□本报记者 高改芳

　房地产信贷新政落地，包括贷款已结清、房产已全部出售或剩余一套未出售均可算首套房。紧接着，住建部、财政部、人民银行联合发文，要求各地放松公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。

　刚需出手

　实际上，国庆长假前一天，央行出手救市的政策就转变了众多购房刚需者的心态。

　9月30日，上海的吴女士看到央行房贷新政的消息已经在微信里刷屏了。“银行界人士都怎么看房贷新政啊？这不是逼我这个假期火速出手嘛。”她做了个哭的表情，把这段话放到了朋友圈。

　吴女士今年30多岁，来上海落户、工作已经五六年。她和老公的年收入不到30万元，小有积蓄，但一直租房子住。因为没有买房，生孩子的计划就一直搁置。

　“刚开始我们没有上海户口，不能买房。等到我的户口进上海了，正赶上房地产市场高涨，我们一直等着、盼着房价跌。现在看来等不到了。”吴女士和朋友们聊天的话题永远是房子。

　国庆假期，吴女士和老公终于果断出手，买了一套90平方米的期房。房子是知名开发商的中高档楼盘，在上海外环以外。除了位置较偏，更让吴女士觉得不平的一点是，房子总价近370万元，在外环这已不属于“普通商品住宅”，她要交3%的契税。光这一项，吴女士就又多出了7万元多。

　“买了我就后悔了。房子要明年交房，那么远不说还不算普通商品房。而且我刚买好，我看中的一套二手房房东就打我电话，同意两个月前我提出的价格。这样算下来，我买房多花了20万元。我应该再等等……”吴女士纠结至今。

　接下来，吴女士就要奋斗争取房贷利率优惠了。对于经济不算宽裕的吴女士来说，利率如果能打八五折，一个月的贷款能少还1000元左右。这对她来说可是不小的数目。但问了一圈下来，结果并不乐观。多数银行都是执行基准利率，最厚道的只能打九五折。“我得找关系，通路子。”吴女士无奈地说。

　优惠难觅

　吴女士梦寐以求的房贷利率八五折可能真的拿不到。

　有消息称，上海近期刚刚召开了18家银行的通气会，明确房贷新政的执行标准：已有一套还清贷款后新增一套算首套。但有附加条件是，新增的一套必须是上海普通住宅，即总价内环以内330万元，内外环之间200万元，外环以外160万元。利率各家银行都倾向于执行基准，至多九五折。

　中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次央行房贷新政的文件中，提及最低7折的首套房贷款下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容。而且基准以下的房贷全部有附加条件，银行的房贷额度不增。在目前资金价格高企的情况下，银行吸储难度非常大，不仅七折不可能，连九折以下的折扣出现的可能性都非常低。

　而且松绑的二套政策，可能会对刚需无房户不利。因为如果银行额度不变，银行会更愿意贷款给已经结清贷款的、已拥有一套房的业主，这种业主还款能力强。后续，银行可能针对不同客户有不同的执行政策，所以刚需可能受到影响。

　张大伟同时表示，本次房贷政策松绑幅度远远超过之前预期的认房不认贷款，基本上是之前信贷政策的全面松绑，对市场的信号意义非常大，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。从整体效果看，这一政策会对市场信心产生提振作用，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况。如果再出现一两次定向或者全面降准，楼市或许会很快反弹。

　公积金利好

　“利好的消息是公积金可以异地买房。”吴女士觉得这是她最近听到的最好的消息。

　吴女士丈夫的户口、公积金都在外地。这个政策一出，吴女士丈夫的公积金就可以在上海用于购房、还贷，他们的购房负担减轻了不少。

　住建部、财政部、人民银行近日联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻职工贷款负担。而且要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。

　对于三部门联合出台的新规，中国房地产学会副会长陈国强表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。但目前房市过于低迷，回暖还需一个过程。

　张大伟认为，楼市已经酝酿第三波救市政策。第一波是41个城市松绑限购；第二波是各地要求银行松绑限贷，以央行的全面口径放松为特征；第三波是各地增加购房补贴，调整税费收费政策，要求公积金降低首付等。后续各地各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力的政策将愈加频繁出现。

　从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，在这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内楼市存在反弹的可能性。特别是已经开始涉及的信贷松动，一旦银行实施细则开始执行，预期购房者将开始陆续入市。