(下转A19版)

　连亿达投资有限公司以现金出资1,650万元人民币，美国圣北投资有限公司以利润再投资方式出资350万元人民币。增资后，大连亿达投资有限公司出资3,750万元人民币，占注册资本的75%；美国圣北投资有限公司出资1,250万元人民币，占注册资本的25%。本次增资于2004年5月31日经大连市沙河口区外贸经济合作局批准，发行人于2004年6月3日取得大连市工商行政管理局颁发的更新后的《企业法人营业执照》。

　2008年4月，经发行人董事会决议及大连市沙河口区外贸经济合作局批准，外方股东美国圣北投资有限公司的350万人民币出资方式变更为以相当于350万元人民币的美元现汇出资。

　根据大连正业会计师事务所有限公司出具的《验资报告》（大正快外验字［2004］09号）及万隆会计师事务所有限公司大连分公司出具的《验资报告》（万验连业字（2008）第140号），截至2008年12月29日，发行人累计实缴注册资本为人民币5,000万元，占已登记注册资本总额的100%。

　本次增资完成后，公司的注册资本和股权比例如下：

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　5、2009年7月股权转让

　2009年7月，经发行人董事会决议，美国圣北投资有限公司向均安集团有限公司转让其持有公司25%的股权。本次股权转让于2009年7月23日经大连市沙河口区对外贸易经济合作局批准。

　股权转让完成后，发行人股权结构如下：

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　6、2013年4月股权转让及经营范围变更

　2013年3月，发行人董事会作出决议，同意大连亿达投资有限公司将其持有的发行人75%的股权全部转让给均安集团有限公司；同时，发行人的名称变更为“大连富华商业管理有限公司”，发行人经营范围变更为“投资咨询，企业管理咨询，企业形象策划，企业营销策划”。

　本次股权转让、公司名称和经营范围变更于2013年4月19日经大连市沙河口区商务局批准。

　股权转让完成后，发行人股权结构如下：

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　7、2013年12月注册资本增至10,000万元人民币

　2013年12月，经发行人董事会决议，发行人注册资本增至10,000万元人民币。根据辽宁海天会计师事务所有限公司出具的《验资报告》（辽海天验[2014]1号），截至2013年12月31日止，发行人变更后的累计实收资本人民币10,000万元。本次增资于2013年12月4日经大连市对外贸易经济合作局批准。

　本次增资后，发行人注册资本和股权结构如下：

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　（四）发行人重大资产重组情况

　1、收购大连亿达管理咨询有限公司

　2013年11月15日，发行人与亿达集团有限公司签署股权转让协议，发行人受让了亿达集团有限公司持有的大连亿达管理咨询有限公司100%股权，对价为人民币1,000万元。转让对价系以截至2013年10月31日（评估基准日）大连亿达管理咨询有限公司全部资产和负债的评估值为基础确定。根据大连浩华资产评估事务所有限公司于2013年11月8日出具的《亿达集团有限公司拟股权转让涉及之大连亿达管理咨询有限公司资产评估报告书》（大浩评报字[2013]第88号），截至评估基准日，大连亿达管理咨询有限公司股东全部权益价值为997.60万元。

　转让完成后，大连亿达管理咨询有限公司成为发行人的全资子公司。

　2、收购大连亿达服务咨询有限公司

　2013年11月15日，发行人与亿达集团有限公司签署股权转让协议，发行人受让了亿达集团有限公司持有的大连亿达服务咨询有限公司100%股权，对价为人民币1,000万元。转让对价系以截至2013年10月31日（评估基准日）大连亿达服务咨询有限公司全部资产和负债的评估值为基础确定。根据大连浩华资产评估事务所有限公司于2013年11月8日出具的《大连亿达服务咨询有限公司拟股权转让项目资产评估报告书》（大浩评报字[2013]第69号），截至评估基准日（2013年10月31日），大连亿达服务咨询有限公司股东全部权益价值为730.82万元。

　转让完成后，大连亿达服务咨询有限公司成为发行人的全资子公司。

　三、发行人的股权结构及权益投资情况

　（一）发行人的股权架构

　截至2015年3月31日，公司的股权结构图如下：

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　Keen Everlasting Harmony Limited、Keen Harmony Limited、Keen Sky Grace Limited、Keen High Keen Source Limited和Grace Sky Harmony Limited为亿达中国员工及实际控制人子女的间接持股平台，这5家间接持股平台的股东为亿达中国员工及实际控制人子女。

　（二）发行人的组织结构

　截至2015年3月31日，公司的组织结构图如下：

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　（三）发行人控股子公司的情况

　1、控股子公司基本情况

　截至2015年3月31日， 公司纳入合并报表范围的控股子公司如下表所列：

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　注：截至2015年3月末，公司持有大连圣安房地产开发有限公司34%的股权，但根据与其他股东签订的一致行动协议，其他股东与本公司的决策保持一致，本公司实际上对其实施控制，因此将其纳入合并报表范围。

　截至2015年3月末，公司持有大连圣仁房地产开发有限公司34%的股权，但根据与其他股东签订的一致行动协议，其他股东与本公司的决策保持一致，本公司实际上对其实施控制，因此将其纳入合并报表范围。

　截至2015年3月末，公司持有文化新天地（成都）房地产开发有限公司40%的股权，但由于公司在董事会中拥有多数表决权，公司实际上对其实施控制，因此将其纳入合并报表范围。

　2、控股子公司财务数据

　2014年度，公司重要子公司本部主要财务数据如下：单位：万元

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　（四）发行人合营、联营公司情况

　截至2015年3月31日，本公司共拥有13家合营、联营公司，基本情况如下：

　1、合营公司

　（1）截至2015年3月31日，公司共拥有9家合营公司，基本情况如下：

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　注：截至2015年3月末，公司分别持有大连软件园安博开发有限公司和大连软件园世通开发有限公司51%的股权，但根据两家合营公司的公司章程，重大经营决策需经股东双方一致通过，因此这两家合营公司未纳入合并报表范围。

　（2）2014年度，公司合营公司主要财务数据如下：单位：万元

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　2、联营公司

　（1）截至2015年3月31日，公司共拥有4家联营公司，基本情况如下：

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　（2）2014年度，公司联营公司主要财务数据如下：

　单位：万元

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　四、发行人控股股东和实际控制人

　（一）控股股东和实际控制人基本情况

　1、控股股东

　截至2015年3月31日，均安集团有限公司（以下简称“均安集团”）持有发行人的100%股权，为发行人的控股股东。

　均安集团是于2005年11月10日在香港注册成立的有限公司，持有编号为No.1006812的《公司注册证书》。均安集团的法定股本为港币10,000元，已发行股本为港币2元。均安集团的主要业务为投资控股，并无实际生产经营。

　均安集团未编制合并财务报表，根据其按照香港会计准则编制的经审计母公司财务报表，截至2014年12月31日，均安集团母公司总资产为港币73,313.33万元，净资产为港币-4,920.15万元；2014年度母公司营业总收入为0，净利润为港币-6,540.79万元。根据其按照香港会计准则编制的未经审计母公司财务报表，截至2015年3月31日，均安集团母公司总资产为港币73,517.22万元，净资产为港币-5,640.20万元；2015年第一季度母公司营业收入为0，净利润为港币-720.05万元。

　均安集团的唯一股东为成立于英属维尔京群岛的誉利国际有限公司（英文名称Famous Profit International Limited，以下简称“誉利国际”）。誉利国际的唯一股东为亿达中国控股有限公司（英文名称Yida China Holdings Limited，以下简称“亿达中国”），亿达中国于2007年11月26日在开曼群岛注册成立，并于2014年6月27日在香港联合交易所有限公司主板上市（股票代码：3639）。孙荫环先生通过设立于英属维尔京群岛的正宏管理有限公司（英文名称Right Won Management Limited）间接持有亿达中国62.36%股份。截至2014年12月31日，亿达中国按香港财务报告准则经审计的总资产为人民币3,615,645.13万元，净资产为人民币897,907.69万元；2014年度税前收入为人民币821,107.35万元，净利润为人民币89,684.44万元。

　截至2015年3月31日，均安集团持有的发行人的股份未设立质押，亦不存在股权权属纠纷的情形。

　2、实际控制人

　截至2015年3月31日，发行人的股权全部由亿达中国间接持有，孙荫环先生通过设立于英属维尔京群岛的正宏管理有限公司间接持有亿达中国62.36%股份，除此之外，孙荫环先生并不直接或间接持有发行人任何权益。因此，孙荫环先生为发行人的实际控制人。过去三年，发行人实际控制人没有发生变化。

　截至2015年3月31日，孙荫环间接持有的发行人的股份未设立质押，亦不存在股权权属纠纷的情形。

　截至2015年3月31日，孙荫环先生对其他企业的主要投资情况如下：

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　（二）发行人的独立性

　1、业务

　发行人具有独立面向市场自主经营的能力。发行人以房地产为核心业务，已建立健全包括采购、设计、开发、销售在内的一整套完整、独立的房地产开发业务经营体系，房地产开发业务的设计、施工及监理均独立招标进行。公司的业务管理独立于控股股东及实际控制人。

　2、资产

　发行人及发行人控股子公司独立拥有与生产经营有关的土地使用权、房屋、生产经营设备等资产的所有权或者使用权，发行人的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在违规占用发行人的资金、资产和其他资源的情况。发行人的资产独立于控股股东及实际控制人。

　3、人员

　发行人建立了独立的人事档案、人事聘用和任免制度，拥有独立的人事考核、奖惩制度、工资管理制度，与全体员工签订了劳动合同，建立了独立的工资管理、福利与社会保障体系。在内部人事管理方面，公司独立决定公司员工和各层次管理人员的聘用或解聘；独立决定职工工资和奖金的分配办法；在有关员工社会保障、工薪报酬等方面分账独立管理，并已办理独立的社会保险账户。公司所有董事和高管人员的选举与任命均根据《公司法》和《公司章程》的规定，由股东决定或由董事会通过合法程序进行选举或任命，不存在控股股东或实际控制人干预公司董事会已经做出的人事任免决定的情况。

　4、机构

　公司的生产经营和办公机构与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业完全分开，不存在混合经营、合署办公的情形。公司根据自身发展需要建立了完整独立的内部组织结构和职能体系，各部门之间职责分明、相互协调，自成为完全独立运行的机构体系。公司的机构独立于控股股东及实际控制人。

　5、财务

　公司建立了独立的财务核算体系，独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制度和财务管理制度；公司的财务与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业严格分开，实行独立核算。公司能够根据《公司章程》规定的程序和权限，独立作出财务决策。公司财务机构独立，公司独立开设银行帐户，不与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行帐户；公司独立办理纳税登记，独立申报纳税。公司的财务独立于控股股东及实际控制人。

　五、发行人法人治理结构

　根据公司2015年7月修订的《大连亿达发展有限公司章程》，公司为外商独资企业，未设股东会。公司设立了董事会和监事会。

　（一）股东

　发行人仅有一名股东，故不设股东会。发行人的唯一股东为其权力机构。下列事项由股东采用书面形式作出决定，并由股东签名后置备于发行人处。发行人股东行使下列职权：

　1、决定发行人的经营方针和投资计划；

　2、委派和更换发行人的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；

　3、审议批准董事会的报告；

　4、审议批准监事的报告；

　5、审议批准发行人的年度财务预算方案、决算方案；

　6、审议批准发行人的利润分配方案和弥补亏损方案；

　7、对发行人增加或者减少注册资本作出决定；

　8、对发行公司债券作出决定；

　9、对发行人合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；

　10、修改章程；

　11、股东认为需要由其作出决定的其他事项。

　根据发行人章程规定，发行人向其他方提供担保应由股东批准。

　（二）董事会

　公司设立董事会，由6名董事组成，设董事长一名。董事会主要行使下列职权：

　1、负责与股东联络沟通，并向股东报告工作；

　2、执行股东的决定；

　3、决定发行人的经营计划和投资方案；

　4、制订发行人的年度财务预算方案、决算方案；

　5、制订发行人的利润分配方案和弥补亏损方案；

　6、制订发行人增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

　7、制订发行人合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

　8、决定发行人内部管理机构的设置；

　9、决定聘任或者解聘发行人总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘发行人的高级管理人员及其报酬事项；

　10、制定发行人的基本管理制度；

　11、其他应由董事会决定的重大事项。

　（三）监事会

　发行人监事会由三名监事组成，其中一名职工代表监事。发行人高级管理人员不得兼任监事。发行人的监事行使下列职权：

　1、检查发行人的财务；

　2、对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东决定的董事、高级管理人员提出罢免的建议；

　3、当董事、高级管理人员的行为损害发行人的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；

　4、向股东提供意见、建议和议案；

　5、依照公司法第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；

　6、股东授予监事的其他职权。

　（四）公司管理层

　公司设总经理，由董事会聘任、解聘，总经理向董事会负责，其职权为：

　1、主持本公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；

　2、组织实施本公司的年度经营计划和投资方案；

　3、拟订本公司的内部管理机构设置方案；

　4、拟订本公司的基本管理制度；

　5、制定本公司的具体规章；

　6、提请聘任或者解聘本公司的副总经理、财务负责人等高级管理人员；

　7、决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的管理人员；

　8、董事会授予的其他职权。

　总经理可以列席董事会会议。

　七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况

　（一）基本情况

　截至2015年3月31日，本公司董事、监事、高级管理人员的基本情况如下：

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　（二）现任董事、监事、高级管理人员简历

　截至2015年3月31日，公司董事、监事、高级管理人员的简历如下：

　1、 董事简历

　姜修文：38岁，于2009年7月30日担任本公司董事，并担任董事长和总经理。主要负责本公司的全面运营管理。姜先生于2000年7月加入本公司。姜先生于2000年7月获得大连交通大学金属热处理学士学位，并于2011年7月获得大连理工大学高级工商管理硕士学位。姜先生曾获得多个奖项，包括辽宁省总工会于2010年颁发的辽宁五一劳动奖章，在2012年被辽宁省人民政府评为劳动模范。姜先生现为辽宁省工商业联合会副主席、大连工商联合会副主席。

　孙荫环：65岁，于1992年11月17日担任本公司董事。孙先生为本公司的创办人，负责本公司的发展战略与投资策略，以及项目规划与业务发展的经营决策。孙先生于中国的房地产开发方面拥有逾26年经验及于中国的商务园运营方面拥有近20年经验。孙先生现为中国人民政治协商会议第十二届全国委员会常务委员、第十一届中华全国工商业联合会副主席、中国民生投资股份有限公司董事局副主席、中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、大连市第十二届、第十三届、第十四届、第十五届人民代表大会常务委员会委员、大连慈善总会荣誉主席。

　孙荫峰：58岁，于1997年2月14日担任本公司董事。孙先生为本公司的联合创办人，负责本公司商务园的规划设计，以及不同项目的产品研发。孙先生于房地产开发方面拥有逾26年经验。孙先生于1999年1月获得大连管理干部学院（现称大连职业技术学院）经济管理专业学位。孙先生曾获得中华全国总工会颁发的全国五一劳动奖章。

　孙燕生：59岁，于2012年11月22日担任本公司董事。孙先生负责本公司全面运营管理。孙先生于1999年7月加入本公司，成为本公司总会计师。加入本公司前，孙燕生先生于1982年1月至1999年7在大连大起集团有限公司任职，离职前担任副厂长及副总经理，主要负责该公司的财务管理。孙先生于1992年10月被大连市机电工程高级职务任职条件评审委员会评为高级工程师。孙先生于1982年1月获得上海机械学院（现称上海理工大学）自动化仪表学士学位，并于1991年2月获得纽约州立大学工商管理硕士学位。

　高炜：52岁，于2014年7月29日担任本公司董事。高先生为大连软件园股份有限公司总裁，主要负责大连软件园股份有限公司的运营管理以及武汉、上海和苏州的新商务园项目的运营管理。高先生于1998年加入本公司，出任本公司副总经济师。自1988年3月至1993年12月，高先生担任大连管理干部学院（现称大连职业技术学院）工业经济学讲师，教授工业经济学、工商管理学及经济法。高先生于1996年9月被辽宁省人事厅授予高级经济师称号。高先生于1985年7月自北京工业学院（现称北京理工大学）获得应用力学学士学位并于1988年5月获得工业管理工程硕士学位。高先生于2012年获辽宁省人民政府授予的《辽宁省劳动模范荣誉证书》。

　问宏宇：52岁，于2014年7月29日担任本公司董事。问先生为大连科技城发展有限公司总经理，主要负责其及其附属公司的运营管理。问先生于1998年加入本公司，出任大连亿达房地产股份有限公司总经理。加入本公司前，问先生先后担任陕西省澄河矿务局建安处的多个职务，包括建安处处长及总工程师，并主要负责建设管理。问先生于1996年12月被陕西省人事厅评定为高级工程师。问先生于1984年7月获得西安冶金建筑学院（现称西安建筑科技大学）工业与民用建筑学士学位。问先生曾获得多个奖项，包括辽宁省人民于2009年颁发的《辽宁省劳动模范荣誉证书》及大连甘井子区人民代表大会常务委员会于2011年颁发的《第16届人民代表大会优秀代表荣誉称号证书》。

　2、监事简历

　罗兆和：52岁，公司监事。加入本公司前，罗先生曾在多家于联交所上市及非上市公司内担任财务主管等职位。罗先生为美国会计师公会及香港会计师公会会员。罗先生于1985年12月获得威斯康星大学白水分校(University of Wisconsin-Whitewater)工商管理学士学位，并于1994年6月获得加州大学洛杉矶分校 (University of California, Los Angeles)工商管理硕士学位。

　张伟东：36岁，公司监事。张先生于2009年加入本公司并曾从事资金管理、战略计划管理工作。张先生目前从事公司发展计划、信息化、法务、内控管理等相关工作。加入本公司前，张先生自2003年至2009年担任大连东展集团有限公司经理。张先生于2003年7月获东北农业大学会计学士学位。

　郑晓华：46岁，公司监事。郑女士于2003年加入本公司并从事财务管理工作至今。加入本公司前，郑女士自1992年至1995年担任大连华能小野田水泥有限公司会计，于1995年至2002年担任大连达信税务师（会计师）事务所副所长。2002年至2003年郑女士曾担任庆堂工业（大连）有限公司财务部财务经理。郑女士于1992年7月获辽宁大学应用数学学士学位。

　3、高级管理人员简历

　姜修文：姜修文先生简历参见“董事简历”部分。

　马兰：43岁，公司副总裁。主要负责商务园的投资、融资、土地拓展与持有物业运营。马女士于2004年10月加入本公司时为公司投资部总经理，主要负责该公司的整体运营管理。加入本公司前，马女士自2003年4月至2004年8月担任上海友联战略管理中心（一家主要从事金融控股公司管理的公司）经理，主要负责市场营销活动。马女士于1994年7月获东北财经大学工业经济管理专业学士学位

　暴洪奎：49岁，公司副总裁，主要负责品牌运营及行政管理工作。暴先生于1996年7月加入本公司时为副总经理，主要负责行政人事及企划管理。自2005年至2009年兼任东软信息学院副院长，主要负责招生就业事宜。加入本公司前，自1989年至1994年，暴先生担任辽宁省畜产进出口公司业务部经理，负责业务管理。自1994年至1996年，暴先生担任中国土产畜产进出口总公司大连公司总经理，负责公司整体运营管理。暴先生于1986年7月获大连理工大学化机学学士学位，并于1989年2月获大连理工大学科学哲学硕士学位。

　刘大舜：44岁，公司副总裁。主要负责财务管理及会计核算、税务筹划。刘先生于1998年加入本公司负责财务管理工作。自2003年至2005年任沈阳亿达房地产有限公司财务总监，负责财务管理工作。自2005年至2006年任本公司财务总监。自2006年至2013年任大连亿达美加房地产开发有限公司总经理，负责该公司的经营管理工作。自2013年至2014年任沈阳亿达房地产有限公司总经理，负责该公司的经营管理工作。加入本公司前，自1995年至1998年，担任大连三泰大厦有限公司会计员。刘先生于1995年7月获东北大学会计学士学位。

　秦学森：44岁，公司副总裁。主要负责规划设计、产品定位、成本控制、建筑和物业管理等工作。秦先生于2002年11月加入本公司时为大连软件园开发有限公司质量部部长。加入本公司前，秦先生自1996年12月至2002年1月担任大连建安工程建设监理有限公司的工程总监，主要负责工程管理。秦先生于2002年2月被辽宁省人事厅评定为工程师。秦先生于1995年7月获得河海大学工程测量专业学士学位。

　（三）现任董事、监事、高级管理人员主要兼职情况

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　（四）发行人董事、监事、高管任职合规情况

　发行人的董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定。发行人的董事、监事、高级管理人员最近三年及一期不存在违法违规及受处罚的情况，不存在现有的或潜在的、可能对发行人或其下属机构产生重大不利影响的诉讼、纠纷或调查。

　七、发行人主要业务情况

　（一）房地产行业情况

　1、行业管理体制

　与电力、钢铁、汽车等行业不同，我国房地产行业尚没有全国性的统一的行业监管部门。中央政府对房地产行业的管理实行部委联席会议制度，涉及的职能部门主要包括住建部、国土资源部、国家发展和改革委员会、商务部等部委，其中，建设部主要负责制定住房政策，制订质量标准和行业规范，国土资源部主要负责制定国家土地政策以及与土地出让制度相关的政策规定，国家发展和改革委员会主要负责控制投资规模、制定产业政策和价格政策，商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。地方政府对房地产行业管理的主要机构是地方发展和改革委员会、国土资源管理部门、各级建设委员会、房屋交易管理部门和规划管理部门，其机构设置和具体管理职能大致相同，但存在一定的地区差异性。

　目前，我国房地产企业统一由建设部进行管理。建设部的主要职能包括拟定城市发展规划、制定行业发展战略、制定行业标准、制定住房政策、规范行业市场、实施行业管理等。

　根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。

　其中一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、直辖市、自治区人民政府建设行政主管部门确定。

　2、行业运行情况

　房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。在政府坚定信心“保增长”以促使国民经济保持较高速增长的环境下，城市化进程和人口结构变迁以及城镇居民生活水平的不断提高，奠定了我国房地产业长期增长的基石。近年来，我国房地产业呈现出持续、快速、健康、稳定的发展态势，主要表现为以下特征：

　（1）以住宅为主的房地产开发投资增长势头放缓

　近年来，我国房地产行业发展经历了“黄金十年”，根据Wind资讯数据显示，2001~2007年间，我国房地产开发投资和商品住宅投资均保持了20%以上的复合增长率。2010年，全国房地产开发投资完成额为48,259亿元，同比增幅为33.2%，创近年来新高，其中商品住宅完成投资34,026亿元，32.9%的增幅同样创近年来新高。2011年，宏观经济景气度不高，房地产市场总体走势低迷；2012年房地产开发投资额增速企稳回升，但仍是近几年最低水平；2013年房地产行业在持续的宏观调控政策下发展放缓，总体增速较前期有所降低。

　2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，同比增长10.5%；其中，住宅投资64,352亿元，增长9.2%，增速回落10.2个百分点，占房地产开发投资的比重为67.7%。2015年1-3月，全国房地产开发投资16,650亿元，同比增长8.6%；其中，住宅投资11,156亿元，增长5.9%，增速回落3.3个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0%。

　从房地产投资的构成上来看，自2001年以来商品住宅投资额占房地产总投资额的比重均保持在65%以上，并呈逐年上升的趋势，2008年达到71.9%；2012年、2013年、2014年及2015年1-3月尽管比重有所下降，但依然维持在68%左右。说明在目前阶段，我国房地产以住宅开发为主。

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　数据来源：Wind资讯

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　数据来源：Wind资讯

　另据统计数据显示，2001~2014年，全国房地产投资占全社会固定资产投资的比重始终保持在20%左右，反映了房地产投资在国民经济中的重要地位。2008年至2014年，房地产投资增幅与固定资产投资增幅相比略有波动。从趋势看，我国房地产投资将会继续保持增长态势，但鉴于宏观调控政策的影响以及市场的变化情况，房地产投资增速可能会继续出现低增长。

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　数据来源：Wind资讯

　（2）房地产价格经过非理性上涨后逐渐回归理性

　根据国家发改委、国家统计局联合发布的全国商品房销售价格指数，2009年以来，由于宏观经济走势日趋明朗，随着“保增长”措施的效果逐渐显现，经济逐步稳定，房地产行业逐渐稳定下来，房地产市场逐步呈现出回暖的迹象。2010年以来，受房市回暖和市场供应量减少的双重影响，前期存量项目快速消化，空置面积大幅下降，销售价格止跌并快速回升。2011年，在严厉的房地产调控政策下，房地产市场成交低迷，在批准上市面积不减的情况下，重点城市可售面积均持续增长。房价上涨势头得到明显遏制，房地产价格出现了松动，但未达到购房者心理预期，成交量未有明显回升，市场继续僵持。

　2012年，全国商品房销售均价5,791元/平方米，同比增长8.1%，比2011年增加1.2个百分点。其中住宅销售价格较2011年有较大的上涨，2012年均价为5,430元/平方米，同比增长8.8%，比2011年高2.7个百分点。2013年全国商品房销售均价继续大幅上涨，为6,237元/平方米，同比增长7.7%。其中住宅销售价格均价为5,850元/平方米，与2012年同期相比增长7.7%

　2014年，受到宏观调控等因素影响，全国商品房销售均价环比涨幅逐渐缩小，2014年5月首次出现环比下降，截至2014年12月连续8个月环比下降。2014年12月全国商品房销售均价和住宅销售均价分别为6,323元/平方米和5,932元/平方米，同比分别上升1.38%和上升1.41%，房地产价格已逐渐回归理性。

　（3）住宅销售前期持续增长，2014年销售量同比下降

　在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，1999年~2007年间，全国商品房竣工面积、商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，2008年，受国际金融危机和国内经济增速下滑的影响，房地产市场进入调整阶段，住宅销售面积59,280万平方米、住宅销售额21,196亿元，分别同比下滑15.5%和17.1%。2009年，在政策带动下，房地产市场回暖，住宅销售面积和住宅销售额均同比大幅增长，特别是住宅销售额增长81.3%。2010年至2012年，房地产调控政策的出台使得住宅销售面积和销售额增幅有所回落，这三年的住宅销售面积增幅均低于10%且呈逐年下降趋势。2013年，房地产价格进一步上升，尽管住宅竣工面积下降0.4%，但住宅销售面积和住宅销售额分别增长17.5%和26.6%，达到115,723万平方米和67,695亿元。2014年房地产市场呈现低迷态势，2014年全国住宅竣工面积0,868.26万平方米，同比增长2.7%，但住宅销售面积为105,181.79万平方米，同比下降9.1%，住宅销售额为62,395.58亿元，同比下降7.8%。

　2015年1-3月受春节等因素影响，房地产市场呈现低迷态势，全国住宅竣工面积12,392.49万平方米，同比下降10.9%，但住宅销售面积为16,078.8万平方米，同比下降9.8%，住宅销售额为10,062亿元，同比下降9.1%。

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　数据来源：Wind资讯

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　数据来源：Wind资讯

　（4）房地产开发用地价格不断攀升

　受我国土地出让制度改革的驱动，加之我国地少人多、18亿亩耕地底线不能动摇、城市拆迁难度逐步加大等因素，在商品房市场需求的拉动下，全国土地交易平均价格呈现较大幅度的攀升。以2000年为基期，2012年重点城市综合地价指数为200，12年间整翻了一番，相应的商服、住宅、工业地价指数各有高低，分别为210、231、和163；2000年以来，住宅用地地价指数增速一直快于商服用地，且这一趋势从2006年开始日渐明显，工业用地地价指数增速最慢。2013年以来，由于房企资金充裕且库存下降使得房企扩大土地储备，尽管“国五条”细则落地，但由于房企对市场预期较为乐观，拿地积极，部分优质地块竞争激烈，普遍高溢价率成交且配建保障房。 2013年，房地产开发企业土地购置面积38,814万平方米，同比增长8.8%，土地成交价款9,918亿元，同比增长33.9%。2014年，土地价格上涨速度放缓，全年房地产开发企业土地购置面积33,383.03万平方米，同比下降13.99%，土地成交价款10,020亿元，同比增长1.02%。2015年1-3月，土地市场量价大幅下挫，全年房地产开发企业土地购置面积4,051万平方米，同比下降32.36%，土地成交价款1,123亿元，同比下降27.83%。

　（5）国家对房地产行业的宏观调控日趋灵活

　我国的房地产是典型的政府主导型产业，政府出台政策引导和控制行业的发展是常态。通过控制土地供应及信贷供应，政府对房地产有很强的操控能力。近几年来，随着房地产市场深入发展，针对持续高水平的房地产开发投资与房价增长，中央和地方政府相继出台了一系列调控房地产的政策，效果显著，如成功控制了2003~2005年间的第一轮非理性上涨及2006~2007年间的第二轮非理性上涨。宏观调控已成为常态，持续深入地宏观调控政策的出台，对房地产行业的影响日益增强，对房地产开发商的资金实力提出了更高的要求，压缩了企业的利润空间，压缩了弱小企业的生存空间，加速了优胜劣汰，促进了行业集中度的持续提高。宏观调控不是要打压房地产市场，而是要规范土地供应和开发商行为，建立一个有效健康的商品房市场，恢复政府的住房保障功能，以促进房地产业更加持续健康地发展。抑制不合理需求的同时，控制供给速度及结构，是近期以来诸多宏观调控政策的主基调，未来宏观调控政策仍然不会偏离这个主基调。

　2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。

　2013年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在4、5月明显回落，但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

　2014年以来，基于全国房地产市场分化严重，各限购城市逐步解除限购令。另外，中国人民银行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》主要内容包括：重申首套房最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求；在首套房认定标准方面，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；要求金融机构积极支持棚户区改造和保障房建设；鼓励金融机构发行MBS，专项金融债券等方式筹集资金用于增加首套房和改善型普通自住房贷款投放；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展REITS试点。未来调控政策将以地方政策为主，出台具有长效机制的房地产政策，涉及土地、金融、财政、税收等多方面。

　3、行业竞争状况

　（1）行业竞争加剧，但区域差异性较大

　随着房地产市场逐步升温，在较高行业利润的吸引下，不少公司通过转变主营业务、收购兼并、投资参股房地产公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争加剧，正朝着多元化、个性化的方向升级发展。

　2014年上半年开始，全国主要城市住宅价格进入调整期。在连续上涨近两年后，5月开始出现部分城市房价环比下跌，6月环比下跌城市数量扩大；新房成交量明显低于去年同期，一线城市降幅最大；土地市场上半年推出、成交不及去年同期，楼面地价同比上涨，成交溢价率回落；品牌房企销售目标完成率低于去年同期，拿地步伐明显放缓。城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市由涨转跌。

　（2）行业竞争进入资本竞争时代

　房地产行业属于资金密集型行业，占用资金量较大，占用期较长。一方面，土地出让制度和各项交易规则的不断完善，使得原本隐藏的土地价格被释放，房地产开发商获取土地成本逐步抬高。另一方面，随着宏观调控的深入，信贷政策日趋紧缩，房地产企业融资渠道面临严峻考验。在上述背景下，资本实力和资金运作力已经成为房地产开发经营的核心竞争要素，对于土地资源获取的竞争逐渐转化为资本实力和资金运作力的竞争。房地产业从单纯的地产时代进入地产金融时代。因此，那些在资本市场中积累了良好信用品牌的房地产企业，能够凭借多元化的融资渠道获得竞争优势。

　（3）品牌房企市场占有率不断提升，行业集中度继续提高

　目前我国房地产业集中度不断提高，2009年，十家代表性企业占全国的比重为7.5%，在严厉的市场调控下，龙头企业业绩逆市增长，2010年和2011年提高到9.4%，随着2012年销售回暖，前十大房企占全国房企销售额的比重扩大到12.46%，2013年这一比例扩大到13.23%，2014年房地产业集中度进一步提升，前十大房企销售占比提升至17.19%，全国年销售额超过千亿的房地产企业达到7家，年销售额超过两千亿的房地产企业达到2家，同期美国房地产开发企业十强的市场占有率为30%左右。因此，对比发达国家成熟房地产市场，我国房地产行业集中度仍有较大的提升空间。

　（4）行业竞争技术含量较低

　现阶段我国房地产行业施工技术仍处于初级阶段，技术门槛较低。数万家开发商分散在各个城市，绝大多数都采用一次性设计和非标准化的方式生产，而采用工业标准化方式生产的企业数量不足10%，远低于发达国家50-70%的水平。现有生产方式大大限制了施工技术和住宅质量的提升，致使以客户需求为导向的竞争模式无法完全建立起来。

　4、商务园区市场介绍

　（1）商务园区定义

　商务园区位于非传统城市中心区或非CBD区域，但交通便捷，不仅包含办公且为智力型公司或部门提供多功能配套设施及住宅物业。商务园特点包括低容积率、低密度、高绿化率、高独立性。商务园区主要包括以下几个方面：

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　（2）商务园行业概览

　民用住宅市场撑起了2000-2010年这中国房地产飞速发展的10年，2010年以后商业地产、产业地产的崛起，将带领中国地产展开又一个辉煌的10年；由此而成长起来的商务园区市场显示出强劲的市场需求。

　那些寻求高规格办公空间的智力密集型企业：如软件、信息服务、商务服务、科技外包、生物医药业等公司不断扩张的研发和业务流程外包业的迅猛增长，以及一些大型企业希望在高成本的市中心以外区域建立低密度、低容积率、高绿化、环境佳的园区氛围办公空间，都使得高品质商务园区的需求不断增强。同时，政府对于提升中国经济价值链的策略以及制定研发和业务流程外包服务业集聚区的政策(例如建立国家软件火炬产业基地等)也进一步促进了市场需求和行业领域的进一步集聚。

　根据戴德梁行关于中国商务园区市场的研究报告，戴德梁行对中国30个产业发展较好的城市中414个规模以上（即建筑面积在1万平米以上）商务园区进行调研统计，预计截至2016年末，414个商务园区的合计开发量将达20,898万平米。同时，基于IT和服务外包为商务园区主导使用产业，戴德梁行对这30个产业发展较好城市中的154个以IT和服务外包为主导产业的商务园区进行统计，预计截至2016年底以IT和服务外包为主导的商务园合计开发量为10,407万平方米。

　（3）未来驱动力

　中国商务区未来需求驱动力主要来自产业驱动力和结构驱动力两方面。

　从中国的产业发展情况来看，随着软件行业(含软件信息业、科技服务外包行业)，以及电子信息业、生物医药业等产业的不断发展，产生大量的产业办公需求；而这一类产业所拉动的办公需求与城市近郊的商务园区相匹配，进而为中国商务园区的开发建设及发展产生较强支撑力。从全国各产业来看，对科技研发R&D的经费投入持续增长，而其中企业科技研发投入占据主导，在此背景下企业对研发办公需求相应增长，为研发类办公产品带来市场，也成为商务园区的发展利好因素。

　从结构驱动力方面来看，商务园区本身的产品特质上形成了相对于市中心商务中心的租金优势，而从外部大环境来看，中国的城市化进程的不断推进也将对商务园区这一类的办公产品产生驱动，与此同时中国政府的产业政策的支持也将对商务园区的发展持续产生利好。

　（4）市场竞争状况

　中国的商务园行业比较分散。商务园行业的开发商总体可以分为四大类，分别为政府主导开发商、国内综合地产开发商、国外商务园开发商以及国内商务园开发商等类型。政府主导开发商侧重于开发为数不多的当地项目，而国外商务园开发商和国内综合房地产开发商在中国开发的园区一般较小，并仅进驻少数城市。目前仅有少数成熟的国内商务园开发商在全国各地都有商务园项目。

　国内商务园开发商分类如下：

　国内政府主导开发商：以中关村软件园、上海紫竹科学园区等为代表，有较强的政府背景以及少量或部分的政府下属公司和集团参股，共同开发管理；

　国内综合房地产开发商：以瑞安、绿地、复地、万通等希望进入产业地产领域的综合开发商，其开发的园区大多规模较小，未形成成熟的产品模式；

　国外商务园开发商：大多数集中于厂房和仓库等领域的开发，只有新加坡两大地产开发的商务园区有少量的办公物业；

　国内商务园开发商：以大连亿达发展、天安、恒生、中邦等为代表，全国性的布局的专业开发商和众多小型单一项目的本地开发商。

　（二）公司的主要竞争优势

　1、在中国商务园开发市场占据领导地位，并受益于产业升级和城镇化进程

　公司是中国最大的商务园开发商之一。公司从1998年起开始设计及开发大连软件园，自此积累了丰富的商务园开发经验。公司在商务园开发方面的成绩以及为当地产业和经济发展做出的贡献，吸引了众多地方政府前来公司的商务园进行实地参观调研并给予了公司一致肯定，这给公司提供了潜在机会，并使得公司可能从中甄选未来的投资机会，以确保将来的增长。

　公司在商务园开发方面的核心竞争力在于：

　（1）公司对城市及其产业的发展规划设计的整合能力，以及设计及规划大型综合商务园的能力。经过多年的商务园开发与营运，公司对城市及其产业的发展规划设计的整合能力得以提升。公司能够设计并开发将城市功能及其产业结合的商务园项目，因此城市及其产业的发展规划可互为支撑与协调。在实现产业可持续发展的同时，公司也能将现有的优势配套设施及人才教育融入商务园项目的开发规划中。针对不同城市的特点以及对于商务园产品的不同需求，公司的开发团队总结出不同的产品系列，即城郊型、城郊结合及城市型，提供具有不同的总建筑面积、容积率、产业住宅配比及配套设施的商务园，从而满足城市总体规划布局的复合型的特定要求。

　（2）提供设计优良并配套完善的物业产品的能力。凭借公司为以知识及高科技为基础的行业（例如ITO（信息技术外包）及BPO（业务流程外包））提供服务及与国际一流设计团队在物业设计方面的合作经验，公司能够优化商务园设计，为各公司提供综合的办公楼及设施，帮助他们实现空间利用率和生产效率的最大化，并提供完善的辅助基础设施及各种配套设施。公司甚至能够根据客户的需要为其量身定制符合其独特业务运营模式的办公物业。因此，公司租户愿意为公司的商务园办公室空间支付高于附近竞争物业的租金。根据戴德梁行报告，公司的大连软件园带动的商务人口达80,000人，平均每平米能够带动商务人口数目在中国名列前茅。

　（3）吸引众多国内外知名企业入驻公司的商务园以及为公司的客户提供全面优质服务的能力。公司拥有经验丰富的专业物业租赁团队，实行一对一客户经理制服务，为企业客户提供一站式服务。公司提供人力资源增值服务，帮助客户快速实现有效业务运营。同时，公司能够协助客户进行国际化的市场活动和品牌推广，帮助客户拓展业务，吸引持续投资。因此，公司的商务园在吸引财富500强企业方面较众多竞争对手更具吸引力。

　公司也受益于从丰富的经验中得来的出色执行能力。公司有明确的开发节奏，确保理想的开发速度，并平衡办公楼、住宅物业及其他配套设施的配比关系，从而加快商务园的整体开发并实现更高更快的投资回报。

　2、公司运营及管理商务园的突出能力及丰富经验吸引了大量国内外顶级企业入驻并建立起长期稳定的客户关系

　公司的商务园开发与运营业务始自1998年，公司从那时起开始运营及管理大连软件园，并积累了丰富经验。根据戴德梁行报告，就租金水平、单位产值、财富500强企业进驻比例、带动商务人口以及居住人口的能力而言，大连软件园处于领先位置。经过17年的商务园开发与运营管理，公司能够充分理解与掌握客户对办公空间的需求，通过对产品服务及客户需求进行系统性的归纳与总结，建立了标准化的产品配置与建造标准及运营服务体系，包括世界标准的楼宇基础设施配置标准、外围工作生活配套标准与人才培训、外包、派遣、推荐等人力资源服务体系及企业代办、知识产权保护等一站式服务体系，为客户带来了一系列的增值服务，得到了各个园区客户的一致认可与高度评价。公司在商务园运营管理方面的能力亦使得地方政府和其他开发商向公司寻求专业的商务园运营管理服务。公司目前在为武汉软件新城一期项目、上海江桥项目、苏州高铁文创园项目及苏州吴中尚金湾项目提供商务园运营管理服务。

　凭借于商务园运营及管理方面的广泛经验，公司能吸引大规模的高知名度的租户。举例而言，大连软件园已经吸引了IBM、简柏特、赛门铁克、思科、甲骨文及软银等以知识及高科技为基础的全球领先企业入驻。该等顶级租户亦使公司能够加强商务园的产业集群效应，从而吸引更多高质量的租户。公司亦能够建立与高质量租户的长期合作关系。举例而言，在进驻公司的大连软件园和大连天地之外，IBM也已经成为公司在武汉软件新城的首家租户。过去与该等跨国公司的成功关系，有助于公司在今后吸引更多高质量的租户。另一方面，公司商务园内形成的产业集群效应亦为公司吸引了众多的中小企业租户，他们为公司提供了稳定的现金流，并提高了公司的入住率及平均租金率。

　此外，公司凭借运营及管理商务园方面的实力，能够在初始阶段以商务园运营商的身份进入新的城市，获得关于本土市场及市场动态的一手信息并在扩张至该等新城市前进行进一步研究。举例而言，在开始开发武汉软件新城之前，公司先为湖北省武汉市政府开发的武汉光谷软件园担任运营商和管理者。公司在获得地方市场信息方面的独特机会让公司处于优越位置，以便于向其他城市扩张。

　3、公司运营商务园的出色业绩使公司得到地方政府的认可，从而能够获得优质的土地储备，用以支持未来在中国不同城市的发展

　公司商务园的开发与地方政府的经济发展规划紧密一致，满足地方政府对于促进当地经济发展和税收收入的诉求。公司寻求多种方式与地方政府合作。凭借公司的专业知识及经验，公司与地方政府建立并维持合作关系，并就商务园的发展及规划提供专业意见。公司亦通过与政府下属国有企业设立合资公司的方式，共同合作收购土地以进行商务园项目的开发。因此，公司得到地方政府信任并互相建立战略性关系。通过积极参与商务园及其周边环境的整体设计及规划，公司后续在中国不同城市的土地收购中在与地方政府谈判时处于有利地位。

　公司重点关注一二线城市近期发展主脉络线上的优质土地。公司选择城市发展规划的近郊地区为公司的商务园选址，该等地区可于三年内融入市中心。当商务园得到充分开发并投入运营，且城市亦已延伸其发展边界，公司可享受因市中心扩张带来的物业升值。公司在收购该等位于城市发展规划的近郊地区的土地时面临的竞争较少。除优质土地储备外，公司将可获得政府多种形式的支持。比如公司通常与地方政府协谈，以获得更多的基础设施投资，包括供水、污水处理、电力及公共交通等。

　4、公司的住宅物业受终端用户欢迎，为公司带来稳定的现金流和可观的利润

　公司的住宅物业项目专为终端用户设计，主要针对首次购房及首次置业升级的客户。公司提供各种高质量的住宅物业，包括高层及多层公寓、低层花园洋房及联排别墅。公司向客户提供别具品味及精致的高质量的住宅物业并缔造舒适、方便及环保的居住环境从而赢得品牌认知度和美誉度。根据戴德梁行报告，公司是大连市最知名的开发商之一，并在成都及沈阳享有良好的声誉。公司在住宅物业产品方面保持严格的质量标准，获得了市场的好评，并在本地及全国范围内获得了众多奖项，例如：

　（1）第五郡项目在2007年获得“联合国国际人居金奖”；

　（2）杰特项目在2008年获得国际城市与区域规划师学会和中国城市规划学会颁发的“44届国际规划大会”及“2008中国城市规划年会优秀住宅规划竞赛金奖”；

　（3）2009年和2010年获得中国城市学会、中国风景园林学会和中国建筑学会颁发的“全国人居经典建筑规划设计方案竞赛综合大奖”及辽宁省房地产行业协会颁发的广厦杯；

　（4）2011年获得由大连市房地产开发协会和大连消费者协会颁发的“消费者首选楼盘”；

　（5）东方圣克拉项目在2014年获得“广厦奖”。

　公司通过与国际领先设计机构的合作，为住宅物业制定完善的外围地区整体发展规划。住宅物业的平均售价与周边区域的住宅物业相比享有品牌溢价。根据戴德梁行报告，大连软件园内的住宅物业项目与外围区域的可比住宅物业相比，其价格高出近18.5%。公司的住宅物业客户重复购买率较高。公司的住宅物业于市场的知名度已为本公司产生稳定的现金流及为公司的经营业绩带来可观利润。

　5、公司的全产业链服务能力为客户提供了质量优良、价格合理的产品，也强化了公司的管理能力，为公司的拓展提供了强有力的基础

　公司能通过自身的内部设计团队、建筑、园林绿化服务及物业管理公司有效地进行商务园以及住宅物业项目的大部分开发、营运及管理工作。通过规划设计、租赁及销售团队的资源整合，加上公司拥有自己的建筑施工、室内装潢、园林绿化服务及物业管理公司，公司能够合理的控制工程进度、产品质量和成本。

　根据客户的反馈，公司不断强化满足客户对办公楼及住宅物业需求的设计标准和施工标准，形成了公司的产品标准化，使公司的销售团队和租赁团队能够更有效的对接市场和客户。

　公司的建筑公司大连亿达建设具有年施工工程超过100万平方米的能力，曾获得住建部颁的“鲁班奖”。它承建公司工期急、施工难度大的工程项目，有力的保证了公司个别项目的工期和利润率。公司的合营公司松下亿达持有建筑装修装饰工程专业承包国家一级企业、工程设计乙级资质，是东北地区最早的一家实施住宅物业室内精装修施工的公司。通过制定设计标准、施工质量标准、验收标准及文明生产标准，松下亿达降低了公司的成本，保证了公司的质量。公司亦拥有一家园林绿化服务公司，大连亿达园林绿化，使公司的项目维持高质量的园林绿化标准。公司持有的逾200万平方米位于山东省的苗圃基地，可满足公司的项目的园林绿化需求。

　以上专业能力与丰富经验，使公司能够有效管理商务园和住宅物业的开发。全产业链服务能力令公司可以高效和低成本地完成公司的项目开发，为公司的客户提供优质及有价格竞争力的产品，为公司赢得产品销售额、品牌声誉，并有力支持公司的全国性拓展。

　6、公司拥有经验丰富且对公司的企业文化高度认可的管理层团队

　公司经验丰富的管理层团队由行业领导者及专家组成，并带领公司发展成为中国领先的商务园开发商及运营商。本公司的创办人孙荫环先生在中国房地产行业已经积累了26年以上的经验，并于商务园开发及营运方面积累了20年以上的经验。孙荫环先生现为中国人民政治协商会议第十二届全国委员会常务委员、第十一届中华全国工商业联合会副主席、中国民生投资股份有限公司董事局副主席、中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、大连市第十二届、第十三届、第十四届、第十五届人民代表大会常务委员会委员、大连慈善总会荣誉主席。

　公司的高级管理层团队成员于各自的行业拥有十年以上的经验。主要业务部门，如办公楼出租、物业规划设计、物业销售及工程管理，均由以上高管负责。公司的高级管理层成员的战略见解、行业知识及丰富经验所带来的强大领导能力，为公司的未来增长提供必要的基础。

　（三）公司经营方针及战略

　公司力争成为中国最好的商务园开发商及中国最大的商务园运营商。公司致力于在全国具有以知识和高科技为基础的行业发展潜力的地区，拓展公司自身包括开发、租赁、出售及管理商务园办公楼、住宅物业以及其他配套设施开发的商业模式。公司计划未来五年内每年在至少一个新城市拓展公司的业务模式。

　基于中国经济的持续增长、中国政府的城镇化政策及地方政府产业结构优化调整的诉求，公司的商业模式将继续创造辉煌。为实现公司的长期业务目标，公司计划实施下列策略：

　1、抓住中国政府产业结构转型升级的机遇，在一二线城市收购土地，快速复制商业模式

　公司的商业模式与中国政府提出的有关产业结构转型升级的经济发展规划和战略一致，在新型城镇化不断推进及深化经济体制改革背景下，公司的商务园发展模式将迎来发展的黄金时期。公司将紧紧抓住这一机遇，以发展信息技术外包或业务流程服务外包商务园为重点，通过多年积累的商务园开发与运营经验快速向其他重点城市拓展与复制商业模式，包括：

　（1）向一线城市外围的城镇扩展。如北京及上海等一线城市已吸引众多企业并形成产业集群效应。由于租金快速上涨、交通压力及该等企业及行业拓展其业务的需求，预计该一线城市的众多企业租户将开始向郊区搬迁；

　（2） 向南京、西安、杭州等拥有大量高校的城市拓展。充足的受过良好教育的人力资源供应对高质量租户，特别是从事以知识和高科技为基础的租户，具有强烈的吸引力；

　（3）向天津及深圳等区域金融中心城市拓展。公司计划在该类城市探索金融服务行业对商务园项目的潜在需求。

　公司计划采用审慎的扩张及投资方法以识别目标城市。作出投资前，公司将对候选城市进行全面的评估。尤其是，公司将考虑若干因素，如人口、国内生产总值、主要产业状况、当地政府的发展规划及产业升级计划，以及受到良好教育的人力资源密集程度。

　2、继续吸引更多国内外知名企业入驻公司的商务园，并建立长期战略关系，以支持业务及区域扩充及提升物业价值

　公司致力与国内外知名企业建立长期战略关系以支持业务扩充及提升物业价值。公司为商务园租户打造的便捷、高效的工作环境、舒适的生活环境以及卓越的商务园运营管理服务，能够推动潜在客户选择公司的商务园及赢得品牌知名度。公司计划进一步强化招商业务建设，吸引更多的国内外知名企业作为长期租户。知名企业会提升公司的商务园项目的形象及声誉。

　公司力求扩展与国内外知名企业的关系，在彼此的业务开拓战略中创造协同效应，以探索公司在拓展潜在市场时获得双赢的可能性。在拓展新城市时，通过与知名企业的合作，有助于提高公司新项目的认知度，也是公司策划推广措施的关键。

　3、继续向客户提供增值服务与多元化产品，进一步提升公司的品牌认知度

　品牌形象与声誉对公司于激烈的市场竞争中取得佳绩至关重要，物业质量及客户服务是公司维持客户满意度与忠诚度的关键环节。公司拟强化客户关系管理，不断向商务园办公楼租户及住宅物业住户提供更多的增值服务，进一步提升品牌认知度和品牌忠诚度。公司在各商务园设立“经理人俱乐部”，注重为入驻租户的经理人提供相互沟通交流的平台，从而增强园区租户的凝聚力。公司也为公司的住宅物业的住户设立了“亿家缘”会员俱乐部，为公司的住户定期组织多种多样的活动。

　公司注重在商务园发展多元化产品，针对特定客户的需求提供符合标准的产品。公司在大连软件园为简柏特等重要租户按照其严格的标准与要求定制办公楼，在武汉软件新城也有很多客户提出了定制购买办公楼的要求。公司将继续加强公司在此方面的竞争力。

　公司拥有专门的团队推广公司的品牌，并计划投入更多的资源不断通过不同媒体渠道（包括报纸、互联网、电视、电台及户外广告）及举办与参加各种论坛、会议等活动宣传公司的品牌，以提升品牌形象与认知度。

　4、寻求优化用于出售及投资用途的物业组合，提升公司业绩、财务表现及资产价值

　公司寻求对于通过出售而获利的物业以及以产生长期经常性租金收入及资本增值为投资目的而持有的物业组合进行优化。用于出售的物业可提高公司的营运资本和流动性状况及公司为项目开发提供资金的能力。另一方面，以投资目的而持有的物业，可使公司受惠于中国的持续城镇化及国内经济增长而带动的物业升值。公司努力保持有系统而灵活的方法，调整上述两种类别的物业比例。此外，持有适当规模的投资物业有助于公司积累物业运营与管理方面的宝贵经验并增强公司的实力，以实现公司成为中国最好的商务园开发商及最大的商务园运营商的目标。

　5、进一步提升物业开发及运营流程标准化，强化内部管理及控制，以实现高效有序的运营

　为保证向客户提供高质量的产品及服务，公司计划改进商务园整体规划、设计、建设、服务及管理方面的开发及运营流程标准化，以缩短开发周期并提升运营效率。凭借标准化运营流程，公司可在全国不同地区的综合性商务园项目开发中应用公司出色的执行能力，这将提升资产周转率并创造更高的回报。

　公司计划继续实施业内最佳的企业管治及内部控制，运用高级管理层的专长和经验，提升公司的运营管理。公司将进一步强化内部管理，清晰界定各营运单位的职责，以确保高效有序的运营及对市场状况的快速反应。

　6、通过长期人力资源发展计划及与业绩表现挂钩的激励政策引进、培养及激励优秀的员工

　公司会积极招聘新的人才，优化公司的人力资源，提高员工队伍的生产力及竞争力。珍视企业文化的高质量员工是公司可持续增长的关键因素。公司将通过极具价值的培训计划及有效的绩效挂钩评估及激励体系等多种措施继续引进及挽留优秀的员工。目前公司已设计并提供针对不同职位及管理技能水平而制定的员工培训计划，并将继续调整该等计划，以适应员工的独特技能与专长。公司亦将进一步安排研讨会及外部培训机会，并资助持续教育计划。此外，公司将继续通过培育企业工作环境及发展团队领导能力以增强企业文化，此等措施为保持公司的长期竞争力的关键因素。凭借以上措施，公司将能够吸引、挽留、激励及培养优秀人才，并使公司的员工的利益与投资者的利益保持一致。

　（四）公司主营业务情况

　1、发行人主营业务

　公司开发、租赁、出售并管理整合办公楼及住宅物业的大规模、高质量及低密度的商务园。此外，公司开发及出售多功能综合住宅小区项目中的住宅物业。公司亦提供物业管理及施工、装潢及园林绿化服务。

　2、公司近三年主营业务收入构成

　（1）营业收入分析单位：万元

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　2012年-2014年度，公司营业收入分别为634,832.51万元、679,265.83万元和823,678.48万元，年均复合增长率达到13.91%。2015年1季度，公司营业收入为77,213.21万元。由于房地产销售的季节性因素，收入主要来自于二三季度，因此一季度房地产销售收入较少。公司营业收入主要来源于房屋销售收入，2012年-2014年度，公司房屋销售收入分别为509,231.32万元、570,520.07万元和742,730.58万元，占营业收入的比例保持在80%以上。2015年1季度，公司房屋销售收入为50,709万元，占营业收入的比例为65.67%。

　最近三年及一期，公司房屋销售收入分地区构成情况如下：

　单位：万元

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　2012年-2015年1季度，公司房屋销售收入主要来自于大连，大连房屋销售收入占所有地区销售收入的比例保持在90%以上。

　（2）营业成本分析

　单位：万元

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　随着公司营业收入的持续增长，营业成本呈逐年上升趋势。2012年-2014年度，公司营业成本分别为391,348.01万元、427,972.94万元和526,312.81万元，年均复合增长率为15.97%，其中房屋销售成本分别为301,653.63万元、354,913.97万元和477,389.20万元。2015年1季度，公司营业成本为54,097.14万元，其中房屋销售成本为40,315.49万元。

　（3）利润情况分析单位：万元

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　2012年-2014年度，公司业务毛利润分别为243,484.49万元、251,292.89万元和297,365.67万元，整体业务毛利率分别为38.35%、36.99%和36.10%，其中房屋销售业务的毛利率分别为40.76%、37.79%和35.73%。最近三年，受土地成本上涨、结算项目的区域和类型差异等因素的影响，公司房屋销售业务毛利率有所下降。2012年-2014年度，公司房屋出租业务的毛利率分别为68.85%、67.88%和56.90%，始终维持在较高水平。2015年1季度，由于占当期房屋销售收入较大比例的青云天下为回迁项目，毛利率较低，导致2015年1季度的房屋销售毛利率较低。

　（五）发行人房地产开发经营业绩

　1、发行人房地产开发资质

　截至2015年3月末，发行人下属从事房地产开发的主要子公司均具备开发资质证书或暂定资质证书，具体情况如下：

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