业内人士表示，一方面，养老社区发展进入了“抢滩登陆”的黄金机遇期；另一方面，也存在着回报率低、落地难等发展困境。虽然普遍认为养老社区能为保险公司带来长期稳定的回报率，但目前其运营模式和盈利模式也正处于探索之中。

　　据了解，目前一些养老社区的入住门槛是提前购买一份年金型保险。以泰康为例，除了达到入住年龄的老人可通过支付入门押金及月度服务费的方式直接入住社区外，另一种入住方式是客户购买“幸福有约”等年金保险产品后，获得养老社区的保证入住权，未来的年金收益可以领取，也可以选择入住养老社区，用于支付月费。

　　这意味着，保险公司的产品能卖出去，才能保证养老社区的入住率。记者了解到，一些成熟的养老社区入住率高达100%，甚至出现排长队的现象。目前大中型险企投资建设的养老社区首年入住率均超过30%，一年后甚至可达80%-90%。

　　业内人士称，保险公司由于前期资金投入巨大，投资回报周期比较长，很难做到快速回本。一位行业人士告诉记者，养老社区的建设周期长、利润低。一个养老社区项目从拿地到盖房，平均周期是5年，建设1个社区的花费是30亿-50亿元，并要承受5年无收益的压力。

　　由于高投入的重资产、大规模属性，不是所有的保险机构都能做医养为特色的养老社区。泰康保险集团董事长陈东升说，今年泰康燕园可以基本实现收支平衡，但是要把投资收回来还是遥遥无期，可能需要二十年，甚至三十年。

　　“从国内经验看，养老社区入住率达到约70%以后，运营管理收入（月费+护理费）将可覆盖运营管理成本，从而产生正的净现金流。根据有关测算，在由养老社区土地使用限定的50年投资持有期内，项目投资的内部收益率在5%-5.5%左右，可基本覆盖保险资金的运用成本。”一位大型险企健投部负责人称。

　　川财证券研究所杨欧雯认为，尽管医养概念如火如荼，但目前养老保险配套的社区建设还处在发展初期阶段，整个行业尚处在摸索和“试错”的阶段，作为一个新模式，在发展初期难免面临较高的投资风险。

　　业内人士指出，目前公办养老机构在拿地、融资、水电费、经营税收方面都有政策优惠，但对民办机构而言，还没有大规模的政策支持。同时，在我国的城市规划中，一直没有“养老用地”这一项。因此，很多商业养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本相对较高。

　　如果险企拿到的是商业用地，则无法获得税收优惠以及床位补贴；如果拿到的是慈善用地，只能持有无法转让，便无法用销售住宅的收入补贴养老社区投入成本。“养老社区投资的盈利水平还达不到我们对投资回报的要求。”一位保险资管人士表示。

　　“国家对养老用地的相关条款还未出台。一些地方拿地会便宜些，当地政府为了发展养老产业，会单独设计优惠拿地的专设条款，但还需要通过商业招拍挂的方式。这就导致了一些地区的养老社区已签约但未拿地，加紧建设和快速扩张实际上还无法做到。”一位养老社区负责人称。这就会进一步引发投资风险，动辄十几亿元或上百亿元的养老社区，且只能作为物业长期持有，不能出售，流动性弱，如遇到土地和房地产市场价格较大波动，将无法及时收回投资成本。

　　分析人士指出，从目前情况看，保险产品与养老社区的对接尚属浅层次。各家公司与养老社区对接的产品并无特殊之处，实际上只是在保险产品与入住资格之间形成的一种“外联”，有关入住资格、入住服务等内容主要体现在保险合同之外的入住协议等材料中。因此，目前所谓的“对接”仍可看作是保险公司的一种销售策略，至于真正的深层次对接或嵌入式“内接”，还有待保险公司作进一步的探索。