至4,114,794,732.05元。

　　独立董事就利润分配方案发表了独立意见，认为公司2018 年度利润分配方案符合公司的客观情况，符合有关法律、法规、《公司章程》的相关规定，不存在损害公司股东特别是中小股东利益的情形。同意董事会审议通过后将其提交公司2018年年度股东大会审议。

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　7、2018年度社会责任报告

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

　　8、2018年度内部控制自我评价报告

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

　　9、关于公司2018年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告的议案

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

　　10、关于会计政策变更的议案

　　公司按照财政部于2017年3月修订发布的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》以及2017年5月修订发布的《企业会计准则第37号——金融工具列报》相关规则执行以上会计政策。其他未变更部分仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则—基本准则》和相关具体准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定执行。

　　表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见公司发布的2019-13号公告。

　　以上议案1、5、6需提交公司2018年年度股东大会审议，股东大会召开时间另行通知。

　　北京城建投资发展股份有限公司董事会

　　2019年4月13日

　　股票代码：600266　　　　　　　  　　 股票简称：北京城建　　　  　　 　   　　编号：2019－12

　　北京城建投资发展股份有限公司

　　第七届监事会第四次会议决议公告

　　2019年4月11日，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“公司”）第七届监事会第四次会议在公司六楼会议室召开，会议应到4名监事，实到3名监事，监事王艳因工作原因未能出席现场会议。会议由监事会主席汤舒畅主持。会议审议通过了以下议案：

　　1、2018年年度报告及摘要

　　监事会认为：公司2018年年度报告编制和审议程序符合法律、法规、公司章程和公司内控制度的各项规定；年度报告的内容和格式符合中国证监会和上海证券交易所的各项规定，所包含的信息能够真实地反映公司2018年经营管理和财务状况等事项；未发现公司2018年年度报告的编制和审议有违反保密规定的行为。

　　表决结果：3票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

　　2、2018年度监事会工作报告

　　监事会对公司2018年度工作的意见如下：

　　（1）2018年公司按照《公司法》、《证券法》及其他有关法律法规和公司章程的要求，依法经营，规范运作，决策程序合法，内部控制制度完善。公司董事、经理能认真履行法律、法规及公司章程赋予的职权，未发现执行公司职务时有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。

　　（2）监事会认真检查了2018年公司的财务状况，认为公司出具的财务报告符合公司实际，真实地反映了公司的财务状况和经营成果。

　　（3）监事会审阅了2018年度内部控制自我评价报告，认为公司内部控制评价符合公司内部控制的实际情况，内部控制制度执行情况良好。

　　（4）报告期内，公司监事会审议了2017年度和2018年半年度募集资金（非公开发行股票）存放与实际使用情况的专项报告，认为公司募集资金的管理和使用符合相关法规的规定和公司《募集资金管理办法》的要求。

　　（5）报告期内，公司控股股东北京城建集团有限责任公司变更了就解决同业竞争的相关承诺，监事会认为城建集团变更承诺事项符合《公司法》、《上市公司监管指引第 4 号—上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》等相关法律法规和《公司章程》的规定，有利于维护公司权益，不存在损害公司和其他股东权益的情形。

　　（6）报告期内，公司与控股股东北京城建集团有限责任公司合作怀柔区城中村棚改项目，该事项有利于公司发展，未发现损害公司及非关联股东利益的情形。

　　表决结果：3票赞成，0票反对，0票弃权。

　　3、2018年度内部控制自我评价报告

　　监事会认为公司2018年内部控制自我评价符合公司内部控制的实际情况，内部控制制度执行情况良好。

　　表决结果：3票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

　　4、2018年度利润分配方案

　　经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2018年度母公司实现净利润为1,443,772,623.40元，加上年初未分配利润5,186,602,793.86元，减去本年分配现金股利438,771,200.00元，减去本年支付“17京城投MTN001永续债”利息64,300,000.00元，减去按照《公司章程》规定，以净利润10%提取法定盈余公积144,377,262.34元，年末可供股东分配的利润为5,982,926,954.92元。

　　本公司拟以总股数156,704万股为基数，每10股派发现金股利2.4元（含税），预计支付红利37,608.96万元。

　　经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截止2018年12月31日母公司资本公积4,428,202,732.05元，其中股本溢价4,422,540,803.59元。公司以2018年12月31日总股本156,704万股为基数向全体股东每10股转增2股，共计转增31,340.80万股，转增后公司总股本增加到188,044.80万股，母公司资本公积减至4,114,794,732.05元。

　　表决结果：3票赞成，0票反对，0票弃权。

　　5、关于公司2018年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告的议案

　　监事会认为公司募集资金的管理和使用符合相关法规的规定和公司《募集资金管理办法》的要求。

　　表决结果：3票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。

　　6、关于会计政策变更的议案

　　公司按照财政部于2017年3月修订发布的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》以及2017年5月修订发布的《企业会计准则第37号——金融工具列报》相关规则执行以上会计政策。其他未变更部分仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则—基本准则》和相关具体准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定执行。

　　监事会认为：公司是按照财政部修订及颁布的规定进行的合理变更和调整，相关决策程序符合有关法律法规和公司《章程》等规定，不会对公司财务报表产生重大影响，不存在损害公司及中小股东利益的情况。

　　表决结果：3票赞成，0票反对，0票弃权。

　　具体内容详见公司发布的2019-13号公告。

　　以上议案2、4需提交公司2018年年度股东大会审议，股东大会召开时间另行通知。

　　北京城建投资发展股份有限公司监事会

　　2019年4月13日

　　股票代码：600266　　　　    　　　　 　股票名称：北京城建　　　　 　         编号：2019－13

　　北京城建投资发展股份有限公司

　　会计政策变更公告

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　重要内容提示：

　　公司此次会计政策变更对公司损益、总资产、净资产不产生重大影响。本次执行新金融工具准则将使得公司需调整2019年期初留存收益和其他综合收益，即公司2019年期初留存收益增加26.11亿元，其他综合收益减少26.11亿元。

　　北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“公司”）于2019年4月11日召开第七届董事会第十六次会议，以7票赞成、0票反对、0票弃权的表决结果审议通过了《关于会计政策变更的议案》，本次会计政策变更无需提交股东大会审议，具体内容如下：

　　一、本次会计政策变更的概述

　　1、会计政策变更原因

　　2017年3月，财政部发布了《企业会计准则第22号金融工具确认和计量（2017年修订）》（财会〔2017〕7号）、《企业会计准则第23号-金融资产转移（2017年修订）》（财会〔2017〕8号）、《企业会计准则第24号-套期会计（2017年修订）》（财会〔2017〕9号），2017年5月2日发布了《企业会计准则第37号-金融工具列报（2017年修订）》（财会〔2017〕14号），并要求境内上市公司自2019年1月1日起施行。

　　2、变更前采用的会计政策

　　公司执行财政部发布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其他相关规定。

　　3、变更后采用的会计政策

　　公司按照财政部于2017年3月修订发布的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》以及2017年5月修订发布的《企业会计准则第37号——金融工具列报》相关规则执行以上会计政策。其他未变更部分仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则—基本准则》和相关具体准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定执行。

　　二、本次会计政策变更对公司的影响

　　（一）准则相关规定

　　1、金融资产分类由现行“四分类”改为“三分类”（根据公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产），减少了金融资产类别，提高了分类的客观性和有关会计处理的一致性。

　　2、金融资产减值准备计提由“已发生损失法”改为“预期损失法”，以更加及时、足额地计提金融资产减值准备，揭示和防控金融资产信用风险。

　　3、 在明确金融资产转移的判断原则及其会计处理等方面做了调整和完善，金融工具披露要求也相应调整。

　　4、衔接规定：在准则施行日，企业应当对金融工具的确认和计量进行追溯调整，涉及前期比较财务报表数据的无须调整，但应当调整准则施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。

　　（二）对本公司的影响

　　按照金融工具准则的要求，公司将可供出售金融资产分类为公允价值计量变动计入当期损益和公允价值计量变动计入其他综合收益。公司评估了原来成本法计量的可供出售金融资产，选择不同的计量方法对公司财务报告无重大影响。

　　本次执行新金融工具准则将使得公司需调整2019年期初留存收益和其他综合收益，即公司2019年期初留存收益增加26.11亿元，其他综合收益减少26.11亿元。

　　三、独立董事意见

　　公司独立董事同意公司实施本次会计政策变更。公司此次会计政策的变更是依据财政部新颁布的企业会计准则要求实施，变更及追溯调整有关项目和金额。此次会计政策变更将对公司2019年度期初留存收益和其他综合收益产生影响。相关变更程序符合法律法规的规定及上市公司监管要求，不存在损害公司及全体股东利益的情形。

　　四、监事会意见

　　监事会认为公司是按照财政部修订及颁布的规定进行的合理变更和调整，相关决策程序符合有关法律法规和公司《章程》等规定，不会对公司财务报表产生重大影响，不存在损害公司及中小股东利益的情况。

　　五、公告附件

　　1、公司第七届董事会第十六次会议决议；

　　2、公司第七届监事会第四次会议决议；

　　3、独立董事意见。

　　北京城建投资发展股份有限公司

　　董事会

　　2019年4月13日

　　公司代码：600266                                                  公司简称：北京城建

　　北京城建投资发展股份有限公司