单位：万元

　■

　表4-24截至2015年9月30日发行人开发产品具体项目情况

　单位：万元

　■

　报告期内，发行人已完工的存货的去化情况如下表所示：

　表4-25截至2015年9月30日发行人已完工的存货去化情况

　单位：万平方米

　■

　发行人已完工项目的去化状况良好，总体的去化水平在90%以上。去化率较低的项目，包括福清的尊域、福州的淮安项目、淮安的金辉城项目等，主要为高端住宅项目，故去化速度较慢。

　此外，成都的枫尚项目去化率未超过80%，主要原因为剩余的可售面积为独立商业。

　报告期内，发行人在建的存货的去化情况如下表所示：

　表4-26截至2015年9月30日发行人在建的存货去化情况

　单位：万平方米

　■

　从在建项目的去化速度来看，发行人总体的去化水平接近70%。去化率较高的项目，包括合肥的悦府、沈阳天鹅湾、苏州的融侨城、苏州优步花园、西安融侨城等，去化率超过90%。去化率较低的项目，包括成都悦府等，主要为取得预售许可证的时间较短，导致去化率较低。

　从在建项目的未售来看，根据发行人的预计，去化周期均在18个月内。其中，福州的淮安项目和淮安的天鹅湾项目的预期去化周期为18个月，主要是因为淮安项目和天鹅湾项目主要为高端住宅项目；西安的悦府项目的预期去化周期为18个月，主要是因为悦府项目中有较大比例的LOFT产品，去化速度较慢。扬州的四季金辉家园的预期去化周期为16个月，主要是因为在未售面积中，有较大比例的车位。除却上述四个项目之外，发行人在建项目的未售均将在12个月之内完成。平均来看，发行人的存货去化速度在12-18个月，维持在较为合理的水平。

　从发行人的存货所在地区来看，金辉集团位于福州、重庆、成都、西安、天津、上海、苏州、沈阳以及合肥等一二线及省会城市的存货账面价值占比超过50%。

　此外，金辉集团位于三四线城市的存货主要位于江苏省，包括淮安、扬州、连云港、盐城、无锡以及句容等城市，上述城市经济较为发达，购买力较强（上述六个城市2014年的人均GDP均超过4万元。其中，淮安2014年人均GDP为50,868元，扬州2014年人均GDP为82,727元，连云港2014年人均GDP44,393元，盐城的人均GDP为53,126元，无锡2014年的人均GDP为126,545万元，句容2014年的人均GDP为79,684元。这些地区的房地产市场较为发达，当地人均可支配收入较高，房地产市场较为活跃。

　整体来看，发行人的存货去化率较快，整体去化速度较高。目前存货所在城市主要为一二线及省会城市，所在的三四线城市为经济较为发达的城市，购买力较强。

　从目前来看，发行人的存货去化率处于比较合理的水平。发行人对于出现减值迹象的存货也计提了较为充分的存货跌价准备，发行人存货区域集中度较小，盈利能力能够维持在较好的水平。

　（1）其他应收款

　发行人其他应收款主要为应收关联方款项、应收押金和保证金等。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人其他应收款期末净额分别为263,880.75万元、275,464.52万元、235,966.29万元和90,637.58万元，占总资产的比例分别为7.46%、6.94%、5.48%和2.19%，占流动资产的比例分别为9.12%、8.53%、7.10%和3.00%。2015年9月末，发行人其他应收款期末净额较2014年末减少145,328.70万元，降幅为61.59%，这主要是由于金辉集团与母公司金辉投资于2015年6月结算关联往来15.4亿元。

　（2）其他流动资产

　发行人其他流动资产主要包括预缴各项税费、理财产品和待抵扣进项税等。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人其他流动资产期末余额分别为101,394.05万元、101,207.04万元、133,327.09万元和118,553.86万元，占总资产的比例分别为2.87%、2.55%、3.10%和2.87%，占流动资产的比例分别为3.51%、3.13%、4.01%和3.92%。2014年末，发行人其他流动资产期末净额较2013年末增加32,120.05万元，增幅为31.74%，这主要是由于预缴各项税费增加11,232.30万元及投资理财产品增加增加20,871.00万元。

　最近三年及一期末，发行人其他流动资产构成情况如下表所示：

　表4-27最近三年及一期末发行人其他流动资产构成情况

　单位：万元

　■

　（3）可供出售金融资产

　截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人可供出售金融资产期末余额分别为17,500.00万元、19,500.00万元、20,822.22万元和3,322.22万元，占总资产的比例分别为0.50%、0.49%、0.48%和0.08%，占非流动资产的比例分别为2.72%、2.65%、2.12%和0.30%。截至2015年9月30日，发行人可供出售金融资产期末净额较2014年末减少17,500.00万元，减幅达到84.04%，主要是由于发行人于2015年6月处置北京世纪文创有限公司，该公司本为发行人与其他开发商合作开发北京七棵树项目，对该项目的投资确认为可供出售金融资产，该项目于本年6月终止合作同时处置该可供出售金融资产。截至2015年9月30日，发行人持有的可供出售金融资产不存在变现的重大限制。

　（4）长期股权投资

　截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人长期股权投资期末余额分别为340.00万元、43,039.56万元、204,548.74万元和319,206.34万元，占总资产的比例分别为0.01%、1.09%、4.75%和7.72%，占非流动资产的比例分别为0.05%、5.84%、20.87%和28.69%。最近三年及一期末，发行人长期股权投资期末余额持续增长，这主要是因为发行人在期间与业内开发商合作开发项目，主要为2013年9月新增旭邦置业（香兰雅苑项目）、2014年5月新增金辉新园（浅湾雅苑项目）、2014年12月新增金辉华园（斜塘项目）和2014年3月新增福清金辉置业（城市广场项目），均为合营公司；另外一项为收购西安世界城项目的一揽子交易，目前该项目处于分步收购过程中，尚未达到企业控制的条件，确认为公司的长期股权投资。最近三年及一期，发行人不断追加股权投资，导致长期股权投资余额不断增长。

　截至2015年9月末，发行人长期股权投资构成情况如下表所示：

　表4-28截至2015年9月末发行人长期股权投资构成情况

　单位：万元

　■

　（5）投资性房地产

　截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人投资性房地产账面价值分别为482,255.18万元、540,222.69万元、611,243.10万元和662,094.20万元，占总资产的比例分别为13.64%、13.62%、14.20%和16.01%，占非流动资产的比例分别为75.00%、73.36%、62.36%和59.50%。2013年末，发行人投资性房地产账面价值较2012年末大幅增加57,967.51万元，增幅为12.02%，这主要是因为发行人投资性房地产采用公允价值模式计量，于2013年投资性房地产评估增值3.08亿，其中5,000万以上大额增值包括北京金辉大厦、西安金辉大厦和重庆金辉广场。2014年末，发行人投资性房地产账面价值较2013年末增加71.202.41万元，增幅达13.15%，这主要是由于2014年投资性房地产评估增值3.44亿，其中5,000万以上大额增值包括北京金辉大厦和西安金辉大厦。

　发行人每年对房地产公允价值进行核算，对投资性房地产公允价值采用的是市场法、假设开发法和收益法综合进行评估测算。对于评估基准日已完成投入使用的金辉集团的福州金辉大厦、重庆长江公司的重庆金辉广场和西安金辉居业的西安金辉大厦采用市场法进行评估，所采用市场价格是与周边同类型物业进行比较并进行合理修正后得出，评估师将被评估的建筑物或房地产与市场近期已销售的相类似的建筑物或房地产相比较，明确评估对象与每个参照物之间的若干价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估建筑物或房地产的评估值；对于评估基准日已出租的幼儿园会所采用收益法进行评估，测算时租约期以内的租金收益采用租约租金，租约期以外的租金收益根据周边同类型物业进行对比采用市场租金确定；对于基准日尚未完工的投资性房地产采用假设开发法进行评估（假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其中估价对象预期开发后的价值采用市场比较法或收益法进行测算。由于投资性房地产为自持不对外销售，评估在自持物业不对外销售假设前提下，不扣减续建销售税、费及相关利润），开发完成后的房地产价值通过与周边同类型物业进行比较并合理修正后得出。发行人聘请了具有证券、期货相关评估业务资质（证书编号：0100020009）的北京中同华资产评估有限公司进行了投资性房地产的评估，并且出具了相应的评估报告。

　表4-29最近三年及一期末发行人投资性房地产构成情况

　单位：万元

　■

　（6）固定资产

　作为房地产开发企业，发行人资产主要由存货、货币资金等流动资产构成，固定资产账面价值占总资产的比例较小。发行人固定资产主要包括少量房产、设备等，账面价值基本保持稳定。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人固定资产账面价值分别为56,517.31万元、56,657.74万元、62,271.12万元和53,818.86万元，占总资产的比例分别为1.60%、1.43%、1.45%和1.30%，占非流动资产的比例分别为8.79%、7.69%、6.35%和4.84%。

　（7）递延所得税资产

　截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人递延所得税资产期末余额分别为68,353.15万元、68,755.92万元、72,341.74万元和65,695.72万元，占总资产的比例分别为1.93%、1.73%、1.68%和1.59%，占非流动资产的比例分别为10.63%、9.34%、7.38%和5.90%。最近三年末，发行人递延所得税资产基本保持稳定。

　2、负债结构分析

　最近三年及一期末，发行人负债构成情况如下表所示：

　表4-30最近三年及一期末发行人负债构成情况

　单位：万元，%

　■

　随着发行人房地产开发销售业务的持续发展，发行人负债规模伴随着资产规模的增长而逐年上升。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人负债总额分别为2,907,263.41万元、3,192,545.52万元、3,324,585.03万元和3,309,773.28万元。最近三年末，发行人负债总额的逐年稳步增长。

　发行人负债结构主要以流动负债为主。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人流动负债占总负债的比例分别为82.22%、71.74%、75.00%和81.72%，非流动负债占总负债的比例分别为17.78%、28.26%、25.00%和18.28%。

　（1）短期借款

　截至2014年12月31日和2015年9月30日，发行人短期借款期末余额分别为100,000.00万元和20,600.00万元，占总负债的比例分别为3.01%和0.62%，占流动负债的比例分别为4.01%和0.76%%。

　最近三年及一期末，发行人短期借款构成情况如下表所示：

　表4-31最近三年及一期末发行人短期借款构成情况

　单位：万元

　■

　发行人的短期借款主要为抵押借款及保证借款。截至2015年9月30日，发行人的短期借款中质押借款占短期借款比重为22.33%，抵押借款及保证借款为77.67%。

　（2）应付账款

　发行人应付账款主要系工程款和物业支出等。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人应付账款期末余额分别为345,915.13万元、339,323.94万元、270,465.06万元和297,450.23万元。占总负债的比重分别为11.90%、10.63%、8.14%和8.99%，占流动负债比重分别14.47%、14.82%、10.85%和11.00%。最近三年末发行人应付账款期末余额呈现下降的趋势。

　（3）预收款项

　发行人预收款项主要包括预收房款、预收物业费、预收租金等。其中预收房款系客户在签订了商品房销售合同，但未达到商品房销售收入确认条件时已经支付给公司的购房款所形成的公司负债。在项目竣工并向客户办理交付手续时，相应的预收款项结转为主营业务收入。

　截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人预收款项期末余额分别为1,429,775.21万元、1,500,916.20万元、1,535,101.82万元和1,426,801.65万元，占总负债的比例分别为49.18%、47.01%、46.17%和43.11%,占流动负债的比例分别为59.82%、65.54%、61.57%和52.75%。

　最近三年及一期末，发行人预收款项构成情况如下表所示：

　表4-32最近三年及一期末发行人预收款项构成情况

　单位：万元

　■

　最近三年及一期末，发行人预收售房款期末余额分别为1,427,871.25万元、1,497,778.78万元、1,531,895.04万元和1,422,773.80万元，占预收款项的比例始终保持在99%以上。

　最近三年末，发行人预收款项的城市分布如下所示：

　表4-33最近三年末发行人预收款项的城市分布

　单位：万元

　■

　最近三年，发行人预收账款规模持续增加，主要是来自于苏州、无锡、句容、合肥等长三角地区以及沈阳等环渤海地区的预收账款持续增长。

　最近三年，发行的预收账款的区域分布如下所示：

　表4-34最近三年末发行人预收款项的区域分布

　单位：万元

　■

　从经营策略上来看，发行人坚持“全国布局、区域聚焦、城市领先“的战略，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，优先选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展。

　报告期内，发行人重点拓展的地区有上海、苏州、合肥、沈阳等长三角地区与环渤海地区的省会城市，长三角地区预收账款的占比从2012年12月31日的11.88%上升到2014年12月31日的31.56%，环渤海地区预售账款的占比从2012年12月31日的0.81%上升到2014年12月31日的6.53%；在此新拓展区域，发行人以满足刚性需求与首改需求的商品住宅开发为主，自2011年拓展以来公司实施积极灵活的定价策略，以市场竞争导向为原则，确定合理的性能价格比，以取得产品价格竞争优势，快速奠定市场地位。

　发行人在东南区域预售账款占比降低，主要是东南地区中三线城市福清的项目陆续交房结转后未增加新的开发项目所致，目的在于优化区域结构，更加聚焦重点城市，使得公司房地产开发区域布局更加合理。

　报告期内，西部地区预售账款占比维持在40%以上，为公司重点开发区域，公司在重庆、西安等城市采取进一步深耕策略，多项目同时开发，在当地不断强化公司品牌效应，实现品牌价值和产品溢价。

　（4）其他应付款

　截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人其他应付款期末余额分别为39,501.61万元、63,273.94万元、87,658.13万元和165,907.68万元，占总负债的比例分别为1.36%、1.98%、2.64%和5.01%，占流动负债的比例分别为1.65%、2.76%、3.52%和6.13%。2015年9月末发行人其他应付款期末余额较2014年末大幅增加78,249.55万元，增幅达到89.27%，这主要是由于发行人与关联方往来大幅增加所致。

　发行人其他应付款主要由预提土地增值税、关联方往来、股权融资款和购房定金等构成。最近三年及一期末，发行人其他应付款构成情况如下：

　表4-35最近三年及一期末发行人其他应付款构成情况

　单位：万元

　■

　截至2015年9月30日，发行人其他应付款金额前五名债权人欠款金额合计为127,098.56万元，占其他应付款余额的76.61%，主要明细情况如下：

　表4-36截至2015年9月30日发行人其他应付款金额前五名债权人情况

　单位：万元，%

　■

　（5）一年内到期的非流动负债

　发行人一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31和2015年9月30日，发行人一年内到期的非流动负债期末余额分别为516,638.13万元、279,928.40万元、376,575.60万元和672,450.00万元，占总负债的比例分别为17.77%、8.77%、11.33%和20.32%，占流动负债的比例分别为21.61%、12.22%、15.10%和24.86%。2013年末，发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2012年末减少236,709.73万元，降幅为45.82%，这主要是因为发行人偿还一年内到期的借款所致。2015年9月末，发行人一年内到期的非流动负债余额较2014年末增加295,874.40万元，增幅为78.57%，这主要是由于发行人长期借款临近到期所致。

　（6）长期借款

　截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人长期借款期末余额分别为393,894.96万元、775,990.29万元、691,240.00万元和475,555.00万元，占总负债的比例分别为13.55%、24.31%、20.79%和14.37%，占非流动负债的比例分别为76.18%、86.00%、83.15%和78.59%。2013年末，发行人长期借款期末余额较2012年末增加382,095.33万元，增幅为97.00%，这主要是因为发行人通过长期借款满足项目建设、开发、投资的需要。2015年9月末，发行人长期借款期末余额较2014年末减少215,685.00万元，降幅为31.20%，这主要是由于发行人部分长期借款转入一年内到期的非流动负债科目核算所致。

　最近三年及一期末，发行人长期借款构成情况如下表：

　表4-37最近三年及一期末发行人长期借款构成情况

　单位：万元

　■

　3、现金流量情况分析

　最近三年及一期，发行人现金流量情况如下表所示：

　表4-38最近三年及一期发行人现金流量情况

　单位：万元

　■

　（1）经营活动产生的现金流量

　最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为143,379.61万元、106,549.06万元、210,535.83万元和263,521.89万元，基本处于稳定增长状态。

　最近三年及一期，发行人经营活动现金流入分别为1,340,286.78万元、1,588,072.31万元、1,784,094.53万元和1,241,130.81万元，保持稳步增长。最近三年及一期，发行人经营活动现金流出分别为1,196,907.17万元、1,481,523.25万元、1,573,558.71万元和977,608.92万元。

　目前，发行人已完成了在西安、重庆、福州、扬州等城市的战略布局，为公司持续稳健发展打下坚实基础。房地产项目开发需要历经土地储备、开发建设、销售、交付使用等多个环节，经营周期较长。发行人现有部分项目尚处于前期规划设计和建设投入期，未来相关项目进入销售回款阶段后，将为公司经营活动现金流进一步提供有力支撑。

　（2）投资活动产生的现金流量

　最近三年及一期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为22,397.40万元、-115,318.07万元、-238,835.81万元和-108,023.56万元。

　最近三年及一期，发行人分别实现投资活动现金流入192,548.61万元、806,834.87万元、998,365.26万元、1,137,998.52万元，其中2013年发行人投资活动现金流入较上年增长319.03%，主要系发行人投资银行理财产品的规模较大，相应的增加收回银行理财产品现金流入。

　最近三年及一期，发行人分别实现投资活动现金流出170,151.21万元、922,152.94万元、1,237,201.07万元和1,246,022.08万元，持续保持了较大的对外投资力度。特别是2013年度和2014年度，主要是因为公司投资银行理财产品的规模增大及公司对外投资，其中2013投资银行理财产品现金流出80.35亿，对外投资句容弘源现金流出5亿和投资西安世界城项目现金流出3.3亿等；2014年投资银行理财产品现金流出101.65亿，对外投资金辉新园现金流出3.57亿、投资福清金辉置业现金流出0.5亿、投资句容弘源现金流出0.46亿、投资西安世界城项目现金流出11.96亿等。

　（3）筹资活动产生的现金流量

　最近三年及一期，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-93,734.48万元、46,382.13万元、56,488.93万元和-151,171.88万元。2013年度和2014年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额均为正数，反映出筹资活动是其重要的资金来源。

　最近三年及一期，发行人分别实现筹资活动现金流入342,490.40万元、684,235.60万元、701,488.03万元和472,400.00万元。最近三年，发行人筹资活动现金流入较大，这主要是因为发行人通过银行借款信托融资等多种方式筹集资金满足土地储备、项目开发与拓展的资金需要。

　最近三年及一期，发行人分别实现筹资活动现金流出436,224.88万元、637,853.47万元、644,999.10万元和623,571.88万元。2012年以来，发行人筹资活动现金流出基本保持稳定。

　2、 偿债能力

　（1）主要偿债能力指标分析

　最近三年及一期，发行人主要偿债能力指标如下表所示：

　表4-39最近三年一期及发行人主要偿债能力指标

　■

　从短期偿债能力指标来看，截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人流动比率分别为1.21、1.41、1.33和1.12，速动比率分别为0.25、0.28、0.27和0.19。发行人的流动比率和速动比率基本维持在稳定水平。

　从长期偿债能力指标来看，截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，发行人资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%和80.01%，发行人扣除预收账款后的资产负债率分别为70.17%、68.61%、64.65%和69.48%。总体来看，发行人资产负债率的保持在较高水平，这主要是因为一方面发行人房地产开发与销售业务形成较大规模的预收房款，预收款项余额较高；另一方面，发行人主要通过银行借款、信托融资等债务融资方式筹集资金，导致负债规模快速增长。

　2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-9月，发行人EBIT利息保障倍数分别为2.14倍、2.43倍、2.00倍和1.75倍，EBITDA利息保障倍数分别为2.22倍、2.51倍、2.07倍和1.82倍。2013年度，发行人商品房项目结算规模增加，带动利息保障倍数增长。2014年度，由于发行人营业毛利率下降，导致利息保障倍数有所回落。

　截至2014年12月31日，同行业上市公司主要偿债能力指标见下表所示：

　表4-40截至2014年12月31日同行业上市公司主要偿债能力指标

　■

　注1：同行业上市公司的分类标准为中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》。

　注2：样本来源为已公布2014年年度报告的房地产上市公司中，营业收入在80-200亿元之间的房地产企业。

　注3：数据来源：Wind资讯。

　截至2014年12月31日，发行人资产负债率高于同行业上市公司的平均水平，而扣除预收账款的负债率低于同行业上市公司的平均水平，表现出公司资本结构中债务比例较低，有大额的预收账款的存在。流动比率、速动比率低于同行业上市公司的平均水平。

　（2）有息负债情况

　截至2015年9月30日，发行人有息负债余额为1,175,605.00万元，期限结构如下表所示：

　表4-41截至2015年9月30日发行人有息负债期限结构

　单位：万元

　■

　总体来看，发行人有息负债期限相对较短，主要是因为发行人取得的银行贷款主要系房地产开发贷款，期限通常为2-3年。

　（3）融资渠道分析

　发行人资信情况良好，与银行等金融机构保持良好的长期合作关系，持续获得其授信支持。

　根据发行人相关授信银行授信系统的查询结果，截至2015年9月末，发行人获得工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等商业银行的授信总额度合计为289.76亿元，其中已使用授信额度55.99亿元，未使用授信余额233.77亿元。

　3、 营运能力分析

　最近三年及一期，发行人主要营运能力指标如下表所示：

　表4-42最近三年及一期发行人主要营运能力指标

　■

　注：2015年1-9月的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率受发行人营业收入和营业成本的结算周期影响，相关指标均不具有可比意义。

　发行人对客户销售通常采取预售模式，应收账款主要为房屋的销售分期款，应收账款规模相对较小，同时发行人对应收账款的管理控制较为严格，因此应收账款周转率保持在较高水平。最近三年及一期，发行人应收账款周转率分别为89.63、137.50、81.18和51.85。由于2013年大量预售项目进行销售结转，确认营业收入，因此当年发行人应收账款周转率出现大幅上升。

　最近三年及一期，发行人存货周转率分别为0.16、0.25、0.31和0.28。总体来看，发行人存货周转率较高，这主要因为近年来发行人大量项目进行销售结转。

　2014年度，同行业上市公司主要营运能力指标见下表所示：

　表4-43 2014年度同行业上市公司主要营运能力指标

　■

　注1：同行业上市公司的分类标准为中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》。

　注2：样本来源为已公布2014年年度报告的房地产上市公司中，营业收入在80-200亿元之间的房地产企业。

　注3：数据来源：Wind资讯。

　从同行业上市公司的比较来看，房地产行业上市公司应收账款周转率差异较大，2014年度发行人应收账款周转率略高于行业平均水平；而且由于发行人在报告期内加快销售结转，去化速度相对较快，因此其存货周转率、总资产周转率均略高于行业平均水平。

　6、盈利能力分析

　最近三年及一期，发行人利润表主要科目情况如下表所示：

　表4-44最近三年及一期发行人利润表主要科目情况

　单位：万元

　■

　（1）营业收入分析

　发行人的营业收入主要来自于房地产销售、物业管理收入、物业租赁收入和建造合同收入等。最近三年及一期，发行人营业收入构成情况如下表所示：

　表4-45最近三年及一期发行人营业收入构成情况

　单位：万元，%

　■

　最近三年及一期，发行人分别实现营业收入671,922.50万元、1,021,566.62万元、1,220,728.85万元和969,462.64万元。总体来看，发行人实现的营业收入持续增长，最近三年营业收入年均复合增长率为34.79%。2013年度，发行人实现的营业收入同比大幅上升52.04%，这主要是因为其竣工交付的房屋面积增加。

　最近三年及一期，发行人主营业务收入占比持续保持在99%以上；其他业务收入比重较小。发行人主营业务包括房地产销售、物业、出租和建造等，其中又以房地产销售收入最为突出。最近三年及一期，发行人房地产销售收入分别为639,826.86万元、977,367.27万元、1,184,892.66万元和950,739.10万元，占营业收入的比重分别为95.22%、95.67%、97.07%和98.07%；物业收入分别为8,972.70万元、13,263.26万元、18,415.16万元和16,100.60万元，占营业收入的比重分别为1.34%、1.30%、1.51%和1.66%。

　最近三年及一期，发行人房地产销售收入分地区构成情况如下表所示：

　表4-46最近三年及一期发行人房地产销售收入分地区构成情况

　单位：万元

　■

　发行人房地产销售收入主要来自于福州、重庆、西安等地区，区域较为分散。从区域分布来看，发行人来自于西安地区的收入占比最高，最近三年及一期，发行人来自西安地区的收入分别为155,760.77万元、335,650.83万元、202,480.63万元和327,496.71万元，分别占发行人房地产销售收入的24.34%、34.34%、17.09%和34.45%。

　（2）营业成本分析

　最近三年及一期，发行人营业成本情况如下表所示：

　表4-47最近三年及一期发行人营业成本情况

　单位：万元

　■

　最近三年及一期，随着发行人业务规模的持续扩大，其营业成本也相应逐年增加，年均复合增长率为47.85%。发行人的营业成本主要由主营业务成本构成，其他业务成本比重极小。最近三年及一期，发行人发生的主营业务成本分别为372,267.88万元、606,443.21万元、813,953.56万元和726,741.39万元，其中房地产销售成本分别为348,808.27万元、574,390.53万元、788,525.94万元和711,440.83万元。房地产销售成本主要由土地取得成本和房屋建安成本等构成。

　最近三年及一期，发行人主营业务成本分地区构成情况如下表所示：

　表4-48最近三年及一期发行人房地产业务成本分地区构成情况

　单位：万元

　■

　发行人房地产业务成本的地区构成和房地产销售业务收入的地区构成基本一致。最近三年，发行人发生在福州、福清、重庆和西安地区的业务成本总额占比均超过50%。

　（3）毛利润分析

　最近三年及一期，发行人毛利润情况如下表所示：

　表4-49最近三年及一期发行人毛利润情况

　单位：万元

　■

　最近三年及一期，发行人分别实现毛利润299,447.73万元、414,884.00万元、406,560.07万元和242,180.05万元。最近三年及一期，发行人分别实现房地产销售业务毛利润291,018.60万元、402,976.74万元、396,366.72万元和239,298.26万元。最近三年及一期，发行人房地产销售业务毛利润分地区情况如下所示：

　表4-50最近三年及一期发行人房地产业务毛利润分地区构成情况

　单位：万元

　■

　（4）毛利率分析

　最近三年及一期，发行人毛利率情况如下表所示：

　表4-51最近三年及一期发行人毛利率情况

　■

　表4-52最近三年及一期发行人房地产销售业务毛利率情况

　■

　最近三年及一期，发行人毛利率分别为44.57%、40.61%、33.30%和25.02%，总体来看发行人营业毛利率持续回落。主要是系于由于公司早期获取的项目土地成本较低，随着土地市场的升温，报告期内结转项目的土地成本逐年增加，导致公司主营业务毛利率逐年下降。除土地成本增加原因之外，最近三年公司加大车位的销售和结转，而车位的毛利率明显低于房地产产品，进一步拉低了公司的毛利率水平。

　（5）利润情况分析

　最近三年及一期，发行人分别实现营业利润184,082.36万元、213,340.39万元、203,529.20万元和111,515.48万元；利润总额179,860.99万元、209,683.44万元、201,260.72万元和114,436.89万元；净利润132,734.68万元145,898.08万元、146,565.61万元和88,772.20万元。2013年，由于商品房项目结转规模增加，发行人实现的营业收入、利润总额和净利润较上年均出现明显上涨。2014年，受营业毛利率回落、投资收益减少等因素影响，发行人实现的营业利润、利润总额均较上年有所下降。

　（6）期间费用分析

　最近三年及一期，发行人期间费用情况如下表所示：

　表4-53最近三年及一期发行人期间费用情况

　单位：万元

　■

　最近三年及一期，发行人发生的期间费用分别为60,418.06万元、66,162.09万元、83,588.23万元和63,563.27万元，占当期营业收入的比例分别为8.99%、6.48%、6.85%和6.56%。

　A、销售费用

　发行人销售费用主要包括营销广告费用和销售人员工资、奖金及福利等。最近三年及一期，发行人发生的销售费用分别为21,036.27万元、29,922.15万元、39,499.49万元和27,635.98万元，占当期营业收入的比例分别为3.13%、2.93%、3.24%和2.85%。最近三年及一期，发行人销售费用得到较好控制，基本保持稳定。

　B、管理费用

　发行人管理费用主要为研究开发费用、办公费用、业务招待费、管理人员薪酬、职工福利费等。最近三年及一期，发行人发生的管理费用分别为31,059.59万元、29,824.21万元、34,380.36万元和26,427.80万元，占当期营业收入的比例分别为4.62%、2.92%、2.82%和2.73%。最近三年及一期，发行人管理费用基本保持稳定，处于稳步下降过程中。

　C、财务费用

　发行人财务费用主要由不能资本化的利息支出构成。最近三年及一期，发行人发生的财务费用分别为8,322.20万元、6,415.73万元、9,708.38万元和9,499.49万元，占当期营业收入的比例分别为1.24%、0.63%、0.80%和0.98%。2015年1-9月，发行人财务费用大幅增长的原因主要是因为福清金辉房地产项目已经停止竣工，停止利息资本化。

　（7）营业外收入分析

　最近三年及一期，发行人分别实现营业外收入514.63万元、1,360.16万元、938.02万元和4,606.83万元。2013年，发行人营业外收入出现大幅增加，这主要是因为发行人收到政府补助的绿化长江重庆行动专项资金，总额为900.00万元。

　（8）可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析

　发行人实现本次公司债券发行以后，资产规模将进一步扩大，在行业内的竞争力将进一步增强。受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，发行人盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：

　A、房地产行业的发展将对发行人的发展产生直接影响。发行人以房地产销售为最重要的收入来源，如果房地产市场转向低迷，销售价格下降、销售进度放慢，公司的经营业绩也会随之下降。

　B、房地产行业依然是当前国家宏观调控的重点。国家通过房地产行业土地政策、金融政策、税收政策等对房地产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求进行调节，也会直接影响到公司的盈利水平。

　C、由于发行人在签订销售合同，取得客户付款证明，房产完工并交付业主后才确认实现销售收入，因此，发行人销售收入的确认受交楼工作的影响较为明显。如果竣工交楼的手续办理或者计划安排出现问题，就可能造成短期内收入和利润的波动。

　D、土地储备是影响房地产企业未来发展的重要因素。目前，发行人在北京、重庆、福州、西安等城市的在建、拟建项目的规划建筑面积超过900万平方米，丰富的土地储备为公司持续快速发展提供了保障。但是，由于土地资源的稀缺性，以及“招拍挂”制度的全面实施，土地成本可能将不断增加，同时获取土地的难度增加，这将对公司未来的盈利水平和经营业绩的稳定性造成影响。

　E、相关行业的发展状况对发行人的经营业绩也会产生直接影响。房地产企业对钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求，房地产开发过程中的设计、施工、销售代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位，原材料价格和相关行业报酬水平的波动也会造成发行人业绩的波动。

　（二）发行人未来业务发展目标

　发行人的发展战略为致力于实现稳健和可持续性的增长，巩固公司作为全国性房地产开发商的地位，为股东创造价值。

　随着调控政策的更加严厉以及市场竞争的更加白热化，发行人将按照“十二五”规划目标和资本市场要求，全面推进各方面工作。发行人短期总体发展思路主要包括：坚持创新变革；坚持与标杆企业开展战略合作；坚持稳健经营；坚持加快项目周转。在继续推进全国布局的同时把握新型城镇化发展趋势，立足现已进入的重庆、西安、北京、上海城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展。

　七、本期发行后公司资产负债结构变化

　1、相关财务数据模拟调整的基准日为2015年9月30日；

　2、假设本期债券的募集资金净额为5亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；

　3、假设本期债券募集资金净额5亿元计入2015年9月30日的资产负债表；

　4、本期债券募集资金净额5亿元，全部用于偿还银行贷款。全部5亿元均为发行人的金融机构借款（全部为一年内到期的金融机构借款）。

　基于上述假设，本期债券发行对发行人合并资产负债结构的影响如下表所示：

　表4-54本期债券发行对发行人合并资产负债结构的影响

　单位：万元

　■

　八、重大或有事项或承诺事项

　（一）发行人对外担保情况

　截至2015年9月30日，发行人对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况如下表所示：

　表4-55截至2015年9月30日发行人对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况

　单位：万元

　■

　此外，发行人属于房地产行业，按照人民银行的有关规定必须为商品房承购人提供抵押贷款担保。发行人目前为商品房承购人提供的担保为阶段性连带担保，担保期限自按揭银行放款之日起至按揭银行为购房者办妥《房地产证》之日止。如果上述担保期间购房者没有履行债务人责任，发行人有权收回已售出的楼房。根据《公司章程》及《对外担保管理办法》，发行人为购房客户提供按揭担保不包含在《公司章程》的对外担保范畴之内。

　（二）未决诉讼、仲裁事项

　截至2015年9月30日，发行人及其全资、控股子公司没有尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

　（三）其他重要事项

　截至2015年9月30日，发行人房地产业务按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押借款担保，担保类型为阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋产权证及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2015年9月30日止，发行人承担上述阶段性担保金额为人民币868,729.99万元。

　九、资产抵押、质押和其他限制用途安排

　截至2015年9月30日，发行人所有权受限资产主要系为金融机构借款而设定的担保资产，包括货币资金、存货、投资性房地产、固定资产和无形资产等，具体情况如下：

　表4-56截至2015年9月30日发行人所有权受限资产情况

　单位：万元

　■

　截至2015年9月30日，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。

　第五节 募集资金运用

　一、本次债券募集资金运用计划

　根据《管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，本次债券发行规模不超过30亿元（含30亿元）。本次债券募集资金扣除发行费用后，拟将用于偿还偿还金融机构借款。

　本期债券基础发行规模5亿元，募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还金融机构借款。本期债券设10亿元超额配售选择权，募集资金拟用于偿还金融机构借款。

　综合考虑公司银行借款到期时间，本期债券募集资金暂定还款计划如下：

　单位：万元

　■

　因本期债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，待本期债券发行完毕、募集资金到账后，本公司将根据本期债券募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要，对具体偿还计划进行调整。

　二、本次募集资金运用对发行人财务状况的影响

　（一）对发行人负债结构的影响

　以2015年9月30日公司财务数据为基准且考虑首期已发行的5亿元公司债券募集资金的使用，假设本期债券最终发行规模为基础发行规模5亿元，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并财务报表的资产负债率水平为80.01%不变；母公司财务报表的资产负债率水平将将有所上升，由发行前的78.61%上升为发行后的80.22%，将上升1.61个百分点；合并财务报表的非流动负债占负债总额的比例将由发行前的18.28%增至发行后的21.30%，母公司财务报表的非流动负债占负债总额的比例将由发行前的1.29%增至发行后的10.56%。

　（二）对发行人短期偿债能力的影响

　以2015年9月30日公司财务数据为基准且考虑首期已发行的5亿元公司债券募集资金的使用，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并财务报表的流动比率将由发行前的1.12增加至发行后的1.16，母公司财务报表的流动比率将由发行前的1.13增加至发行后的1.27。

　发行人流动比率将有一定的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力有所增强。

　三、募集资金专项账户管理安排

　发行人按照《管理办法》的相关要求，设立了本期公司债券募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。发行人承诺，本次募集资金不用于理财产品、衍生品等非生产性支出。

　募集资金专项账户相关信息如下：

　账户名称：金辉集团股份有限公司

　开户银行：中国银行福州台江支行

　银行账户：420870819115

　第六节 备查文件

　一、备查文件内容

　本募集说明书的备查文件如下：

　1、金辉集团股份有限公司2012年至2015年1-9月经审计的财务报告；

　2、中信证券股份有限公司关于金辉集团股份有限公司公开发行2015年公司债券的核查意见；

　3、中银国际证券有限责任公司关于金辉集团股份有限公司公开发行2015年公司债券的核查意见；

　4、北京德恒律师事务所关于金辉集团股份有限公司公开发行公司债券的法律意见书；

　5、金辉集团股份有限公司2016年公司债券（第二期）信用评级报告

　6、金辉集团股份有限公司公开发行2015年公司债券持有人会议规则；

　7、金辉集团股份有限公司公开发行2015年公司债券受托管理协议；

　8、中国证监会核准本次发行的文件

　在本期债券发行期内，投资者可以至发行人和主承销商处查阅本募集说明书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅本募集说明书及摘要。

　二、备查文件查阅地点

　投资者可以自本募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明书全文及上述备查文件：

　1、发行人：金辉集团股份有限公司

　办公地址：北京市朝阳区东四环中路56号远洋国际中心A座27层

　联系人：陈朝荣

　电话：010-590811919

　传真：010-59081177

　2、主承销商：中信证券股份有限公司

　办公地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦22层

　联系人：宋颐岚、王宏峰、何佳睿、杨昕、蔡林峰、叶建中、肖军

　电话：010-60833626

　传真：010-60833504

　三、备查文件查阅时间

　本期债券发行期间，每日9:00—11:30，14:00—17:00（非交易日除外）。

　投资者若对本募集说明书存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。

　金辉集团股份有限公司

　2016年3月18日