一 重要提示

　1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

　1.2 公司简介

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　二 主要财务数据和股东情况

　2.1 公司主要财务数据

　单位：元 币种：人民币

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　2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

　单位: 股

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　2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　三 管理层讨论与分析

　一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

　（一）、房地产宏观环境政策回顾

　2014年，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。房地产政策方面，各地限购政策基本取消，仅少数一线城市没有松动；限贷政策放宽，二套房贷“认贷不认房”；央行于2014年11月起降息，向市场注入流动性，有利于市场。

　报告期内房地产市场出现了明显的调整迹象，根据国家统计局核算数据，2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%）。2014年，房地产开发企业房屋施工面积726,482万平方米，比上年增长9.2%。房屋新开工面积179,592万平方米，下降10.7%。房屋竣工面积107,459万平方米，增长5.9%。房地产开发企业土地购置面积33,383万平方米，比上年下降14.0%。2014年，商品房销售面积120,649万平方米，比上年下降7.6%。商品房销售额76,292亿元，下降6.3%。2014年末，商品房待售面积62,169万平方米，比2013年末增加12,874万平方米。

　另外根据中指研究院提供的数据，价格方面，百城住宅均价自2014年5月以来连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，而一线城市住宅均价全年累计上涨0.58%；成交量方面，一线城市全年同比降幅较大，但是四季度回升幅度超过其他城市；库存处于历史高位，出清周期虽有所下调但仍处于较高水平；土地供需量下降明显，但是一线城市在成交面积同比下降19%的情况下，土地出让金上涨26%，显示楼面地价大幅上涨，达55%。

　（二）、公司经营情况回顾

　1）财务业绩

　2014年公司实现营业收入208.51亿元，比上一年增长54.43％；实现归属于上市公司股东的净利润16.48亿元，比上一年增长28.22%。截至2014年末，公司总资产976.14亿元，归属于上市公司股东的所有者权益145.77亿元，分别比上一年增长6.42％、7.46%。全年结转各类房地产项目面积164.15万平米，同比增长53.97%。

　2）房地产开发情况

　公司房地产开发规模稳定增长。全年开复工面积达907.8万平米，同比增长7.3%，其中住宅开复工面积617.7万平米，同比增长3.8%；公司完成新开工面积252.4万平米，同比增长44.7%，其中住宅新开工面积173万平米，同比增长56.6%；公司完成竣工200.8万平米，同比增长5.7%，其中住宅竣工155.7万平米，同比增长13.2%。公司新开工面积增长较多的原因主要是公司近两年在京内外新获取的项目逐步进入开工期（各项目房地产开发指标详见表一：公司2014年度主要开发项目生产经营情况表）。

　表一、公司2014年度主要开发项目生产经营情况表

　单位：亿元、万平米

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　（三）拟建项目

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　3）、房地产销售情况

　面对复杂严峻的市场形势，公司加大了推盘和销售力度，全年可供销售面积达348.26万平米，实现销售面积154.07万平米，签约额205.91亿元，综合销售均价1.34万元/平米。按业态划分的可供出售面积及销售情况如下表所示。

　表二：公司2014年房地产销售情况表

　单位：万平米、亿元、万元/平米

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　4）参股合作项目开发和销售情况

　报告期末，公司以参股形式参与合作开发的重点项目共11个，占地面积约148.12万平米，总规划建筑面积约233.47万平米。2014年开复工面积151.67万平米，其中新开工31.65万平米，竣工面积18.05万平米，当年实现销售面积24.79万平米,销售金额45.69亿元。各项目开发和销售情况详见表三：公司2014年度主要合作开发项目生产经营情况表。

　表三、公司2014年度主要合作开发项目生产经营情况表

　单位：万平米

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　5）、保障房建设和销售情况

　公司注重社会价值的提升和“责任地产”理念的体现，多年来在保障房建设领域保持了较高的规模。报告期内公司保障房在施面积为76.6万平米，新开工46.2万平米，竣工17.4面积。保障房建设规模同比大幅上升，主要是京内保障房面积新开工规模大幅上升。全年销售保障房面积29.7万平米，签约额22.1亿元，同比有较大增长，主要是报告期内公司京内多个保障项目开始销售。截止2014年末，公司在建拟建保障房规划建筑面积约98万平米，其中京内约84万平米。

　6）、房地产项目储备情况

　报告期内公司通过股权收购、联合竞标等多渠道获取后续项目，分别在北京、杭州、福州、海口等城市取得6个开发项目，建设用地面积46.4万平米，地上规划面积85.9万平米，其中商品房面积约60.1万平米，成交地价约73.2亿元，权益负担45.3亿元。具体情况如表四所示。

　表四、公司2014年新增土地储备情况表

　单位：万平米

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　截止报告期末，公司及控股子公司拥有房地产开发项目46个，总占地面积约1056.57万平米，总规划建筑面积约1849.5万平米，根据目前的开发策略，拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积361.21万平米后，公司目前全部储备面积约1488.29万平米，其中在施面积约907.79万平米，未开工面积约580.5万平米。公司项目储备主要情况请参见表一。

　7）房地产出租情况

　2014年公司房地产出租及酒店经营等业务继续保持稳健发展。主要的持有型物业可供出租总建筑面积达39.14万平米，绝大部分分布于北京，少量位于苏州、深圳、三亚的京外城市。全年实现租金总收入约4.10亿元。按不同物业种类划分，出租情况如下表所示：

　表五、公司2014年主要持有型物业出租情况表

　单位：万平米，万元，元/平米

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　8）财务融资情况

　报告期内，公司房地产开发项目融资主要通过银行贷款和信托等方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为428.57亿元，其中银行贷款233.83亿、信托等其他方式融资194.74亿。报告期内，公司房地产业务利息总支出为36.58亿，利息资本化金额29.26亿元，资本化比例79.99%，借款加权平均利率7.79%，其中项目融资最低利率5.84%，最高利率9.8%。报告期内公司对外担保总额为69.648亿，主要为控股子公司进行开发融资提供担保。

　9）公司获得的荣誉情况

　2014年3月，在观点地产新媒体主办的2013年度“中国房地产卓越100榜” 评选中，公司在总榜单-“2013年度中国房地产卓越100榜”及2个区域榜单-“2013年度中国房地产卓越100榜北京区域榜”与“2013年度中国房地产卓越100榜福州区域榜”中名列前茅。

　2014年5月，在第十二届中国房地产上市公司TOP10研究评比中，公司被评为2014沪深房地产上市公司“综合实力TOP10”第十名、“财务稳健性TOP10”第九名。

　(一)主营业务分析

　1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

　单位:元 币种:人民币

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　2 收入

　(1) 驱动业务收入变化的因素分析

　报告期内公司营业收入208.51亿元，同比增长54.43%，主要是已销售的房地产开发项目竣工结算面积大幅增加。全年结转收入的面积约162.57万平米，同比增长52.49%。

　表六、公司2014年度主要开发项目结算情况表

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　(2) 主要销售客户的情况

　公司前五名客户的营业收入81,288.28万元，占全年营业收入的3.90%。

　3 成本

　(1) 成本分析表

　单位：元

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　(2) 主要供应商情况

　报告期内公司前五名供应商采购金额为169,246.88万元，占全部采购金额的17.35%。

　4 费用

　公司严格控制各项费用支出，期间费用总体保持稳定，其中销售费用有所增长。主要是售楼处费用有所增加，同时受市场调整的影响，加大了广告宣传投入。

　5 现金流

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　6 其他

　(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

　报告期内公司存货跌价损失235,191,025.51元，主要是本期计提了葫芦岛国风海岸，海门紫郡等项目存货跌价准备。

　报告期内公司投资收益从上年度275,577,119.23元降至本年度89,572,563.03元，主要是联营和合营企业本年度实现的净利润大幅减少。

　(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明

　2015年3月27日，公司公司债发行方案获得中国证监会发行审核委员会审核通过。公司将按规定补充上报年报财务数据，取得中国证监会正式批复后择机发行。

　公司已完成定向增发文件编制，待补充年报财务数据后，向中国证监会正式申报。

　(3) 发展战略和经营计划进展说明

　公司业务发展目标是协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构，促进资本运营与产业经营的良好互动，通过全面市场化转型，优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发周转速度，保证公司稳健、可持续发展。

　报告期内公司总体发展战略没有发生变化。公司房地产开发计划和销售计划基本达成，在项目整体毛利率略有下降的情况下，公司加大项目交付结算力度，结算收入大幅上升，归属于上市公司股东的净利润较去年也有一定增加。公司将加大战略执行力度，提高项目运作水平和企业管理水平，确保公司“十二五”战略发展规划的顺利实现。

　(二)行业、产品或地区经营情况分析

　1、 主营业务分行业、分产品情况

　单位:元 币种:人民币

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　2、 主营业务分地区情况

　单位：元 币种：人民币

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　(三)资产、负债情况分析

　1 资产负债情况分析表

　单位：元

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　(四)核心竞争力分析

　公司秉承首开集团20多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了众多住宅项目及一批国家重点项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在项目获取能力、债务融资能力、施工建设管理能力和公司品牌四大方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好基础。

　（一）项目获取能力

　公司依托国资背景和多年来的良好信誉，在多个关键城市具备良好的项目获取能力 。公司的前身北京天鸿集团公司和北京城市开发集团有限责任公司均为北京市国有大型房地产开发企业，在北京地区有30多年的开发经验，这些宝贵的开发经验使公司在北京地区无论是拿地还是市场把握方面都更具优势。

　“十二五”以来，公司不断拓展京外市场，全国性战略布局初见成效。公司通过“招拍挂”、股权收购、合作拿地等多种方式不断取得后续项目资源，规划总建筑面积已超过1800万平方米。主要分布在北京、华北、华东及中西部的二、三线城市。其中，北京地区总规划建筑面积超过500万平方米，仍然是公司的战略重心所在。

　（二）债务融资能力

　公司在市场上拥有良好信誉，多年来与国内主要银行建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，具有良好的融资能力。自2014年初至今，公司的控股股东首开集团先后与北京银行、建设银行、华夏银行分别签署了《银企战略协议》，意向性授信额度分别为200亿、220亿与100亿，共计520亿元。这体现了银行对首开集团及其下属企业的支持，公司作为首开集团房地产开发主业运营平台，其资金安全性也由此得到了进一步的加强。

　随着证监会对房地产企业股市再融资的逐步放开，公司积极推动资本市场再融资，不断改善资产负债结构，降低偿债压力；进一步拓展公司债、短融等融资渠道，与更多的金融机构保持良好、长期的合作关系，提升公司的信用评级水平，获取更低的成本资金支持，并以低息贷款置换高息的负债产品，不断降低财务费用和利息支出。公司40亿公司债即将发行，发行完成后将对降低公司融资成本起到积极作用。

　（三）施工建设管理能力

　公司从事房地产行业超过30年，积累了大量的工程管理经验、知识和人才， 具有开发大型居住区的超强能力。人才规模总量合理，人才队伍结构优化，为公司核心业务的快速发展提供了高层次、高技能及复合型应用人力资源保障。

　在项目的成本控制方面，已经形成了具有公司特点的，制度化和标准化的管理体系。严格可研成本测算审查；通过签订项目责任书，落实项目收益、开发周期、关键节点指标；定期核算项目目标成本，监控分析成本变动原因及经济效益影响；推进招标合约和集采规范化管理工作，推行限额设计及全过程造价咨询管理，始终强化工程质量管理工作，在行业竞争中始终保持领先地位。

　（四）公司品牌影响力

　公司坚持践行“责任地产”的企业理念，其核心是房地产企业在承担基本的法律责任基础上，不断创造价值，在科学发展观与构建和谐社会的目标指引下，主动承担更多的社会责任，追求经济、社会和环境三者利益动态的平衡，促进社会全面协调可持续科学发展，推动和谐社会建设。经过多年的努力，公司“责任地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉 ，具有较高的认知度和美誉度。2011年、2012年、2013年连续三届获得“中国责任地产TOP10”称号。

　(五)投资状况分析

　1、 对外股权投资总体分析

　（1）公司投资情况

　单位:万元

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　（2）被投资的公司情况

　单位:万元

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　(1) 持有其他上市公司股权情况

　单位：万元

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　1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

　(1) 委托理财情况

　单位:元 币种:人民币

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　3、 募集资金使用情况

　(1) 募集资金总体使用情况

　□适用√不适用

　(2) 募集资金承诺项目情况

　□适用√不适用

　(3) 募集资金变更项目情况

　□适用√不适用

　4、 主要子公司、参股公司分析

　1）主要控股子公司情况表

　单位：万元

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　2）主要参股子公司情况表

　单位：万元

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　3）对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况表

　单位：万元

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　5、 非募集资金项目情况

　√适用 □不适用

　单位:亿元 币种:人民币

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　二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析

　(一) 行业竞争格局和发展趋势

　1、政策方面

　在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，不动产统一登记等长效机制建设有序推进，将有力地促进住宅市场平稳健康发展。

　随着国家新型城镇化规划、京津冀一体化、长江经济带、自贸区和“一带一路”战略的实施启动，以及中央强化托底保障、加大棚户区改造等保障房政策的支持力度，房地产企业将在新的政策背景下面临新的机遇和挑战。

　2、行业方面

　在市场库存高企、供求关系发生逆转等新形势下，我国房地产市场步入深度调整期，高增长、高盈利时代已经过去，传统住宅开发业务只能从加快周转、成本控制和产品创新等方面挖掘盈利空间。同时，以新房交易为主、以住宅开发为绝对主体的阶段已经或即将过去，以资产管理为核心的商务楼宇的开发运营，以产业、旅游、养生、度假为核心的新型地产开发，以及老龄化趋势下养老服务社区开发，将为我国房地产企业带来新的转型发展空间，多元化经营策略将成为房企规避市场风险的应对之策。

　3、商业模式方面

　随着房地产与金融的相互渗透与融合，房地产开发的商业模式已经发生改变，资金、资源与专业的合作共赢将成为房地产开发的主流模式。随着互联网思维的渗透，大数据、云计算和移动互联等新技术已开始有效融入房地产企业日常的运营和服务。

　(二) 公司发展战略

　1、总体发展战略

　审视我国房地产行业当前的发展现状和未来趋势，综合分析公司的自身实力和提升空间，必须依托自身优势，坚持发展壮大“房地产开发及经营管理”这一主业，并围绕产业链横向共生、纵向延伸转型，突出“转型”和“创新”两个战略重点，在转型升级中找到多元动力，在优化创新时打开发展前景，在创新中发展，在发展中深化，全面推出新思维、新招数和新业态，确保发展目标顺利实现。

　2、发展思路

　公司代码：600376 公司简称：首开股份

　(下转B043版)