| |
|
| 标题导航 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 13 | 福州中悦房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 14 | 成都保利兴蓉实业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 15 | 陕西尚润房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 16 | 保利（新疆）投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 17 | 新疆保利天恒基房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 18 | 厦门中璟房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 19 | 天津鑫和健身服务有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 20 | 广州萝城房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 21 | 汕尾市保利房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 22 | 广州市正林房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 23 | 广州市如茂房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 24 | 江苏保利宁成房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 25 | 佛山市保利昊峰房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 26 | 茂名和信房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 27 | 佛山保利兴泰房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 28 | 佛山市保兴达房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 29 | 佛山市保恒达房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 30 | 博大鸿伟（天津）置业有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 31 | 东莞市中骏房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 32 | 柏乔投资有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 33 | 沈阳中汇达房地产有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 34 | 甘肃升融房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 35 | 河北银湖房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 36 | 生活之原有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 37 | 惠州生活之原旅游发展有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 38 | 广州保利电商港有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 39 | 新疆恒信雅居房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 40 | 杭州东良投资管理有限公司 | 不再纳入 | 清算 | | 41 | 广州越鸿房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 转为合营企业 | | 42 | 东莞市和宏投资有限公司 | 不再纳入 | 转为联营企业 | | 43 | 广州天利房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 对外转让股权 |
（三）2013年度发行人合并报表范围变化情况 表4-11 2013年度发行人合并报表范围变化情况 | 序号 | 公司名称 | 变动情况 | 变动原因 | | 1 | 广州从化保利房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 2 | 广州市邦杰置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 3 | 广州市宏和房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 4 | 广州越鸿房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 5 | 广州市思泰房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 6 | 东莞市和宏投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 7 | 盛鑫有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 8 | 守鸿置地（广州）有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 9 | PolyRealEstateFinanceLtd | 新纳入 | 新设立 | | 10 | ABUNDANTCHOICEINVESTMENTSLIMITED | 新纳入 | 新设立 | | 11 | ACTIONDRAGONINVESTMENTSLIMITED | 新纳入 | 新设立 | | 12 | PRIDESOUTHHOLDINGSLIMITED | 新纳入 | 新设立 | | 13 | 合肥和融房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 14 | 辽宁保利实业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 15 | 沈阳林海房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 16 | 大连恒汇房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 17 | 大连保利东港房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 18 | 大连盈盛房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 19 | 长春保利恒信房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 20 | 北京安平门诊部有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 21 | 北京保利通房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 22 | 北京朗泰房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 23 | 北京利通房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 24 | 上海保利建憬房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 25 | 佛山保利恒升置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 26 | 佛山三水保利鑫和房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 27 | 保利（湛江）房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 28 | 保利韶关房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 29 | 重庆葆昌房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 30 | 重庆葆方房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 31 | 重庆葆翔房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 32 | 重庆葆盛房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 33 | 天津保利荣昌房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 34 | 天津保利盛泰实业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 35 | 天津荣鸿盛隆实业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 36 | 杭州保利建霖房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 37 | 杭州东良投资管理有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 38 | 成都保龙房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 39 | 遂宁保信投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 40 | 保利（湖南）投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 41 | 保利（长沙）西海岸置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 42 | 江苏保利宁恒房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 43 | 无锡保利致远房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 44 | 青岛广升置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 45 | 青岛保利广恒置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 46 | 青岛广瑞置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 47 | 青岛保利双峰置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 48 | 青岛保利双元置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 49 | 陕西保利房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 50 | 合肥保利和筑房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 51 | 合肥保利和新房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 52 | 合肥保利和恒房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 53 | 海口保利房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 54 | 郑州保利房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 55 | 珠海富利建筑安装工程有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 56 | 保利（大连）物业管理有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 57 | 保利（江西）房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 58 | 广州保利城改投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 59 | 湛江兴晟投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 60 | 恒福（香港）置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 61 | 通州项目部 | 新纳入 | 新设立 | | 62 | 守鸿有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 63 | CORSSFORTUNEHOLDINGSLIMITED | 新纳入 | 新收购取得 | | 64 | MEGAWISEHOLDINGSLIMITED | 新纳入 | 新收购取得 | | 65 | TOTALFAVOURLIMITED | 新纳入 | 新收购取得 | | 66 | 诺达有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 67 | 佛山市南海区景元房地产有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 68 | 北京润诚嘉信置业有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 69 | 山西万国商业广场开发有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 70 | 清新兴海投资置业发展有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 71 | 韶关市季华地产有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 72 | 天津盛鑫隆茂投资发展有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 73 | 杭州标凡投资管理有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 74 | 长沙天骄房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 75 | 北京市海淀区和熹会老年公寓 | 不再纳入 | 已处置、注销 | | 76 | 杭州祥博投资咨询有限公司 | 不再纳入 | 已处置、注销 | | 77 | 成都市香槟房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 已处置、注销 |
（一）2012年度发行人合并报表范围变化情况 表4-12 2012年度发行人合并报表范围变化情况 | 序号 | 公司名称 | 变动情况 | 变动原因 | | 1 | 广州越禾房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 2 | 珠海保利天悦投资控股有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 3 | 沈阳保利香槟房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 4 | 大连保利会展管理有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 5 | 北京保利安平养老产业投资管理有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 6 | 北京市海淀区和熹会老年公寓 | 新纳入 | 新设立 | | 7 | 河北保利房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 8 | 北京保利融创房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 9 | 北京保利首开兴泰置业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 10 | 上海保利建熹房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 11 | 上海保利泓融房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 12 | 上海保利建颖房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 13 | 佛山南海保利海荣投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 14 | 佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 15 | 佛山保利弘盛房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 16 | 江门保利宏信房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 17 | 江门保利滨江新城开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 18 | 重庆葆成房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 19 | 武汉保利金谷房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 20 | 杭州保利建锦房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 21 | 成都保利华阳投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 22 | 林芝保利旅游发展有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 23 | 郴州市乾嘉盛房地产有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 24 | 陕西保利民东房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 25 | 陕西保利荣安房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 26 | 保利（福建）房地产投资有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 27 | 保利（三亚）房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 28 | 三亚论坛中心建设有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 29 | 三亚保信贤德房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 30 | 保利商业地产投资管理有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 31 | 上海保利翰物业有限公司 | 新纳入 | 新设立 | | 32 | 西安欣荣佳房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新收购取得 | | 33 | 沈阳保利盛华房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 对外转让所持有的55%股权 | | 34 | 沈阳盛兴图书城投资开发有限公司 | 不再纳入 | 对外转让所持有的90%股权 |
二、发行人最近三年及一期主要财务指标 （一）发行人最近三年及一期主要财务指标 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 资产总额（万元） | 37,944,711.28 | 36,576,564.33 | 31,393,985.43 | 25,116,861.76 | | 负债总额（万元） | 29,393,979.17 | 28,489,335.84 | 24,478,667.84 | 19,638,909.71 | | 全部债务（万元） | 12,282,518.61 | 12,622,027.80 | 9,908,557.40 | 8,152,244.27 | | 所有者权益（万元） | 8,550,732.11 | 8,087,228.50 | 6,915,317.59 | 5,477,952.05 | | 流动比率 | 1.81 | 1.87 | 1.82 | 1.73 | | 速动比率 | 0.40 | 0.45 | 0.38 | 0.38 | | 资产负债率（合并报表） | 77.47% | 77.89% | 77.97% | 78.19% | | 债务资本比率 | 58.96% | 60.95% | 58.90% | 59.81% | | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 营业收入（万元） | 4,234,496.18 | 10,905,649.71 | 9,235,552.42 | 6,890,575.67 | | 营业利润（万元） | 800,733.20 | 1,898,053.42 | 1,600,682.43 | 1,339,357.43 | | 利润总额（万元） | 807,458.01 | 1,903,182.31 | 1,610,169.65 | 1,353,212.70 | | 净利润（万元） | 590,079.04 | 1,423,136.13 | 1,186,446.23 | 997,859.83 | | 归属于母公司所有者的净利润（万元） | 494,964.92 | 1,220,031.51 | 1,074,716.16 | 843,823.36 | | 经营活动产生现金流量净额（万元） | 984,932.51 | -1,045,836.66 | -975,410.68 | 309,258.13 | | 投资活动产生现金流量净额（万元） | -95,158.64 | -316,881.37 | -222,585.01 | 618.95 | | 筹资活动产生现金流量净额（万元） | -1,022,126.28 | 1,989,111.02 | 1,250,594.60 | 1,132,568.66 | | 营业毛利率 | 36.30% | 32.03% | 32.16% | 36.19% | | 总资产报酬率 | 2.45% | 6.06% | 6.07% | 6.42% | | 加权平均净资产收益率 | 7.79% | 21.65% | 22.95% | 21.84% | | 扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 | 7.69% | 21.31% | 22.81% | 21.60% | | EBIT（万元） | 912,928.85 | 2,058,590.97 | 1,714,168.07 | 1,432,780.60 | | EBITDA（万元） | 935,327.53 | 2,093,231.89 | 1,747,511.80 | 1,462,590.38 | | EBITDA全部债务比 | 7.62% | 16.58% | 17.64% | 17.94% | | EBIT利息保障倍数 | 2.14 | 2.37 | 2.61 | 2.68 | | EBITDA利息保障倍数 | 2.19 | 2.41 | 2.66 | 2.74 | | 应收账款周转率（次/年） | 29.40 | 38.39 | 43.85 | 46.91 | | 存货周转率（次/年） | 0.20 | 0.29 | 0.29 | 0.26 | | 总资产周转率（次/年） | 0.23 | 0.32 | 0.33 | 0.31 | | 每股经营活动产生的现金流量净额（元） | 0.92 | -0.97 | -1.37 | 0.43 | | 每股净现金流量（元） | -0.12 | 0.58 | 0.07 | 2.02 | | 基本每股收益（元） | 0.46 | 1.14 | 1.00 | 0.79 | | 稀释每股收益（元） | 0.46 | 1.14 | 1.00 | 0.79 |
注：2015年1-6月的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率已经年化处理。受发行人营业收入和营业成本的结算周期影响，相关指标均不具有可比意义。 （二）上述财务指标的计算方法 上述指标均依据比较式合并报表计算。各指标的具体计算公式如下： 1、全部债务=长期债务+短期债务；其中，长期债务=长期借款+应付债券；短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债； 2、流动比率=流动资产/流动负债； 3、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债； 4、资产负债率=负债合计/资产总计； 5、债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）； 6、营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入； 7、总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额； 8、加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）， 其中：P对应于归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0为报告期月份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数； 9、EBIT=利润总额+计入财务费用的利息支出； 10、EBIT利息保障倍数=EBIT/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出） 11、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销； 12、EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务； 13、EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出）； 14、应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额； 15、存货周转率=营业成本/存货平均余额； 16、总资产周转率=营业收入/资产总计平均余额； 17、每股经营活动的现金流量=经营活动产生的现金流量净额/期末普通股股份总数； 18、每股净现金流量=现金及现金等价物净增加额/期末普通股股份总数； 19、每股收益指标根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）的规定计算。上表中其他每股指标均比照执行。 如无特别说明，本节中出现的财务指标均依据上述公式计算。 三、发行人最近三年及一期非经常性损益明细表 根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。发行人最近三年及一期非经常性损益明细如下表所示： 表4-13 发行人最近三年及一期非经常性损益明细 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 非流动资产处置损益 | 1,639.80 | 15,756.07 | 44.67 | 9.59 | | 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 | - | 65.58 | - | - | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 6,724.71 | 5,143.33 | 9,442.55 | 13,845.67 | | 所得税影响额 | -1,290.52 | -1,383.98 | -2,765.77 | -3,560.22 | | 少数股东权益影响额 | -569.36 | -825.64 | -501.20 | -1,252.49 | | 合 计 | 6,504.63 | 18,755.36 | 6,220.25 | 9,042.55 |
四、管理层讨论与分析 发行人管理层结合最近三年及一期比较式财务报告，对公司的资产、负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析。 1、资产结构分析 表4-14 最近三年及一期末发行人资产构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 流动资产： | | | | | | | | | | 货币资金 | 3,869,494.47 | 10.20% | 4,006,951.26 | 10.95% | 3,375,296.98 | 10.75% | 3,267,270.26 | 13.01% | | 应收票据 | 1,128.81 | 0.00% | 315.00 | 0.00% | 322.45 | 0.00% | 45.00 | 0.00% | | 应收账款 | 241,246.12 | 0.64% | 334,956.77 | 0.92% | 233,181.34 | 0.74% | 188,028.36 | 0.75% | | 预付款项 | 1,946,050.85 | 5.13% | 2,256,561.67 | 6.17% | 1,927,586.37 | 6.14% | 1,641,854.69 | 6.54% | | 其他应收款 | 2,012,504.20 | 5.30% | 1,767,806.30 | 4.83% | 773,688.74 | 2.46% | 251,221.94 | 1.00% | | 存货 | 28,189,214.79 | 74.29% | 26,719,210.19 | 73.05% | 23,990,729.60 | 76.42% | 18,964,382.31 | 75.50% | | 流动资产合计 | 36,259,639.25 | 95.56% | 35,085,801.20 | 95.92% | 30,300,805.49 | 96.52% | 24,312,802.56 | 96.80% | | 非流动资产： | | | | | | | | | | 可供出售金融资产 | 69,955.42 | 0.18% | 39,955.42 | 0.11% | 53,555.42 | 0.17% | 65,555.42 | 0.26% | | 长期股权投资 | 423,478.76 | 1.12% | 354,576.40 | 0.97% | 284,652.87 | 0.91% | 69,524.00 | 0.28% | | 投资性房地产 | 709,478.14 | 1.87% | 703,884.04 | 1.92% | 471,489.05 | 1.50% | 471,795.72 | 1.88% | | 固定资产 | 297,480.62 | 0.78% | 247,763.08 | 0.68% | 198,503.95 | 0.63% | 137,843.13 | 0.55% | | 无形资产 | 2,306.54 | 0.01% | 1,848.90 | 0.01% | 1,453.56 | 0.00% | 1,086.51 | 0.00% | | 商誉 | 1,034.25 | 0.00% | 1,034.25 | 0.00% | 1,034.25 | 0.00% | 1,034.25 | 0.00% | | 长期待摊费用 | 3,267.78 | 0.01% | 3,140.78 | 0.01% | 2,748.57 | 0.01% | 3,657.58 | 0.01% | | 递延所得税资产 | 178,070.52 | 0.47% | 138,560.27 | 0.38% | 79,742.27 | 0.25% | 53,562.58 | 0.21% | | 非流动资产合计 | 1,685,072.03 | 4.44% | 1,490,763.14 | 4.08% | 1,093,179.94 | 3.48% | 804,059.20 | 3.20% | | 资产总计 | 37,944,711.28 | 100.00% | 36,576,564.33 | 100.00% | 31,393,985.43 | 100.00% | 25,116,861.76 | 100.00% |
最近三年，由于发行人业务的不断扩大带动存货等科目余额的持续上升，发行人资产总额保持着快速增长的态势。最近三年末，发行人资产总额分别为25,116,861.76万元、31,393,985.43万元和36,576,564.33万元，年均复合增长率达到20.68%。 发行人资产结构较为稳定，同时呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点，其中流动资产主要由存货、货币资金、预付款项等科目构成，符合房地产行业的业务特点。最近三年末，发行人流动资产合计分别为24,312,802.56万元、30,300,805.49万元和35,085,801.20万元，占资产总额的比重分别为96.80%和、96.52%和95.92%；发行人非流动资产合计分别为804,059.20万元、1,093,179.94万元和1,490,763.14万元，占资产总额的比重分别为3.20%、3.48%和4.08%。 截至2015年6月30日，发行人资产总额为37,944,711.28万元，其中流动资产合计36,259,639.25万元，占资产总额的比重为95.56%；非流动资产合计1,685,072.03万元，占资产总额的比重为4.44%。 发行人各主要资产科目具体情况如下： （1）货币资金 货币资金是构成发行人流动资产的重要科目之一。截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人货币资金期末余额分别为3,267,270.26万元、3,375,296.98万元和4,006,951.26万元，占资产总额的比重分别为13.01%、10.75%和10.95%。2013年末发行人货币资金期末余额较2012年末增加108,026.72万元，增幅为3.31%，变动较小。2014年末发行人货币资金期末余额较2013年末增加631,654.28万元，增幅为18.71%，这主要是受商品房销售款回笼和银行借款增加带动所致。 截至2015年6月30日，发行人货币资金期末余额为3,869,494.47万元，占资产总额的比重为10.20%。2015年6月末发行人货币资金期末余额较2014年末减少137,456.79万元，降幅为3.43%，变动较小。 总体来看，发行人良好的销售回款和多元化的融资渠道为公司提供了充足的资金来源，这也将为公司未来业务的开展提供了有力的支持和保障。 最近三年及一期末，发行人货币资金构成情况如下表所示： 表4-15 最近三年及一期末发行人货币资金构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 现金 | 1,129.27 | 0.03% | 892.33 | 0.02% | 854.64 | 0.03% | 801.66 | 0.02% | | 银行存款 | 3,799,559.50 | 98.19% | 3,934,241.27 | 98.19% | 3,309,660.38 | 98.06% | 3,256,781.15 | 99.68% | | 其他货币资金 | 68,805.70 | 1.78% | 71,817.66 | 1.79% | 64,781.96 | 1.92% | 9,687.45 | 0.30% | | 合 计 | 3,869,494.47 | 100.00% | 4,006,951.26 | 100.00% | 3,375,296.98 | 100.00% | 3,267,270.26 | 100.00% |
截至2015年6月30日，发行人其他货币资金中履约保证金存款余额为65,634.16万元，在履约期间使用权受到限制。 （2）应收账款 发行人应收账款主要系应收商品房销售款。截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人应收账款期末净额分别为188,028.36万元、233,181.34万元和334,956.77万元，占资产总额的比重分别为0.75%、0.74%和0.92%。2013年末发行人应收账款期末净额较2012年末增加45,152.98万元，增幅为24.01%。2014年末发行人应收账款期末净额较2013年末增加101,775.43万元，增幅为43.65%。最近三年末，发行人应收账款期末净额持续快速增长，这主要是因为发行人房地产开发业务结转收入增加，带动应收账款规模也相应增加。 截至2015年6月30日，发行人应收账款期末净额为241,246.12万元，占资产总额的比重为0.64%。2015年6月末发行人应收账款期末净额较2014年末减少93,710.65万元，降幅为27.98%，这主要系受发行人前期结转收入项目的销售款回笼影响所致。 最近三年及一期末，发行人应收账款账龄结构如下表所示： 表4-16 最近三年及一期末发行人应收账款账龄结构 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | | 账面余额 | 占 比 | 坏账准备 | 账面价值 | | 1年以内（含1年） | 209,493.00 | 82.50% | 10,474.65 | 199,018.35 | | 1-2年 | 33,577.97 | 13.22% | 1,678.90 | 31,899.07 | | 2-3年 | 6,336.94 | 2.50% | 316.85 | 6,020.09 | | 3年以上 | 4,535.38 | 1.79% | 226.77 | 4,308.61 | | 合 计 | 253,943.28 | 100.00% | 12,697.16 | 241,246.12 | | 项 目 | 2014年12月31日 | | 账面余额 | 占 比 | 坏账准备 | 账面价值 | | 1年以内（含1年） | 311,873.72 | 88.45% | 15,593.69 | 296,280.03 | | 1-2年 | 24,252.76 | 6.88% | 1,212.64 | 23,040.12 | | 2-3年 | 9,021.61 | 2.56% | 451.08 | 8,570.53 | | 3年以上 | 7,437.99 | 2.11% | 371.9 | 7,066.09 | | 合 计 | 352,586.08 | 100.00% | 17,629.30 | 334,956.77 | | 项 目 | 2013年12月31日 | | 账面余额 | 占 比 | 坏账准备 | 账面价值 | | 1年以内（含1年） | 159,382.63 | 64.93% | 7,969.13 | 151,413.5 | | 1-2年 | 71,238.42 | 29.02% | 3,561.92 | 67,676.50 | | 2-3年 | 13,301.69 | 5.42% | 665.08 | 12,636.61 | | 3年以上 | 1,531.31 | 0.62% | 76.57 | 1,454.74 | | 合 计 | 245,454.05 | 100.00% | 12,272.70 | 233,181.34 | | 项 目 | 2012年12月31日 | | 账面余额 | 占 比 | 坏账准备 | 账面价值 | | 1年以内（含1年） | 160,437.87 | 81.06% | 8,021.89 | 152,415.98 | | 1-2年 | 23,028.80 | 11.64% | 1,151.44 | 21,877.36 | | 2-3年 | 7,606.91 | 3.84% | 380.35 | 7,226.56 | | 3年以上 | 6,851.02 | 3.46% | 342.55 | 6,508.47 | | 合 计 | 197,924.59 | 100.00% | 9,896.23 | 188,028.36 |
从应收账款账龄结构来看，发行人应收账款账龄主要集中在1年以内（含1年），总体合理。 （3）预付款项 发行人预付款项主要为预付拆迁款、土地保证金和土地预付款等。截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人预付款项期末余额分别为1,641,854.69万元、1,927,586.37万元和2,256,561.67万元，占资产总额的比重分别为6.54%、6.14%和6.17%。2013年末发行人预付款项期末余额较2012年末增加285,731.68万元，增幅为17.40%。2014年末发行人预付款项期末余额较2013年末增加328,975.30万元，增幅为17.07%。最近三年末，发行人预付款项余额持续稳步增加，这主要系随着公司经营规模的扩大，预付的土地款和工程款等相应逐年增加。 截至2015年6月30日，发行人预付款项期末余额为1,946,050.85万元，占资产总额的比重为5.13%。2015年6月末发行人预付款项期末余额较2014年末减少310,510.82万元，降幅为13.76%，这主要由于随着各地块土地使用权的获取和工程的推进，相应的预付款项逐步结转至开发成本，以及发行人本期新获取土地数量较少所致。 最近三年及一期末，发行人预付款项账龄结构情况如下表所示： 表4-17 最近三年及一期末发行人预付款项账龄结构情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 1年以内（含1年） | 1,175,576.19 | 60.41% | 1,356,021.81 | 60.09% | 1,379,589.92 | 71.57% | 1,213,779.20 | 73.93% | | 1-2年 | 424,672.26 | 21.82% | 504,329.84 | 22.35% | 308,484.12 | 16.00% | 310,671.16 | 18.92% | | 2-3年 | 179,381.86 | 9.22% | 186,377.99 | 8.26% | 151,835.38 | 7.88% | 51,101.80 | 3.11% | | 3年以上 | 166,420.55 | 8.55% | 209,832.03 | 9.30% | 87,676.95 | 4.55% | 66,302.53 | 4.04% | | 合 计 | 1,946,050.85 | 100.00% | 2,256,561.67 | 100.00% | 1,927,586.37 | 100.00% | 1,641,854.69 | 100.00% |
从预付款项账龄结构来看，最近三年及一期末，发行人账龄在1年以内（含1年）的预付款项占比分别为73.93%、71.57%、60.09%和60.41%，相对稳定。发行人账龄在一年以上的预付款项的性质主要为房地产项目运作前期预付给意向合作方的土地相关款项（主要包括拆迁款、项目土地合作款、基础设施费等），因相关项目地块的拆迁、搬迁、土地整理等工作尚未完成导致暂未办理结算所形成。 （4）其他应收款 最近三年及一期末，发行人其他应收款构成情况如下表所示： 表4-18 最近三年及一期末发行人其他应收款构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 合作方往来款 | 1,156,823.42 | 56.92% | 828,924.48 | 46.44% | 383,364.22 | 48.76% | 56,588.76 | 21.77% | | 联营合营企业往来款 | 582,267.16 | 28.65% | 699,780.88 | 39.21% | 203,996.46 | 25.95% | 53,696.99 | 20.66% | | 其他 | 293,328.96 | 14.43% | 256,087.51 | 14.35% | 198,800.51 | 25.29% | 149,609.73 | 57.57% | | 合 计 | 2,032,419.54 | 100.00% | 1,784,792.88 | 100.00% | 786,161.19 | 100.00% | 259,895.48 | 100.00% |
发行人其他应收款主要系公司与下属子公司合作方股东、合营企业、联营企业间发生的资金往来等。其中合作方往来款是在子公司有资金结余的情况下，为提高资金使用效益，部分结余资金按股权比例暂时转存各方股东的款项，股东之间相互制约、权利义务对等；联营、合营企业往来款为发行人根据投资协议向联营、合营企业按照约定比例提供的股东垫款，用于联营、合营企业的房地产项目开发。此外，上表中“其他”主要包括了押金类、其他外部单位往来款、代付外部单位款项等。 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人其他应收款期末净额分别为251,221.94万元、773,688.74万元和1,767,806.30万元，占资产总额的比重分别为1.00%、2.46%和4.83%。2013年末发行人其他应收款期末净额较2012年末增加522,466.80万元，增幅为207.97%。2014年末发行人其他应收款期末净额较2013年末增加994,117.56万元，增幅为128.49%。最近三年末，发行人其他应收款期末净额持续增长，这主要系公司扩大业务规模，子公司合作方以及合营、联营企业数量增多，相应的往来款项规模增加所致。 截至2015年6月30日，发行人其他应收款期末净额为2,012,504.20万元，占资产总额的比重为5.30%。2015年6月末发行人其他应收款期末净额较2014年末增加244,697.90万元，增幅为13.84%。 最近三年末，发行人其他应收款账龄结构如下表所示： 表4-19 最近三年末发行人其他应收款账龄结构 单位：万元 | 项 目 | 2014年12月31日 | | 账面余额 | 占 比 | 坏账准备 | 账面价值 | | 1年以内（含1年） | 1,199,561.31 | 67.21% | 7,942.69 | 1,191,618.62 | | 1-2年 | 469,509.17 | 26.31% | 4,466.83 | 465,042.34 | | 2-3年 | 39,395.47 | 2.21% | 1,969.77 | 37,425.70 | | 3年以上 | 76,326.93 | 4.28% | 2,607.29 | 73,719.64 | | 合 计 | 1,784,792.88 | 100.00% | 16,986.58 | 1,767,806.30 | | 项 目 | 2013年12月31日 | | 账面余额 | 占 比 | 坏账准备 | 账面价值 | | 1年以内（含1年） | 627,899.12 | 79.87% | 7,258.12 | 620,641.0 | | 1-2年 | 65,144.46 | 8.29% | 2,833.08 | 62,311.38 | | 2-3年 | 69,732.73 | 8.87% | 1,212.01 | 68,520.72 | | 3年以上 | 23,384.88 | 2.97% | 1,169.24 | 22,215.64 | | 合 计 | 786,161.19 | 100.00% | 12,472.45 | 773,688.74 | | 项 目 | 2012年12月31日 | | 账面余额 | 占 比 | 坏账准备 | 账面价值 | | 1年以内（含1年） | 133,808.40 | 51.49% | 4,310.14 | 129,498.26 | | 1-2年 | 95,069.53 | 36.58% | 2,812.52 | 92,257.01 | | 2-3年 | 16,404.93 | 6.31% | 820.25 | 15,584.68 | | 3年以上 | 14,612.63 | 5.62% | 730.63 | 13,882.00 | | 合 计 | 259,895.48 | 100.00% | 8,673.54 | 251,221.94 |
截至2015年6月30日，发行人其他应收款期末余额前五名单位情况如下表所示： 表4-20 截至2015年6月30日发行人其他应收款期末余额前五名单位情况 单位：万元 | 单位名称 | 与发行人关系 | 账面余额 | 占应收账款总额的比例 | 坏账准备 | 款项性质 | | 北京屹泰 | 关联方 | 171,576.98 | 8.44% | - | 投入合营企业的项目开发资金往来 | | 北京融创恒基地产有限公司 | 无关联 | 171,567.00 | 8.44% | - | 与子公司合作方股东的往来款 | | 北京首都开发股份有限公司 | 无关联 | 152,431.40 | 7.50% | - | 与子公司合作方股东的往来款 | | 上海融创绿城投资控股有限公司 | 无关联 | 141,728.18 | 6.97% | - | 与子公司合作方股东的往来款 | | 天津融创奥城投资有限公司 | 无关联 | 140,189.00 | 6.90% | - | 与子公司合作方股东的往来款 | | 合 计 | | 777,492.56 | 38.25% | - | |
（1）存货 存货是发行人资产的最重要组成部分，主要包括开发成本、开发产品、原材料、库存商品和低值易耗品。开发成本和开发产品中包括土地使用权、建筑安装工程费、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人存货账面价值分别为18,964,382.31万元、23,990,729.60万元和26,719,210.19万元，占资产总额的比重分别为75.50%、76.42%和73.05%。2013年末发行人存货账面价值较2012年末增加5,026,347.29万元，增幅为26.50%。2014年末发行人存货账面价值较2013年末增加2,728,480.59万元，增幅为11.37%。最近三年末，发行人存货账面价值持续稳步增长，这主要由于发行人房地产开发业务规模持续扩大，导致待开发项目、处于开发中的项目产品以及已完成开发待结转的项目产品规模相应增长所致。2014年末发行人存货账面价值增幅有所回落，这主要是系本期房地产市场景气度下降，发行人坚持以销定产的原则，审慎控制拓展和开工节奏所致。 截至2015年6月30日，发行人存货账面价值为28,189,214.79万元，占资产总额的比重为74.29%。2015年6月末发行人存货账面价值较2014年末增加1,470,004.60万元，增幅为5.50%，变动较小。 最近三年及一期末，发行人存货构成情况如下表所示： 表4-21 最近三年及一期末发行人存货构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | | 账面余额 | 跌价准备 | 账面价值 | 占 比 | | 开发成本 | 23,550,419.80 | 32,282.39 | 23,518,137.40 | 83.43% | | 开发产品 | 4,682,528.90 | 13,630.73 | 4,668,898.17 | 16.56% | | 原材料 | 1,090.52 | - | 1,090.52 | 0.00% | | 库存商品 | 959.01 | - | 959.01 | 0.00% | | 低值易耗品 | 129.69 | - | 129.69 | 0.00% | | 合 计 | 28,235,127.91 | 45,913.12 | 28,189,214.79 | 100.00% | | 项 目 | 2014年12月31日 | | 账面余额 | 跌价准备 | 账面价值 | 占 比 | | 开发成本 | 23,126,823.94 | 32,282.39 | 23,094,541.55 | 86.43% | | 开发产品 | 3,636,734.58 | 14,034.38 | 3,622,700.21 | 13.56 | | 原材料 | 1,121.72 | - | 1,121.72 | 0.00 | | 库存商品 | 719.07 | - | 719.07 | 0.00 | | 低值易耗品 | 127.65 | - | 127.65 | 0.00 | | 合 计 | 26,765,526.96 | 46,316.77 | 26,719,210.19 | 100.00 | | 项 目 | 2013年12月31日 | | 账面余额 | 跌价准备 | 账面价值 | 占 比 | | 开发成本 | 21,490,242.41 | - | 21,490,242.41 | 89.58% | | 开发产品 | 2,495,458.92 | - | 2,495,458.92 | 10.40% | | 原材料 | 4,249.77 | - | 4,249.77 | 0.02% | | 库存商品 | 711.95 | - | 711.95 | 0.00% | | 低值易耗品 | 66.54 | - | 66.54 | 0.00% | | 合 计 | 23,990,729.60 | - | 23,990,729.60 | 100.00% | | 项 目 | 2012年12月31日 | | 账面余额 | 跌价准备 | 账面价值 | 占 比 | | 开发成本 | 17,716,408.62 | - | 17,716,408.62 | 93.42% | | 开发产品 | 1,245,267.19 | - | 1,245,267.19 | 6.57% | | 原材料 | 2,096.09 | - | 2,096.09 | 0.01% | | 库存商品 | 532.95 | - | 532.95 | 0.00% | | 低值易耗品 | 77.46 | - | 77.46 | 0.00% | | 合 计 | 18,964,382.31 | - | 18,964,382.31 | 100.00% |
根据发行人会计政策，存货跌价准备按照成本高于其可变现净值的差额计提。具体而言，开发成本计提存货跌价准备的依据为预计完工后的销售价格减去估计至完工将要发生的成本、销售费用及相关税金等后的其可变现净值低于账面价值的差额；开发产品计提存货跌价准备的依据为预计销售价格减去将要发生的销售费用及相关税金等后的其可变现净值低于账面价值的差额。 2012年末和2013年末，发行人未发现存货减值迹象，因此未计提存货跌价准备。2014年，我国房地产行业景气指数下滑，房地产投资增速有所放缓，全年房地产销售面积和销售额同比出现一定下滑，发行人部分子公司项目市价低于预期，其中子公司绍兴保利房地产开发有限公司按照2014年末当地市场状况和项目实际销售情况，对“绍兴保利湖畔林语”项目可变现净值进行减值测试后计提存货跌价准备39,287.22万元；子公司大连保利滨港房地产开发有限公司按照2014年末当地市场状况和项目实际销售情况，对“大连保利西海岸”项目可变现净值进行减值测试后计提存货跌价准备7,029.55万元，二者合计46,316.77万元。 （2）可供出售金融资产 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人可供出售金融资产期末余额分别为65,555.42万元、53,555.42万元和39,955.42万元，占资产总额的比重分别为0.26%、0.17%和0.11%。2013年末发行人可供出售金融资产期末余额较2012年末减少12,000.00万元，降幅为18.31%，这主要系发行人收回对信保（天津）股权投资基金合伙企业的部分投资所致。2014年末发行人可供出售金融资产期末余额较2013年末减少13,600.00万元，降幅为25.39%，这主要是由于发行人收回对信保（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）的投资，以及新增对西藏信保股权投资合伙企业（有限合伙）的认缴出资。 截至2015年6月30日，发行人可供出售金融资产期末余额为69,955.42万元，占资产总额的比重为0.18%。2015年6月末发行人可供出售金融资产期末余额较2014年末增加30,000.00万元，增幅为75.08%，这主要是因为发行人对西藏信保股权投资合伙企业（有限合伙）增加投资。 最近三年及一期末，发行人可供出售金融资产构成情况如下表所示： 表4-22 最近三年及一期末发行人可供出售金融资产构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 北京新保利大厦房地产开发有限公司 | 1,075.12 | 1.54% | 1,075.12 | 2.69% | 1,075.12 | 2.01% | 1,075.12 | 1.64% | | 保利财务有限公司 | 7,680.30 | 10.98% | 7,680.30 | 19.22% | 7,680.30 | 14.34% | 7,680.30 | 11.72% | 韶山光大村镇银行股份
有限公司 | 1,200.00 | 1.72% | 1,200.00 | 3.00% | 400 | 0.75% | 400 | 0.61% | | 信保（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙） | - | 0.00% | - | - | 44,400.00 | 82.90% | 56,400.00 | 86.03% | 西藏信保股权投资合伙
企业（有限合伙） | 60,000.00 | 85.77% | 30,000.00 | 75.08% | - | - | - | - | | 合 计 | 69,955.42 | 100.00% | 39,955.42 | 100.00% | 53,555.42 | 100.00% | 65,555.42 | 100.00% |
（3）长期股权投资 发行人长期股权投资主要系其对合营企业和联营企业的投资。最近三年及一期末，发行人长期股权投资的构成情况如下表所示： 表4-23 最近三年及一期末发行人长期股权投资构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 合营企业 | 311,411.94 | 73.54% | 254,712.56 | 71.84% | 220,336.36 | 77.41% | 53,088.61 | 76.36% | | 联营企业 | 112,066.81 | 26.46% | 99,863.84 | 28.16% | 64,316.52 | 22.59% | 16,435.39 | 23.64% | | 合 计 | 423,478.76 | 100.00% | 354,576.40 | 100.00% | 284,652.87 | 100.00% | 69,524.00 | 100.00% |
发行人长期股权投资系其对合营、联营企业的投资。截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人长期股权投资期末余额分别为69,524.00万元、284,652.87万元和354,576.40万元，占资产总额的比重分别为0.28%、0.91%和0.97%。2013年末发行人长期股权投资期末余额较2012年末增加215,128.87万元，增幅为309.43%，这主要是由于（1）发行人增加对广州中耀、保利仁泰等合营、联营企业投资；（2）确认盛世鑫和等合营、联营企业当期损益所致。2014年末发行人长期股权投资期末余额较2013年末增加69,923.53万元，增幅为24.56%，这主要是因为发行人新增对北京屹泰、河南天之东等合营、联营企业投资。 截至2015年6月30日，发行人长期股权投资期末余额为423,478.76万元，占资产总额的比重为1.12%。2015年6月末发行人长期股权投资期末余额较2014年末增加68,902.36万元，增幅为19.43%，这主要系发行人新增对广物美通、广物前通等合营、联营企业投资所致。 （4）投资性房地产 发行人投资性房地产为以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房屋、建筑物。发行人对投资性房地产采用成本计量模式。 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人投资性房地产账面价值分别为471,795.72万元、471,489.05万元和703,884.04万元，占资产总额的比重分别为1.88%、1.50%和1.92%。2013年末发行人投资性房地产账面价值较2012年末减少306.67万元，降幅为0.07%。2014年末发行人投资性房地产账面价值较2013年末增加232,394.99万元，增幅为49.29%，这主要系本期北京保利国际广场转入投资性房地产所致。 截至2015年6月30日，发行人投资性房地产账面价值为709,478.14万元，占资产总额的比重为1.87%。2015年6月末发行人投资性房地产账面价值较2014年末增加5,594.10万元，增幅为0.79%，变动较小。 （5）固定资产 固定资产主要包括房屋及建筑物、运输工具、电子及办公设备等。最近三年及一期末，发行人固定资产构成情况如下表所示： 表4-24 最近三年及一期末发行人固定资产构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 房屋及建筑物 | 275,757.05 | 92.70% | 225,506.42 | 91.02% | 178,624.81 | 89.99% | 119,849.37 | 86.95% | | 运输工具 | 8,033.56 | 2.70% | 8,518.13 | 3.44% | 7,698.63 | 3.88% | 7,410.20 | 5.38% | | 电子及办公设备 | 6,897.02 | 2.32% | 7,185.34 | 2.90% | 6,360.18 | 3.20% | 5,141.56 | 3.73% | | 其他设备 | 6,792.99 | 2.28% | 6,553.18 | 2.64% | 5,820.32 | 2.93% | 5,442.00 | 3.95% | | 合 计 | 297,480.62 | 100.00% | 247,763.07 | 100.00% | 198,503.94 | 100.00% | 137,843.13 | 100.00% |
截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人固定资产账面价值分别为137,843.13万元、198,503.95万元和247,763.08万元，占资产总额的比重分别为0.55%、0.63%和0.68%。2013年末发行人固定资产账面价值较2012年末增加60,660.82万元，增幅为44.01%。2014年末发行人固定资产账面价值较2013年末增加49,259.13万元，增幅为24.82%。最近三年末，发行人固定资产账面价值持续增长的主要原因是其部分自用、自营物业投入使用，转入固定资产科目核算所致。 截至2015年6月30日，发行人固定资产账面价值为297,480.62万元，占资产总额的比重为0.78%。2015年6月末发行人固定资产账面价值较2014年末增加49,717.54万元，增幅为20.07%。 2、负债结构分析 表4-25 最近三年及一期末发行人负债构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 流动负债： | | | | | | | | | | 短期借款 | 84,995.00 | 0.29% | 325,740.00 | 1.14% | 137,000.00 | 0.56% | 134,800.00 | 0.69% | | 应付票据 | 17,899.44 | 0.06% | 2,572.07 | 0.01% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 应付账款 | 2,085,311.54 | 7.09% | 2,257,945.61 | 7.93% | 1,867,070.34 | 7.63% | 1,279,288.76 | 6.51% | | 预收款项 | 13,246,980.59 | 45.07% | 11,330,149.04 | 39.77% | 10,716,784.17 | 43.78% | 9,054,736.35 | 46.11% | | 应付职工薪酬 | 10,212.27 | 0.03% | 9,639.78 | 0.03% | 12,463.34 | 0.05% | 9,412.23 | 0.05% | | 应交税费 | -1,209,030.96 | -4.11% | -742,236.21 | -2.61% | -621,852.52 | -2.54% | -408,459.76 | -2.08% | | 应付利息 | 16,803.24 | 0.06% | 11,946.32 | 0.04% | 5,517.03 | 0.02% | 15,114.18 | 0.08% | | 应付股利 | 13,539.92 | 0.05% | 22,890.54 | 0.08% | 481.26 | 0.00% | 615.84 | 0.00% | | 其他应付款 | 2,942,177.29 | 10.01% | 2,971,526.97 | 10.43% | 2,583,519.58 | 10.55% | 1,529,202.76 | 7.79% | | 一年内到期的非流动负债 | 2,838,533.57 | 9.66% | 2,541,175.22 | 8.92% | 1,962,472.47 | 8.02% | 2,432,402.94 | 12.39% | | 流动负债合计 | 20,047,421.90 | 68.20% | 18,731,349.32 | 65.75% | 16,663,455.68 | 68.07% | 14,047,113.31 | 71.53% | | 非流动负债： | | | | | | | | | | 长期借款 | 8,040,221.56 | 27.35% | 9,049,498.41 | 31.76% | 7,510,130.06 | 30.68% | 5,585,041.33 | 28.44% | | 应付债券 | 1,300,869.04 | 4.43% | 703,042.10 | 2.47% | 298,954.87 | 1.22% | - | 0.00% | | 递延所得税负债 | 5,466.67 | 0.02% | 5,446.01 | 0.02% | 6,127.23 | 0.03% | 6,755.07 | 0.03% | | 非流动负债合计 | 9,346,557.27 | 31.80% | 9,757,986.52 | 34.25% | 7,815,212.16 | 31.93% | 5,591,796.40 | 28.47% | | 负债合计 | 29,393,979.17 | 100.00% | 28,489,335.84 | 100.00% | 24,478,667.84 | 100.00% | 19,638,909.71 | 100.00% |
随着发行人房地产业务规模的快速增长，负债规模也相应扩大，最近三年及一期末，发行人负债合计分别为19,638,909.71万元、24,478,667.84万元、28,489,335.84万元和29,393,979.17万元。这一方面与发行人融资需求伴随业务不断增加有关，另一方面则源于销售规模扩大带来的预收账款增加，该类款项实际无需支付，不会对公司造成财务压力。 发行人的负债结构主要以流动负债为主。截至2015年6月30日，发行人流动负债占负债总额的比例为68.20%，其中短期借款、应付账款、预收款项和其它应付款分别占负债总额的0.29%、7.09%、45.07%和10.01%；非流动负债中以长期借款为主，占负债总额的比例为27.35%。 （1）短期借款 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人短期借款期末余额分别为134,800.00万元、137,000.00万元和325,740.00万元，占负债总额的比重分别为0.69%、0.56%和1.14%。2013年末发行人短期借款期末余额较2012年末增加2,200.00万元，增幅为1.63%，变动较小。2014年末发行人短期借款期末余额较2013年末增加188,740.00万元，增幅为137.77%，这主要是由于随着经营规模扩大，发行人适当增加短期借款以满足业务经营需要。 截至2015年6月30日，发行人短期借款期末余额为84,995.00万元，占负债总额的比重为0.29%。2015年6月末发行人短期借款期末余额较2014年末减少240,745.00万元，降幅为73.91%，这主要是因为发行人归还部分短期借款。 最近三年及一期末，发行人短期借款构成情况如下表所示： 表4-26 最近三年及一期末发行人短期借款构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 信用借款 | - | 0.00% | 100,000.00 | 30.70% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 保证借款 | 84,995.00 | 100.00% | 225,740.00 | 69.30% | 137,000.00 | 100.00% | 134,800.00 | 100.00% | | 合 计 | 84,995.00 | 100.00% | 325,740.00 | 100.00% | 137,000.00 | 100.00% | 134,800.00 | 100.00% |
（2）应付账款 发行人应付账款主要包括应付的工程款项以及预提成本、费用等。其中预提成本费用主要包括项目竣工时计提的尚未实际发生的成本、预提的土地增值税及销售代理佣金等。 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人应付账款期末余额分别为1,279,288.76万元、1,867,070.34万元和2,257,945.61万元，占负债总额的比重分别为6.51%、7.63%和7.93%。2013年末发行人应付账款期末余额较2012年末增加587,781.58万元，增幅为45.95%。2014年末发行人应付账款期末余额较2013年末增加390,875.27万元，增幅为20.94%。最近三年末，发行人应付账款期末余额持续快速增长，这主要是因为随着发行人房地产开发业务经营规模的不断扩大，相关项目预提成本、费用相应增加。 截至2015年6月30日，发行人应付账款期末余额为2,085,311.54万元，占负债总额的比重为7.09%。2015年6月末发行人应付账款期末余额较2014年末减少172,634.07万元，降幅为7.65%，变动较小。 最近三年末，发行人应付账款账龄结构如下表所示： 表4-27 最近三年末发行人应付账款账龄结构 单位：万元 | 项 目 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 1年以内（含1年） | 1,597,192.39 | 70.74% | 1,416,969.78 | 75.89% | 1,076,800.38 | 84.17% | | 1-2年 | 461,470.44 | 20.44% | 362,097.70 | 19.39% | 147,225.04 | 11.51% | | 2-3年 | 147,156.87 | 6.52% | 53,736.53 | 2.88% | 34,814.49 | 2.72% | | 3年以上 | 52,125.90 | 2.31% | 34,266.33 | 1.84% | 20,448.85 | 1.60% | | 合 计 | 2,257,945.61 | 100.00% | 1,867,070.34 | 100.00% | 1,279,288.76 | 100.00% |
（3）预收款项 发行人预收款项主要系购房人在与公司签订了商品房销售合同，但未达到商品房销售收入确认条件时已经支付给发行人的购房款。在相关项目竣工后并达到销售收入确认条件时，相应的预收款项结转为营业收入。此外，预收款项还包括了预收的定金、租金和物业服务费等。 最近三年及一期末，发行人预收款项构成情况如下表所示： 表4-28 最近三年及一期末发行人预收款项构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 预收房款 | 13,159,618.27 | 99.34% | 11,249,206.47 | 99.29% | 10,656,063.13 | 99.43% | 8,990,240.16 | 99.29% | | 其他 | 87,362.31 | 0.66% | 80,942.57 | 0.71% | 60,721.04 | 0.57% | 64,496.19 | 0.71% | | 合 计 | 13,246,980.59 | 100.00% | 11,330,149.04 | 100.00% | 10,716,784.17 | 100.00% | 9,054,736.35 | 100.00% |
截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人预收款项期末余额分别为9,054,736.35万元、10,716,784.17万元和11,330,149.04万元，占负债总额的比重分别为46.11%、43.78%和39.77%。2013年末发行人预收款项期末余额较2012年末增加1,662,047.82万元，增幅为18.36%。2014年末发行人预收款项期末余额较2013年末增加613,364.87万元，增幅为5.72%。最近三年末，发行人预收款项期末余额持续增长，这主要是因为发行人商品房销售规模不断扩大，带动预收售房款相应增加。 截至2015年6月30日，发行人预收款项期末余额为13,246,980.59万元，占负债总额的比重为45.07%。2015年6月末发行人预收款项期末余额较2014年末增加1,916,831.55万元，增幅为16.92%。 （4）其他应付款 发行人其他应付款主要包括子公司少数股东对合作项目的对等投入借款、保利集团及合营联营企业往来款、各项目建设工程中的工程质保金、押金等。 最近三年及一期末，发行人其他应付款构成情况如下表所示： 表4-29 最近三年及一期末发行人其他应付款构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 子公司合作方往来款 | 2,142,853.69 | 72.83% | 2,056,232.21 | 70.74% | 1,709,132.01 | 75.89% | 946,002.25 | 84.17% | | 保利集团及联营合营企业往来款 | 199,863.91 | 6.79% | 281,653.01 | 20.44% | 178,899.45 | 19.39% | 160,540.76 | 11.51% | | 保证金押金 | 294,982.85 | 10.03% | 253,755.25 | 6.52% | 208,537.58 | 2.88% | 150,065.74 | 2.72% | | 其他 | 304,476.84 | 10.35% | 379,886.49 | 2.31% | 486,950.53 | 1.84% | 272,594.02 | 1.60% | | 合 计 | 2,942,177.29 | 100.00% | 2,971,526.97 | 100.00% | 2,583,519.58 | 100.00% | 1,529,202.76 | 100.00% |
截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人其他应付款期末余额分别为1,529,202.76万元、2,583,519.58万元和2,971,526.97万元，占负债总额的比重分别为7.79%、10.55%和10.43%。2013年末发行人其他应付款期末余额较2012年末增加1,054,316.82万元，这主要是由于保利（长沙）西海岸置业有限公司、重庆葆翔房地产开发有限公司、广州市宏和房地产开发有限公司等子公司合作方对等投入款项增加所致。2014年末发行人其他应付款期末余额较2013年末增加388,007.39万元，增幅为15.02%，这主要是因为广州市凯胜投资有限公司等子公司合作方对等投入款项增加，以及新增应付保利集团往来款项。 截至2015年6月30日，发行人其他应付款期末余额为2,942,177.29万元，占负债总额的比重为10.01%。2015年6月末发行人其他应付款期末余额较2014年末减少29,349.68万元，降幅为0.99%，变动较小。 （1）应交税费 发行人应交税费包括企业所得税、土地增值税以及营业税等。最近三年及一期末，发行人应交税费构成情况如下表所示： 表4-30 最近三年及一期末发行人应交税费构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 增值税 | -426.74 | 0.04% | -145.30 | 0.02% | 21.36 | 0.00% | 130.06 | -0.03% | | 营业税 | -591,736.45 | 48.94% | -460,369.39 | 62.02% | -427,038.09 | 68.67% | -342,976.83 | 83.97% | | 企业所得税 | -212,694.85 | 17.59% | -38,019.27 | 5.12% | -44,479.34 | 7.15% | 32,648.43 | -7.99% | | 个人所得税 | 2,854.32 | -0.24% | 854.91 | -0.12% | 933.59 | -0.15% | 222.07 | -0.05% | | 城市维护建设税 | -38,255.11 | 3.16% | -30,037.25 | 4.05% | -28,781.27 | 4.63% | -23,463.49 | 5.74% | | 房产税 | 781.26 | -0.06% | 1,401.62 | -0.19% | 1,032.29 | -0.17% | 370.33 | -0.09% | | 土地增值税 | -337,051.05 | 27.88% | -194,063.33 | 26.15% | -105,272.99 | 16.93% | -63,287.28 | 15.49% | | 教育费附加 | -17,447.23 | 1.44% | -23,714.41 | 3.19% | -12,754.74 | 2.05% | -10,101.09 | 2.47% | | 其他 | -15,055.10 | 1.25% | 1,856.21 | -0.25% | -5,513.33 | 0.89% | -2,001.97 | 0.49% | | 合 计 | -1,209,030.96 | 100.00% | -742,236.21 | 100.00% | -621,852.52 | 100.00% | -408,459.76 | 100.00% |
截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年6月30日，发行人应交税费期末余额分别为-408,459.76、-621,852.52万元、-742,236.21万元和-1,209,030.96万元，占负债总额的比重分别为-2.08%、-2.54%、-2.61%和-4.11%。发行人应交税费期末余额为负值主要是由于公司预收房款时尚未确认收入，但按照税法要求需要预缴营业税、土地增值税等相关税费所致。 （2）一年内到期的非流动负债 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人一年内到期的非流动负债期末余额分别为2,432,402.94万元、1,962,472.47万元和2,541,175.22万元，占负债总额的比重分别为12.39%、8.02%和8.92%。2013年末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2012年末减少469,930.47万元，降幅为19.32%。2014年末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2013年末增加578,702.75万元，增幅为29.49%。最近三年末，发行人一年内到期的非流动负债余额波动主要是受到借款到期兑付安排影响所致。 截至2015年6月30日，发行人一年内到期的非流动负债期末余额为2,838,533.57万元，占负债总额的比重为9.66%。2015年6月末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2014年末增加297,358.35万元，增幅为11.70%。 （3）长期借款 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人长期借款期末余额分别为5,585,041.33万元、7,510,130.06万元和9,049,498.41万元，占负债总额的比重分别为28.44%、30.68%和31.76%。2013年末发行人长期借款期末余额较2012年末增加1,925,088.73万元，增幅为34.47%。2014年末发行人长期借款期末余额较2013年末增加1,539,368.35万元，增幅为20.50%。最近三年末，发行人长期借款期末余额持续增长，这主要是由于发行人通过银行借款方式筹集资金以满足项目建设投资需要所致。 截至2015年6月30日，发行人长期借款期末余额为8,040,221.56万元，占负债总额的比重为27.35%。2015年6月末发行人长期借款期末余额较2014年末减少1,009,276.85万元，降幅为11.15%，这主要是因为公司结合市场变化合理控制拓展节奏和负债规模，同时采用发行中期票据等直接融资方式置换银行贷款。 最近三年及一期末，发行人长期借款构成情况如下表所示： 表4-31 最近三年及一期末发行人长期借款构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 保证借款 | 6,635,289.85 | 82.53% | 7,014,370.06 | 77.51% | 5,781,431.29 | 76.98% | 3,826,545.00 | 68.51% | | 抵押借款 | 895,331.70 | 11.14% | 1,100,878.35 | 12.17% | 1,510,548.76 | 20.11% | 1,361,996.33 | 24.39% | | 信用借款 | 509,600.00 | 6.34% | 934,250.00 | 10.32% | 218,150.00 | 2.90% | 316,500.00 | 5.67% | | 质押借款 | - | 0.00% | - | 0.00% | - | 0.00% | 80,000.00 | 1.43% | | 合 计 | 8,040,221.56 | 100.00% | 9,049,498.41 | 100.00% | 7,510,130.05 | 100.00% | 5,585,041.33 | 100.00% |
（4）应付债券 近年来，发行人努力拓宽直接融资渠道，通过发行美元债券、中期票据等方式，降低融资成本，优化债务结构，提高直接融资比例。 截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年6月30日，发行人应付债券期末余额分别为0.00万元、298,954.87万元、703,042.10万元和1,300,869.04万元，占负债总额的比例分别为0.00%、1.22%、2.47%和4.43%。 最近三年及一期末，发行人应付债券构成情况如下表所示： 表4-32 最近三年及一期末发行人应付债券构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 美元债券 | 603,500.42 | 46.39% | 603,042.10 | 85.78% | 298,954.87 | 100.00% | - | 0.00% | | 中期票据 | 697,368.63 | 53.61% | 100,000.00 | 14.22% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 合 计 | 1,300,869.04 | 100.00% | 703,042.10 | 100.00% | 298,954.87 | 100.00% | - | - |
2、现金流量分析 表4-33 最近三年及一期发行人现金流量情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 经营活动现金流入小计 | 6,959,607.38 | 12,245,001.30 | 12,427,525.78 | 9,746,561.62 | | 经营活动现金流出小计 | 5,974,674.87 | 13,290,837.96 | 13,402,936.46 | 9,437,303.49 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 984,932.51 | -1,045,836.66 | -975,410.68 | 309,258.13 | | 投资活动现金流入小计 | 5,736.84 | 92,067.40 | 20,782.32 | 20,817.75 | | 投资活动现金流出小计 | 100,895.48 | 408,948.77 | 243,367.33 | 20,198.80 | | 投资活动产生的现金流量净额 | -95,158.64 | -316,881.37 | -222,585.01 | 618.95 | | 筹资活动现金流入小计 | 2,898,723.10 | 7,157,438.64 | 6,820,578.55 | 5,034,651.87 | | 筹资活动现金流出小计 | 3,920,849.38 | 5,168,327.62 | 5,569,983.94 | 3,902,083.21 | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -1,022,126.28 | 1,989,111.02 | 1,250,594.60 | 1,132,568.66 | | 汇率变动对现金及现金等价物的影响 | 1,025.78 | -2,423.46 | 615.00 | 296.17 | | 现金及现金等价物净增加额 | -131,326.62 | 623,969.53 | 53,213.92 | 1,442,741.91 |
（1）经营活动产生的现金流量分析 最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为309,258.13万元、-975,410.68万元、-1,045,836.66万元和984,932.51万元，其中经营活动现金流入分别为9,746,561.62万元、12,427,525.78万元、12,245,001.30万元和6,959,607.38万元；经营活动现金流出分别为9,437,303.49万元、13,402,936.46万元、13,290,837.96万元和5,974,674.87万元。 2013年度发行人经营活动产生的现金流量净额较2012年度减少1,284,668.81万元，这主要是因为发行人业务规模持续扩张，投资力度加大，项目拓展、项目建设投资支出、税金支出等较上年大幅增加。2014年度发行人经营活动产生的现金流量净额较2013年度减少了70,425.98万元，这主要是由于公司与子公司合作方、联营合营企业等有关单位的往来款净支出增加所致。2015年1-6月发行人经营活动产生的现金流量净额较上年同期大幅加2,412,958.70万元，主要是由于公司本期销售回款增加，且工程款、土地支出等房地产项目投入有所减少。 发行人经营活动产生的现金流量净额出现负值，这一方面是因为房地产项目经营周期较长，地价等前期投入和销售回款间存在一定的时间错配；另一方面与发行人坚持成长型企业定位，保持相对积极的土地储备和开发策略有关。 （2）投资活动产生的现金流量分析 最近三年及一期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为618.95万元、-222,585.01万元、-316,881.37万元和-95,158.64万元，其中投资活动现金流入分别为20,817.75万元、20,782.32万元、92,067.40万元和5,736.84万元；投资活动现金流出分别为20,198.80万元、243,367.33万元、408,948.77万元和100,895.48万元。总体来看，受发行人对外投资活动以及被投资企业分红等因素影响影响，其投资活动产生的现金流量净额表现出一定的波动性。 2013年度和2014年度，发行人投资活动产生的现金流量净额为负值且绝对金额较大，这主要是因为公司扩大对外投资规模所致。2013年度，发行人投资支付的现金为162,900.00万元，这主要包括了公司对广州保奥、保利仁泰、南京学尚等联营、合营企业的投入；2014年发行人投资支付的现金为361,772.57万元，这主要系公司购买子公司股权所支付的款项。 （3）筹资活动产生的现金流量分析 最近三年，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为1,132,568.66万元、1,250,594.60万元和1,989,111.02万元，持续表现为现金净流入。 最近三年，发行人筹资活动现金流入分别为5,034,651.87万元、6,820,578.55万元、和7,157,438.64万元。总体来看，最近三年为满足持续增加的项目融资需求，发行人通过金融机构借款、发行债券等方式加大了外部融资力度。 最近三年，发行人筹资活动现金流出分别为3,902,083.21万元、5,569,983.94万元和5,168,327.62万元。2013年度，发行人实现的筹资活动现金流出出现大幅增长，这主要是因为本期发行人金融机构借款到期规模较大以及部分债务提前清偿。 2015年1-6月，发行人筹资活动产生的现金流量金额为-1,022,126.28万元，其中筹资活动现金流入为2,898,723.10万元，筹资活动现金流入为3,920,849.38万元。2015年1-6月发行人筹资活动产生的现金流量净额较上年同期大幅回落-2,971,801.42万元，这主要是由于本期新增借款金额同比有所回落，同时偿还借款规模同比增加所致。 3、偿债能力分析 （1）主要偿债能力指标 最近三年及一期，发行人主要偿债能力指标如下表所示： 表4-34 最近三年及一期发行人主要偿债能力指标 | 项 目 | 2015年6月30日 | 2014年12月31日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | | 流动比率 | 1.81 | 1.87 | 1.82 | 1.73 | | 速动比率 | 0.40 | 0.45 | 0.38 | 0.38 | | 资产负债率（合并报表） | 77.47% | 77.89% | 77.97% | 78.19% | | 资产负债率（母公司报表） | 74.99% | 73.07% | 69.88% | 63.81% | | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | EBIT（万元） | 912,928.85 | 2,058,590.97 | 1,714,168.07 | 1,432,780.60 | | EBITDA（万元） | 935,327.53 | 2,093,231.89 | 1,747,511.80 | 1,462,590.38 | | EBIT利息保障倍数 | 2.14 | 2.37 | 2.61 | 2.68 | | EBITDA利息保障倍数 | 2.19 | 2.41 | 2.66 | 2.74 |
从短期偿债能力指标来看，截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年6月30日，发行人流动比率分别为1.81、1.87、1.82和1.73，速动比率分别为0.38、0.38、0.45和0.40。总体来看，发行人流动比率一直保持在较高水平，且呈现逐年上升的趋势，速动比率也稳中有升，表现出公司具有较好的短期偿债能力。此外，发行人房地产开发与销售业务因预售房屋产生大量的预售房款，其是流动负债中预收款项的主要组成部分，无需实际偿付，不会对公司造成财务压力。 从资产负债结构方面来看，截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年6月30日，发行人合并口径的资产负债率分别为78.19%、77.97%、77.89%和77.47%，稳中有降，反映出发行人财务管理的稳健性。同时，资产负债结构中房屋预售取得的预收款项占比较高，该类负债无需实际偿付。最近三年及一期末，发行人扣除预收款项后的其他负债占资产总额的比例分别为42.14%、43.84%、46.91%和42.55%。发行人资产对债务具备较强的保障能力。 最近三年及一期，发行人EBIT利息保障倍数分别为2.68倍、2.61倍、2.37倍和2.14倍；EBITDA利息保障倍数分别为2.74倍、2.66倍、2.41倍和2.19倍。总体来看，发行人利息保障倍数指标总体保持平稳，反映了公司稳定的利息支付保障能力。 4、有息负债情况 截至2014年12月31日，发行人有息负债余额为12,619,455.73万元，期限结构如下表所示： 表4-35 截至2014年12月31日发行人有息负债期限结构 单位：万元 | 项 目 | 短期借款 | 一年内到期的
长期借款 | 长期借款 | 应付债券 | 有息负债合计 | | 1年以内 | 325,740.00 | 2,541,175.22 | - | - | 2,866,915.22 | | 1-2年 | - | - | 4,648,112.77 | - | 4,648,112.77 | | 2-3年 | - | - | 2,799,325.81 | - | 2,799,325.81 | | 3年以上 | - | - | 1,602,059.83 | 703,042.10 | 2,305,101.93 | | 合 计 | 325,740.00 | 2,541,175.22 | 9,049,498.41 | 703,042.10 | 12,619,455.73 |
截至2014年12月31日，发行人有息负债担保方式结构如下表所示： 表4-36 截至2014年12月31日发行人有息负债担保方式结构 单位：万元 | 项 目 | 短期借款 | 一年内到期的
长期借款 | 长期借款 | 应付债券 | 有息负债合计 | | 保证借款 | 225,740.00 | 2,020,778.74 | 7,014,370.06 | - | 9,260,888.80 | | 抵押借款 | - | 408,896.47 | 1,100,878.35 | - | 1,509,774.82 | | 信用借款 | 100,000.00 | 111,500.00 | 934,250.00 | 703,042.10 | 1,848,792.10 | | 质押借款 | - | - | - | - | - | | 合 计 | 325,740.00 | 2,541,175.22 | 9,049,498.41 | 703,042.10 | 12,619,455.73 |
5、融资渠道情况 发行人资信情况良好，与国内多家商业银行一直保持长期合作伙伴关系。截至2015年6月30日，发行人共获得的授信总额合计2,191亿元。其中，已使用授信额度922亿元，剩余未使用授信额度为1,269亿元。 6、营运能力分析 最近三年及一期，发行人主要营运能力指标如下表所示： 表4-37 最近三年及一期发行人主要营运能力指标 单位：次/年 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 应收账款周转率 | 29.40 | 38.39 | 43.85 | 46.91 | | 存货周转率 | 0.20 | 0.29 | 0.29 | 0.26 | | 总资产周转率 | 0.23 | 0.32 | 0.33 | 0.31 |
注：2015年1-6月的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率已经年化处理。受发行人营业收入和营业成本的结算周期影响，相关指标均不具有可比意义。 发行人房地产业务主要采用预售模式，形成的应收账款规模较小。最近三年，发行人应收账款周转率分别为46.91次/年、43.85次/年和38.39次/年。近年来，发行人为应对市场波动，采取了分期付款等较为灵活的付款方式，导致应收账款账期有所延长，应收账款周转率进而呈现出稳中有降的趋势。 由于房地产项目开发周期相对较长，从获取土地储备到正式交付商品房并确认营业收入及成本通常需要2-3年时间，因此发行人存货周转率较低。最近三年，发行人存货周转率分别为0.26次/年、0.29次/年和0.29次/年。总体来看，得益于“规模经营、快速周转、稳中求进”的经营策略，最近三年发行人存货周转率呈现出稳中略升的趋势。 最近三年，发行人总资产周转率分别为0.31次/年、0.33次/年和0.32次/年。最近三年，发行人总资产伴随着业务规模的扩大而逐年增长，但得益于高效的营运管理能力，公司的总资产周转率总体保持稳定。 7、盈利能力分析 最近三年及一期，发行人利润表主要科目情况如下表所示： 表4-38 最近三年及一期发行人利润表主要科目情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 一、营业总收入 | 4,234,496.18 | 10,905,649.71 | 9,235,552.42 | 6,890,575.67 | | 其中：营业收入 | 4,234,496.18 | 10,905,649.71 | 9,235,552.42 | 6,890,575.67 | | 二、营业总成本 | 3,468,584.24 | 9,122,875.65 | 7,698,375.25 | 5,592,355.14 | | 其中：营业成本 | 2,697,191.28 | 7,412,257.33 | 6,265,521.52 | 4,397,208.18 | | 营业税金及附加 | 480,966.23 | 1,114,773.86 | 952,212.77 | 812,026.70 | | 销售费用 | 103,798.59 | 240,192.49 | 218,517.64 | 164,561.09 | | 管理费用 | 92,777.72 | 172,275.74 | 157,581.86 | 122,270.41 | | 财务费用 | 95,845.30 | 127,122.41 | 98,553.20 | 89,209.34 | | 资产减值损失 | -1,994.87 | 56,253.82 | 5,988.26 | 7,079.42 | | 加：公允价值变动收益 | - | - | - | - | | 投资净收益 | 34,821.26 | 115,279.36 | 63,505.26 | 41,136.90 | | 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 | 33,101.55 | 69,005.91 | 63,175.14 | 40,021.08 | | 汇兑净收益 | - | - | - | - | | 三、营业利润 | 800,733.20 | 1,898,053.42 | 1,600,682.43 | 1,339,357.43 | | 加：营业外收入 | 9,210.28 | 16,668.33 | 18,228.40 | 18,944.45 | | 其中：非流动资产处置利得 | 19.23 | 39.20 | 60.50- | - | | 减：营业外支出 | 2,485.46 | 11,539.43 | 8,741.18 | 5,089.19 | | 其中：非流动资产处置损失 | 19.13 | 11.92 | 15.83 | 10.08 | | 四、利润总额 | 807,458.01 | 1,903,182.31 | 1,610,169.65 | 1,353,212.70 | | 减：所得税费用 | 217,378.97 | 480,046.17 | 423,723.42 | 355,352.87 | | 五、净利润 | 590,079.04 | 1,423,136.13 | 1,186,446.23 | 997,859.83 | | 归属于母公司所有者的净利润 | 494,964.92 | 1,220,031.51 | 1,074,716.16 | 843,823.36 | | 少数股东损益 | 95,114.12 | 203,104.62 | 111,730.08 | 154,036.47 |
（1）营业收入分析 最近三年及一期，发行人营业收入构成情况如下表所示： 表4-39 最近三年及一期发行人营业收入构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 主营业务收入 | 4,230,009.15 | 99.89% | 10,903,298.56 | 99.98% | 9,234,069.61 | 99.98% | 6,887,411.77 | 99.95% | | 其他业务收入 | 4,487.03 | 0.11% | 2,351.14 | 0.02% | 1,482.81 | 0.02% | 3,163.90 | 0.05% | | 营业收入合计 | 4,234,496.18 | 100.00% | 10,905,649.71 | 100.00% | 9,235,552.42 | 100.00% | 6,890,575.67 | 100.00% |
发行人坚持普通住宅产品定位和快速周转开发策略，依托专业的开发能力和强大的品牌声誉，并通过创新销售模式积极抢占市场，销售业绩持续稳步增长，为公司结算收入和利润的增长打下了坚实的基础。2012年度、2013年度和2014年度，发行人分别实现营业收入6,890,575.67万元、9,235,552.42万元和10,905,649.71万元，年均复合增长率达到25.81%。2015年1-6月，发行人实现营业收入4,234,496.18万元，同比增长24.55%，保持较好的发展势头。 发行人主营业务突出。最近三及一期，公司主营业务收入占同期营业收入的比例均高于99.80%。 最近三年及一期，发行人主营业务收入构成情况（按板块）如下表所示： 表4-40 最近三年及一期发行人主营业务收入构成情况（按板块） 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 房地产销售 | 4,044,357.10 | 95.61% | 10,558,719.91 | 96.84% | 8,928,998.42 | 96.70% | 6,631,447.37 | 96.28% | | 其他 | 185,652.05 | 4.39% | 344,578.65 | 3.16% | 305,071.19 | 3.30% | 255,964.40 | 3.72% | | 主营业务收入合计 | 4,230,009.15 | 100.00% | 10,903,298.56 | 100.00% | 9,234,069.61 | 100.00% | 6,887,411.77 | 100.00% |
房地产开发是发行人的核心业务板块。最近三年及一期，发行人房地产开发业务分别实现营业收入6,631,447.37万元、8,928,998.42万元、10,558,719.91万元和4,044,357.10万元，对同期主营业务收入的贡献分别为96.28%、96.70%、96.84%和95.61%。 发行人其他收入包括建筑安装收入、物业管理收入、展览服务收入、酒店经营收入等。 最近三年及一期，发行人主营业务收入构成情况（按区域）如下表所示： 表4-41 最近三年及一期发行人主营业务收入构成情况（按区域） 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 广东 | 1,881,456.69 | 44.48% | 3,277,892.04 | 30.06% | 2,680,055.38 | 29.02% | 1,413,507.03 | 20.52% | | 北京 | 67,285.93 | 1.59% | 1,004,048.43 | 9.21% | 1,037,885.17 | 11.24% | 467,711.61 | 6.79% | | 四川 | 775,591.90 | 18.34% | 938,829.79 | 8.61% | 867,743.55 | 9.40% | 954,227.51 | 13.85% | | 上海 | 303,797.50 | 7.18% | 838,734.07 | 7.69% | 750,643.36 | 8.13% | 666,659.71 | 9.68% | | 湖北 | 128,580.92 | 3.04% | 747,915.52 | 6.86% | 755,974.85 | 8.19% | 428,786.06 | 6.23% | | 重庆 | 163,018.69 | 3.85% | 586,290.89 | 5.38% | 619,946.12 | 6.71% | 371,617.24 | 5.40% | | 天津 | 223,972.54 | 5.29% | 565,340.76 | 5.19% | 203,553.44 | 2.20% | 478,565.10 | 6.95% | | 江苏 | 22,549.63 | 0.53% | 543,684.38 | 4.99% | 443,284.24 | 4.80% | 495,493.80 | 7.19% | | 浙江 | 108,139.95 | 2.56% | 508,266.04 | 4.66% | 478,993.50 | 5.19% | 209,538.34 | 3.04% | | 辽宁 | 104,687.81 | 2.47% | 482,218.79 | 4.42% | 353,037.86 | 3.82% | 446,496.90 | 6.48% | | 山东 | 5,496.39 | 0.13% | 295,960.46 | 2.71% | 181,764.06 | 1.97% | 293,196.25 | 4.26% | | 江西 | 59,983.35 | 1.42% | 224,819.63 | 2.06% | 179,731.17 | 1.95% | 134,669.54 | 1.96% | | 湖南 | 86,325.14 | 2.04% | 175,195.13 | 1.61% | 281,743.95 | 3.05% | 217,684.79 | 3.16% | | 吉林 | 39,154.60 | 0.93% | 173,832.75 | 1.59% | 192,185.94 | 2.08% | 174,274.42 | 2.53% | | 河北 | 10.05 | 0.00% | 164,630.76 | 1.51% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 安徽 | 176,202.93 | 4.17% | 160,697.51 | 1.47% | 51,546.25 | 0.56% | - | 0.00% | | 河南 | 884.45 | 0.02% | 131,207.03 | 1.20% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 内蒙古 | 1,309.05 | 0.03% | 83,734.58 | 0.77% | 155,980.74 | 1.69% | 134,983.46 | 1.96% | | 陕西 | 81,561.63 | 1.93% | - | - | - | - | - | - | | 主营业务收入合计 | 4,230,009.15 | 100.00% | 10,903,298.56 | 100.00% | 9,234,069.61 | 100.00% | 6,887,411.77 | 100.00% |
发行人主营业务收入中广东、上海、北京、四川等核心区域占比较高，与发行人布局主要经济中心区域的战略相符。最近三年及一期，发行人在广东、上海、北京、四川等核心区域实现的主营业务收入合计分别为3,502,105.86万元、5,336,327.46万元、6,059,504.33万元和3,028,132.03万元，对同期主营业务收入的贡献分别为50.84%、57.79%、55.57%和71.59%。 （1）营业成本分析 最近三年及一期，发行人营业成本构成情况如下表所示： 表4-42 最近三年及一期发行人营业成本构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 主营业务成本 | 2,697,190.52 | 100.00% | 7,411,046.21 | 99.98% | 6,265,488.54 | 100.00% | 4,395,620.70 | 99.96% | | 其他业务成本 | 0.76 | 0.00% | 1,211.12 | 0.02% | 32.98 | 0.00% | 1,587.48 | 0.04% | | 营业成本合计 | 2,697,191.28 | 100.00% | 7,412,257.33 | 100.00% | 6,265,521.52 | 100.00% | 4,397,208.18 | 100.00% |
最近三年及一期，发行人分别发生营业成本4,397,208.18万元、6,265,521.52万元、7,412,257.33万元和2,697,191.28万元。总体来看，发行人营业成本的变动趋势基本和营业收入的基本一致。 最近三年及一期，发行人主营业务成本占营业成本的比例分别为99.96%、100.00%、99.98和100.00%，营业成本和营业收入的结构较为匹配。 最近三年及一期，发行人主营业务成本构成情况（按板块）如下表所示： 表4-43 最近三年及一期发行人主营业务成本构成情况（按板块） 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 房地产销售 | 2,597,253.04 | 96.29% | 7,251,031.89 | 97.84% | 6,138,595.86 | 97.97% | 4,294,215.29 | 97.69% | | 其他 | 99,937.48 | 3.71% | 160,014.32 | 2.16% | 126,892.68 | 2.03% | 101,405.42 | 2.31% | | 主营业务成本合计 | 2,697,190.52 | 100.00% | 7,411,046.21 | 100.00% | 6,265,488.54 | 100.00% | 4,395,620.70 | 100.00% |
最近三年及一期，发行人房地产开发业务分别结算营业成本4,294,215.29万元、6,138,595.86万元、7,251,031.89万元和2,597,253.04万元，对同期主营业务成本的贡献分别为97.69%、97.97%、97.84%和96.29%。 最近三年及一期，发行人主营业务成本构成情况（按区域）如下表所示： 表4-44 最近三年及一期发行人主营业务成本构成情况（按区域） 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 广东 | 1,046,151.09 | 38.79% | 2,057,051.85 | 27.76% | 1,686,317.10 | 26.91% | 720,178.96 | 16.38% | | 北京 | 51,263.56 | 1.90% | 703,385.07 | 9.49% | 749,887.15 | 11.97% | 299,541.24 | 6.81% | | 四川 | 554,104.57 | 20.54% | 558,091.02 | 7.53% | 553,854.15 | 8.84% | 641,004.07 | 14.58% | | 上海 | 212,341.17 | 7.87% | 581,826.15 | 7.85% | 441,387.76 | 7.04% | 354,005.36 | 8.05% | | 湖北 | 81,812.76 | 3.03% | 462,958.42 | 6.25% | 499,443.35 | 7.97% | 281,689.99 | 6.41% | | 重庆 | 133,889.59 | 4.96% | 460,807.16 | 6.22% | 506,559.89 | 8.08% | 270,624.47 | 6.16% | | 天津 | 148,489.59 | 5.51% | 400,093.63 | 5.40% | 164,344.42 | 2.62% | 389,706.92 | 8.87% | | 江苏 | 26,515.73 | 0.98% | 446,770.63 | 6.03% | 318,105.27 | 5.08% | 344,238.63 | 7.83% | | 浙江 | 51,922.50 | 1.93% | 400,784.59 | 5.41% | 366,518.51 | 5.85% | 118,252.50 | 2.69% | | 辽宁 | 68,356.34 | 2.53% | 391,188.95 | 5.28% | 257,617.12 | 4.11% | 332,649.40 | 7.57% | | 山东 | 3,891.76 | 0.14% | 195,269.47 | 2.63% | 115,119.33 | 1.84% | 191,447.55 | 4.36% | | 江西 | 44,066.91 | 1.63% | 151,116.44 | 2.04% | 147,818.43 | 2.36% | 97,901.66 | 2.23% | | 湖南 | 55,960.39 | 2.07% | 103,654.14 | 1.40% | 162,431.56 | 2.59% | 143,592.91 | 3.27% | | 吉林 | 29,425.49 | 1.09% | 123,442.44 | 1.67% | 150,486.24 | 2.40% | 129,521.15 | 2.95% | | 河北 | 0.00 | 0.00% | 113,990.21 | 1.54% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 安徽 | 135,154.65 | 5.01% | 115,378.53 | 1.56% | 44,048.61 | 0.70% | - | 0.00% | | 河南 | 378.33 | 0.01% | 94,843.34 | 1.28% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 内蒙古 | 598.26 | 0.02% | 50,394.17 | 0.68% | 101,549.65 | 1.62% | 81,265.89 | 1.85% | | 陕西 | 52,867.83 | 1.96% | - | 0.00% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 主营业务成本合计 | 2,697,190.52 | 100.00% | 7,411,046.21 | 100.00% | 6,265,488.54 | 100.00% | 4,395,620.70 | 100.00% |
（2）毛利润和毛利率分析 最近三年及一期，发行人分别实现毛利润2,493,367.49万元、2,970,030.90万元、3,493,392.38万元和1,537,304.90万元。 最近三年及一期，发行人主营业务毛利润构成情况（按板块）如下表所示： 表4-45 最近三年及一期发行人主营业务毛利润构成情况（按板块） 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 房地产销售 | 1,447,104.06 | 94.41% | 3,307,688.02 | 94.72% | 2,790,402.56 | 94.00% | 2,337,232.08 | 93.80% | | 其他 | 85,714.57 | 5.59% | 184,564.33 | 5.28% | 178,178.51 | 6.00% | 154,558.98 | 6.20% | | 主营业务毛利润合计 | 1,532,818.63 | 100.00% | 3,492,252.35 | 100.00% | 2,968,581.07 | 100.00% | 2,491,791.07 | 100.00% |
发行人主营业务毛利润主要来源于房地产销售业务。最近三年及一期，房地产销售业务分别实现毛利润2,337,232.08万元、2,790,402.56万元、3,307,688.02万元和1,447,104.06万元，对公司同期主营业务毛利润的贡献分别为93.80%、94.00%、94.72%和94.41%。 最近三年及一期，发行人主营业务毛利率构成情况（按板块）如下表所示： 表4-46 最近三年及一期发行人主营业务毛利率构成情况（按板块） | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 房地产销售 | 35.78% | 31.33% | 31.25% | 35.24% | | 其他 | 46.17% | 53.56% | 58.41% | 60.38% | | 主营业务毛利率 | 36.24% | 32.03% | 32.15% | 36.18% |
最近三年及一期，发行人主营业务毛利率分别为36.18%、32.15%、32.03%和36.24%。近年来，由于全国土地成本的持续上涨，建材及人力成本的逐渐上升，而房屋销售价格增速相对缓慢，我国房地产企业的毛利水平呈逐年下降趋势，公司的销售毛利率亦逐渐受到压缩。 （3）营业税金及附加分析 最近三年及一期，发行人发生的营业税金及附加分别为812,026.70万元、952,212.77万元、1,114,773.86万元和480,966.23万元，主要包括土地增值税和营业税等。最近三年及一期，发行人营业税金及附加构成情况如下表所示： 表4-47 最近三年及一期发行人营业税金及附加构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 营业税 | 226,342.29 | 47.06% | 565,591.97 | 50.74% | 491,654.49 | 51.63% | 376,794.73 | 46.40% | | 城市维护建设税 | 15,312.38 | 3.18% | 38,236.99 | 3.43% | 33,047.16 | 3.47% | 25,018.06 | 3.08% | | 教育费附加 | 6,844.86 | 1.42% | 27,704.87 | 2.49% | 15,013.96 | 1.58% | 12,064.36 | 1.49% | | 资源税 | 13.51 | 0.00% | 43.33 | 0.00% | 40.99 | 0.00% | 127.93 | 0.02% | | 土地增值税 | 222,923.22 | 46.35% | 467,836.92 | 41.97% | 392,379.23 | 41.21% | 384,009.55 | 47.29% | | 其他税金 | 9,529.97 | 1.98% | 15,359.78 | 1.38% | 20,076.95 | 2.11% | 14,012.07 | 1.73% | | 合 计 | 480,966.23 | 100.00% | 1,114,773.86 | 100.00% | 952,212.77 | 100.00% | 812,026.70 | 100.00% |
发行人主要税种和适用税率情况如下表所示： 表4-48 发行人主要税种和适用税率情况 | 项 目 | 计税依据 | 适用税率 | | 企业所得税 | 应纳税所得额 | 25% | | 营业税 | 房地产销售收入、建筑服务收入等 | 3%、5%或20% | | 城市维护建设税 | 营业税(或已交增值税) | 按公司所在地政策缴纳 | | 教育费附加 | 营业税(或已交增值税) | 按公司所在地政策缴纳 | | 土地增值税 | 房地产销售收入-扣除项目金额 | 按超率累进税率30%-60% | | 契税 | 土地使用权的出售、出让金额 | 3%-5% |
（4）期间费用分析 最近三年及一期，发行人期间费用情况如下表所示： 表4-49 最近三年及一期发行人期间费用情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 销售费用 | 103,798.59 | 2.45% | 240,192.49 | 2.20% | 218,517.64 | 2.37% | 164,561.09 | 2.39% | | 管理费用 | 92,777.72 | 2.19% | 172,275.74 | 1.58% | 157,581.86 | 1.71% | 122,270.41 | 1.77% | | 财务费用 | 95,845.30 | 2.26% | 127,122.41 | 1.17% | 98,553.20 | 1.07% | 89,209.34 | 1.29% | | 合 计 | 292,421.61 | 6.91% | 539,590.64 | 4.95% | 474,652.70 | 5.14% | 376,040.84 | 5.46% |
注：本表中“占比”指占营业收入的比重。 最近三年及一期，发行人发生的期间费用合计分别为376,040.84万元、474,652.70万元、539,590.64万元和292,421.61万元，占同期营业收入的比例分别为5.46%、5.14%、4.95%和6.91%。总体来看，最近三年发行人期间费用占营业收入的比例呈现出稳中有降的趋势，说明发行人对期间费用的管控能力较强。 发行人销售费用主要为各房地产开发项目的广告宣传费用和销售代理佣金。随着公司销售规模的扩大，最近三年发行人发生的销售费用金额呈现逐年增加趋势，但是得益于公司在行业内良好的企业形象及品牌声誉，销售费用占营业收入的比例始终保持在较低水平并逐年降低。最近三年，发行人发生的销售费用分别为164,561.09万元、218,517.64万元和240,192.49万元，占同期营业收入的比例分别为2.39%、2.37%和2.20%。2015年1-6月，发行人发生的销售费用为103,798.59万元，占同期营业收入的比例为2.45%。 发行人管理费用主要职工薪酬、折旧费用、税费等。随着公司经营规模的扩大、各地子公司的设立、机构和人员的增加，最近三年发行人发生的管理费用金额逐年增长，但占同期营业收入的比例则保持逐年下降的趋势。最近三年，发行人发生的管理费用分别为122,270.41万元、157,581.86万元和172,275.74万元，占同期营业收入的比例分别为1.77%、1.71%和1.58%。2015年1-6月，发行人发生的管理费用为92,777.72万元，占同期营业收入的比例为2.19%。 发行人财务费用主要包括利息支出、汇兑损失和其他。最近三年，发行人发生的财务费用分别为89,209.34万元、98,553.20万元和127,122.41万元，占同期营业收入的比例分别为1.29%、1.07%和1.17%，总体保持稳定。2015年1-6月，发行人发生的财务费用为95,845.30万元，占同期营业收入的比例为2.26%。 （5）投资收益分析 最近三年，发行人分别实现投资净收益41,136.90万元、63,505.26万元和115,279.36万元，这主要系发行人联营、合营企业当期实现的盈利中归属于发行人的部分。2015年1-6月，发行人实现投资净收益34,821.26万元。 （6）资产减值损失分析 最近三年及一期，发行人资产减值损失构成情况如下表所示： 表4-50 最近三年及一期发行人资产减值损失构成情况 单位：万元 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | 金 额 | 占 比 | | 坏账损失 | -1,994.87 | 100.00% | 9,937.05 | 17.66% | 5,988.26 | 100.00% | 7,079.42 | 100.00% | | 存货跌价损失 | - | 0.00% | 46,316.77 | 82.34% | - | 0.00% | - | 0.00% | | 合 计 | -1,994.87 | 100.00% | 56,253.82 | 100.00% | 5,988.26 | 100.00% | 7,079.42 | 100.00% |
最近三年及一期，发行人资产减值损失分别为7,079.42万元、5,988.26万元、56,253.82万元和-1,994.87万元。2014年度，发行人发生的资产减值损失较2013年出现大幅增加，这主要系公司本期计提了存货跌价准备所致。2015年1-6月，发行人发生的资产减值损失为-1,994.87万元，这主要由于本期发行人回收部分应收账款，相应计提的坏账损失冲回所致。 （7）净利润分析 最近三年，发行人分别实现实现净利润997,859.83万元、1,186,446.23万元和1,423,136.13万元，年均复合增长率为19.42%。总体来看，最近三年发行人经营情况良好，实现的净利润持续稳步增长。2015年1-6月，发行人实现净利润590,079.04万元，同比增长40.81%，继续保持较好的发展势头。 （8）盈利能力指标分析 最近三年及一期，发行人主要盈利能力指标情况如下表所示： 表4-51 最近三年及一期发行人主要盈利能力指标情况 | 项 目 | 2015年1-6月 | 2014年度 | 2013年度 | 2012年度 | | 总资产报酬率 | 2.45% | 6.06% | 6.07% | 6.42% | | 加权平均净资产收益率 | 7.79% | 21.65% | 22.95% | 21.84% | | 扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 | 7.69% | 21.31% | 22.81% | 21.60% |
最近三年，发行人总资产报酬率分别为6.42%、6.07%和6.06%；加权平均净资产收益率分别为21.84%、22.95%和21.65%；扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率分别为21.31%、22.81%和21.60%。在行业利润率受土地、人力和建材成本上升以及房地产价格增速放缓等因素影响出现趋势性下滑的背景下，发行人严控成本，提升管理效益，始终保持较好的盈利能力及较稳定的利润率水平。 （9）发行人未来业务发展目标和盈利能力持续性、稳定性的因素分析 发行人始终贯彻“务实、创新、规范、卓越”的宗旨，坚持“以发展为主题，以经济效益为中心、以房地产为主业”的指导思想，恪守“三个为主”和“三个结合”的企业经营方针，坚持成长型企业定位，向“打造中国地产长城”的品牌愿景不断迈进。 在未来发展中，公司将进一步完善区域布局，做大做强中心城市，审慎拓展周边经济发达的二、三线城市，打造区域城市群；将坚持以普通住宅滚动开发为主，聚焦居民普通居住需求，有计划地逐步加大国家中心城市商业地产投入比例；将坚持“以人为本”的设计理念，完善各类型产品的标准化建设，建立更加全面、稳定和高效的产品生产线，保障产品品质，有效降低成本；将巩固和发扬“和者筑善”的品牌理念，创新客户关系管理模式，完善以顾客价值为核心的质量管理体系。在保障房地产主业持续、健康发展的同时，公司也将积极关注行业创新发展和前沿领域，聚焦行业转型，探索和实践养老地产、社区生活服务、社区移动互联平台、海外地产、房地产金融等创新业务，为公司未来发展提供新的盈利增长点。 近年来，土地、建材及人工成本持续上涨，而宏观调控及部分区域供需矛盾变化导致商品房销售价格上涨受限，致使国内房地产企业盈利能力普遍下滑。在行业的波动调整中，公司始终保持较好的盈利能力，且表现出较强的可持续性。一方面公司凭借前瞻性的市场判断、充足的土地储备、专业的项目开发及销售能力、强大的品牌声誉和影响力，在市场波动中始终保持销售规模和经营业绩的持续增长，另一方面公司通过多渠道的低成本融资、严格的成本控制机制、标准化的产品开发体系持续降低经营成本，巩固和提升自身盈利能力。 二、本次债券发行后发行人资产负债结构的变化 本次债券发行完成后将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上产生变动： 1、相关财务数据模拟调整的基准日为2015年6月30日； 2、假设本次债券的募集资金净额为150亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行； 3、假设本次债券募集资金净额150亿元计入2015年6月30日的资产负债表； 4、本次债券募集资金150亿元，全部用于补充公司流动资金； 5、假设本次债券于2015年6月30日完成发行。 基于上述假设，本次债券发行对发行人合并资产负债结构的影响如下表所示： 表4-52 本次债券发行对发行人合并资产负债结构的影响 单位：万元 | 项 目 | 历史数 | 模拟数 | 变化值 | | 流动资产合计 | 36,259,639.25 | 37,759,639.25 | 1,500,000.00 | | 非流动资产合计 | 1,685,072.03 | 1,685,072.03 | - | | 资产总计 | 37,944,711.28 | 39,444,711.28 | 1,500,000.00 | | 流动负债合计 | 20,047,421.90 | 20,047,421.90 | - | | 非流动负债合计 | 9,346,557.27 | 10,846,557.27 | 1,500,000.00 | | 负债合计 | 29,393,979.17 | 30,893,979.17 | 1,500,000.00 | | 资产负债率 | 77.47% | 78.32% | 0.86% |
本次债券发行对发行人母公司资产负债结构的影响如下表所示： 表4-53 本次债券发行对发行人母公司资产负债结构的影响 单位：万元 | 项 目 | 历史数 | 模拟数 | 变化值 | | 流动资产合计 | 8,685,042.01 | 10,185,042.01 | 1,500,000.00 | | 非流动资产合计 | 1,515,100.30 | 1,515,100.30 | - | | 资产总计 | 10,200,142.31 | 11,700,142.31 | 1,500,000.00 | | 流动负债合计 | 6,257,236.06 | 6,257,236.06 | - | | 非流动负债合计 | 1,392,060.60 | 2,892,060.60 | 1,500,000.00 | | 负债合计 | 7,649,296.65 | 9,149,296.65 | 1,500,000.00 | | 资产负债率 | 74.99% | 78.20% | 3.21% |
三、重大或有事项或承诺事项 （一）发行人对外担保情况 1、为合营、联营企业及其下属企业提供担保 截至2015年6月30日，发行人及子公司为合营、联营企业及其下属企业提供的担保情况如下表所示： 表4-54 截至2015年6月30日发行人及子公司为合营、联营企业及其下属企业@提供的担保情况 单位：万元 | 序号 | 担保人名称 | 被担保人名称 | 担保金额 | 借款期限 | | 起始日期 | 到期日期 | | 1 | 保利（福建）房地产投资有限公司 | 莆田中辰 | 11,000.00 | 2015年1月21日 | 2018年1月21日 | | 2 | 保利（福建）房地产投资有限公司 | 莆田中辰 | 960.00 | 2015年4月28日 | 2017年11月28日 | | 3 | 保利地产 | 南京学尚 | 13,000.00 | 2013年12月3日 | 2016年10月30日 | | 4 | 保利地产 | 南京学尚 | 20,000.00 | 2014年2月27日 | 2016年10月30日 | | 5 | 保利地产 | 盛世鑫和 | 50,000.00 | 2014年7月21日 | 2019年7月21日 | | 6 | 保利地产 | 鑫和隆昌 | 10,000.00 | 2015年3月31日 | 2018年3月30日 | | 7 | 保利地产 | 武汉清能 | 27,150.00 | 2014年2月12日 | 2016年10月23日 | | 8 | 保利地产 | 武汉清能 | 7,400.00 | 2014年7月4日 | 2016年5月29日 | | 9 | 保利地产 | 武汉清能 | 6,650.00 | 2014年12月30日 | 2017年12月30日 | | 10 | 保利地产 | 武汉清能 | 8,350.00 | 2015年1月29日 | 2017年12月30日 | | 11 | 保利地产 | 河南天之东 | 11,860.00 | 2015年3月12日 | 2018年3月2日 | | 12 | 保利地产 | 洛阳利业 | 3,920.00 | 2015年4月3日 | 2018年4月2日 | | 13 | 保利地产 | 广州中耀 | 4,000.00 | 2015年6月18日 | 2018年6月17日 | | 14 | 保利地产 | 广州越鸿 | 5,000.00 | 2015年3月25日 | 2018年3月24日 | | 15 | 保利地产 | 东莞和宏 | 25,000.00 | 2014年6月17日 | 2016年6月16日 | | 16 | 保利地产 | 东莞和越 | 25,000.00 | 2015年1月16日 | 2017年1月15日 | | 17 | 保利地产 | 东莞和越 | 10,000.00 | 2015年1月16日 | 2016年1月15日 |
发行人发生的前述对外担保事项已根据《公司法》、中国证监会和上交所的有关规定、《公司章程》以及内部规章制度履行了必要的批准程序，不存在违法违规的情况。 2、为商品房购买人提供的按揭贷款担保 发行人按照房地产经营惯例为商品房购买人提供抵押贷款担保。截至2015年6月30日，发行人累计为商品房购买人提供的按揭贷款担保余额为4,441,817.02万元。 （二）未决诉讼、仲裁事项 截至2015年6月30日，发行人及其全资、控股子公司不存在尚未了结的或可预见的对公司生产经营产生重大影响的诉讼、仲裁事项。 （三）重大承诺 截至2015年6月30日，发行人已签订合同（主要为土地和建安合同）但未付的约定资本项目支出共计7,499,155.03万元，需在合同他方履行合同约定义务的同时，在若干年内支付，具体如下表所示： 表4-55 截至2015年6月30日发行人已签订的正在或准备履行的大额合同 单位：万元 | 项 目 | 合同金额 | 累计已付款 | 期末余额 | 1年内
支付金额 | 1-2年内
支付金额 | 2-3年内
支付金额 | 3年以上
支付金额 | | 土地受让合同 | 3,582,970.77 | 1,353,083.76 | 2,229,887.01 | 1,347,220.22 | 728,453.09 | 154,213.70 | - | | 建安工程合同 | 15,088,587.13 | 9,962,754.17 | 5,125,832.96 | 3,425,364.51 | 1,123,362.55 | 446,838.38 | 130,267.52 | | 其他约定支出 | 327,026.54 | 183,591.48 | 143,435.06 | 101,247.94 | 33,512.36 | 7,675.55 | 999.21 | | 合 计 | 18,998,584.44 | 11,499,429.41 | 7,499,155.03 | 4,873,832.67 | 1,885,328.00 | 608,727.63 | 131,266.73 |
除上述事项外，截至2015年6月30日发行人无其他应披露未披露的重大财务承诺事项。 （四）资产负债表日后事项 截至2015年6月30日，发行人无应披露未披露的资产负债表日后事项。 四、资产抵押、质押和其他限制用途安排 截至2015年6月30日，发行人所有权受限资产主要系金融机构借款而设定的担保资产，包括存货、投资性房地产和固定资产等。此外，发行人部分货币资金为履约保证金存款，在履约期间使用权受到限制。具体情况如下表所示： 表4-56 截至2015年6月30日发行人所有权受限资产情况 单位：万元 | 项 目 | 用 途 | 账面价值 | | 货币资金 | 履约保证金存款 | 65,634.16 | | 存货 | 抵押借款 | 5,978,985.11 | | 投资性房地产 | 抵押借款 | 422,273.57 | | 固定资产 | 抵押借款 | 100,417.43 | | 合 计 | | 6,567,310.27 |
截至2015年6月30日，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。 一、其他重大事项 2010年因中国建设银行股份有限公司（以下简称“建设银行”）工作人员涉嫌与社会不法分子串通伪造印鉴、非法挪用保利博高华（武汉）房地产股份有限公司存放于建设银行武汉解放公园路支行账户的资金9,000万元。2010年度追回被查封的2,000万元资金已解除查封并收回，尚有7,000万元未收回。根据2015年8月上旬生效的湖北省高级人民法院“[2014]鄂刑一终字第00102号”刑事判决书判决内容规定，武汉市人民检察院扣押和武汉市中级人民法院冻结的各3,500万元依法发还建设银行，由该行归还存款单位保利博高华（武汉）房地产股份有限公司。据悉，建设银行已依据生效判决书向相关司法机关申请发还，相关手续正在审批过程中。 第五节 募集资金运用 一、本期债券募集资金运用计划 本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于补充公司流动资金。 发行人主营业务具有资金投入规模较大的特点，因此充足的资金供应是公司进一步扩大业务规模、提升营运效率的必要条件。发行人拟将本期债券募集资金全部用于补充公司流动资金。随着发行人经营规模的不断扩大，公司对流动资金的总体需求逐步增加，因此通过发行本期债券募集资金补充流动资金将对公司正常经营发展提供有力保障。 二、后续期次债券募集资金运用计划 根据公司的财务状况和资金需求，发行人拟将本次债券项下后续期次债券募集资金扣除发行费用后全部用于补充公司流动资金。发行人将在本次债券项下后续期次债券发行前确定当期债券募集资金用途，并在募集说明书中予以明确。 三、募集资金运用对发行人财务状况的影响 （一）对发行人负债结构的影响 以2015年6月30日发行人财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并财务报表的资产负债率水平将略有上升，由发行前的77.47%上升为发行后的78.32%，将上升0.86个百分点；母公司财务报表的资产负债率水平将亦将有所上升，由发行前的74.99%上升为发行后的78.20%，将上升3.21个百分点；合并财务报表的非流动负债占负债总额的比例将由发行前的31.80%增至发行后的35.11%，母公司财务报表的非流动负债占负债总额的比例将由发行前的18.20%增至发行后的31.61%。 （二）对于发行人短期偿债能力的影响 以2015年6月30日发行人财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并财务报表的流动比率将由发行前的1.81增加至发行后的1.88，母公司财务报表的流动比率将由发行前的1.39增加至发行后的1.63。发行人流动比率将有一定的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力有所增强。 四、募集资金专项账户管理安排 发行人按照《管理办法》的相关要求，设立了本期公司债券募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。募集资金专项账户相关信息如下： 账户名称：保利房地产（集团）股份有限公司 开户银行：兴业银行广州东城支行 银行账户：3910 7010 0100 1501 10 第六节 备查文件 一、备查文件内容 募集说明书的备查文件如下： 1、保利房地产（集团）股份有限公司2012年度、2013年度和2014年度经审计的财务报告和2015年半年度未经审计的财务报表； 2、中信证券股份有限公司关于保利房地产（集团）股份有限公司公开发行2015年公司债券的核查意见；中国国际金融股份有限公司关于保利房地产（集团）股份有限公司公开发行2015年公司债券的核查意见； 3、北京市德恒律师事务所关于保利房地产（集团）股份有限公司2015年公开公司债券的法律意见； 4、保利房地产（集团）股份有限公司2015年公司债券信用评级报告； 5、保利房地产（集团）股份有限公司2015年公司债券持有人会议规则； 6、保利房地产（集团）股份有限公司公开发行2015年公司债券受托管理协议； 7、中国证监会核准本次发行的文件。 在本期债券发行期内，投资者可以至发行人、主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅募集说明书及本摘要。 二、备查文件查阅地点 投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅募集说明书全文及上述备查文件： 发行人：保利房地产（集团）股份有限公司 住所：广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 联系地址：广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室 法定代表人：宋广菊 联系人：黄 海、尹 超 联系电话：020-8989 8833 传真：020-8989 8666-8831 牵头主承销商：中信证券股份有限公司 住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座 联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦 法定代表人：王东明 联系人：蒋昱辰、刘忠江、刘 昀、王艳艳、马丰明、黄晨源、徐 洋、蔡雪珂、朱 军 联系电话：010-6083 3515、6083 3551 传真：010-6083 3504 联席主承销商：中国国际金融股份有限公司 住所：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸写字楼2座28层 联系地址：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸写字楼2座27层 法定代表人：丁学东 联系人：任 意、王 超、余子宜、祁 秦、陈嘉曦、刘 浏 联系电话：010-6505 1166 传真：010-6505 1156 三、备查文件查阅时间 本期债券发行期间，每日9:00-11:30，14:00-17:00（非交易日除外）。 投资者若对募集说明书及本摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。 保利房地产（集团）股份有限公司 2015年12月9日
|
|
|
|
|
上一期 下一期
