一、重要提示

　1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

　1.2 公司简介

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　二、主要财务数据和股东情况

　2.1 公司主要财务数据单位：元 币种：人民币

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　2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

　单位: 股

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　2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　三、管理层讨论与分析

　一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

　2014年是全面深化改革的开局之年。国内经济在稳增长、促改革、调结构的大背景下，呈现速度换挡、结构优化、动力转换三大特点。一方面，在外需疲软、投资放缓以及房地产行业调整等力量作用下，GDP增速持续回落，全年实现国内生产总值63.6万亿元，比上年增长了7.4％；另一方面，经济结构在一系列财政及货币政策引导下，转型升级正逐步展开，以增长适度、结构优化和提升质量为主要特征的经济新常态正在逐步构建。

　报告期内，房地产市场开始由局部地区调整蔓延到全国，一、二线城市调整趋势进一步加剧，高库存和低去化率使供需矛盾日趋显著，不少地方房地产价格出现比较明显的下跌。与此同时，全年房地产投资增速放缓，且大大低于去年同期，行业整体呈现低位运行的发展态势。尽管下半年各地政府纷纷退出对房地产市场的主动调控，出台了一系列取消限购、鼓励购房的政策，货币政策开始放松，房地产市场有所回暖，但市场整体供需矛盾和购房者信心不足的态势依然存在，市场观望情绪严重。报告期内，全国商品房销售面积120,649万平方米，比上年下降7.6%，商品房销售额76,292亿元，比上年下降6.3%，房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。

　报告期内，公司秉持“严格管理，积极销售，谨慎投资”的经营理念，重点推进销售存量去化、项目质量管理、资金统筹规划、资产结构优化等主要经营目标。2014年全年实现营业收入175,915万元，比上年同期略有下降，实现利润总额 27,334万元，实现归属于母公司所有者的净利润21,202万元,与2013年相比显著提升。报告期内，公司房地产项目新开工面积58万平方米，期末在建面积约150万平方米，合同销售金额118,390万元。同时，报告期内公司重点开展了以下工作：1、报告期内公司通过剥离低效亏损资产，置入成长性和盈利能力较强的影视文化资产，进一步优化资产结构，显著改善了公司资产质量和盈利能力，并为下一步发展奠定了良好的基础；2、有效推进行业管理，从投资决策、成本控制、过程监控、营销设计把关、责任制考核等多方面入手，加强财务管理和工程决算，进一步提升对下属房地产企业的管理。3、报告期内公司重点实施了企业内部控制体系建设工作，不断完善内部管理和风险防范机制，提升经营效率。

　(一) 主营业务分析

　1利润表及现金流量表相关科目变动分析表单位:元 币种:人民币

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　2收入

　(1)驱动业务收入变化的因素分析单位：元

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　其他行业收入减少主要是由于销售材料收入减少所致。

　(2)以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析单位：元

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　(3)主要销售客户的情况

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　3成本

　(1)成本分析表单位：元

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　(2)主要供应商情况

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　4费用单位：元

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　5现金流单位：元

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　6其他

　(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

　2014年7月17日，公司与卢英英、卢纲平签订《置换协议》、《股权转让协议》，将持有的浙江蓝天白云会展中心有限公司96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司100%的股权进行置换。置换交易完成后，公司原子公司浙江蓝天白云会展中心有限公司和杭州华侨饭店有限责任公司不再纳入公司合并报表范围，新纳入东阳福添影视有限公司到公司合并报表范围。

　2014年9月25日，公司与陕西博大投资管理有限公司签订《股权转让协议》，将持有的子公司陕西广福置业发展有限公司90%的股权转让给陕西博大投资管理有限公司，转让价格为33,439.54万元。转让交易完成后，陕西广福置业发展有限公司不再纳入公司合并报表范围。

　(2)发展战略和经营计划进展说明

　报告期内，公司各项工作均按年初制定的计划稳步推进。面对行业整体持续低迷的形势，公司在重点加强销售存量去化和现金回笼工作的同时，稳步推进项目质量管理、资金统筹规划和资产结构优化工作。房地产业务全年实现营业收入15.5亿元，费用4.8亿元左右，新开工面积58万平方米。经营计划完成情况与年初制定的计划存在一定差距，主要系受工程进度调整，报告期内预售项目未实现交付，导致结转收入减少。

　(二)行业、产品或地区经营情况分析

　1、主营业务分行业、分产品情况单位:元 币种:人民币

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　2、主营业务分地区情况单位：元 币种：人民币

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　(三)资产、负债情况分析

　1资产负债情况分析表单位：元

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　(四)核心竞争力分析

　1、公司从建筑施工企业转型为房地产开发企业，对房地产开发上下游有着比一般房企更为深入的理解。公司一直致力于集中资源进行重点项目的开发，通过多年对大规模房地产项目的运作，积累了丰富的开发资源和开发经验，与合作各方协同性更为突出；同时也逐步形成了一支稳定高效的项目管理团队，人员配备、技术力量、专业水平较为合理，管理人员、技术人员配合默契，管理经验丰富，具备长期稳定的持续经营能力。

　2、公司从2000年左右开始提出参与城镇化建设的战略目标，并在发展布局中始终坚持以刚性需求人群为主要目标群体，以提供高性价比住宅为主要经营目标。随着国家房地产调控的逐步深入，目前公司以“刚需”为主的产品结构符合现阶段市场的主要需求，为公司实现稳定、持续的经营目标提供了保障。

　3、公司积极推进多元化发展的战略目标，通过优化资产结构，加强资源整合，在保证稳健经营的基本原则下，通过置入成长性和盈利性较强的影视文化产业，有效弥补了房地产单一主业经营风险，为公司高效健康发展注入了新的活力。

　4、公司秉持以企业文化为核心，以规范制度为依托的经营理念。通过多年的治理和完善，已逐步形成制度体系健全，内部控制有效的管理体系，为公司各项决策的有效性和管理的科学化提供了制度保证。

　(五)投资状况分析

　1、对外股权投资总体分析

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　(1)持有非上市金融企业股权情况

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　二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析

　(一)行业竞争格局和发展趋势

　公司认为，未来我国经济发展将逐步进入提质增效的新阶段，朝着形态更高级、分工更细致、结构更合理的阶段演化。作为经济领域重要支柱的房地产行业，在经历了几轮高速繁荣和史上最严厉的调控政策后，也将随着经济进入平稳增长的新常态而迈入稳定的发展阶段。从长期看，以金融、土地、税收、住房保障等一系列政策工具为组合构建的房地产长效机制将在未来几年逐步建立和完善，从制度上保障了房地产市场的健康稳定发展；但短期内，受高库存去化慢、投资性需求减少、货币政策依然偏紧、房产税及不动产登记制度预期等因素影响，房地产市场调整仍将继续，行业整体依然将维持低速运营状态。

　行业格局方面，我们认为将呈现以下态势：（1）行业集中度进一步提升。随着竞争的加剧，拥有快周转、规模优势的房企将不断占据优势地位。部分大型房企通过快速销售回笼、低息融资等方式，资金实力不断增强，未来将进一步通过土地市场、兼并收购等方式扩大市场份额，挤压中小房企生存空间。（2）企业转型进一步加快。受行业整体持续低迷和未来预期的影响，房企转型升级动力不断增强。一方面，房企在产品布局上开始多元化，逐步布局养老地产、休闲地产、旅游地产等新兴地产领域；另一方面，部分房企开始积极探索多元化发展道路，以应对单一市场带来的风险。2015伊始，证监会放松对上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的审核，这一政策对于加快房企再融资，提升并购重组效率，助推企业转型有着实质性的利好作用。

　(二)公司发展战略

　公司仍将积极顺应政策变化和行业发展，继续坚持“稳健经营，实力开发”的基本原则，秉持“严格管理，积极销售，谨慎投资”的经营理念，在致力于房地产行业精耕细作的同时，积极探索多元化发展的战略方向，继续做好“四个优化”：创新发展方式，优化房地产开发模式；深化品牌经营，优化项目管理体系；加强资源整合，优化资产结构；强化人力资源建设，优化人才结构。

　(三)经营计划

　2015年，公司计划新开工面积42万平方米，竣工面积50万平方米，实现营业收入20亿元。同时，继续加强管理费用、销售费用和财务成本的管控，计划控制在4.5亿元左右。该经营目标存在不确定性，公司将根据宏观环境、市场趋势、项目进度等进行必要的调整。年内公司将重点推进以下工作：

　1、积极销售，推进存量去化，加快资金回笼。年内重点做好天都城紫韵公寓、蓝调公寓、爵士花园的持续销售工作和宾果公寓、苏荷公馆、十二橡树、邓府巷三期的新盘推广工作；

　2、严格管理，优化管控体系，提升管理效率。公司将根据企业内部控制体系的要求，进一步完善和优化公司内部管理机制，提高企业管理效率，同时，加强对各子公司的管控，优化项目管理体系，增强对各项目的目标管理和过程控制。同时，提高各子公司在规划设计、工程管理、营销管理等方面的专业化管理水平。

　3、加速转型，优化资产结构，探索多元化发展模式。未来公司将进一步加强影视文化行业的整合力度，做精做专影视业的同时，积极探索符合公司未来发展方向的多元化发展模式。

　(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

　公司将加强资金统筹规划，结合项目开发进度、销售回笼、项目发展情况，合理安排项目资金投入。资金来源将主要来自于销售回款、合作开发、银行贷款等多种融资方式贷款。未来主要资金支出为项目开发投入、归还借款等，其中项目开发资金将主要用于天都城紫韵公寓、苏荷花园、枫桥公馆、宾果公寓、通和十二橡树、南京邓府巷项目三期等项目的开发。

　(五)可能面对的风险

　（1）政策风险

　公司所处房地产行业与国民经济密切相关，受到国家宏观调控政策影响较大。土地供给政策、信贷和融资监管、税收政策、价格政策、金融政策等等都会对行业发展带来至关重要的影响。国内经济的整体走势、房地产市场的价格水平，将直接决定政府是否会对未来房地产市场实施调控，以及调控政策的实施力度及政策持续性。因此公司面临不确定因素所带来的政策风险。

　（2）市场风险

　房地产行业属于资金密集型行业，去化率和去化周期对房产行业的健康发展尤为重要，部分地区已出现库存居高带来的商品房供给过剩，房屋有价无市的情形，需要公司采取谨慎判断的投资开发策略。

　（3）经营风险

　公司所经营的房地产项目以大盘为主，开发周期长，项目投资金额大，涉及相关行业广，合作单位多，审批和监管程序复杂。某个开发环节出现问题，都可能直接或间接地导致项目开发周期延长、成本不断上升，造成预期经营目标难以如期实现，对项目的进度和公司业绩带来不利的影响。

　（4）财务风险

　开发项目的融资结构、利率的高低将直接影响公司的现金流和资金成本；按揭政策、预售款监管制度等政策因素也将影响公司的项目销售回笼和资金使用效率。公司现阶段融资结构相对单一，直接融资比重较小，财务成本相对较高，这些因素都将加大公司的财务风险。

　四、利润分配或资本公积金转增预案

　(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

　根据中国证监会《上市公司监管指引第3号--上市公司现金分红》、上海证交易所《上市公司定期报告工作备忘录第七号--关于年报工作中与现金分红相关的注意事项》的相关规定，为进一步细化《公司章程》中关于利润分配政策的条款，增加利润分配决策的透明度和可操作性，加强对股东合法权益的保护，公司已对《公司章程》中关于利润分配政策的条款进行了修订。

　公司现行的利润分配政策能够充分保护中小投资者的合法权益，有明确的分红标准和分红比例；历次分配独立董事均发表了独立意见；利润分配政策调整或变更的条件和程序合规、透明。

　(二)报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

　□适用 √不适用

　(三)公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

　单位：元 币种：人民币

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　五、涉及财务报告的相关事项

　（一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。

　根据财政部2014年修订的相关企业会计准则的具体准则要求，公司于2014年7月1日起执行上述企业会计准则，并对期初数相关项目及其金额做出相应调整。

　根据《企业会计准则第2号-长期股权投资》，将在“长期股权投资——浙商银行股份有限公司”、“长期股权投资——东阳市农村信用合作联社”核算的长期股权投资，追溯调整至“可供出售金融资产”核算。该调整仅对可供出售金融资产和长期股权投资两个报表项目金额产生影响，对公司2013年度及本期总资产、负债总额、净资产及净利润未产生影响。

　公司2013年度及本期财务报表中关于职工薪酬、财务报表列报、合并财务报表、公允价值计量、合营安排及与在其他主体中权益的相关业务及事项，已按相应准则的规定进行核算与披露，新准则的实施不会对公司2013年度及本期财务报表项目金额产生影响。

　长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响

　单位：元 币种：人民币

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　长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响的说明

　根据《企业会计准则第2号-长期股权投资》的规定，公司持有的不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资，属于《企业会计准则第2号-长期股权投资》未予规范的其他权益性投资，不再作为长期股权投资核算，而应适用《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》，作为可供出售金融资产进行核算。

　（二）与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

　本公司将浙江天都实业有限公司（以下简称天都实业公司）、浙江广厦文化旅游开发有限公司（以下简称文化旅游公司）、东阳市广厦旅行社有限公司（以下简称旅行社公司）、杭州益荣房地产开发有限公司（以下简称杭州益荣公司）、杭州通益房地产开发有限公司（以下简称杭州通益公司）、杭州星北通投资有限公司（以下简称杭州星北通公司）、通和置业投资有限公司（以下简称通和置业公司）、广厦（南京）房地产投资实业有限公司（以下简称南京投资公司）、浙江天都城酒店有限公司（以下简称天都城酒店公司）、浙江广厦东金投资有限公司（以下简称广厦东金公司）、杭州东方文化园景观房产开发有限公司(以下简称东方文化园公司)、浙江雍竺实业有限公司（以下简称雍竺实业公司）、浙江暄竺实业有限公司（以下简称暄竺实业公司）、东阳福添影视有限公司（以下简称福添影视公司）纳入本期合并财务报表范围，具体情况详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之说明。

　董事长：张汉文

　浙江广厦股份有限公司

　2015年2月10日