“对于委托贷款对私募基金投放的限制，可以通过‘假股真债’的形式绕过监管。新规要求对于募集的资金不得进入委托贷款，私募基金公司可以成立一个项目公司去买断这些资产，募集的资金直接投资于项目公司的股权，等项目完成后再将股权进行转让便可实现了。”一位不愿具名的从业人员对中国证券报记者说。

　不过，高搜易CEO陈康认为，在新规施行后，曾盛行的“假股真债”形式对私募基金公司来说是比较冒险的，以前用这种操作模式时可以通过银行进行项目抵押来控制风险，但新规出来后银行无法进行抵押，意味着风险的不可控将大大增加。

　“如果委托贷款的路被封死，房地产私募基金只能通过券商开户契约型基金专户或者找信托公司设立单一信托。”张星分析，但这两个渠道并不如委托贷款成本低且方便快捷。

　据了解，契约型基金的成本最高可达1%—2%，房地产私募基金一般无法承受如此的高价，委托贷款的成本仅在千分之二到万分之五之间。单一信托的成本与委托贷款成本差不多，但是单一信托规模大，房地产私募基金要发行单一信托计划并不容易。陈康表示，信托公司的风控要比私募基金严格很多，私募不容易赢得信托公司的信任。此前单一信托主要做城投债居多，而这类项目资金来源主要是银行和保险，金额比较大。

　从2014年开始，由于房地产行业风险的暴露，且委托贷款的通道费用最高为千分之二，对于大银行来说并不具备吸引力，所以已经在开始缩减地产类委托贷款业务。还有一些中小银行在存贷比考核压力下为拉存款，则会愿意做委托贷款业务。

　张星分析，大行一般不做委托贷款，是由于操作容易违规。比如贷款利率的协定，在操作过程上可能做到低于国家规定利率下限，减少银行为贷款代缴的利息，私下再确定真实交易利率。另外，一些银行对部分未放出的授信，通过设立理财产品或者借道资产管理公司走委托贷款渠道将钱输给房地产企业，给银行埋下了风险。

　某城商行一位风控经理对中国证券报记者表示，由于村镇银行的信贷未纳入央行征信系统，如果通过村镇银行做委托贷款则无法监控。不过，陈康认为，如果通过村镇银行来发放委托贷款，对于房地产基金公司来说，募集资金过程中无法给客户起到增信作用，资金募集难度会加大许多。