□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　近日，作为中央城市工作会议的配套文件，指导“十三五”及未来城市规划、土地利用和城市管理的“路线图”，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布并实施。其中，“未来新建小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，打破了建国以来、特别是1998年住房市场化改革以来“大院制”、“小区化”的主流住区规划模式，引起了社会各界的广泛关注。

　对于打破封闭小区的担忧，主要在于安全、物业管理、物权归属、城市噪音等方面。事实上，打破封闭小区要与推广街区制结合起来理解。街区制是由城市主干道围合、次干道分割、毛细血管路网密集，形成公共交通完善、服务设施就近配套的开放街区模式。也就是意见提出的树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

　城市正在成为经济的主导。世界银行数据显示，截至2014年，全球73%的GDP由城市创造，全球城市人口占全球总人口的53%，代表先进生产力的现代服务业集中在城市，丰富多样的生活和消费集中在城市。大城市经济和人口集聚度更高。占国土面积仅4%的大东京聚集了全日本25%的人口、40%的产值；日本三大都市圈（东京、大阪和名古屋）仅占国土面积14.4%，但集中了全国61%的人口和70%的GDP；美国三大城市群集中了全国20%的人口和67%的GDP。

　在服务业占主体时，城市主导经济更明显，这根源于城市集聚和规模效应的发挥，即人口和资源在很小空间内生产生活，带来边际成本递减和交互产生的学习和技术。但同时，人口和资源集中也会带来污染、拥堵等“城市病”，这就需要最大限度利用好城市空间，让交互在较小空间和较短距离内进行。因此，在城市分区规划上，要有大马路、大广场形成的大切块、大循环，更要有一个个街区内由步行商业、临街店铺、公共道路（连接次干道）、公园等形成的小切块、“微循环”。

　国际城市规划有一个标准，城市一平方公里若有100-120个街口，这个城市的循环、交互就比较畅通，商业服务设施分布均匀，居民生活工作成本较低，城市比较宜居、便利。纽约、巴塞罗那、东京等城市往往可以达到120-150的水平，我国除北京、上海一些大城市的老城区可达到100以上，绝大多数城市达不到，特别是一些城市新区，一平方公里仅仅十几个街口，有宽阔的马路但没有街道。

　我国传统“大院制”、“小区化”的大切块、大循环，是计划经济时期（特别是工业化时期）单位间经济交互为主，政府或企事业单位供给交互载体（住宅区、广场、厂区大院）的产物，也与社会分化、贫富差距和人口流动有关。2013年，我国第三产业增加值首次超过了第二产业，意味着服务业成为经济“主力军”。未来，随着新型城镇化的推进，城市人口将继续增加，服务业发展潜力还很大。

　但是，我国城市规划还停留在过去，比如城市建成区的路网密度太低，发达国家多在10公里/平方公里以上，目前北京约5公里/平方公里；发达国家的城市道路面积率往往能够达到15%-20%以上，我国现在多数城市仅为12%左右。目前，我国人口和资源在向城市集中，但交互非常畸形。大家居住在封闭的小区内，而消费、购物、游玩却在别的地方，这不仅导致小区空间被浪费，无活力、无气息、功能单一，居民还不得不步调一致地坐在车上、堵在路上，挤在商场。事实上，打破小区封闭，临街商业发展起来，很多需求可就近解决，且多样化有竞争力的需求也可满足。

　更重要的是，小区道路公共化后，公共交通离我们更近了、更方便了，步行、公交、地铁、高铁等多层次、密集的交通路网就建立起来了，大家也不用非得开车、坐车出行了，主干道压力小了，城市病迎刃而解。正如微循环提供氧气、养料、能量，排除二氧化碳及废物是人体器官正常运转的前提，微循环不畅给动脉添堵，导致衰老及高血压、糖尿病一样，城市道路与此类似。因此，未来大城市主干道要少一些、次干道要多一些，千千万万社区公共街道组成的毛细血管路应该最多。

　同时，新型城镇化意味着城市包容，户籍藩篱、二元隔离逐渐被打破。外来人口、流动人口等“新市民”将成为城市平等的一员。过去忌惮于安全、流动人口管理的小区隔离也没有必要。在服务业主导下，城市政府也将向服务型政府转型，戒备森严的机关大院，以及体育场、公园等要全部开放、拆除隔墙，类似于西方城市可以随意进出的市政厅，这是实施街区制的第一步。

　《意见》提出，已建成住宅小区和单位大院要逐步打开，而不是一下子都要拆除围墙。现有小区内部道路属于全体业主所有，受物权法保护，短期内不会以拆除方式成为公共道路，但新建小区，特别是老城区拆旧建新的小区，完全可以开放式社区的模式来规划和建设，这是提高土地利用效率、降低公共服务成本的不二之选。当然，部分新区人口密度低，安保需求客观存在，继续建立封闭式小区也有必要性。

　另外，对于开放式社区下的安全和物业管理，一方面，由于道路公共化，小区部分安保将将纳入行政区域内治安管理；另一方面，物业管理范围将退到社区单元甚至楼栋内，这将更加有利于管理的针对性和有效性。此外，小区道路低速化及车辆行驶类型和时间限制也将极大地减少噪音污染。同时，技术、规划和建材的使用，也完全能够规避这些问题。比如韩国首都首尔开放式住宅区内，往往遍布着大大小小的摄像头，完全能够解决安保问题。同时，社区开放带来的活力和气息、社会和谐稳定、公共服务共享、消费和出行的便利，交互对于小孩成长的帮助等却长期利好。