□本报记者 李香才

　房地产项目近期再度成为产权市场的热门。中国证券报记者从北京产权交易所、上海联合产权交易所、天津产权交易中心了解到，目前均有房地产公司股权项目在挂牌转让。这些公司目前经营状况不理想，但多有项目在手。一些股权项目转让方要求，受让方在受让股权的同时也要受让债权；还有一些项目转让方提出债务偿还要求。

　绿地退出京晟置业

　上海产权交易所项目信息显示，绿地控股集团有限公司正在挂牌转让绿地集团北京京晟置业有限公司50%股权及93956.04万元债权，挂牌价格为11.12亿元。其中，京晟置业50%股权对应转让底价为1.72亿元。

　京晟置业成立于2015年2月，注册资本为1000万元。目前其股权结构为，绿地控股集团有限公司持股50%，深圳前海卓越汇悦投资有限公司持股50%。对于此次转让，卓越汇悦表示不放弃行使优先购买权，或将接盘。

　以2015年4月30日为评估基准日，京晟置业资产总计账面值为458900.95万元，评估值为490266.36万元；净资产账面值为988.87万元，评估值为32354.28万元。

　京晟置业已签订关于开发北七家镇项目的14份合同，合同总价2292.89万元，已不同程度履行。但京晟置业除已支付7万元外尚未支付其他款项，根据目前履行程度应付款项639.3万元；京晟置业自评估基准日至今已签署1份施工总承包框架协议书，但未签署正式合同。

　意向受让方须书面承诺，同意标的企业继续履行已签订的关于开发北七家镇项目的14份合同，并继续履行1份施工总承包框架协议书。意向受让方还须书面承诺，同意本次产权转让完成后无条件承担京晟置业对中信信托所负27亿元债务的50%担保义务。

　京晟置业截至估价基准日尚未取得《国有土地使用证》，暂未取得《建设工程规划许可证》，相关规划指标暂以《国有建设用地使用权出让合同》为依据。

　评估值大幅溢价

　根据上海产权交易所项目挂牌公告，京晟置业净资产评估值较账面值溢价超过30倍。除了京晟置业项目之外，其他挂牌项目评估值也出现大幅溢价。

　北京兴昌高科技发展有限公司持有的北京兴昌达博房地产开发有限公司40%股权正在北京产权交易所挂牌转让，挂牌价格为2亿元。以2014年8月31日为评估基准日，该公司资产总计账面值为109375.92万元，评估值为131064.24万元；净资产账面值为20938.27万元，评估值为42626.6万元，溢价超过1倍。

　上海联合产权交易所项目信息显示，上海吉润置业有限公司25%股权正在挂牌转让，挂牌价格为6563万元。以2014年12月31日为评估基准日，该公司资产总计账面值为2714.73万元，净资产账面值为2706.6万元，评估值为21280.42万元，溢价近7倍。

　运华（天津）置业有限公司75%股权正在天津产权交易中心挂牌转让，挂牌价格为5165.7万元。以2014年10月31日为评估基准日，该公司资产总计账面值为3062.12万元，评估值为7503.12万元；净资产账面值为2446.6万元，评估值为6887.59万元，溢价近两倍。

　出现大幅溢价多与这些公司目前在手项目有关。以吉润置业为例，根据吉润置业提供的金桥76#地块通用厂房项目情况说明及2015年1月取得的建设工程规划许可证，委托地块上的建筑物全部为工业厂房，包括地下车库23957.23平方米，地上共建设3幢厂房，总面积为38660.83平方米，上述项目建成后全部对外出租。委托地块上的建筑物预计2017年7月全部完工，自2018年开始全部对外出租。

　多涉及债务问题

　梳理这些房地产股权项目不难发现，多个项目涉及债务问题。京晟置业项目为股权与债权打包转让，而兴昌达博项目转让方则要求受让方代为偿还债务。

　根据北京产权交易所项目信息，目前北京正宏置业集团有限公司持有兴昌达博60%股权，北京兴昌高科技发展有限公司持股40%。此次股权转让方为兴昌发展，正宏置业表示不放弃行使优先购买权。从财务数据看，该公司目前经营情况不佳。2014年实现营业收入323.45万元，净利润亏损674.12万元；今年上半年实现营业收入407.08万元，净利润亏损293.13万元。

　意向受让方需承诺，在成为受让方后，于2015年10月31日前代京晟置业偿还所欠转让方63832.56万元债务。另外，同意京晟置业按原有的文件和协议条款严格履行相应的义务，完成京晟置业遗留问题的解决。

　除了债务问题之外，还需要注意的是，本次评估中，存货-开发成本中的待建净地的规划建筑面积是根据项目原有规划许可证确定，截至评估基准日，尚未取得新的规划许可证。