证券代码：600724          证券简称：宁波富达          公告编号：临2018-037

　　宁波富达股份有限公司关于上海证券交易所问询函回复的公告

　　特 别 提 示

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　特别提示：

　　●在公开挂牌前，公司将所持宁房公司74.87%股权、赛格特公司60.00%股权按照账面净值划转至城投置业；同时，公司对城投置业进行现金增资190,000.00万元，城投置业对海曙城投现金增资190,000.00万元，海曙城投将获取的增资金额全部用于偿还所欠公司债务。上述股权划转、现金增资及偿还债务对标的资产评估值不产生影响，对公司2018年度合并口径损益亦不产生影响。

　　●东城名苑项目、维拉小镇三期项目、桃园路项目在2017年计提减值准备后，经本次以2018年4月30日为评估基准日进行评估，评估值较账面价值分别增值1,137.68万元、2,188.74万元和362.52万元，合计3,688.94万元，主要系受宁波市房地产价格走势影响，预估房价升高所致。江湾城项目总可售面积353,324.34平方米，评估值相较账面价值减少21,139.74万元，主要原因为：由于评估目的不同，在为本次交易对江湾城项目评估过程中，在采用假设开发法的时候扣减了合理的开发利润，而2017年底的评估类型属于可回收价值类型，未扣减开发利润。

　　●本次重大资产出售实施完毕后，宁波富达归属于母公司所有者的净利润将增加34,512.32万元。主要系标的公司存货、投资性房地产、固定资产和长期股权投资评估增值所致，其中存货增值18,811.20万元，投资性房地产增值9,281.67万元，固定资产增值6,091.14万元，城投置业长期股权投资增值9,369.32万元。

　　●截至评估基准日，标的公司房地产项目中，住宅面积合计516,857.56平方米，已预售面积134,416.92平方米，剩余可售面积382,440.64平方米；商业面积合计296,862.93平方米，已预售面积44.65平方米，剩余可售面积296,818.28平方米；车位面积合计53,876.56平方米，已预售面积8,485.97平方米，剩余可售面积45,390.59平方米。尽管剩余可售住宅面积较大，但受房产户型、诉讼、限售等因素影响销售前景不及预期，比如，受诉讼影响桃源街道北路东、庆安路北01地块尚未开发，预计有149,236.75平方米住宅尚未动工；维拉二期、鄞奉路启动区2-14～15#、东城名苑合计106,556.46平方米可售住宅受单套面积较大以及限售等因素影响去化速度较慢。

　　宁波富达股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于2018年8月15日收到上海证券交易所上市公司监管一部《关于对宁波富达股份有限公司重大资产出售报告书（草案）的问询函》（上证公函【2018】0874号）（以下简称“《问询函》”）。

　　根据上海证券交易所问询函的要求，本公司协同光大证券股份有限公司、天津中联资产评估有限公司、立信中联会计师事务所（普通特殊合伙）、北京国枫律师事务所等本次交易各中介机构就问询函所列问题进行认真讨论、核查，对问询函中所提到的问题逐项予以落实并进行了书面说明，现将回复公告如下：

　　本回复中，除非上下文中另行规定，文中简称或术语与宁波富达重大资产出售报告书中所指含义相同。

　　1、草案显示，公司本次拟出售所持城投置业100%股权、宁房公司74.87%股权和赛格特公司60.00%股权，前述标的公司主要从事房地产开发业务。请补充披露：（1）标的公司的土地储备情况，包括待开发土地面积、取得成本、计容建筑面积等；（2）房地产开发情况，包括项目的占地面积、计容建筑面积、已完工建筑面积、预计总投资金额、实际投资金额等；（3）房地产销售情况，包括近两年预售面积、每平方米平均售价、与周边可比项目的售价对比等信息；（4）按房产类型披露各项目的每平米评估售价，与周边售价是否存在较大差异；（5）详细披露评估所选取的参数、选取依据、及与现有市场行情数据是否存在差异。请财务顾问发表意见。

　　【回复】

　　一、标的公司的土地储备情况，包括待开发土地面积、取得成本、计容建筑面积等

　　截至评估报告基准日，标的公司共有5宗房地产储备地块，分别为宁海宁房一块未开发土地和海曙城投4块未开发土地，具体情况如下：

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　　备注：上述计容建筑面积根据土地出让合同中控制容积率来计算

　　二、房地产开发情况，包括项目的占地面积、计容建筑面积、已完工建筑面积、预计总投资金额、实际投资金额等

　　截至2018年4月30日，标的公司存量项目包括如下几种情形，分别为在开发未销售项目、在开发已预售项目和已完工在销售项目。

　　（一）在开发未销售项目情况

　　截至评估报告基准日，只有海曙城投一个项目处于在开发未销售状态，具体情况如下：

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　　（二）在开发已预售项目情况

　　截至评估报告基准日，标的公司存在3个在开发已预售项目，具体情况如下：

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　　（三）已完工在销售项目

　　截至评估报告基准日，标的公司存在较多已完工项目处于持续销售状态，具体情况如下：

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　　三、房地产销售情况，包括近两年预售面积、每平方米平均售价、与周边可比项目的售价对比等信息

　　近两年，标的公司房地产项目销售情况（包括签订销售合同未交付部分）如下：

　　（一）2016年销售情况

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　　（二）2017年销售情况

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　　（三）截至2018年4月30日预售情况

　　截至2018年4月30日，按房地产的具体用途划分，标的公司房地产开发项目主要分为住宅房地产、商业房地产和车位，商业房地产主要包括商铺和办公楼，具体情况如下：

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　　注1：鄞奉路启动区2-6#、鄞奉路启动区2-8#~10#和桃源街道北路东、庆安路北01地块尚未开发，列示面积为计容建筑面积；

　　注2：城投大厦、鄞奉路启动区2-6#、鄞奉路启动区2-8#~10#商业房地产以办公楼为主；

　　从上表可知，截至2018年4月30日，标的公司房地产开发项目面积合计为867,597.05平方米，其中已预售面积142,947.54平方米，剩余可售面积为724,649.51平方米。

　　截至评估基准日，标的公司房地产项目中，住宅面积合计516,857.56平方米，已预售面积134,416.92平方米，剩余可售面积382,440.64平方米；商业面积合计296,862.93平方米，已预售面积44.65平方米，剩余可售面积296,818.28平方米；车位面积合计53,876.56平方米，已预售面积8,485.97平方米，剩余可售面积45,390.59平方米。尽管剩余可售住宅面积较大，但受房产户型、诉讼、限售等因素影响销售前景不及预期，比如，受诉讼影响桃源街道北路东、庆安路北01地块尚未开发，预计有149,236.75平方米住宅尚未动工；维拉二期、鄞奉路启动区2-14～15#、东城名苑合计106,556.46平方米可售住宅受单套面积较大以及限售等因素影响去化速度较慢。

　　报告期内，标的公司房地产销售项目与周边可比项目的售价对比情况详见本问题回复“四、按房产类型披露各项目的每平米评估售价，与周边售价是否存在较大差异”相关表述。

　　四、按房产类型披露各项目的每平米评估售价，与周边售价是否存在较大差异

　　在评估过程中，开发产品预计售价主要取决于已经实现销售部分的单价；开发成本（在开发项目）预计售价取决于两部分，如果已经取得预售证并实现预售，则按照预售价格确定开发成本（在开发项目）售价，如果尚未实现预售，则根据周边楼盘销售单价并经修正后予以确定。

　　对于已完工交付的项目，评估单价主要分为三类：首先，对于对已完成签约和预售的房产，按签约和预售价确定评估售价；其次，对于未签约和预售的房产，但近期有销售参考价的，参照已签约实际合同售价或销售报价乘以销售折扣率确定评估售价；最后，对与既未签约和预售也无近期销售的房产，选取位置相近，产品定位相似的案例，依据房地产估价规程，对区域因素、个别因素进行修正后，采用市场法确定评估售价。

　　对于在建而未售的房产项目，通过与周边可比案例进行比较，采用市场法确定评估售价；对于在建预售的房产项目，参照已完工交付的项目定价方法确定评估售价。以下通过举例说明其估价过程。

　　（一）城投置业

　　截至2018年4月30日，城投置业存货全部为开发产品，主要有坐落在宁波市江北区慈城新城滨湖环路东侧的维拉小镇小区现房，分为一期、二期、三期，以及位于宁波市东部新城和济街68号城投大厦的办公、商业、车位等余房。

　　1、城投置业维拉一期、维拉二期、维拉三期未售房产售价的确定

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　　对于维拉一、二、三期，以销售报价及实际销售折扣确定售价，销售报价由企业提供，销售折扣率根据销售部门执行的销售政策通过统计测算确定。为验证其合理性，以维拉二期为例，在评估过程中，评估人员取得2018年1-5月期间签约的房产成交价格均价15,198元/平方米，同类房产报价16,870元/平方米，实际优惠折扣为91%，预计销售价格15,352元/平方米。与周边楼盘比较，周边有绿地新都会、万科云鹭湾房地产项目，均价分别为15,000元/平方米、15,600元/平方米，与委估房产评估售价相近。

　　2、城投大厦、维拉小镇商业用房售价的确定

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　　对于城投大厦、维拉小镇商业房产，近期无销售，采用市价法确定售价，采用同一片区、同一商圈、产品定位相似的近期房地产售价，对其进行区域因素、个别因素进行修正后确定评估售价。与周边楼盘相比，嘉恒城市广场、柒里新都的办公房产销售均价在15,000-16,500元/平方米，但嘉恒城市广场位于文化广场、市政府旁，柒里新都2017年新建成，且为商业、办公一体综合性楼盘，对其区域因素、个别因素进行修正，确定评估售价13,930元/平方米。

　　（二）海曙城投

　　截至2018年4月30日，海曙城投存货包括开发产品、在建项目及待开发空地。

　　开发产品坐落在宁波市海曙区鄞奉路与澄浪南路交口江湾城项目2-13#地块。开发成本——在建项目包括鄞奉路2-12#项目、2-14/15#项目、1-8#项目，截至评估基准日，2-12#项目主体已完工，正在进行外檐幕墙工程；2-14/15#项目已完成市政备案、交景图和档案验收等工作，决算尚未完成。1-8#项目已完成打桩，正在进行地下室工程。开发成本——待开发空地共计4宗，情况如下表：

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　　1、开发产品

　　对于已签约销售商品房，以销售合同约定金额为准；对于尚未签约销售的商品房，采用企业标定的售价确定，企业标定售价主要参考同一小区、相同楼层的二手房交易价格以及周边商品房销售情况确定。

　　江湾城2-13#地块建成于2016年8月，近两年该小区商品房销售较多，和委估房地产相同或者接近的商品房销售情况列示如下：

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　　平均售价取整为22,000元/平方米。

　　2、开发成本——1-8#地块项目

　　住宅根据现场勘查，1-8#地块项目目前尚未取得预售许可证，根据市场法进行系数调整确定评估单价。

　　车位根据2017年鄞奉片区地块项目已出售的车位均价按含税单价160,000.00元/个确定评估单价。

　　商业根据市场法进行系数调整确定评估单价。

　　（1）住宅销售价格的确定

　　1-8#地块周边住宅信息如下：

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　　综合考虑项目所在位置、交通便捷度、商业繁华度、建筑物新旧度、装修程度等因素，对交易价格进行了修正，修正后1-8#地块住宅预计销售单价为26,500.00元/平方米。

　　（2）裙楼底商销售价格的确定

　　1-8#地块周边底商信息如下：

　　■

　　综合考虑商业繁华度、交通通达度、周围景观等因素对交易价格进行修正，修正后1-8#地块底商预计销售单价为27,700元/平方米。

　　3、开发成本——鄞奉路2-9#地块项目

　　评估方法采用市场法和假设开发法。

　　（1）市场法

　　市场法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。

　　宁波市区的商业用地成交案例如下：

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　　综合考虑交易时间、土地剩余使用年限、办公集聚度、交通条件、景观等因素，修正后土地单位地价为10,922元/平方米。

　　（2）假设开发法

　　①写字楼销售单价的确定

　　周边写字楼项目信息如下：

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　　综合考虑周围环境、景观、建成年月等因素，修正后的销售单价为17,900元/平方米。

　　②裙楼底商销售单价的确定

　　周边底商信息如下：

　　■

　　综合考虑商业繁华度、交通通达度、周围环境、景观等因素，修正后的预计销售单价为27,700元/平方米。

　　（三）宁房公司

　　截至2018年4月30日，宁房公司存货全部为开发产品，共涉及4个项目，分别为青林湾项目、龙湾银都、莲桥第项目、莲桥府项目；其中开发产品主要为莲桥第项目和莲桥府项目，青林湾项目和龙湾银都基本销售完毕，剩余少量车位和商铺尚未销售，账面价值仅为6,056.42万元。

　　房屋预计销售金额的确定原则：对于已签约销售商品房，以销售合同约定金额为准；对于尚未签约销售的商品房，采用同一小区、相近楼层的二手房交易价格情况确定，近期无交易的，采用周边的二手房交易价格情况或者参考企业实际销售定价及销售情况并考虑其楼层、面积等因素确定。

　　截至2018年4月30日，莲桥第项目剩余古建筑院落26幢，面积合计15,151.49平方米，综合楼10套，面积共计2,366.68平方米，车位133个，面积共计1,748.82平方米。对于该房产，属于未对外销售的部分，销售价格的确定主要参考企业实际销售定价及销售情况，并考虑其楼层、面积等因素。

　　截至2018年4月30日，莲桥府项目剩余住宅95套，面积合计16,412.63平方米，基本已销售或者预订；车位270个，面积合计3,407.77平方米，尚未销售；商铺60套，面积合计11,152.81平方米，尚未销售；办公11套，面积合计6,409.49平方米，尚未销售。

　　周边商铺交易信息如下：

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　　经对价格的修正，莲桥府商铺一层预计销售单价为31,708元/平方米，根据宁波市区商业店铺楼层修正系数表，二层预计销售单价为16,171元/平方米。

　　（四）宁海宁房

　　截至2018年4月30日，宁海宁房存货主要为一宗国有建设用地使用权。评估过程采用市场法和假设开发法。

　　1、市场法

　　市场法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的土地级别、容积率、交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。

　　待估宗地地面单价确认依据如下：

　　本着交易时间与估价时点接近，处于同一供需圈内，属于正常交易，用途相同的原则，选择了近期成交的三个案例作为可比实例。具体可比实例条件见下表：

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　　经过地级修正、容积率修正、交易日期修正、土地用途修正、区域因素修正等，待估宗地地面地价为12,370.00元/平方米。

　　2、假设开发法

　　（1）住宅销售单价的确定

　　周边住宅成交价格信息如下：

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　　根据建筑物新旧程度、交通便利程度等因素修正后，住宅类房产预计销售单价为11,824元/平方米。

　　（2）底层商业销售单价的

　　周边商业地产成交价格信息如下：

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　　基于周边成交价格情况，预计底层商业销售单价为18,531元/平方米。

　　（五）赛格特公司

　　截至2018年4月30日，赛格特公司开发产品为东城名苑项目、开发成本为翰林园项目。

　　1、开发产品

　　开发产品余姚市东城名苑项目位于凤山街城东新区，金型路南侧，东环北路东侧及月梅路西侧，区域周边均为住宅、配套商业，靠近余姚市人民医院和沃尔玛超市，周边环境良好，生活配套齐全，适宜建设居住小区。

　　销售单价确认依据：对于已签约销售商品房，以销售合同约定金额为准；对于尚未签约销售的商品房，采用同一小区、相近楼层的二手房交易价格情况确定。

　　东城名苑小区建成于2012年，近年来该小区商品房销售较多，与尚未销售房地产相同或者接近的商品房销售情况列示如下：

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　　根据上述销售情况，预计东城名苑销售单价为8,870元/平方米。

　　2、开发成本

　　开发成本为翰林园项目，位于余姚市城东新区东环北路东侧、望湖路南侧和子陵路北侧、兵马司路西侧，高层住宅、配套商业、地下车位等。

　　销售单价确认原则：由于本次评估对象中有部分房产已对外预售，本次评估对于已预售部分，按合同价确定销售收入。对于尚未售出的房产，在预测其收入时，首先参照企业实际在销售的同类项目的近期交易价格，其次参考周边同类项目的价格水平，此外还适当参考企业制定的销售计划与销售定价，最后由评估人员综合确定本次评估各业态的预计销售单价和收入。

　　对于在售的4#、5#、8#、9#、12#、13#、15#、16#、19#、19#、22#等11栋住宅成交均价在9,700元/平方米，结合企业销售定价及近期成交价走势，本次评估预计未来南区的销售均价为9,950元/平方米，北区的销售均价为11,800元/平方米。

　　对于待售的小区配套商铺，结合周边近期成交价走势，本次评估预计售价11,272元/平方米，确定依据如下：

　　根据房地产交易活动中的替代原理，在认真分析估价对象特点的基础上，遵循与其结构相同、建筑装饰标准相近、所在地区相同或相近、用途相同、交易时间相近的原则，选取类似评估对象的三个交易实例进行比较。

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　　综合考虑交易时间、繁华程度、新旧程度、装修装饰等因素，经过调整后，预计商铺销售单价为11,272元/平方米。

　　此外，地下车位共计1080个，根据企业销售定价和在售成交价，确定为8万元/个；储藏间共计307个，根据企业销售定价和在售成交价，确定为4.3万元/个。

　　综上所述，在开发成本和开发产品评估过程中，预计售价主要取自于所在项目已售价格及周边同类型项目销售价格，不存在重大差异。

　　五、详细披露评估所选取的参数、选取依据、及与现有市场行情数据是否存在差异

　　评估过程中，预计开发成本、销售费用率、管理费用率、留存利润比率因项目差异而不同，其中预计开发成本和管理费用仅在开发成本评估过程中予以考虑。

　　（一）预计开发成本

　　评估过程中，依据企业开发计划确定预计开发成本，主要项目预计开发成本情况如下：

　　1、开发成本——1-8#地块

　　后续开发成本包括前期工程费、建安工程费、基础设施费等。

　　预计发生的总工程费用如下：

　　■

　　尚需发生的项目建设成本=预计发生的总工程费用-账面列支成本

　　= 801,878,216.71- 594,783,553.79

　　= 207,094,662.92元

　　1-8#地块项目总建筑面积为55,134.40平方米，预计总成本扣除土地出让金及契税后，单位开发成本为3,857.60元/平方米。

　　2、开发成本——2-9#地块项目

　　由于该项目的规划技术指标等尚未获得宁波市规划局的批准，截至2018年4月30日，2-9#地块为空置状态。

　　至评估基准日，尚需发生的项目建设成本包括前期工程费、建安工程费、基础设施费等。

　　尚需发生的工程费用如下：

　　■

　　从上表可知，2-9#地块项目尚需发生的成本为238,043,366.86元。2-9#地块项目初步规划指标建筑面积约37,473.64平方米，平均建设成本为6,352.29元/平方米，主要系2-9#地块用途为商务金融，建设成本较高所致。

　　3、开发成本——桃园路项目

　　桃园路项目总占地面积63,505平方米，根据土地出让合同规划控制指标容积率2.35测算，地上计容积率建筑面积约149,237平方米，根据大致测算户数和地下车位数量，估测地下建筑面积约35,817平方米，建筑面积合计185,054平方米。

　　至评估基准日，桃园路项目尚需发生的项目建设成本包括勘察设计和前期工程费、建安工程费等。本次评估设定地块为尚未开发的空地，前期费、建安工程费在建设成本中列支。

　　尚需发生的工程费用如下：

　　■

　　根据总建筑面积，后续开发成本为3,797.27元/平方米。

　　4、开发成本——翰林园项目

　　至评估基准日，尚需发生的项目建设成本包括建安工程费、基础设施费等。

　　预计发生的总工程费用如下：

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　　企业目前已实际投入的不含财务费用及开发间接费用的直接成本为638,262,987.59元，未发现已投入成本中有明显的无效成本，本次评估全部视为合理成本，则：

　　续建成本=预计发生的总工程费用-账面列支成本=295,867,138.19。

　　（二）销售费用

　　销售费用率主要取决于项目销售状态。

　　对于已预订、预售、已交付的项目通常预计较低的销售费用率，比如城投置业开发产品评估过程中，该部分项目按0.2%计算销售费用率；

　　对于尚未预售的正常项目，通常预计2%的销售费用率；

　　对于长期滞销项目预计较高的销售费用率，比如给予维拉一期项目4%的销售费用率，给予莲桥第项目6%的销售费用率；

　　对于已签订代理协议的项目，则根据合同约定预计销售费用率，比如东城名苑项目根据历史销售情况及代理协议测算，销售费用率取8%。

　　（三）管理费用

　　管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例计算。此次评估为开发期需发生的管理费用，根据企业财务部门提供的相关资料，管理费用取费基数为尚需发生的工程费的2%。

　　（四）投资利润率

　　本次评估目的为转让标的资产，在评估过程中需留存一定利润。

　　开发成本评估过程中，通常测算后续开发利润时，利润率可以选择直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率中的一种，本次评估采用直接成本利润率进行测算，计算基数为续建成本。根据wind数据房地产企业上市公司2010年到2017年的平均直接成本利润率约为22%。

　　开发产品评估过程中，留存利润率高低主要取决于项目销售畅销程度，比如莲桥府住宅项目预售较好，未留存利润；东城名苑项目销售状态一般，预留利润率为20%；维拉小镇二期项目预计销售难度较大，预留利润率为50%；莲桥第项目最近三年仅销售9套，销售情况较差，预留利润率达80%。

　　（五）以往存在减值的房地产项目在本次评估过程中增减值情况

　　截至2017年12月31日，标的公司存货跌价准备余额共计19.18亿元，涉及东城名苑项目、维拉小镇三期项目、江湾城项目和宁海桃园路项目，2017年度均计提存货跌价准备。

　　2017年计提减值准备项目在本次评估中增减值情况如下：

　　单位：万元  

　　■

　　从上表可知，东城名苑项目、维拉小镇三期项目、桃园路项目在2017年计提减值准备后，经本次以2018年4月30日为评估基准日进行评估，评估值较账面价值分别增值1,137.68万元、2,188.74万元和362.52万元，合计3,688.94万元，主要系受宁波市房地产价格走势影响，预估房价升高所致。江湾城项目总可售面积353,324.34平方米，评估值相较账面价值减少21,139.74万元，主要原因为：由于评估目的不同，在为本次交易对江湾城项目评估过程中，在采用假设开发法的时候扣减了合理的开发利润，而2017年底的评估类型属于可回收价值类型，未扣减开发利润。

　　六、补充披露情况

　　标的公司土地储备情况、房地产开发情况和房地产销售情况已补充披露至重组报告书“第四节 交易标的基本情况”之“五、标的公司房地产业务经营情况”；

　　房地产项目每平米的评估售价、与周边售价对比情况、评估选取参数及选取依据已补充披露至重组报告书“第五节 标的资产的评估情况”之“十、房产项目预估售价确定依据”和“第五节 标的资产的评估情况”之“十一、评估参数选取依据”。

　　七、核查意见

　　经核查，独立财务顾问认为：上市公司已详细披露标的公司土地储备情况、房地产开发情况、报告期内房地产销售情况，预估销售价格取值依据合理，与周边可比项目售价不存在较大差异；评估参数及选取依据亦较为合理。

　　2、草案显示，宁房公司子公司宁海宁房持有一块未开发土地，但该宗土地从购入到现在一直未开发，而且处于行政诉讼中，目前也无开发计划。请公司补充披露：（1）该地块的取得时间、方式、价格及计容建筑面积等；（2）涉及诉讼的主要原因及诉讼阶段；（3）采取的评估方法及取得的评估值；（4）诉讼对该地块评估价值的影响及后续应对措施。请财务顾问发表意见。

　　【回复】

　　一、该地块的取得时间、方式、价格及计容建筑面积等

　　2010年11月26日，经宁海县人民政府审批同意，宁海县国土资源局发布“宁国土拍[2010]5号”《宁海县国有建设用地使用权拍卖公告》，将位于桃源街道北路东、庆安路北01地块（以下简称“标的地块”）的土地使用权拍卖出让。

　　2010年12月17日，宁房公司经过公开竞价竞得标的地块，与宁海县国土资源局签订了《宁海县国有建设用地使用权成交确认书》（以下简称“《成交确认书》”）；宁房公司于2011年3月8日成立了宁海宁房并与宁海县国土资源局按照《成交确认书》的约定签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3302262010A21115，以下简称“《出让合同》”）。

　　根据《出让合同》的约定，上述宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币126,000万元，每平方米地面地价为人民币19,840.95元，于2010年12月30日之前向宁海县国土资源局支付第一期土地出让成交价款6.3亿元，于2011年3月17日之前向宁海县国土资源局支付第二期土地出让成交价款6.3亿元。

　　二、涉及诉讼的主要原因及诉讼阶段

　　（一）涉及诉讼的主要原因

　　2010年12月28日，宁房公司已按照《成交确认书》的要求，向宁海县国土资源局付清了第一期土地出让成交价款6.3亿元；2011年3月17日，宁海宁房已向宁海县国土资源局付清了第二期的土地出让成交价款6.3亿元，至此《出让合同》项下的土地出让价款已全部支付完毕，并另行向当地的税务、财政等部门实际支付了契税、城镇土地使用税等税款。但宁海县国土资源局于2011年8月19日才向宁海宁房送达了《供地通知书》，并且标的地块仍存在权属争议、农户尚在耕种等纠纷，因此，宁海县国土资源局未依约履行标的地块的交付义务，违反了《出让合同》的约定。

　　基于上述事实及理由，宁海宁房于2016年3月向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼。

　　（二）诉讼进展情况

　　1、宁波市鄞州区人民法院一审判决

　　宁海宁房于2016年3月向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，请求立即解除宁海宁房与宁海县国土资源局签署的《出让合同》，判令宁海县国土资源局向宁海宁房双倍返还定金、国有建设用地使用权出让价款及利息，赔偿宁海宁房因土地出让事项而支付的契税、城镇土地使用税等实际损失。

　　2017年8月21日，宁波市鄞州区人民法院出具“（2016）浙0212行初35号”行政判决书，认为宁海县国土资源局已于2011年8月19日以向宁海宁房送达《供地通知书》的形式履行了交付土地的义务，虽属逾期交付土地，但未超出交付土地期限60日，因此宁海宁房行使合同解除权的条件并未成就，驳回宁海宁房的全部诉讼请求。

　　2、浙江省宁波市中级人民法院二审判决

　　宁海宁房因不服一审人民法院的判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉。浙江省宁波市中级人民法院于2018年2月24日出具“（2017）浙02行终434号”行政裁定书，认为宁海宁房应当于2011年6月17日履行期限届满之日或者2011年9月28日宁海宁房接到《供地通知书》之日、至迟应当于2012年11月15日宁海宁房作出复函之日就已经知道权利受到侵害，宁海宁房应当于其认为权利受到侵害之日起的法定起诉期限内向法院提起要求解除《出让合同》的诉讼，但宁海宁房直至2016年才提起行政诉讼，明显已经超过了法定起诉期限，且无正当理由，法院依法应不予受理，已经受理的，依法应裁定驳回起诉。一审法院受理该案并作出实体判决，属于认定事实不清，适用法律、法规错误，应予撤销，据此，宁波市中级人民法院裁定撤销宁波市鄞州区人民法院的行政判决，并驳回宁海宁房的起诉。

　　3、浙江省高级人民法院再审

　　宁海宁房因不服宁波市中级人民法院的行政裁定向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院已于2018年5月7日出具“（2018）浙行申288号”受理案件及告知合议庭成员通知书，立案受理宁海宁房与宁海县国土资源局要求解除土地出让协议（申请再审）一案。截至本回复出具日，该案件正在审理中。

　　三、采取的评估方法及取得的评估值

　　截至评估基准日，宁海宁房的存货账面值为789,189,000.00元，系桃源街道北路东、庆安路北01地块国有建设用地使用权。根据《出让合同》约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施符合政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，土地利用要求宁海县城市拆迁办公室连片回购庆安路商业用房2,000平方米（一层商业用房1,000平方米，二层商业用房1,000米），统一回购价格为2,500元/平方米。截至评估基准日，委估土地尚未进行开发。

　　因被评估资产是土地使用权，交易市场活跃，可以取得类似项目可比交易案例，故适用市场法；被评估资产是土地使用权，成本法不能准确计量其客观价值，故不适用成本法；假设开发法（剩余法）是采用预计房地产总价扣减相应的开发成本和利润后的余值，由于委托方有针对委估宗地具体的开发设计文本，可以准确估测开发收入和成本，因此适用假设开发法（剩余法）；所以本项目评估过程采用市场法和假设开发法（剩余法）进行评估。

　　采用市场法评估，待估宗地评估价值为79,980.40万元；采用假设开发法，土地评估值为78,582.43万元。

　　（一）市场法

　　1、评估方法

　　市场法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的土地级别、容积率、交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。

　　市场法计算公式：

　　待估宗地土地价值=待估宗地地面单价×宗地面积-回购条款对土地价值影响额

　　前述公式中，待估宗地地面单价＝（可比实例地面单价×地级修正系数×容积率修正系数）×（交易日期修正系数×交易情况修正系数×交易方式修正系数×土地使用年限修正系数×土地用途修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）；

　　回购条款对土地价值影响额=待估宗地楼面地价×回购房产建筑面积

　　2、评估过程

　　（1）待估宗地面单价的确定

　　1）可比实例选择

　　本着交易时间与估价时点接近，处于同一供需圈内，属于正常交易，用途相同的原则，选择了近期成交的三个案例作为可比实例。具体可比实例条件见下表：

　　■

　　2）比较因素选择

　　影响待估宗地价格的主要因素有：土地级别、容积率、交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、土地用途、区域因素、个别因素等。根据待估宗地与比较实例的土地条件和影响土地价格的比较因素，编制比较因素条件说明表，详见下表：

　　■

　　根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，比较因素条件指数修正确定如下：

　　① 地级修正

　　根据《宁海县城区基准地价表》，待估宗地与可比实例均为城区三级住宅用地，因此确定地级修正系数为1。

　　② 容积率修正

　　参照《宁波市城区土地级别调整和基准地价更新》中的居住用地基准地价容积率修正系数表，确定容积率修正系数。可比实例A、B、C容积率修正系数分别为0.96、0.99、1.16。

　　③ 交易日期修正

　　本次估价基准日为2018年4月30日，可比实例A、B、C的交易日期分别为2017年11月15日、2017年1月23日、2017年9月5日。根据中国城市地价动态监测网的监测数据及待估宗地、可比实例所在区域土地价格的变化情况，综合确定可比实例A、B、C的交易日期修正系数分别为0.996、1.110、1.032。

　　④ 交易情况修正

　　由于土地具有不可移动的特性，土地市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的三个比较案例，均为自由竞争市场上的成交价格，故不做修正。

　　⑤ 交易方式修正

　　可比实例A、B、C交易方式均为公开挂牌出让方式，因此确定交易方式修正系数均为1.00。

　　⑥ 土地使用年限修正

　　土地使用年期修正系数=■

　　式中：r───土地还原利率（依据《宁波市城区土地级别调整和基准地价更新》，住宅用地土地还原利率取4.58%）；

　　n───待估宗地使用权年限；

　　m───可比实例使用权年限。

　　土地到期日为2080年12月，待估宗地土地使用权剩余使用年限为63年，可比实例使用权年限为70年，所以土地使用年限修正系数为0.983。

　　⑦ 土地用途修正

　　可比实例A、B、C的土地用途与待估宗地土地用途相同，因此确定土地用途修正系数均为1.00。

　　⑧ 区域因素修正

　　住宅用地类型：根据宁波市住宅用地分布条件，住宅用地类型分为居住区、居住公建混合区、居住商业混合区、居住商业工业混合区、居住工业混合区，以待估宗地条件为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正5%。

　　区域交通便捷度：指对外交通便捷程度、公共交通便捷程度、交通管制等，分为好、较好、一般、较差，以待估宗地条件为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正4%。

　　商服繁华程度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地条件为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正5%。

　　基础设施完善程度：以待估宗地条件为100，基础设施每增加或减少一通，指数增加或减少2%。

　　公用服务设施完备度：指区域内农贸市场、银行、学校、邮局、便利店、幼儿园等的配备情况，分为